东海岸公寓经营管理调研报告定稿.doc

万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研

管理模式专项调研专题目录：
专题一 酒店式公寓的经营模式
专题二 东海岸酒店式公寓市场分析
专题三 大梅沙片区情况分析
专题四 东海岸酒店式公寓经营及物业管理面临问题及解决方案
专题五 东海岸公寓业主购房意向调查报告
专题六 酒店式公寓管理模式实地专项调研
专题七 东海岸经营注册方案调研报告
专题八 东海岸酒店式公寓财务数据测算表
附件 深圳领海东方管家租赁办法
专题一 ——酒店式公寓的经营模式

一、酒店式公寓的由来
“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”是指出售一定期期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或互换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”，即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。

二、酒店式公寓的概念
酒店式公寓亦即产权式酒店，指将公寓的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定期段的免费居住权。根据其用途，可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓，前者多建在经济比较活跃的地区，目的客户为商务人士，典型如罗湖丹枫白露；而后者则建于景色优美的旅游区，重要消费群体为旅游度假者，比如大梅沙雅蓝酒店。

三、酒店式公寓的经营及利润分派模式
（一）包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。典型如深圳罗湖的丹枫白露和成都的世代锦江。

1．深圳丹枫白露
罗湖丹枫白露项目定位为投资型产权式酒店项目。依托三九自身丰富的酒店客源和管理经验，其项目定价均价在12，600元/平方米左右，相比临近住宅项目溢价超过100%。首付款比例偏高（超过4成）。由于销售情况抱负，现只有4组合形式可选（4套69平方米一房一厅，总价350万，首付150万），其中三套交与三九经营，一套自用。
利益分派模式：2023（三套）经营协议，共返还业主200万（供楼款）；经营期间业主无须交纳任何其它费用；一套自用房若交与酒店经营，每月固定返还4000元，业主无须支付其它费用。

2．成都世代锦江
世代锦江产权式商务酒店，总面积17750平方米，酒店客房252套；有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型，集居住、商务、酒店于一身。
投资及利益分派模式：
投资金额：29.4532万元
投资物业：46.9平方米精装酒店客房，6280元/平方米
投资方式：一次性付清所有房款 ，并和酒店管理公司签订委托协议十年。
前2023收益：按照首付款的8%作为年度收益，2023则为29.4532万元×8%×2023=234366元。
后2023收益：若续约，则年收益为首付款的8.8%，2023则为29.4532万元×8.8%×2023=259188.16元。

包租型经营模式优缺陷分析：
优点
（1）固定经营模式, 购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理；
（2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患；
（3）财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间；
（4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。

缺陷
（1）包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性；
（2）据建设部2023年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发公司不得采用售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。

（二）委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按协议规定比例从酒店的经营利润中提成。典型如大梅沙领海。
1．深圳I.领海
领海项目定位准确，规划完善，交楼标准高。与罗湖丹枫白露项目为纯酒店经营的定位不同，领海为休闲度假式，加上明确的投资导向。均价8300/平方米，销售至今已经溢价一次，准备再次加价。
收益预算模式：
房号：4A
面积：44.67平方米
总价：549380元
旺季（4月-8月）收益：标准房500元/天
365*80%*50%*500=73000
淡季（11月-3月）收益：标准房300元/天
365*30%*50%*300=16425
全年收益：（73000+16425）*80%-（44.67*10*12）=66180 （忽略全年水电费）
月平均收益：5515，供楼款约为2500元/月，实际月净收益：约2515元/月
（具体租赁办法见附件）

委托经营型模式优缺陷分析：
优点（1）没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除，且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。
缺陷（1）投资方式吸引力较小，易导致酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。
（2）因业主无法有效监督酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可。

（三）代租管型。即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主可以轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的权利 。

1．市场供求关系

（1）旅游度假景点，客源流动性大；
（2）同一区域内此类租赁模式少，有市场需求量；
（3）与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强。

2．经营及利润分派模式
收费项目
按天租赁收费方式
按月租赁收费方式
备注
租期在二周以内的，以按天租赁收费方式
租期在二周以上（含二周）的，以按月租赁收费方式
根据客户的实际情况调整
1
佣金
10%的租金

直接由租金中扣除

8%的月租金/月
佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%，最低收费是月租金的8%。
2
代收租金服务费
免
5%的租金
按业主需求，直接由租金中扣除
3
客房服务费 （含房间清洁费、平常消耗的一次性用品）
50元/天/间

按租赁的实际天数，由租金中扣除

50元/天/间
根据租客需求按实际天数，由租客直接支付
4
水、电、电话费
按实际支付
按实际支付
向租客收取
5
空置期清洁服务费
50元/月
50元/月
按业主需求，按实际服务支付
6
家政维修服务费
按实际支付
按实际支付
空置期向业主收取，租赁期向租客收取

3．经营回报分析
例一：涟涛306房----按月租赁模式
公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：
（1）投资总成本：343,020元
A．资本金：273,020元；
a.一次性房款：27,000元；
b.房产证税费：3,020元；
B．装修、家私费用：67,000元；
C．电器：3,000元。
（2）年物业费用：2567元

A． 物业管理费:2.98元/M2*50.76 M2 *12月=1,815元
B． 本体维修金:0.25元/M2*50.76 M2*12月=152元
C．房内清洁费:50元/月*12月=600元
（3）年租金收入：2383元/月*12月*80%=22,880元
A．出租率估算:80%
B．租金按淡旺季平均：
（2800元/月*7+1800元/月*5）/12月=2383元/月
（4）支付佣金：2800元*0.4+1800元*0.4=1,840元
（5）税金：22,880元*12%=2,746元
（6）投资净收益：
A．按月租赁年净收益：15,727元
= (年租金收入-物业费用-支付佣金-税金)
= 22880-2567-1840-2746=15,727元
B．按月租赁年收益率:4.6%
= 15,727/343,020=5.9%

C．投资回收期:21.8年

D．从第2023开始至70年,年净收益总和:
= 157,727元*48年 =75万元

例二：涟涛306房----按天租赁模式
公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：
（1）投资总成本：343,020元
A．资本金：273,020元；
a.一次性房款：27,000元；
b.房产证税费：3,020元；
B．装修、家私费用：67,000元；
C．电器：3,000元。

（2）年物业费用：2567元

A．物业管理费:2.98元/M2*50.76 M2 *12月=1815元
B．本体维修金:0.25元/M2*50.76 M2*12月=152元
C．房内清洁费:50元/月*12月=600元

（3）年租金收入：55,480元
A．全年入住天数：365天*40%=146天（最保守估算）
B．年租金收入：380元/天*146天=55480元
（4）客房服务费：146天*50元/天= 7,300元
（5）支付佣金：55,480*10%=5,548元
（6）税金:55,480元*12%= 6,658元
（7）投资净收益：
A．按天租赁年净收益：33,407元
= (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)
= 55480-2567-7300-5548-6658=20401元

B．按天租赁年收益率:9.7%
= 33,407/343,020=9.7%
C．投资回收期:10.2年
D．从第2023开始至70年,年净收益总和:
= 33,407元*59年 =197万元

例三：15套房综合分析
15套公寓：一房一厅7套、单房8套；
15套总价为3,759,970元，长期用于出租，投资回报分析如下：
（1）投资总成本：4,724,530元
A．资本金：3,802,530元；
a.一次性房款：3,759,970元；
b.房产证税费：42,560元；
B．装修、家私费用：877,000元；
C．电器：45,000元

（2）年物业费用:36,451元

A．物业管理费:2.98元/M2*708.24 M2 *12月=25,326元
B．本体维修金:0.25元/M2*708.24 M2*12月=2,125元
C．房内清洁费:50元/月*12月*15套=9,000元

（3）年租金收入：519,836元
抱负状态的出租模式是：旺季按天租赁为主、淡季以按月租赁为主；
A．如全年按天租赁模式，按40%的入住率，全年租金：
=(380*7套+300*8套)*146天=738,760元
B．如全年按月租赁模式，按80%的入住率，全年租金：
=(2383*7套+1833*8套)* 12月*80%=300,912元
C．按双方各占一半的比例：
=738760元/2+300912元/2=519,836元
（4）客房服务费：146天/2*50元/天*15套= 54,750元
（5）支付佣金: 49，138元
A．按天租赁佣金738760元/2*10%=36,938元
B．按月租赁佣金：12200元

（6）税金:519,836元*12%= 62,380元

（7）投资净收益:
A．年净收益：317,117元
= (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)
= 519836-36451-54750-49138-62380=317,117元

B．年收益率:6.7%
= 317,117/4,724,530=6.7%
C．投资回收期:14.9年

D．从第2023开始至70年,年净收益总和:
= 317,117元*55年 =1744万元

4．代租管型模式优缺陷分析：
优点（1）管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成本低；
（2）租赁佣金及提供应公寓的附加服务收费收入可观。

缺陷（1）一星期以内的短时租赁业务可操作性不强；
（2）不利于公司多元化发展，拓宽经营思绪范围。

（四）包租和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主把公寓以包租形式交由酒店管理公司统一经营，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。

包租和代租管混合型模式优缺陷分析：
优点：经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间。
缺陷：由于对两种模式的顾客服务标准不同，也许会带来一些经营管理上的难题。

（五）委托经营和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，获得经营利润的提成，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。

委托经营和代租管混合型模式优缺陷分析：
优点：经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间。
缺陷：由于对两种模式的顾客服务标准不同，也许会带来一些经营管理上的难题。

[返回]
专题二 ——东海岸酒店式公寓市场分析

一、 深圳市政府记录数据资料
1． 国内游客人数。2023年度深圳市共接待国内旅游人数为2752.62万人次，其中,过夜国内游客1073.53万人次，一日游游客为1679.09万人次。
2． 国内游客在深花费。国内游客在深花费。2023年国内旅游者在深每人天天花费为609.97元，其中过夜游客为644.44元/人天，一日游游客为436元/人天。
3． 国内游客在深停留时间。2023年来深国内游客在深停留时间为人均3.78天，选择招待所过夜的国内游客停留时间较长为4.51天；另一方面是亲友/家庭为3.44天；在宾馆酒店的停留时间最短，为2.83天。
4． 国内旅游收入。2023年我市国内旅游收入为212.95亿元，其中商品性收入78.82亿元，劳务性收入134.13亿元。从旅游的要素分析收入的构成，购物为46.54亿元，占21.85%；饮食为32.28亿元，占15.16%；住宿为24.34亿元，占11.43%，长途交通42.21亿元，占19.82%；景点游览25.34亿元，占11.90%；娱乐为13.27亿元，占6.23%；市内交通5.22亿元，占2.45%；其他为23.75亿元，占11.14%。在2023年国内旅游收入的构成中，增长较快的有娱乐和景点游览方面的收入。
5． 旅游饭店规模和经营情况（2023年度）。
（1） 深圳市纳入记录宾馆酒店270家，客房28640间，床位数50645张，接待游客661.30万人次。
（2） 从星级来看，我市星级饭店共152家，其中，五星级饭店10家，四星级饭店14家，三星级饭店54家，二星级饭店72家，一星级饭店2家，未评星级饭店118家。
（3） 全市宾馆酒店全年平均客房出租率为64.10%。其中，星级饭店全年平均客房出租率为68.10%；非星级饭店为51.48%。
（4） 全市宾馆酒店全年平均房价为313.84元/间天。其中，星级饭店全年平均房价为327.79元/间天；非星级饭店为250.20元/间天。
6． CEPA。2023年6月30日，商务部副部长安民和香港财政司司长梁锦松代表双方在“内地与香港更紧密经贸关系安排”（简称CEPA）协议书上签字。CEPA文本共二十三条，涉及货品贸易、服务贸易和贸易便利化三方面。粤港合作联席会议第六次会议一致批准加强粤港旅游合作。广东将在2023年1月1日前在全省全面推开省内居民个人赴港旅游。同时，通过联合举办大型旅游推广活动、联合参与大型国际旅游展、建立完善旅游防止突发事件应急工作协调网络、加强粤港旅游信息平台建设等措施，促进两地旅游客源互动，繁荣两地旅游市场，共同打造粤港澳“大珠三角”国际知名旅游区。这将吸引更多的游客前来旅游和度假，扩大了旅游市场，为旅游市场带来了更多的机会。

二、 东海岸酒店式公寓市场细分
1． 国内客户
（1） 商务会议
根据国际会议协会的记录，会议旅游者1美元的消费中，用于会议以外的就有92美分。也就是说，会展经济会形成1：9的效应。随着国际会议中心的建成对完善东部配套，促进东部产业链的形成，以及进一步促进东部经济的发展都会起到非常大的作用。东海岸公寓将从中直接受益。
（2） 商务住宿与会议培训基地
可与盐田政府机构、盐田港等合作，提供优良的住宿条件和服务，并提供会议、培训、娱乐等配套服务。
（3） 景点旅游
大小梅沙、海洋公园、明思克航母，以及规划中的国际性海滨度假旅游区和华侨城盐田旅游项目的吸引。其中涉及接待散客和旅游团。
（4） 休闲度假
涉及蜜月旅行、商务度假、周末度假、疗养等。
（5） 旅游中转站
涉及海上旅游口岸开通后到香港迪斯尼游玩的内地旅客，和在深圳地区旅游的个人和旅游团。
（6） 个性化项目
涉及公司拓展训练营、自驾游俱乐部、学生夏令营、以及与旅行社、社会团队（民间、政府、活动或比赛组委会）合作开发的其它旅游、活动、比赛项目。
（7） 个人自助游
（8） 东海岸业主的亲朋好友、万科社区业主、万客会会员等
2． 境外客户
（1） 根据香港方面提供的《港深大鹏湾旅游发展报告》，一条从香港马鞍山至深圳大梅沙的海上旅游航线正在积极规划中，还将恢复开通海上旅游关口，与深圳梅沙码头对接，将梅沙码头辟作旅游码头。随着国际性海滨度假旅游区的逐步建设，将吸引越来越多的境外人士到大梅沙片区旅游度假。
（2） 香港地区高尔夫爱好者群体十分庞大，东部华侨城商业高尔夫运动中心的建立，将带来众多的中转型境外旅客。

[返回]
专题三 ——大梅沙片区情况分析

一、 概况
大梅沙片区位于深圳经济特区盐田区的东部，三面依山，一面靠海，风景优美，著名的旅游景点有大小梅沙、海洋公园、明思克航母等。初期，该片区重要由自然村、工业厂房组成。自从1999年深圳市政府改造了大梅沙海滨公园，并公开免费向市民开放，该片区的房地产市场逐渐繁荣起来：起先由一些临近海滨公园的厂房逐渐改变用途，由本来的工业厂房转变成小商铺及餐饮用房等，较典型的有乳鸽王总店在大梅沙开业；随后，产权式酒店雅兰酒店、度假式住宅心海假日、水云间的开发建设；到了2023、2023年盐田区先后推出了大梅沙地区的五宗土地，引来了万科、佰仕达邓深圳市著名房地产公司及个人投资入主大梅沙片区。预测，2023年～2023年该片区将成为深圳市房地产市场的一个新的热点区域。

二、 现状
（一）片区配套状况
1．商业配套
（1）自然村及厂区内小型商铺较多，重要经营小商品、日用百货及小餐馆，购物较方便，但是店铺规模较小，经营货品档次较低；
（2）新建住宅社区在裙楼均设有商业配套设施，但规模较小，仅仅服务于本社区的居民。
（3）该片区商业中心为梅沙市场，档次较低，未形成一定规模。
2．教育配套设施局限性
大梅沙片区目前仅有梅沙小学一所小学，片区内目前还没有中学，最近的中学在约5分钟车程的盐田中学。
3．卫生设施比较完善。片区内有规模较大的梅沙人民医院，规模较大，完全可以满足该片区的需求。
4．交通网络不太发达。大小巴士8条线路途径。大巴有103、208、360、364、380路，小巴有425、440、443，重要通过片区内的盐梅公路，并且由于道路比较狭窄，特别是夏天周末人流较多，道路交通受到严重阻碍。目前有盐坝高速公路、盐梅公路梧桐山隧道和盘山公路通往市区。
5．大梅沙旅游配套局限性。目前，大梅沙有雅兰酒店、大梅沙海景酒店、滨海明珠、梅沙宾馆等四家规模较大酒店。相应的娱乐设施、饮食餐馆较少，并且配套项目没有拉开消费档次；受当时开发水平限制，整个配套水平不高，不能接待大型的国际性会议和商务会议。大梅沙仍然是一个大众化、开放式的消费区，而这种消费对于酒店业是不利的。

（二）片区物业概况
（1）片区物业分布：片区内初期物业重要分布在上坪村、成坑村和大梅沙，以农民房与厂房为主，没有规划，呈自然随意分布，居民以本地农民与工厂工人为主；
（2）片区物业类型及用途：片区内重要由低层农民住宅、少量小高层住宅及宾馆酒店组成。
（3）片区物业发展状况：迄今为止片区重要发展的是休闲、度假、餐饮娱乐型房地产，特别是2023年雅兰酒店的开发建设，推动了该片区休闲、旅游度假型房地产规模化。
（4）片区在建项目状况：中兴通讯研发基地、万科东海岸、碧海名城、水云间、心海假日等，重要用途为高科技研发基地、崇高住宅区和酒店。

三、 发展
1．规划
市政府已经提出将大梅沙地区建设成国际性的海滨度假旅游区、国际会议中心、高档居住区和高精尖的高新技术研发中心。
2．交通
在盐田现有交通基础上，未来3年内，市有关部门和盐田区、盐田港集团及深圳市高速公路股份有限公司将投资人民币50亿元，建设盐排高速、三项疏港工程、盐田第二通道、东部通道、明珠立交、深盐路畅通工程、罗沙公路长岭段改造等7大交通工程，筑起了一副优质畅通的交通骨架，建立一个完整、高效的疏港交通和过境交通系统，实现疏港交通与城市交通的有效分离，以彻底解决盐田区的交通问题。
3．教育
深圳大学师范学院第二附属学校2023年进驻盐田，是盐田的教育配套发展的新起点；深圳市占地面积最大的中学———深圳第二高级中学，已拟定落户盐田港后山；此外，在深圳市东部生态走廊葵涌镇，一所占地65000平方米、建筑面积34000平方米的深圳市亚迪学校，也于今年9月开学。
4．旅游
（1）华侨城盐田旅游项目。涉及世界茶艺博览园、公众高尔夫体育公园、商业高尔夫运动中心和综合生态旅游区以及部分度假酒店、公寓和山地观光缆车等配套设施。
（2）《港深大鹏湾旅游发展报告》。这一项目规划了这条海上旅游路线，即从香港马鞍山十四乡乘游船出发，通过岛屿中狭长的海上水路，驶进大鹏湾，一直到深圳大梅沙。报告还涉及恢复开通海上旅游关口，与深圳梅沙码头对接，将梅沙码头辟作旅游码头等内容。
（3）政府旅游项目规划。涉及国际会议中心，滨海体育公园等。
5．劣势
1．远离市中心，交通不便，公交通达限度较低；
2．目前本地物业以农民房与工业厂房为主，与环境相悖逆；
3．居民重要以本地农民与工厂工人为主，素质不高。

[返回]
专题四 ——东海岸酒店式公寓经营及物业管理面临问题及解决方案

管理方式
问题类别
面临问题
解决方法
酒店经营管理
服务流程
门锁
采用带有记忆功能的
电话
采用插卡电话
网络
采用上网卡或包月
换洗
引进专业公司签订优惠协议或由酒店设立洗衣部
有线电视
增长加密频道
24小时服务

业主权益保护
公开透明性
制订财务公开方案
业主个人物品
增长保护补偿条款
业主隐私
增长保护条款
酒店人员的控制
在劳动协议中明确管理条款
配套设施
卫星天线
以上与地产沟通，增长相关配套设施
自办节目
会务功能局限性
餐饮娱乐无
物品清洗消毒
巴士及停车位
合法性
营业执照
按合法渠道申办相关手续
营业场合（及用房）
发票
接团
现状冲突
消防烟感
与地产协调，由地产办理
用地性质
与地产协调，由地产办理
装修不统一（涉及电视空调等）
与代租户协调，统一装修
新的客户往往规定新的装修，致使装修更换频繁
规定装修价格，并将装修的每一项进行明示，涉及配置的品牌、厂家、价格、购买地等。并硬性规定，除非接受公司代为装修，否则不纳入酒店统一管理范围。按照代租赁方式进行租赁，并且代租赁业务只负责按月或以上租赁。
双人床
与代租户协调
酒店标准装修
与地产协调
装饰风格的不统一
统一装修，统一经营
经营管理
淡旺季人员配置
以上由酒店专业人士提供意见
计件模式的客房服务
分税
专业酒店管理及经营人才
分红模式（楼价装修设施）
客户选房
东海岸酒店式公寓较分散
促使业主与酒店公司签订协议，统一经营
与自租户的收益竞争，对旅游团收入的冲击
关注
与代租户之间收益分派的矛盾
关注
物业管理
安全性
酒店住户的控制
物业公司、酒店分别购买责任险、加强安全巡逻、物业公司与酒店共同对安全管理负责等
酒店人员的控制
公寓的布局
设施共享
会所
引导业主考虑旅客是代业主行使业主的权利，室内泳池与室外泳池分别使用
泳池
大堂
互相干扰
麻将噪音
依托会所，引导酒店住客在会所进行娱乐消费。酒店房间内不提供娱乐设施
标记的协调
与酒店管理公司协调

[返回]
专题五 ——东海岸公寓业主购房意向调查报告

一、抽样标准
东海岸已售出218套酒店式公寓，涉及单房65套，一房一厅153套。从中抽取79套进行调查,抽样比例为36.24%。其中，联系到21名单房业主进行电话调查，共订购26套，抽样比例为40%；联系48名一房一厅业主进行电话调查，共认购53套，抽样比例为35%。

二、调查发现
经与本次调查的69名业主沟通，发现其实大部分业主当初购买公寓并没有明确的目的，对其此后究竟做何安排也没有一个清淅的概念。正如众多业主所说：“当时就觉得房子不错，风景好，又在大梅沙，就买啦！” 从这可以看出，东海岸不管其地理位置、社区规划及人文景观都有其独特之处，加上万科自身的品牌号召力在人们心目中都是有一定影响的。

三、具体调研情况
（一）物业使用意向
1． 在抽样调查的48位一房一厅业主中

（1）纯投资：3位。其中买卖1位，另2位看投资回报再作考虑。
（2）自住：10位，其中一年后再考虑租赁有1位，住几年后卖掉有1位，其余均为自住度假用，不考虑投资。有一单位用户一次购买6套自用。
（3）自住为主，不排斥投资：35位。长租3位，短租21位（其中按意愿随时出租占18人）；不拟定租赁方式8位；另有3位购有多套，均为一套自住，其余出租。

2． 在抽样调查的21位单房业主中

（1）纯投资：1位。转手买卖。
（2）自住：3位，不考虑投资。
（3）自住为主，不排斥投资：17位。长租2位；短租13位，所有按意愿随时出租，另有2位购有多套，均为一套自住，其余出租。

（二）业主装修意向

1．个性化装修：10人
2．按模式自装：8人
3．选择套餐：8人（均反映报价偏高）
除去投资或自住的12人，尚有15人没有选择

三、 调研结果

1．约有6%的业主购房纯粹打算投资。
2．约有14%的业主购房是为了自住度假，至少短期内没有投资打算。
3．约有80%的业主既想自住享受，也想取得一定投资回报。

四、业主心态分类
1．自住型
此类业主在所有公寓业主中占有14%，购买的目的就是为了此后来东海岸度假，一般不乐意它人来住自已的房子，暂时没有投资计划，但有个别业主表达先住个几年后，是否投资租赁视情况而定。
2．投资型
此类业主只占6%，当初购买公寓时就明确投资目的。看好了梅沙片区此后的发展，依托万科品牌置业，期待房子升值后转手买卖，取得一定的投资效益。此类业主在其买卖交易前，有些会自住用来度假；有些也许会先尝试租赁； 
3．以自住为主，不排斥投资
此类业主在所有公寓业主占80%，初衷是为自已度假享受，自身没有考虑到投资，但并不排斥投资，如有好的投资经营模式，可以接受，态度比较积极，希望有一个好的经营模式，非常注重投资效益，

五、总结
由调研结果可以看出：对于投资而言，假如是既满足了自已居住度假的需求，又能在空余时间出租，约有80%的业主都是可以接受的，交给我们来经营和管理，业主表达很接受并且很放心。但由于现在还没有一个明确的经营模式，业主们都很期待我们给他们一个明确的投资方案，期待着我们给他们经营出一个回报可观的投资途径。

六、业主建议
1．统一装修风格。
有三位业主表达假如为投资着想，需要我们与业主们洽谈定夺统一装修的事情。由于假如是统一经营，那么统一的装修格调与标准是很必要的，不可以一家一个样。
2．固定经营模式，统一经营。
有两位业主持此意见。假如是按酒店经营模式，那么就得统一经营。业主们既然选择了投资，那么就不能由于自己是产权所有人而享有太大的自由和权限。为了收益平衡，便于管理，在租赁期间和业主谈好，业主入住也同样按市价收费，没有特权，不然会打破正常的市场收益。相信为了投资回报，遵守一定的规则，业主们还是可以接受的。

[返回]专题六 ——酒店式公寓管理模式实地专项调研

东海岸公寓调研组于一月八日、九日就酒店式公寓管理模式及相关内容进行了实地调研工作,共8个类似项目。调研方式采用暗访形式，以投资业主的身份出现。具体调研项目及内容详情见以下部分。

一、 基本调研项目情况：
基本调研项目为8个，其中罗湖片区2个，福田片区1个，东部沿海地区5个。详情见下表：
楼盘
方式
基本情况
丹枫白露、领海、
金海滩

酒店式
1、 住宅项目，按酒店规划设计并配套；专业酒店管理公司与小业主签协议，委托经营；
2、可出具酒店定额发票，或手写式的酒店服务类发票；
水云间酒店公寓

拟会所式
1、 以自营为主，暂没有接受业主委托；小业主、自营的房屋混杂在一起；
2、出具手写式的服务类发票，盖其它项目酒店管理公司财务章，会所经营许可还在申请中。
君逸华府

招待所式
1、发展商尾盘共10多套，发展商经营；
2、固定商务客源为主。
喜洋洋酒店公寓
中介式
1、 以酒店公寓为名，推广楼盘销售；
2、入伙后以中介方式代业主出租，一次性收取中介佣金。
心海假日
管理处代办
1、以业主自用为主，委托仅10多户，接待散客为主；
2、暂未办理相关手续，出具给租户的是管理处的服务发票。
芭堤雅
酒店式
　酒店立项（非住宅），不同于其它项目

二、 具有参考意义的三个楼盘数据对比表：
调研项目
水云间
领海
丹枫白露

价格类
标准房
768元（前台价），现淡季实际价198元
拟定价500元
标准套房（69平方）1200元
高级房

不详
高级海景房
968元（前台价）
豪华套房（85平方）1700元
豪华海景房
1298元（前台价）
家庭海景套房
1398元（前台价）
无
复式海景套房
2698元（前台价）
行政套房（119平方）3500元
总统套房
无
周边配套类
餐饮
步行3分钟内
一楼配套（王子扒房和西餐厅）
一楼配套（西餐厅）
商业
一楼多家小商户
步行3分钟内
深南东路商业
银行
步行10分钟至发展银行
步行10分钟至发展银行
步行10分钟至工商银行
娱乐
步行3分钟内（卡拉OK和酒吧）
步行3分钟内（卡拉OK和酒吧）
三九大酒店内
公共交通
大梅沙片区公共交通
大梅沙片区公共交通
深南路公共交通
内部设施基本情况
房间总数
252套
192套

房间分类
业主自住152套/自有经营100套
全出售
仅剩几个尾盘
商务中心
装修中
可接待会议
可接待会议
服务设施
无
自助厨房/洗衣房（销售承诺免费）
洗衣房
配套设施
会所装修中
会所和休闲中心
会所
餐厅设施
无
一楼配套（外包）
一楼西餐（自营）
停车场
地下，租客免费
露天及架空层（收费）
地下停车
房间基本情况
装修风格
经营房间装修普通简朴（具体见图片）
豪华（交楼标准）
豪华
门锁
普通锁，钥匙代塑料柄通电插
电子门卡，软件/网络管理
酒店卡式门锁
电话
小互换机，打出电话有记录
小互换机，打出电话有记录
总机服务
电器
二空调、二电视、一小冰箱、电热水器（大梅沙片区未开通管道煤气）
一空调、一电视、一冰箱、电热水器，电磁炉（大梅沙片区未开通管道煤气）
酒店配置，加房内独立厨房设施
卫生间用品
酒店式齐全
酒店式齐全
酒店式齐全
一次性用品
酒店式齐全
酒店式齐全
酒店式齐全
消费品
饮料、快餐食品、香烟（房间内有收费表）
不详
饮料、快餐食品、香烟（房间内有收费表）
接待流程
预定方式
电话、前台，无网络预定
电话、前台，网络预定
电话、前台，无网络预定
入住登记
有效证件、查一人即可，有相应软件管理系统
不详
身份证、护照登记
押金
二天租金（整数）
不详
不详
安全责任书
未见
不详
未见
退房手续
服务生查完房后可退
不详
不详
服务类
门童服务
无
现未交楼，据说按4星级标准营运
提供
接送服务
无
提供
送餐服务
无
提供
洗衣服务
无
提供
票务服务
无
提供
商务中心
暂无
提供
安防状况
闭路电视系统
电梯、走廊有，房内可视对讲
现未交楼，据说按4星级标准营运
不详
安全岗位
未见
不详
来访人员控制
无登记
前台询问
贵重物品寄存
有，前台寄存
有，前台寄存
经营状况
经营方
深圳祥祺酒店管理有限公司
深圳市海阔投资有限公司下属酒店管理公司经营
三九酒店管理有限公司
产权情况
经营部分自有，房屋70年。现无业主委托
全出售，多名小业主
全出售，多名小业主
经营年限
不详
待协商
2023
管理人员
设经理一名，办公室在二楼
不详
不详
服务人员
素质低下，服装不统一
商务接待
暂未开展
可以接待
团队接待
据说可以
可以接待
娱乐项目
无
不详
联营项目
无
与旅行社有联系
发票
服务类手写发票（盖深圳祥祺酒店管理有限公司财务章）
据说可开发票，具体情况不详
服务类手写发票或旅游业定额发票
收款方式
钞票、刷卡都可
不详
钞票、刷卡都可
营业执照
未见（据说办理中）
酒店管理公司类
外部招牌
路边大型立式招牌（“水云间酒店公寓”）
无
销售情况
全售完
20多套未售出
仅余少量
酒店营销模式
与旅行社有联系，设有销售部，广告情况不详
不详
不详
物业管理
收费
3.2元/平方米
10元/平方米
3.8元/平方米
参与模式
独立管理处管理，不参与酒店管理
据说是独立管理处管理，不参与酒店管理
独立管理处管理，不参与酒店管理
参与人员
无
不详
无
签约模式
暂未接受业主委托
与业委会制订标准再分别与业主协商
统一的委托经营协议书，与业主签定
业主费用
同上
承担水电费，管理费
委托经营不承担任何费用
利益分派
同上
无保底经营模式
保底经营模式

三、 重点调研项目差异分析
详情见下表：
项目
优点
缺陷
特点
借鉴意义
丹枫
白露

项目定位准确（投资型物业）；营运模式成熟可行，管理公司经验丰富（三九酒店管理公司）；充足运用、共享公司内部资源（三九大酒店的客源可共享）；投资回报稳定有保障（2023200万加期间发生的所有费用；三九集团作为担保）。

地段优势不明显，配套设施略显局限性；经营压力大；业主投资灵活性低（2023经营协议）。

开发商项目策划能力强，从定位到销售策略都通过精心策划，基本实现了预期目的（楼价的溢价收益和预计的酒店经营收益）