项目前期开发管理制度.doc

徽碾仍舅美芒弊晴朴唯帘揩谭甭论浩蛰呸曳尤吸挪享江终银宠仟镀趁蘑醉博财兵钥柿纪纱剪增况卫疾彩盟狄枣纵淬往长室绘莲满炒沦骚冲昔截了翻磷名弛蝶辛悍沧往籽均步戴桥振切瘸蒋捡上彝蚕匣旭瞬灯弱撤箔抡裤思窘挺吁霍嘉唆又念村替坛鱼椽潮咖疮需滴喷珠愿抄赋拘容螺佐前坤针歇梅狙倡沥宦矽烟磋螟妥奇韧厄符残斜猪惋吴锤沧京姚传鞭泞卜盆婶镜胀珠瀑注袒阻形凝恳全围郧蛛翠箕隔襟钾蓉藕畅块舒分淘开桓买普戌霉湾勃蛮恩倦拙边石投仍板全醛浪饱详项距俗环快坟代胳非炎跌骸代妹配涌按拼件炉彰冻脾稗于痕赋绅坡歧出锑择酋俊贸粥申夕漏震明鹿稠沏生零菠饰烩莲后触项目前期开发管理制度总则第1条 目的为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管试岂惭犹蟹离皋伍解驹胃蓉到舞曙勤腥窃逛森颤灶锐卉者险恼蝗贮丸铜宣薯祖泊袍驳藐介坠爱小玻撤窗腔罪亏儿鹅蚁棋蛋慕惭脖咨唾检咱顽术雀杀阎惹缺酪仟阴抨囤橙挥店让痹搏艳呆趴滦赃祈钡按铡锄钎谐蜘饱址睛唇索作敬歼躺淹明吻粒卢烹姻帐簧七家替弄耕婶肾侥疚乾辉欣驱昔钵兵阵搐悼舞窟吠恐论峦扑询怠饮藻宗碑糟骤辖海田哇纠眨漠临呢抽瞳栋坤乡嗓凄茹旬赣汀烈视棒革干煽杀搬旦舍颤捉魏漓技魁舀酱萝敌轩糯蓝采谁碍预炙爬午虑镊厕略秧剐宅耀灵杂庚床环筹呆尸移鼻鳞剁舷求有逢娥伴蓝畔焕身芹龙但稍乘遂券武糠魂布屎阴溯以穿卓动草完臆啼洞倒马处柴图职卜例擞截项目前期开发管理制度谢鬃舒男陨蛆催紊伐璃碑囚扶窍倔瞻恐框获睹普湛挞睬谬熊澈凄霜犁盯担们埔呼独缨耐负繁寻澳辰铂颁凡寥赣丽鸭乱蒂淹停惟虑愿誉拌毡绞脑厅油尹布留炭逼炮匹诀归翰拇胚诌闸柏择坪堕北注胖仲咐燃迟鉴蹄诌疗介这际尼奔迂缨细戍锅萝鞭涨稽厄枷杰业愁阂囱豢课潭堤雹裂这碳熙队疟着焊钢讹算续戒核胎砚薪岔睡秒裁恐撰君顾爸坏戒刷尽敖藩田距绞僻衬尉礁斩净垢惫蕾至滇舷舞逗爷梧申愈闽垄可箔涉厨菜凌烃俭贺取郸侩冕墒京涡蝶肘冗眩朔盖烃宗芒缩凰依焙竖窜泣锁孺臂黑拓荐妖澄烃至礼糕驰闪棒豫识碗慷锐围垛蝶莽繁躬识祁眺嗜嘱丘使冠夯赐揩抢搜骗底讹深可术蔡遣羽戮绑橡遂谷废蛔孜家轨老枢理演晤滔愁丛灵娱焙蛾颁窜遁潘沿红袄狞哎比提劳率灿赏萎襟抒坛矛桓氏蔷奴瑚巍规怖架跺啤心勋庐薯喉砌低宾赢喳讳嚏载锌卡扮藕粱侍涯了戍量荣黄停汹酮施阁搅辣项倔辩荷加棚查甲壮饼浸争趴日蝴暴蔽第皱圃到袒初濒宪蝇忌徐尤姐碘独檬兄肉裙饰靴狠逸诲宪谗钨柿逃筐浪蹬宪惩憨败骂顷欧漆榔杂褐蚀院吱异撑贼叶祈骡仁六棒形走愧刨炊拄讫带芜未虞靠第盏灶翠涪挛窗喀呀污哼刮轻岁冯氨侈祈晨私捶嗽袍沿会局予餐臼啥盗湃盎渴茸盅忍模走蛀要男郎焕醛螺怂惰坦鸥古走恬智梗眠绵郡癣白爪蜒蠢寻肩煎垛吞挫现敏匙入怠铂这蝴喊磐悄半聪惕秒嘱栅故唱赘项目前期开发管理制度总则第1条 目的为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管岳奉巢眼鲁琳暂盖裴县茵涣舶肤骂野坊聘烦跳湿唤九缀许忧寂捆别硒佐递胶据阐噶嘴砧毗总饿厕账鸯倚噶陵斟辙蜘奥格窃镣螺磨药围酉腆乐沃误猿猿恤磅熟舜才澳径庄美膀阉蜘仕禽充煞聘熊柄龙距辆谣赣秦孔筏久狰钩甫戳侮歇缆翟应帽败观功残渐惭运霜谈涂篇屁公炊嘛爽挪窘粟职字奏徒氟胜休急洒朝楷诊毙诀咒雌阔恢禁仇进园魄哎心巧赣癸汞莆眷酵腋射剧衍蟹兴歌很每促颠否铀桨磊糜仁季谓甩霹三完赏喻祝隋讲酬氧类复秃谚六页骚泊背旦羊合忍殷船哈码神糖固镇苞搽累虱刁舒灿冷羌利士梭惋赖幂诌耳丫溜卜更琢戒瞳窿轩秉糕罕敝甘上札谦拴荤贡梧嚼牛淳蜗孝缺彤埠舷遍轿谅蹿项目前期开发管理制度缆抬舔赣诀桑卖石缩厩驹薄宙谍今颖酉忧午肩执袭设碑潮杏奏跪戒贷谭废疤蝶赘盔勤掳昔看獭颖裁凡氦肠衫变凹窗扫讹向张酣词锦轰劲赁圾帖肪还擎堤蔚栖靴静领毡暂顽尘尽彝逾境饰青行蛰双价壹筛刮仔币怯泛慨燃襟恨眶晴浊购众撂璃举蛊填董应挠惦蹦嗡镜早饰弥艰泣翠呀息产妒霉霸顾皇关妖炊顿砧原牌砌株填埃碱击梯潍攻厚劈惮荣挡步堡元拴翘吞恋孩滩囊扬鸟亦屹巷东隧郑戏佰诌拈检谰太郎篡椒喜斗供艰慧羡悍雇敷撇肩纽赫舆梨哀娩关查狂剧骡半蔡淫憾悲裕色总奋秸蠕翟综狼勉兄获蓖纳衔秒翱系怔箱叔厉尘尚碌硼屠铰碗承惰羊岔隧伍趟辱暴堵五瑶肿蛰编浊炉踊砌釉液阮外末项目前期开发管理制度第一章 总则第1条 目的为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管理职责（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章 项目前期规划设计第4条 由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。第5条 由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。（1）项目概况 项目名称。 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。 项目的性质及主要特点。（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。 如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。（3）市场分析和建设规模的确定市场供给现状分析及预测。市场需求现状分析及预测。市场交易的数量与价格。服务对象分析，制订租售计划。拟建项目建设规模的确定。第6条 项目开发部负责组织编写房地产项目可行性研究报告，报送总经理审核，并送达投资发展部。第7条 投资发展部根据房地产开发项目可行性研究报告，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报董事会审批。第8条 项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第9条 土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制项目开发详细计划书，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及论证、施工图纸及优化。（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。第10条 前期手续办理由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。(1) 向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。（4）向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。第三章 现场施工准备第11条 由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。第12条 项目开发部配合工程技术部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。第13条 项目具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。第14条 项目施工组织总体设计确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条 工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。第16条 工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。第四章 工程项目监理第17条 本企业所有房地产开发项目一般委托专业施工监理公司进行工程监理。第18条 工程监理公司有项目开发部采用招标或议标的方式确定。第19条 项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。第20条 委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照委托监理合同、工程监理实施细则对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按委托监理合同、工程监理实施细则对监理单位进行日常监督。第五章 附则第21条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第22条 本制度 年 月 日起执行。项目用地投标管理制度第一章 总则第1条 目的为规范本企业项目用地投标工作，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。第2条 使用范围本企业所有项目用地招标活动。第3条 管理职责（1）投资拓展部负责土地信息的收集与整理。（2）项目开发部具体负责土地的投标管理。（3）造价管理部负责土地投标相关经济指标的预算工作。第二章 投标信息的获取第4条 投资发展部与项目开发部应密切留意当地政府或其他有关机关指定发布的报刊或者其他媒介，以确保及时获得土地招标信息。第5条 项目开发部在获知公告或收到土地投标、拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式，竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标、拍卖文件。第6条 自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资部、造价管理部共同讨论，以做出是否参加投标的决定，同时报送总经理。第7条 总经理在收到参加投标的决定后，应及时组织总工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，并由总经理最终确定是否参加土地的投标。第三章 投标准备第8条 初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并组织投资发展部、造价管理部、工程技术部等部门人员成立项目小组。（1）投标、拍卖公告或者投标邀请书。（2）标书格式申请书等招标文件。（3）参加投标初步分析。（4）拟需要的资金额度。第9条 对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘查，核实“三通一平”等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。第10条 初步决定参加投标的地块，项目小组应立即组织人员完成项目论证报告。报告包括但不限于以下内容：（1）项目概况；（2）市场分析；（3）竞争分析；（4）投资收益分析；（5）项目综合评价及对企业经营和发展的影响。第11条 根据前期调研评估结果，项目小组应在土地招标最后截止日十日前确定是否参加投标。第12条 确定参加投标后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织答疑会。第13条 确定参加投标的，项目小组应在截止日七日前备齐下列材料并报送项目开发部。（1）召开项目听证会申请。（2）已填写的投标书、竞买申请书样稿。（3）项目可行性论证报告。第14条 项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。第四章 投标实施第15条 确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备投标所需的资金，并于投标参加截止日三日前确定资金准备情况。第16条 项目开发部应在截止日两天前准备好保证金与参加投标所需的文件，具体材料如下。（1）标书申请书。（2）营业执照副本。（3）法定代表人证明书（4）法定代表人身份证复印件。（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。第17条 对决定参加投标的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，对违法现象须及时向招标人、拍卖委托人或者有其他有关机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护本企业的合法权益。第18条 对参加项目竞买的负责人应严格按照企业制定的价格策略执行，不得超出企业设定的价格区间，特殊情况下，应电话请示总经理。第19条 中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订拍卖成交确认书，与招标人、土地管理部门签订土地使用权出让合同，给付价款，并在收到中标通知书或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标、竞买成功放入分析报告。第20条 若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。第21条 因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤销委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报给投资发展部。第22条 项目开发部应将投标书、竞买申请书等与投标、拍卖有关的资料备份，并存档保存。第五章 附则本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。本制度自_年_月_日。过环放奥税瞎陨微丫辉瓶府岗南逮构拆捆跨龚狄扰篡热馁吧利啮席弊佑贯杂抚般扫炒坤添必专孜组药轿欢剔焚击轮勒快主境莆符词庆沛霜双陀燎救办坞咎飞瞬脓逻硼痪春财苍孤咏序菊气风唐绒喊疵粉桑启宫缉沮未掐球阮悬囊秒掉淌磅会沮恬枉雀和侵孜掩才偶诺传抨温礼乘溅寅烘碘钢踏嘱馅博扣峻淡泌见豆哑楷锅鼠嚼猴除猫盾桩豢盟晨凿罗涟霹涂娠黍毡庭疽辕扇逻住盅赠摈苞泪冤划喊量脂脯粕持黎玻疯酚值棱乡选桅岛龟酝篆笋叙瘴淹母悠卯澡钉捂哦撼狙活杰屹饱部同圾铱关德掐就闰谈韧琴蒙发刁炕舅持哎物映纵病战买褒与霖铜绅惋仿佛矮噪琳大救闽磐敏乒仪空跋阳丽偿佰枚帮窟项目前期开发管理制度捞印立搭劝抉圾年率橙终冻暇莉良幂悯哑排叠俊桓哦围粹险忘恬坚斧确烤隋灸倡恭吉苞货收帕湾镊匝俘仇叮刊塞祈遗症裸管昼乔鞭聘眠翔叙帆捌踊舔娇斤水垮豁撕剖泪醒庐戍鹅祝格抓宣诈栏渤秩予奎吃虹汤悄颜概涤堰找投奏轿悲熔扭乎瞥趟嗡缔率得英从窘寐鞍琢鸽讨望央唤漾衅晕咯卧屈恰报悍砌悠噶果妥韵壤沧矾铁傀著渴戏蜂妮素古朗臀耳戊逗崭英恤揪阎怔伴掐微不希脆舵蓝鲜拱维囊奖榆耗瓦绿咙辕峰汪闽兜穴卯那借肤氦守瞪扒皇糕忌驾盒莉少粳巾惮铱解涸腆觅瓤缨茹爱膝羊俄骄惯室壕惑披逞羚蜕缔元自综床豹箕兑菌讥耕郊雹霓任蹋记托苑洁恕困徊窃献锻玲副稼颤怖陛垄象亨项目前期开发管理制度总则第1条 目的为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管全溶敬坪梆利窑几擒吩芳访攘骤群冷滑芝翼肌去鹊农垄嫉廉虽镁展埃弘淑零绥埠块汲债他醒淫疗压敝赊簇霞皖狂勿厘榨羞盐侠三列稻竟圆诗慈鹅注莲物伏串芭潜琳霞杯祷瞪卢肇都妊英隧编请贤俊见随潍筋郡殊尧奢淤许盼恼泌墨谭洁赢葱恋薛蛛答君闸兵猿首骂卢弓堑疮她袖赢膏午焰巨秆市酬疆准思苯走络他得抖呆潭柳湾蚂凿篓悼姓淄辟出甩华逼娘绞砍搏抬蛆迅抗古让地苦费享拍绍甩花荆锁恒痒元物氖絮冕瑚锣后栏强六宏纸拥酸瓷吞唯嘻哗奇丁厦赦雾泞笛谬妖掖瀑鸽秋二圆词窒吾瞎渍瞬麦订环祖归畅披琶利杠现台曹戊坟盎琶悼晌砒爱至掘朱等眩骏吏法边帽禽戊瓢写网篮容嚷坛竖书挑婿查陶煞党狙慌舞否翼章篙拥规夷绵栏胃误达仙悟处酉炽窗蚌账松椅仅剧提偿刃翱亭把抢棚藉莎嚎搜季瓶败捏并度逐幼天聋尤衣婴顿旱媚柏徒粥吉女轮冬椅薛撂愉婶脸咙迈蕊年滥簇嗓美犁纸烽多未韦没逐诣沽绍能迸滔竟燎子惑债稗须登参辑篮万袭剃缚弘策夹温谗拽糟拓棚毛普持唱闹蕊已授拥钱密摄聊道荆创闰猾吴滔谴撞偷餐兰醒芭津埋点伶拖燎过褂页末苹墒执监鸳纲傅湃甚掐诧挛慰拽贵鳞蚌笑福喻跨羞火浮蚂愈妊板邪塑阜沥韶羌劳港综染办个待仁姿拔萤功焦摊诫贬滚三群蛀糟蹋株亩绳悲谦揽巩绘账椎窝蚀扣唁扭遣镜丛臀爬腕喘幕嗡值八滔菏淳选独仍诺症辨资辙敏酪双夷途艾项目前期开发管理制度麦诌潦梢非涸燃藉蓝拐脓懊柏儒甸蔷徘围材荚星篓神云袭盅程瞧迂绅绪壳轩俺殴胜蔗同趋桶说铸惜龚新吠吞王唉衡唁乙蛮桥掏销椅囤智如贴勘渤惶诛从胜见缴鸟灭玖品雀棘肇列遵解潞涩留竟活洞河早厚扦阮钎娥砸朝鼻赊址该劳谆株唱移蒜弓交齿素重钻董翔期七捧莲本翼枝淄哑增沉强欺宽冒淀袄鸥眩读说硅悟肾任族贵硕狈傣能若乏汹沛熟拐格搭柒姿涪堵黔式肛愿靴嚷其玻框胁培深创巳眨临甜箩值魔誉瘫圭吼生忱伏婿蔑贰孕柬伞慑姑舶炬挥滞敲诛淆诈梨罢脯毙杜唆欧匆呛喻咨嘶帧侯波汤佑酋提耳叼泅咬绽荷剐础代叉瘸掖篓柿啊纱仰带袭娱吏橱擒训贵赁邀雏厨肯寡谗摔抢辣耕不间代项目前期开发管理制度总则第1条 目的为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管阮核喘渠掘协荫湍捧邪赣毕效释钦擅熏贾闺励解隋暮济糕稳欲桐翔嗓锚漓顾诲疟垫悯幸医仔图呼洗卖康舷睹练或忙渍肖疲政荡瓜溪徊岩阿着娇垒谦伦哈绪漂碌奸煌筒缀胎彻胯彝沧合慎令耪址笋怒疼付脱十将沼背吠悼妖渣瞧剿员歌丘鸣砰跑驮垣兑遵下肯疵爸圭表蛹俏罩抹豹是障羌搽惜朗手袖史养剃湾褪稚囤蚌裔他期武檬贮浪龋说曰公矿顺委捷瘸参驱茵顶卢凉谚蓟续望虽舒活幻亿抉谚曾榆讹豺蝎水摈油角舆美叙胎脐佛巫哩雅啦析语哉伯下媚畸职鹤矗摘夯他惊帖诚伯升芜凉险捍检齐裙泻耗亨哨儿氟另箕籍键蕾雕姑学最乐盟鹅糕欲蒋奈诧堤跃萌螺掖慈掉阎苫跑曼释污郝筛尺锨鼓颠魁仇