东海岸酒店式公寓经营管理方案.doc

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东海岸酒店式公寓经营管理方案

目录：
一、 东海岸公寓经营定位、模式及测算
二、 东海岸公寓装修风格及配置说明
三、 东海岸公寓平常管理细则
四、 东海岸公寓装修设计大赛方案
五、 东海岸酒店公寓入伙文献

一、 东海岸公寓经营定位、模式及测算

东海岸公寓经营定位：
精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主委托加入，以日租经营模式为主。
A1、目的市场客源：
商务会议培训、公司休假客源占 ３５％
万科系统内含万科业主客源占 3５％
国内外旅行社、订房网络客源占 ２０％
旅游及其它散客 １０％
B、 东海岸公寓经营模式：
经营模式：采用酒店式代租管经营模式。
会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑。达成业主，住客，公司的权益均衡的目的。
注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准规定。
2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营规定，均可按酒店式代租管经营。
3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天告知前台，不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费。
4、如业主的房间装修及配置均未能达成酒店式公寓代租管的规定，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业管理处承接
5、代租管收费标准：

C、 东海岸公寓经营测算
结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价格拟定价如下（门市价）：
*C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天
注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台价，可根据季节及经营情况通过不同折扣调整价格。
C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式）
涟涛306房按日租模式
公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：
1、投资总成本：343,020元
(1)、资本金：273,020元；
a、一次性房款：27,000元；
b、房产证税费：3,020元；
(2)、装修、家私费用：67,000元；
(3)、电器：3,000元。
2、年物业费用:2567元
(1)、物业管理费:2.98元/M2×50.76 M2 ×12月=1815元
(2)、本体维修金:0.25元/M2×50.76 M2×12月=152元
(3)、房内清洁费:50元/月×12月=600元
3、年租金收入：61828元
(1)、全年入住天数：365天×45%（入住率）=164天（较保守估算）
(2)、年租金收入：377元/天（六五折价）×164天=61828元
4、客房服务费：164天×50元/天= 8200元
5、支付佣金: 61828×10%=6182元
6、税金:61828元×12%= 7419元
7、投资净收益:
(1)、按天租赁年净收益：37460元
= (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)
= 61828-2567-8200-6182-7419=37460元
(2)、按天租赁年收益率: 10.9%
= 37460/343,020=10.9%
(3)、投资回收期: 9.2年
注：装修、家私、电器的价格为估算。
D、 酒店公寓项目的市场营销及发展方向
D1、成立酒店公寓的市场营销部门，制定营销推广方案，专职负责东海岸公寓的营销工作。
D2、通过东海岸现场的销售点，向新老业主及意向客户做推广。
D3、运用万科整体较为完备的网络资源进行推广（含集团、地产、物业及各分公司），开通网上订房等功能。
D4、运用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主资源进行推广。
D5、运用《万科周刊》、《万科会》等内部刊物、杂志推广
D6、运用旅行社、订房中心推广、签定订房协议。
D7、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广。
D8、通过滚动发展的方式，吸引较多的业主委托代租管，不仅能促进东海岸大社区的日趋成熟，推动东海岸社区的销售工作的进一步展开，逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声誉，更可提高和扩大万科物业的品牌效应。并可探讨和总结出一套适合东海岸公寓实际情况的经营管理模式，取得宝贵的管理经验，培养和储备酒店管理及相关领域的人员，为物业公司开拓新的经营领域，为物业公司在此领域中快速、稳步和连续的发展做好相应的工作。
E．东海岸酒店式公寓运营成本测算（按自有16套房计算）

项目
月金额(入住率75%)
备注
收入
127920.00
按照75%入住率，6间单房，6间套房，单房价312元/天;套房价377元/天。价格计算:按门市价均打6.5折.单房门市价480元,套房门市价580元.
成本
77129.00

一、人工成本
43200.00

1、管理人员(8人)
21000.00
酒店经理1人
5000.00

大堂经理2人
6000.00
按需16小时在岗服务,需2班.
财务2人
4000.00

培训兼人事、行政1人
3000.00

营销人员 2人
3000.00

2、其别人员(18人)
22200.00

前台收款2人
2400.00
16小时前台收款.
前台登记及电话接听4人
6000.00
有管理人员24小时值班.
前台行李生4人
4000.00
18小时为顾客提供行李服务
客房领班1人
1800.00

服务人员6人
6000.00

司机1人
2023．00

二、行政办公费用
4000．00
估算
三、平常维护成本
17480.00

四、营销成本
8000．00
估算
五、前期开办费摊销
5000.00

七、营业税金
6651．00
按收入的5.2%
经营收益
43583.00

二、 东海岸公寓装修风格及配置说明
A、装修风格：亚热带海滨休闲度假
A1、设计原则：人文、环保、简洁、安全
A2、装修费用标准：
不含家私电器：
A款 600-800元/m2
单房（40m2） 预算24000元-32023元
一房一厅（52m2） 预算3123000元-416000元

B款 1100-1200元/m2
单房 （40m2） 预算44000元-52023元
一房一厅（52m2） 预算57000原-67600元
A3、基本装修基本规定：

一房一厅
单房
内门
推拉门
—
厅房天花板
ICI
ICI
厅房墙
ICI或墙纸
ICI或墙纸
厅房地面
复合实木地板/地砖
复合实木地板/地砖
阳光室天花板
ICI或墙纸
—
阳光室地面
复合实木地板/地砖
—
卫生间天花板
艾特板吊顶刷防潮涂料
艾特板吊顶刷防潮涂料
卫生间地面
地砖
地砖
卫生间墙面
瓷砖局部贴马赛克
瓷砖局部贴马赛克
卫生间洁具（含配件）
马桶、浴缸、洗脸盆
马桶、浴缸、洗脸盆
装修材料建议说明
1、 建议使用环保材料（如涂料）
2、 建议使用防火阻燃材料（如地板）
3、 使用耐磨、防潮、防霉、防水、隔音材料（如地砖、地板涂料）
4、 此装修标准为基本装修标准，如业主自行装修委托代租管需按此基本装修标准。

B、房间家私及配置说明

项目
户型
一房一厅
注
单房
注

家私类布置
床
酒店客房用（无床头、带床垫）190cm *180cm

酒店客房用（无床头、带床垫）190cm*180cm

床头柜
2个，尺寸据实地情况

2个，尺寸据室地情况

大两位布艺沙发
1个，尺寸据实地情况

——

一位布艺沙发
1个，尺寸据实地情况，款式与大两位一致

2个

角几
1个，尺寸据实地情况，与布艺沙发配套

——

茶几
1个，尺寸据实地情况，与布艺沙发配套

1个

电视柜
1个，尺寸据实地情况

1个，尺寸据实地情况

休闲椅
1个，阳光室用

——

圆几
1个，阳光室用

——

户外扶手椅
2张，阳台用

2张，阳台用

户外圆几
1个，阳台用

1个，阳台用

2件写字台
1个，尺寸据实地情况

1个，尺寸据室地情况

衣柜
1个（深度55-65cm）其余尺寸据现场定

1个（深度55-65cm）其余尺寸据现场定

窗帘
尺寸据现场定（双层）

尺寸据现场定（双层）

电器类配置（含散件）
空调
1台（1.5匹，单冷国产变频）

1台（1.5匹，单冷国产变频）

电视机
1台，25寸国产超频或纯平

1台，25寸国产超频或纯平

小冰箱
1台，容量和尺寸据实地定

1台，容量和尺寸据实地定

电热水壶
1台，款式另定

1台，款式另定

热水器
1台，浴室用（容量8-10升）

1台，浴室用（容量8-10升）

排气扇
1台，浴室用窗式

1台，浴室用窗式

电话机
2部

1部

浴室用散件
毛巾架、浴巾架、挂钩、纸巾架、晾衣器（安装尺寸据实地定）

毛巾架、浴巾架、挂钩、纸巾架、晾衣器（安装尺寸据实地定）

浴室浴帘
1副（连架、防水）

1副（连架、防水）

浴室镜子
1面，尺寸据实地定

1面，尺寸据实地定

厅、房照明
台灯1、落地灯2、卧室壁灯（床头）2、悬关灯1

台灯1、落地灯1、床头灯2、悬关灯1

洗手间照明
筒灯2-3、镜前壁灯或石英射灯1-2

筒灯2、镜前壁等或射灯2

备注：1、带*号项目为基本配置。
2、家私材质以木料为主，尽量减少使用玻璃材料。
3、电器设备均需符合国家相关的安全标准。

三、 东海岸公寓平常管理细则

A、 东海岸公寓酒店管理与物业管理的关系
A1、总体概括：
1、物业管理和酒店管理为两个平行、平等的部门，分工不同，协调合作。
2、两者的共同目的是为业主（来宾）提供优质服务，以赢利为目的。
3、物业公司负责公寓的安全保卫、公共区域的清洁卫生，平常工程维修保养及商业街的平常管理。
4、酒店负责为协议业主及来宾提供酒店式服务，涉及礼宾服务、前台问询、接待、收银、总机服务，客房室内清洁、洗衣、托婴、擦鞋、加床等代办服务。
5、两者定期召开工作联席会议，讨论工作矛盾，交流工作心得，统一服务形象标准、口径。
A2、东海岸物业管理处服务管理范围：
1、物业管理处入伙流程及相关事宜
礼仪接待组

以上由地产负责
客服组
以下由物业公司负责

物业公司签约审核组

物业公司收银组

物业公司收楼引导组
YES

装修审批组
是否需现场办理装修手续
NO

收楼结束
注：入伙时场景布置、宣传资料发放由物业管理处负责。
2、物业管理处针对装修管理及入住：
物业管理处负责对公寓所有装修项目的监督和管理。涉及业主自装、酒店自用房装修、业主委托套餐装修、物业公司除给予积极的协助外，应对房屋的装修特别是房屋结构的变动和室内原有设备、管线的改动的申报审批制度，对装修施工过程中的垃圾、噪音、用火、用电安全的管理，对装饰装修材料的管理等。
3、物业管理处针对业主搬迁及酒店家私进场
（1）物业处负责公寓开荒清洁，打扫好室内外卫生、并清扫出道路，业主室内清洁按物业公司收费标准约定费用，酒店经营用房费用内部进行划转。
（2）物业处提供人力协助酒店经营用房家私进场，按酒店经营方规定完毕相关布置，业主自用搬迁可进行有偿搬迁。
（3）物业负责指挥搬迁车辆出入，安全保卫工作。
4、物业管理公司常规性服务：
a、房屋建筑主体管理；b、公寓设备设施的维修管理；c、环境卫生管理（物业公司负责除酒店经营用房室内清洁卫生的所有公共区域清洁卫生，涉及外围、大堂、办公区域、公共卫生间、电梯间、楼道、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理。
注：（1）、专项和特约服务由酒店管理方协调运作：
（2）、委托代办服务：在酒店管理方因人力、物力、技术方面无法实行由物业公司实行完毕，并按具体业务情况收取相应费用。
（3）、公共性服务（社区文化、教育、体育）：所有业主共享。
A3、东海岸酒店公寓管理范围：
1、 入伙期间酒店公寓管理任务及具体分工
（1） 成立宣传小组，向业主宣设立酒店经营模式专室和展台。
附：宣传流程表及注解说明

物业公司签约审核组

酒店方礼仪接待

宣传征询组

酒店经营模式展示会

酒店样板房引领组

现场签约组

注解说明
物业公司签约审核组：负责发放委托管理协议、投资手册，酒店指南，酒店装修标准等酒店宣传资料。
酒店礼仪接待：由着酒店制服礼宾员引领至专门洽谈位。
宣传征询组：由专人进行一对一讲解酒店经营模式。
酒店经营模式展示会：业主集中观摩幻灯片、座谈经营模式，答疑相关问题。
酒店样板房引领组：专人负责陪同业主参观酒店装修现房。
（2） 各部门具体分工及工作内容：
前台
礼宾服务：协助来宾搬运营李、寄存物件、指引客房、各种代办服务，租车服务，海滨社区往返巴士半小时一次；
前台接待：办理入住登记、提供问询、查询服务；
前台收银：办理退房手续、外币兑换，私人保险箱；
前台总机：转接电话、留言服务、叫醒服务、保密服务；
商务中心：商务秘书服务，传真、复印、打字、翻译、代订机票、火车票、安排大小会议；
值班经理：解决来宾投诉、协调酒店部门、管理处对外关系.
客房
◆为来宾提供星级酒店干净舒适的房间；
◆负责客房室内平常清洁卫生；
◆为来宾提供客房内的各项服务；
◆配合物业保安维护公寓内楼道的安全巡视工作；
◆做好来宾来访登记工作；
◆检查房间设施设备、发现问题及时向物业工程部报修；
A4、物业管理处与酒店管理相关总题解决程序
（1） 服务目的
所有物业及酒店员工都应树立“业主（来宾）至上、服务第一”的思想，不断提高服务品质，发明东海岸公寓服务品牌。
（2）服务重叠
物业同酒店在发生服务重叠时，最早接受服务规定的一方为负责人，在服务发生后，由酒店经理及物业主任就服务发生相关的费用、工作程序改善等问题进行沟通划定。
（3）服务责任
在业主或来宾向酒店或物业员工提出相关服务规定或问询时，而此服务内容不是其所属部门工作范畴，任何员工不得推脱冷淡、推卸责任，而应积极、热情提供力所能及的服务工作，无法提供相应服务的也应积极指引业主或来宾解决问题的方法和途径。
（4）客户投诉
酒店大堂经理是公寓客户投诉的重要负责人，所有一线部门员工（涉及物业及酒店员工）在接到客户投诉时第一时间如解决不了，应及时上报大堂经理，由大堂经理协调解决，涉及物业方面的投诉（如服务态度、服务质量、服务效率、服务责任划分），第一时间大堂经理有最高指挥权，涉及重大投诉，大堂经理应报告酒店经理协同物业主任及相关负责人共同解决。
（5）服务质量、服务形象的统一监督管理
酒店大堂经理对东海岸不管是酒店管理方还是物业管理方的所有员工的服务形象、服务质量进行监督、检查
B、 关于会所经营管理方案

B1会所定位
周边环境分析：大梅沙海滨度假区得天独厚的海洋资源，东海岸配套齐全的崇高大社区，风格独特的酒店式公寓尊贵享受的浪漫之地。
定位：具有各种商务培训功能，以运动、休闲、健康为主题的开放式会所。

B2、会所经营模式（待定）
会所拟实行会员制营销模式，会员分两大类，即业主类会员和非业主类会员。
1、业主类会员
（1）凡是东海岸公寓业主（含长期居住在公寓的业主亲属）均可申请成为业主会员；
（2）申请成为业主会员经审批批准后发放A类来宾金卡，享受会所各项免费及折扣优惠服务项目；
（3）当A类来宾金卡持有人入会所消费时，应积极出示该卡，并享受相应优惠政策；
（4）A类来宾金卡持有人结帐方式可自由选择付钞票或签单月结；
（5）重要、知名人物可特授予名誉业主发放A类来宾金卡。
2、非业主类会员
（1）申请非业主类会