酒店管理分析--酒店经营分析2015.docx

酒店管理分析 酒店经营分析酒店经营分析五星级酒店生意好有三个原因(一) 一是设计专业化、功能合理、配套齐全、环境高档豪华、服务规范、安全性强、管理水平高，所以价格也高，可以保证足以维持运行成本的营业收入并另有盈余；(二) 二是因为当前追求财富、讲面子、论排场的社会风气极为盛行，五星级酒店恰好迎合了这种人数不多但消费力极强的市场需求；(三) 三是外商、外国游客和政要也更多选择五星级酒店入住，因为只有五星级酒店才有可能和国际酒店的条件接近或相同。也有一些近年新建的五星级酒店生意不太好，占的比例不大。原因有四：(一) 一是在不具备条件建五星级或五星级已经太多的地方建了五星级酒店，投资失误；(二) 二是“追求华而不实”，只大不精，没有专业化规划设计，设计失误；(三) 三是缺少高水平的管理理念和人材，运营失误；(四) 四是只把五星级酒店做“门面”，做资源，带动城市形象或帮助房地产业，在不小心的自信中失去了规避市场风险的警惕，是定位失误。北京、上海、广东的大多数五星级酒店都属于“生意好的五星级酒店”。为什么？因为它们很少有这些失误，它们大多是由国际酒店集团管理，大多请国外酒店专业设计师设计，软件、硬件都不错；它们有市场、有品牌、有声誉、也有面子，它们是19.87%中的主力军。也有极少几家失败的，给政府、银行和投资人背上了很大包袱，这些失败者一般会具有上面提到的四种失误的特征。从经济学意义上看，酒店都是资产。既然是资产，就有可能是良性资产或不良资产，避免酒店成为“包袱”。成为“泥潭”，就应该从最初第一步起全面封锁衍生不良资产的一切可能性，全面禁绝使酒店踏上失败之路的所有旧思想、旧习惯、旧做法；全面敞开通向专业化、国际化、市场化的、正确的、科学的酒店规划设计的大门。那些比较成功的五星级酒店部是很有价值的资产，它们的专业化诞生和专业化发展又使这种资产不断升值，它们为城市经济，城市形象做了不小的贡献，也为酒店业界提供了学习的样板。可是由于前面提到过的“社会风气”的原因，以及其他种种因素，很多很多想去学习五星级酒店样板的业内人士都把学习注意力停滞在对外观和表面效果的模仿上，而全然不会探寻这些效果之所以产生的原理和过程，好像学棋的人只学几招棋路却不去研究棋谱，只有浅力而无深功。这种浮表的、简单的、匆忙的“考察”和学习目前太普遍了、太流行了。不仅酒店业内如此，投资方和酒店老总还会带着设计师和施工单位一起去“考察”，他们大量地拍照、收集印刷资料。北京、上海、广东和海南的优质五星级酒店有相当一部分酒店消费源来自这些考察队伍，可敬、亦可叹！什么是酒店的“棋谱”呢?就是用来指导酒店建设项目或改造项目，从始至终实现专业化运行过程，并为酒店带来成功的一整套理念。知识，规范和具体的方法与技巧。五星级酒店需要有“谱”，三、四星级酒店也要有“谱”，一、二星级的经济型酒店更要有“谱”，因为有“谱”就能有慧眼、有功力、有章法，就能摸到规律，就能稳操胜券。事实上，酒店不论大小，不分尊卑，只要有“谱”，就不会有那些失误，就都能成功。这个“棋谱”要写出来会是一册不薄的书，而且写得再多也难免有失于对发展的预测，只能是对基本常识、基本规律和经验的阐述和归纳。但如果从前面提到过的几个“失误”谈起，倒也可以从反面引述出酒店棋谱中的一些主要成份：(一) 投资失误。这种失误主要表现为酒店规模与市场需求不吻合；酒店地点与客源群距离过远或交通不便；以及酒店类别与当地气候，环境。文化、经济，社会习惯。消费结构等因素相矛盾。武汉已有几家五星级酒店，都是城市商务型大酒店，生意尚可，但房价偏低。现在又有数家新五星级酒店在筹建之中，规模、性质基本类同，并无鲜明特色；广州的老牌五星级酒店曾经辉煌但年事略高、房价已颇灵活，现在也有若干正在筹建的新五星级酒店欲后来居上，而老五星级酒店服务档次并不低，新五星级又未必有内行主持操作，这种重复带来的竞争很可能是两败俱伤，显然是投资上的浪费，也会是投资者最终的遗憾。虽然乍一看城市又加了几座漂亮的象征繁荣的大楼，企业又多了几块“利好”的资产，但其实质却是非经济性，是不利的。我并非主张少建酒店，而是呼吁多建酒店，关键是要与市场需求真正吻合，建最合适、最成功的酒店。有个别五星级酒店一不小心建在高速公路或城市高架立交桥的侧面，一公里之内没有出口，而且受环境影响，从远处无法看见，即使从其面前经过，酒店外观又无特征，使人并无印象，大大降低了应有的竞争力。还有的酒店明明在依山傍水的风景区，却一定要设计为城市型酒店；明明可以利用当地文化、当地材料，针对当地消费能力建设“适销对路” 的酒店，却偏偏要加大不必要的投资、不必要的空间、不必要的规模，使酒店刚一建好就已经不堪重负，好比偏要在小河湾里造一条大船，虽然高大气派，但自重过大，吃水太深，根本无法航行，只好慢慢烂掉。(二) 设计失误。这种失误在酒店业建设和装修改造中十分普遍。主要表现为：1. 以民用建筑设计和二次装修设计取代专业化的酒店设计；2. 酒店总规划。交通规划。功能规划。设备规划。投资回报分析、风格定位、市场定位、建筑设计、室内设计、艺术品设计、酒店形象识别系统(VIS)设计等等各专业设计内容被分离、被减少、被忽略，不能形成整体化的设计链，经常出现装修设计唱独角戏的现象，导致后期发现问题再多次修改、推翻；3. 酒店规划设计与酒店经营完全脱节，主持“基建”工作的人不懂酒店，而懂酒店的人却只管“筹开”，管不了前期的“基建”工作，直到经营者接管权力后再花钱改正错误；4. 酒店投资人对专业化酒店设计的认识局限。这种全局性的整体问题使中国（内地）大多数酒店建设和改造项目仍然在非专业化的设计思潮和习惯做法中徘徊，甚至有些外国设计师也来迎合我们这种国情，他们一改在美国、欧洲处处“为酒店经营设计”的精确把握和娴熟的手法，反而非常夸张地把奢华、繁琐、空大、浪费甚至相互冲突的装饰元素用在我们的酒店中。我曾经听一位美国酒店专家谈到亚洲华人的酒店文化观中有很多崇尚气派、面子和排场的成份，有时候竟不惜为此牺牲一些酒店的经营原则。令人痛心的是外国设计师在迎合这种酒店文化观时，把中国（内地）一些原本经典的酒店样板摧毁了，原来的雍容高雅、富于文化气质的豪华、原来的人气、原来的亲情、原来的品位都被空空大大全无灵魂的家具和工艺品展览会般的大堂取代了。这样的失误或许由“风气”所致、或许由经济热潮的影响所致、或许由浮躁的心态所致、或许由非酒店性的某种情结驱动所致。无论如何，花巨大的钱把原本正确的精典的改成世俗的、华而不实的，这种失误比初来乍到的失误更离谱，更让人痛惜百倍!不久前，听说北京建国饭店也有被拆掉重新开发的可能，连如此难得的酒店精品都要蒙难，实在让人无法接受！(三) 运营失误。酒店规划设计有“谱”，经营管理更有“谱”，而且世界上酒店经营管理行业比规划设计行业起步要早，成熟、成型也要早。中国（内地）从上世纪八十年代就已经由北京建国饭店、长城饭店等合资饭店率先引进了国际化、专业化的管理。20年来，这些摇篮和旅游院校培养出来的人才和经验已经被传送给全国。但是由于中国（内地）旅游产业发展速度很快，国外酒店集团在中国的拓展也很快，人才的竞争、跳槽频率很高，专业经营管理人才中资历深的年纪偏大了，身价居高不能下，亲历亲为冲在第一线的少了；而资历浅的虽然有抱负，年轻能干，但见识差一些，专业修养和经验欠缺，而且比较分散，形不成合力，谁给的待遇好就给谁干已是普遍的现实。专业人才的缺少、分散，培训教育满足不了市场的需求，海外学习的短期化。半打工现象等等都使中国（内地）酒店经营管理队伍出现“两极分化”的现象：最好的都集中在收入多、待遇好的国际酒店集团名下的五星级大酒店里，连国内公司自管的五星级酒店也难以望其项背；较好的在四星级酒店中，一般水平的在三星级酒店，以此类推。近来，就连一些名气很好的国际酒店管理公司也出现了人才短缺的现象，派给业主的个别总经理、总监不尽如人意被退换的事也时有发生。现在，很多有酒店做依托的业主或管理者，甚至一些有过酒店业经验的个人都想开办酒店管理公司，人手不够可以到处去聘，一旦事多人少，标准就降低了，造成四星级以下酒店管理业界普遍缺高手的现状。我以为要建立规范的、高水平的、竞争力强的酒店管理公司是需要资金、时间、体制和系统的整体大投入的，要学习那些国际名牌的发展史和经验，不可能两三个人就干起来，也不可能全都“本小利大”，急功近利的心理只能乱了市场也累了自己。我建议有实力的大企业认真吸取国际经验，潜心努力三五年，建全运营机制和人材机制，打造品牌，保证投入，打消主观因素和计划经济的影子，彻底市场化。只有这样才能真正杜绝酒店运营失误，才能有中国人自己引以骄傲的酒店名牌。(四) 定位失误。这种失误是指建酒店的人把为什么要建这个酒店的问题搞乱了。中国（内地）的确有些政府接待型或企业接待型酒店，但毕竟为数很少，况且即使是政府的，也要求酒店要靠自己经营，自负盈亏。无论从那方面说，酒店也不应该“亏损有理”，也应该有明确的市场定位并依据准确的定位来判断投资规模、用地、选址、功能分配等等是否合理、可行。但我所了解的一些情况确实令人担忧，因为不少“可行性研究”是大形势、大道理多，实用实效性少；表面资料多，深入分析少；作者的个人阅历局限有时也影响“可行性研究”的准确度和深度；加上领导者的某些主观意志也会影响论证的客观性和全面性，给酒店定位造成某种程度上的失误当然在所难免。还有一种情况发生在民营企业投资人当中。他们大多是城市房地产业的优秀代表，有成功的业绩，有良好的政界、金融界关系。城市领导者要求他们建酒店，为繁荣城市整体形象和经济建设做贡献，他们建酒店也换来各方面的回报和支持，同时也打开了一扇通向社会高端文化层面的大门，这显然是一举多得的好事。对这些投资人来说，这就是他们的“定位”，想到这些就已经足够了。可是他们忽略了酒店类房产的特殊性，他们不太细想酒店资产和住宅资产在回报方式、回报周期、回报率上的区别，他们也不太了解酒店投资、规划、设计的专业化结构和细分化的工作程序是保障酒店成功的“命脉”；他们会“一不小心”就触上“投资失误”和“设计失误”的“延时地雷”，给自己本来红火的事业背上了一个麻烦的包袱。总之，不能把酒店建设和住宅建设相等来看，前者水还太深，而后者早已“水至清，池无鱼”了。实际上，酒店定位从市场学角度看，可以有一个十分清晰的图像：排除主观意志和旧有的习惯思维，多接触一些酒店专业人士，多了解一些酒店业投资发展、规划、设计的信息和经验，选一个确有实力。有经验的专业设计机构(但要警惕那些“投其所好”式的建议)，提出自己的市场分析和运行规则，并进行论证。在这些工作的基础上，酒店的正确定位会自然产生，没有这些过程，定位就有可能失误。如上所说，应是所谓“酒店棋谱”中的一些“引子”，由人思索，见仁见智。我们相信所有的酒店不论大小，都有“谱”可循，都具备成功的基因，只要克服主观，量体裁衣，避免失误，专业运作，一定都能成功。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)9叶予舜 二一五年三月三十日星期一