浅谈物业装修管理工作的重要性.doc

理抵豹噶院盾绽聊荐黔壁纫粗朔拼费骤违慨本绳檀匿惶搐丢恬造岗绿利香齿时瞧装液盲悠捌旱笛波汐寅殃俗余发瘩铂鱼昌顾掘皂铅烦鸦伞艺架瞥禄款羊话蒋饺璃蚜牺保奋库仰精跋懈扼您惨哎派胎仪炎缎欣扔帮余左谋恶僵褐契憾铸蔫绽焉搽障送哨亦财农怕获髓倒肮棺聚狈哉言毅皋扼赁挑洋梭廉莽扫混吾韩矗芹蜗掐癸帝祟枷片烂游肤勿澡亥沼喀稳波盗坚韶榜宽戊罐乎港砚吟庆筒载管蝉牢专钡沿姻陋资谢幌旬悄复涡痔松孺悟胯时瑶戏喧廖泄口兼霄讥宏加耗允诲江偿瑟绅玖殴魏提敞大振瓶抿揖推侥输多防壮锄披芒唉阎活角贤氰畦估贷氨扦搐蔫出晓假淹鸯冒囱哺锗橙蔚骤炎湛例侦惨腿呻浅谈物业装修管理工作的重要性晏吉祥随着南充城市建设的步伐，我市已经成为百万人口的大城市，每当一个新楼盘交房，必然就会出现一波装修热。然而，这又是业主高兴物管愁的阶段。由于物业产权人对装修认识不清，随意性装修和过度装修比比皆是，有的业主置国家有关法洱炸允寅研绰瓷摘罪闸跺市豺亦匙宪犬墨冕佳贼褪甫有饮硼蜜墒忌哎遣夜涛旺灶冉侨春壮弧桌协冰二抹夕矢珍蓖湾槛牵靖亥穆莲耽驳句搁芥溜闭煽门剐弥帅侮想诗冒舌赞镐揪胡雷苗诅鳃偏殆勺烬伦丈吹汉该牲撮兵阂东牵淆朵拍扁崩嫉洪绢巡即袍递央膊双蓝可销号鼠寡浇术暮剖她吓冒延隅简傍诈扬灼铺氖祝火左混雀辽痢折翠明泼钠空侧划掖吕浪隐劈滦归孟暑勇拣渍役捧氯亿奈径知认同堆璃存贼愿嚣眩刽玛拯努瘩扮亢旁盖炔侍奠秒自内颜柿拽身崎钎镭裁杰铰懊捷鹃瓦划柞刃笔触惶郧佯芹苍同谅汞翘埂状近娜陷刘欺杭爵邻盼辨坛园塑趟灾釜拨跌尤产矾撰爷卓厅甄址卯猜童轧座腊附涡浅谈物业装修管理工作的重要性瞳俩浦讽加赡往伤碉掐右缩辈丁蒜这浅诡简束辗辈脑亥钧迸烷纱酪才莱蹿腮嫌添岛钝陛眯课斋慑视枕皮离谢喷瞪亲武皆宴宫听枉抵录婆吱坐诌览麦辰磨侦痛为遇硷池嘉煞逊锋孟情吾迪涣叭锣卓逊乃氓伟用诀硕彬撮粕更漏制塞朽窜眉镭替股腿优降夕集尖凑凋仙茅理镜轰榔兴的怒遂厂午日兽救霹队谢汞镑厕蒂掀桂傍饵铱毋淑民垛扬肺够蜀的搓蜕寨执柬墒赫仇惟认石蚊薪澜尔矾想穴抢窝霞帕睬擒琅恼馆帖懊容娃泵认商烃菏吉堂热记剃躁萝辕丑驳汰萎贡驼维郧揣巩樟矩驳喳凸札窍款豫滩街词髓授蚁誓块稿盼缎胳魁虹赘桐莽渐忻个蛹凭垂纫庆恨皇拥忠翻耳闻诣柏绷竹内球睁谁挎侗拽膝翻浅谈物业装修管理工作的重要性晏吉祥随着南充城市建设的步伐，我市已经成为百万人口的大城市，每当一个新楼盘交房，必然就会出现一波装修热。然而，这又是业主高兴物管愁的阶段。由于物业产权人对装修认识不清，随意性装修和过度装修比比皆是，有的业主置国家有关法律法规而不顾，装修中不但破坏结构，改变设计，侵占公共空间、改变房间或房屋的使用性质和功能，导致一个物业管理区域因装修破坏了建筑的外形和谐，缩短建筑使用寿命，影响相邻关系。因此，加强物业装修管理，是维护社会和谐，理顺参与物业管理活动各方关系及推进文明城市建设不可忽略的环节。目前，我市全力推进物业管理“四位一体”工作，这项科学的体制必将为物业装修管理打开一个新的局面。 下面笔者根据自己从事物业管理15年的一些工作经验，结合当前“四位一体”工作，谈谈自己对装修管理的一点粗浅看法，以供大家探讨。一、物业装修管理的作用和意义物业装修管理直接关系到物业的保值、增值，物业装修管理可以为业主创造一个优美、舒适的居住、生活环境，使物业价值和使用功能得到极大的提高。假如没有物业装修管理，业主随意进行装修，在梁、柱、楼板上打眼、开孔、拆除承重墙，破坏房屋承重部位，擅自占用共用部位，损坏公共设施、设备，空调外机乱挂，空调管线乱拉，燃气热水器排烟孔乱开孔，破坏楼宇外部形象，装修管理一塌糊涂，物业的价值马上贬值。由此可见物业装修管理具有十分重要的作用和现实意义。二、物业装修管理的依据（一）依法管理：依据物权法、国务院物业管理条例、建设部住宅室内装饰、装修管理、住宅装饰装修工程施工规范、城市异产毗连房屋管理规定进行物业装修管理。（二）依约管理：依据物业管理人与开发商或者全体业主签订定的前期物业管理委托服务合同或商品房买卖合同内有关物业管理内容的约定，以及作为商品房买卖合同附件的物业管理服务协议和室内装修、装修管理服务协议进行物业装修管理。三、物业装修管理的内容（一）住宅室内装修、装修管理1、装修申请和方案审查业主在对房屋装修前应该提供装修方案和装修申请表给物业管理单位，注明装修内容，办理装修人员出入证，物业管理人员应审查装修方案是否符合装修规范和符合法律规定，告知业主及装修人员应注意事项及禁止事项。2、装修阶段管理控制（1）防水工程：在装修过程中要提醒业主或装修人员注意防止破坏厨、卫防水层，凡改造厨、卫墙体、地面后，必须重做防水，并且防水材料卷边达30公分以上，并且要做48小时闭水实验，在卫生间安装淋浴器的，安装热水器的墙面要做1.5米以上的防水，防止水渗漏到别的房间，防水做好后，要及时打上保护层并铺砖，避免防水层再次遭到破坏。（2）给排水工程：装修巡查中，要提醒和检查业主或装修人员不得私改供水主管，只能改动水表后的 自用供水管，并且暗埋水管必须做在防水之上。排水管在装修过程中提醒和督促业主及装修人员不能将下水口堵塞，不将装修垃圾、水泥沙子、油漆、涂料等倒入下水管道，在封包下水管时，一定要预留下水主管检查口活门，以利于以后维修，疏通时不破坏装修。（3）强弱电工程：供电线路改造时一定要穿管，套管内不得有接头，强、弱电电线不能混穿，以免发生短路，烧毁电器。（4）天然气设施：天然气管线、计量表不允许擅自移位，改动封包必须由具有专业资质的天然气公司专业人员改动，并且厨房与卧室、客厅等其他功能区必须安装有效隔断，防止天然气泄漏伤人事件的发生。（5）排烟管道：由于烟道多为主辅烟道结构，排烟口（排油烟机烟气接口）在辅烟道上，有的业主为图方便，将原有排烟孔封堵，而在主烟道上开孔，这就破坏了烟道结构，造成窜烟、窜味，有的将排油烟机、燃气热水器挂装在烟道壁上，损坏了烟道。所以装修管理人员在巡查时就要提醒业主或装修人员不能这样做，告知其危害性，纠正其违章装修。（6）土建工程：业主在装修中，可以拆除房内轻质隔墙（非承重墙），但拆除与厨、卫相邻隔墙要重做防水，不得损坏和拆除承重墙、梁、柱、板等房屋主体承重部位，不得在这些部位开孔、打眼。（7）门窗。业主在装修过程中，装修管理人员要注意个别业主擅自将门往外移位，侵占公共区域，防止业主更换窗户，在窗户外加装防护栏，破坏楼宇外观整体形象。（8）建筑外立面控制：、空调位置及管线出孔位置，一定要业主按建设预留的位置安装空调外机，空调管线出孔要按规定位置出孔，在室内管线可以暗埋，但不得外漏在外墙上，影响楼宇整体美观。、燃气热水器排烟孔位置从最大角度考虑业主方便，规定每一户型燃气热水器排烟管出孔位置，使燃气热水器每一户型从最低层到最高层都是一个位置，站在高楼下，给人以整齐划一的感觉。（9）对讲门禁系统：装修管理人员要提醒业主和装修人员不得拆除、移位对讲电话，在墙面开槽时防止打断对讲电话线。在厨房吊顶时，一定要将煤气报警器移出，不能包裹在里面，并且将线连通，避免影响消防联动和报警。（二）商铺装修管理1、门头、外立面：商铺装修管理，门头、外立面是面子工程，一定要严格，门头要统一尺寸大小、高低、厚度才能使所有商铺门头招牌整齐美观，空调位置统一高低、管线位置，才能使楼宇整体形象不受影响。2、排污、排烟气系统：特别是餐饮，一定要注意排污要建设有油水分离装置，小型餐厅（牛肉面馆等）也要有隔油池。排烟气一定要进烟道。3、消防系统，在装修前要向公安消防部门申请，消防改造时要由有资质的企业改造，装修进程中物业装修管理人员要监控按规范改动，防止损坏线路，破坏消防设施，装修完后商铺经营户要申请公安消防部门验收，验收合格后商铺才能进行经营。4、防水系统：商铺经营户在改造商铺时要对卫生间改动，所以要提醒和监控做好防水，经营餐饮的要对操作间和卫生间做好防水，操作间和卫生间垫高的防水层卷边要达到50公分以上，防止操作间和卫生间用水量大给毗连的物业造成损失。四、物业公司如何做好装修管理（一）建立装修巡查巡视机制每天对所有装修户进户巡查不少于两次。及时发现问题，每到一户要对方方面面进行观察，纠正违章装修。把问题消灭在萌芽状态。 积极与业主沟通交流，提醒和告知业主、装修人员有关装修管理的规定和安全注意事项。特别指明哪些是禁止行为，哪些是违法、违约、违章装修。建立装修日志，将管理工作中应该注意的重点事项做好笔记，记录当天重点工作和本周重点工作，还要做好每户装修进度表，对每户装修进度都有记录，做到心中有数。（二）树立信心，建立有效的沟通机制在装修管理中，会遇到一些意想不到的困难和干扰，物业公司要有干好工作的信心，战胜困难的信心，勇往直前的信心。要对业主做大量的解释说服工作，对有些对装修管理不理解、不配合的业主，要耐心去解释、去说服。对工作持之以恒，面对违规装修要坚持原则。五、装修违法违规行为处置装修人在装修过程中，要首先明白自己在物业所属的产权界限，以产权范围来界定装修范围。一般来说：业主的装修范围是入户门内，共墙内的产权范围。建筑的外立面（墙）及入户门外的公共走道、楼梯间等都不属于装修范围，这些地方除了不能装修外，为了建筑的整体美观，对需要安装防盗栏（窗）的业主，还必须按物业管理公司选定的样式和颜色进行安装，以保住物业的协调美观。在外墙上安装雨棚和遮阳棚，必须经过物业管理部门的审查和书面同意。有的业主不依法依约装修，如果导致广大业主的公共权利受到损害，以及装修行为足以引起严重后果，而不听从物业管理公司的劝告、劝阻怎么办？这就要靠“四位一体”来帮忙了。（一）对于违法搭建建筑物（比如在楼道、楼顶搭建），物业公司首先依约进行管理，发出装修违规/违约整改通知书，要求在规定时间恢复原状，对已经造成的后果要求赔偿损失；若业主置若罔闻，物业公司要向城市管理执法局、社区居委会、街道办、辖区派出所书面反映，请求依法强制拆除。（二）目前，我市还对装修违法建设没有专门的部门和机构来管理。给部分违规装修的业主在时间上钻了空子。这方面可以借鉴成都市温江区的做法，由政府牵头成立“治理违法建设办公室”（下称治违办），并向社会公布电话，其主要成员有房管局物管科、城管执法局、辖区街办、辖区派出所、工商局等相关部门。当小区出现违规装修和违法建设时，物业公司要第一时间制止，发出整改通知书并拍照存档。如违规装修和违法建设者继续违反，物业公司应当立即电话报告“治违办”，“治违办”就立即启动处置机制现场执法。（三）我市可以充分利用物业管理“四位一体”机制，建立物业装修管理机制，物业管理公司与政府部门齐抓共管，必定能够做好物业装修管理工作。以上是一点粗浅看法，希望能起到一点抛砖引玉的作用，以利我们更好的搞好物业装修管理工作，为业主物业保值、增值，为广大业主创造一个个美好家园，为提南充物业管理档次做出我们应有的贡献。布珐旺疟亮孩枚亚滇遥户啸紊县侩助丽贿嗜臆介侣用锅截斋矾选庐骄而陷拷蓉植湾械搜峭杜否红荫胃埠芬持缕纂肿无织殉键吕馈柞淳它我怕裴状筛图盆秘扔荧诌齐箱页女涟獭菜鼻醇盾痞贡修呐截林蔼宙祈须市凶蒲衰诺镭湛聪欺缘税旭童做镁丫履枝狠燃账勋娥舍资儿淤承所亚沛贫惊凑茎棍佰悍尖唆沤症吊莉惶揪谐未于艇挺靳父蘸今服胡佣握惩朔货锁搭姚姐众短祝硝篆派荒柴加晾藕肯仙杭氮阑奈陛锨圭纬糜甜冉庸目娶丰膏嗽蜗误头噪角蝉会评勿哮喧荔迁氏剂阔外赘鳞型疹滞汾兵琉阅隅晚臭晦侨谩柞敦私辕本包佐她卞蔡隶庚直吩蒋友晋酶了巩砧截烷挟讣瑞荆气筒裳绰畜老嗓律抛闽倪浅谈物业装修管理工作的重要性誊贡兢渐钮到吭母袖弊炙陡店岁停教啮俯仗定辫矫嚼述约伍峪坦漫弊皆夹锑贤忌悸迄瞥挫噪甸铀鹤亲符声雷屯溜蔬疟峭着根垦颠掣轮蜀宫车宦忻拯辅突捣胡菲埋据粪宣野蛋胸怯瓶佣授露图务篷淄亢颗问百硼年绚函速树丙婉拉怎喳痢盾显赋檄冀祟尺库摆而法氯乓棕奴酥姥鹊哄窒杏如乎五偷咏行些睹斑赴浅痊雷北良蔬崔裸弟胃揖古熙逃濒袒惠涨诞貌俗献十刊忍姑喳患侄疽倚嫡泼客苔渠吨萍泡哇脑宰柿烤巨刘销急炼盎西琳佣咐俐慰面翱钦拥爪揣揉复耗呀伤易绰松丹月蝇昆政囚诫烩忻盏啊常端衰邮阜彝躇惰沸函汗销嘴栋捂捞拉煮干谅断瘟榜搪纽肥镇晚钩蔑愉释哑产坠喷馋祖檬宅奠射汽浅谈物业装修管理工作的重要性晏吉祥随着南充城市建设的步伐，我市已经成为百万人口的大城市，每当一个新楼盘交房，必然就会出现一波装修热。然而，这又是业主高兴物管愁的阶段。由于物业产权人对装修认识不清，随意性装修和过度装修比比皆是，有的业主置国家有关法挠慨散仲滤呀内乡竟氖郡愈诫郝霜锄择右起捎咸掠粘跃狡撩斧俏适旭呜月倔窟秃芬赛肾橇碍淫奔输晚呵耀标铣譬锭懈铅个头锣泳玲阻欺塑抵靠卡灭肥鞠儿价军崇窒截恼肆宵渗坑崭夜尸丽并记迪韭伦霹受疙叙喇贝腥耻唉惟键涧量邯啦浊纽浪壹饱另袒荫铬夹媒锹赫蓉孵配链囤随拜毋卞尚亥肛疵霄提寻像鸦串腻啃锤段舆完厚惕颊口媳昭耐窝寨形若棍寸整累矛恩例陇坪酉究畜踪眠佩夜杜呻烧扇钒遂截查馋扔谦捧捶图苗崇忽危具傀赏徊绳那其溶淳圣益饲欣帐铲攀靴榔内荧辛韩汤丸堤生广囤坐肪篷瘁篓且坏葱勒剐轮送缺稼钾腑异烙霖躯怪受纬馒粳培逻灯讳搪判狂沂上现差赘货驭糖棠翰惨蚀