对改进我市物业管理工作的几点思考(修改).doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-实施物业升级工程 提高物业服务水平 对改进我市物业管理工作的几点思考满洲里市住房和城乡建设局 田增龙2012年是内蒙古自治区人民政府确定的“物业管理年”，我们要以此为契机，加强内蒙古自治区物业管理年实施方案的贯彻落实。按照市委、市政府“实施物业管理升级工程，改造小区综合配套设施，提高物业服务水平”的决策精神，通过建立、改进和完善物业管理工作中管理监督运行机制，创造物业服务管理的良好发展环境。我市物业管理工作较其他城市起步较晚，有些舆论宣传不到位，百姓对物业管理的认识较模糊，对物业服务属市场化有偿服务的消费观念意识淡薄，存在凡事应当由政府无偿解决的依赖思想。与此相对应，我市还未建立起完善的物业管理责任机制和规范化物业服务监督运行机制，一些非物业管理问题转嫁到物业管理过程中，使得业主与物业服务企业的矛盾日益突出，已严重阻碍我市物业管理市场的健康发展。机不可失，时不我待。现结合我市物业管理市场存在的一些突出问题及如何改进，提出一些意见和建议，供领导决策和各方面商榷。一、住宅小区物业服务管理基础环境需亟待改善由于业主公共意识淡薄、自我约束能力差等原因，小区内经营商户擅自在公共场地内堆放物料，浴池和饭店燃煤产生浓烟污染，铁艺生产作业高分贝噪音扰民，个别业主私搭乱建，房屋装修装饰擅自拆改房屋主体结构及改变住宅和车库等房屋原设计用途为旅店和加工厂，违法违规行为较为严重，随意乱丢污物、垃圾，占用公共活动场地、绿地停放车辆等不文明现象比比皆是。由于物业公司属于企业没有相关执法权，针对上述行为仅能做到制止和告知，同时上报相关行政主管部门，自身则没有能力解决这类违法违规行为。对策及建议：建议实施有效物业管理的联动机制，成立物业管理工作协调小组，协调督促相关行政主管部门延伸执法，加强小区非物业服务违规违法管理。物业管理工作是一项事关百姓民生专业化较强的系统性工程，带有社会基层管理的特质，需要相关行政主管部门共同配合，相互支持，加强管理。当小区内发生非物业服务违法违规行为时，由物业服务企业或社区依照国务院物业管理条例有关规定进行制止和书面告知，要求违规违法人限期自行解决。在规定期限内仍未自行解决的，根据违规违法行为类别，以文书的形式（附告知单和现场图片）上报市规划局、城市管理行政执法局、环保局、工商局等相关行政主管部门有效解决和依法处置。如对随意倾倒建筑垃圾、私搭乱建建筑物及构筑物等行为由城市管理行政执法局延伸执法，依据城市市容和环境卫生管理条例给予处罚，净化业主居住环境。二、老旧住宅小区需逐步恢复和推行市场化物业服务管理老旧住宅小区以单体楼居多，建成年限较早，小区封闭、硬化、庭院照明、绿化等公共配套设施建设不完善，加之当年楼房建成时没有物业管理，给水、排水、热力管等相关管线和设施设备一直未能定期维护，局部破损老化严重，跑冒滴漏等隐患多。且老旧住宅小区业主租房户多，自住户多为老年人，低保对象多，生活收入相对较低，收缴物业服务费存在一定困难，因此目前不具备直接推行市场化物业服务管理的基础条件。对策及建议：对老旧小区给水、排水、热力管线等公用设施逐一排查，按照先样板、后推广的工作次序，在重点改造小区启动试点，对相关管线和设施设备等公共实施进行彻底维护、维修和改造，逐步完善和提升老旧小区公共配套设施。维护、改造任务完成后，建议对老旧住宅小区实行物业费补贴政策。根据不同小区的具体情况，实行“一区一策”，实施老旧住宅小区分类管理，推行“菜单式”专业化物业服务管理。为保证老旧小区日常给水、供暖、排水及消防、路灯、绿化等公共设施的维护和维修，实现小区物业服务管理的长效化，对我市2000年以前的老旧住宅小区可实行为期5年的每月每平方米0.20元财政补贴政策。维护、改造提升任务完成后，对具备封闭条件，公共设施配套较好的住宅小区，恢复市场化标准物业服务管理；对不具备封闭条件，公共设施配套较差的住宅小区，推行“有绿化保洁、有维护维修、有停放车辆管理”等的“菜单式”准物业服务管理；对公共配套设施严重缺失，无法围成小区庭院的散居小区或单体楼宇，如具备业主自治条件，由社区协助业主自治组织实行“自行卫生保洁、维护维修的看家护院式”自治管理；确实无人管理的，由社区联系挂钩的专业单位实行“卫生保洁、维护维修”托底服务。同时对经招标进入的物业服务企业合同内容定期考核、严格监督，即由各区物业市场监管部门组织社区（或业主委员会）等共同对小区各项物业服务的质量和满意度等进行考核，根据考核情况确定补贴比例，并将考核结果和补贴金额在小区内公示后，上报市财政对物业服务企业直接拨付补贴费用。通过多种管理服务形式，使老旧小区的事情有人做，矛盾有人问，问题有人管，责任有人担，物业管理从无序变有序，逐步恢复和推行市场化、规范化物业服务管理。三、妥善解决近期高层住宅物业服务管理凸显矛盾我市对高层住宅物业服务管理实行物业费补贴政策，20052011年高层住宅物业费补贴每月每平方米0.90元，现执行期限已满。高层住宅楼电梯运行电费、定期检修、维护和供水、供暖二次加压运行所产生的电费等运行费用较大（均值为每月每平方米1.24元），专业化服务要求高，只能推行物业企业服务管理。近几年随着人员工资、材料费和电费等物价指数的大幅增加，物业服务企业的经营运行成本逐年增加，物业费补贴政策到期后，短期内高层住宅楼业主还不能适应物业费每月每平方米提高0.90元的“涨价”，而物业企业较低的服务收费标准和收费率，根本无法保证高层住宅楼电梯、供水、供暖等共用设施设备的正常运行。物业企业可能会中途撤出或合同期后满撤出，直接导致高层住宅楼无专业化物业服务，各项设施无法正常运行，严重影响居民日常生活。对策及建议：建议对高层住宅楼物业费补贴政策再延期5年，实行补贴逐年递减和物业服务收费标准逐年提高相结合的扶持政策。目前我市有21栋高层住宅楼，住宅建筑面积32.52万平方米，涉及4500余户业主，已有4栋高层住宅楼的物业服务合同到期。由于高层物业服务管理的特点，对从业员工技能专业化要求较高，一旦高层住宅发生退出或中断物业服务，势必导致物业服务企业亏损或倒闭，这部分宝贵的人力资源将流失，恢复企业经营或组建新的高层物业服务企业将十分困难。建议高度重视并扶持我市为数不多的高层物业服务企业经营和发展，强化激励机制，并严格考核兑现奖惩。可自2012年起，对原高层物业费每年每月每平方米补贴分别递减为0.80元、0.70元、0.50元、0.30及0.10元；同时逐年提高业主收费标准，最终过渡到正常标准。探索高层住宅楼推行与水、电、暖捆绑的“一卡通”等灵活有效的收费方式，强化业主缴费意识，提高物业服务收费率。四、物业弃管小区不宜推广非物业服务管理模式目前合作区和互贸区管委会对辖区内无物业管理和物业弃管小区均实行了由环卫部门接手卫生保洁，使环境卫生得到有效改善。但因这部分小区的共用排水管道、化粪池和污水井等设施缺乏日常维护，经常出现管道堵塞和污水井溢满上冻的现象。由业主自行组织共同筹资解决这类问题也因部分受害较轻居民不出资，无法及时维修导致污水从一楼室内上返溢出，造成邻里之间加深矛盾，影响了业主的正常生活，对此居民反映强烈。对策及建议：首先由市、区物业监管部门负责对由环卫部门接手的无物业管理和物业弃管小区的给水、供暖、排水等公共设施因中断维护维修出现故障，影响居民正常生活等各类问题和矛盾，进行拉网式排查，归结分类，针对实际情况，安排专业施工队伍实施维修改造。在小区恢复物业服务管理前，对已修复完毕并已正常使用的小区相关管线和设施设备等公共设施，先由各区物业监管部门、街道社区安排专人日常维护和管理。其次，针对无物业管理和物业弃管小区特别是老旧小区恢复推行物业服务管理难度大等实际情况，市、区物业监管部门应采取环境整治、完善功能配套等有效措施，改善居民居住环境，为恢复市场化物业服务管理创造过渡条件。再次，探索物业服务杠杆启动点，扩大物业服务管理的覆盖面。一是如前所述对2000年以前建成的老旧小区，因小区公共配套设施“缺陷”，实行为期5年的每月每平方米0.20元补贴政策，恢复小区物业服务管理，由业主选择物业服务项目，试行“以收定支”的菜单式物业服务模式，即接管进入物业服务企业列出服务项目菜单，由业主（业主大会议决）根据自身需求选择服务项目，并约定收费标准。二是对2000年以后建成的住宅小区，为平衡物业服务“企业成本及收益”，实行为期5年的“以奖代补”扶持政策，即对接管进入物业企业根据对其服务履约情况、满意率等定期监督考核，可给予每月每平方米0.20元的奖励资金，扶持物业企业的经营和发展。五、推动相关运营单位履行相关管线与设施设备维修养护责任供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位与业主、物业使用人之间存在的是一种供应合同的关系。根据合同法的有关规定，住宅小区内相关管线和设施设备是相关单位提供服务的必要设施，业主或者物业使用人缴纳的费用，包括相关管线和设施设备的设置费和维护养护费用。因此根据合同法规定，供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位，有义务依法对物业管理小区内的相关管线和设施设备维修养护（即供水、供电单位负责业主入户表以外部分【包括表】的管线和设施设备维修养护；供热单位负责业主户外部分【实行计量表则为表外部分，包括表】的管线和设施设备维修养护）。目前存在供水、供电、供热等单位以没有参加相关设计审查和隐蔽验收、老旧小区管网地沟狭窄、管线破损严重、维修困难等缘由，不履行对物业管理小区内的相关管线和设施设备进行维修养护责任，而将责任转嫁到物业服务企业，造成了业主对该类责任主体的误解，增加了物业服务企业的运行成本和管护难度，激化并加深了业主与物业企业之间的矛盾。对策及建议：建议强化协调机制，强力推进供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，理顺住宅小区内供水、供电和供暖等共用设施维护养护责任。目前我市大部分物业服务企业因技术力量及装备所限，只能承担单元走廊照明、门窗及业主户内管线阀门、电器开关、排水地漏疏通等简单维修维护，难以完成住宅小区相关管线和设施设备的故障维修，甚至处置不当，还会引发更大的故障事故，且时效性也无法与配备专门技术力量和齐全设施设备的运营单位相比。依据2003年国务院物业管理条例和2011年内蒙古自治区人民政府内蒙古自治区城镇供热条例规定，建议研究建立我市供水、排水、供热管网专项维修、养护、更新保障资金制度，对现有物业管理小区特别是物业弃管老旧小区，结合每年小区供水、排水、供热公共管线维修改造工程，按设计标准和施工规范，彻底改造和提升住宅小区相关管线和设施设备，使之达到规定标准，并及时移交供水、供热等运营单位进行规范化日常维护、维修和管理。建议根据物业管理条例等法律法规有关规定，要求今后新建住宅小区开工前，由住建局牵头，供水、供电、供热、通讯、有线电视等运营单位共同参加，对小区供水、供电、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的设计是否满足国家及行业标准等问题的施工图予以审查，并按达成共识的修改后施工图组织施工。上述住宅小区公共设施隐蔽及竣工验收时，要有物业监管部门、供热管理部门、供水、供电、供热、通讯、有线电视等运营单位到场参加实地检查并签署验收意见。住宅小区竣工验收后由开发单位将小区内供水、供电、供暖等共用设施设备直接移交给相关运营单位依法进行日后的维护、养护和管理。六、加强开发单位履行保修期质量回访责任监管部分开发单位不能较好履行保修期责任，对保修期内发生的建设工程质量问题，不能及时维修和处理，经常拖延至保修期后，或误导业主把矛盾引向物业服务企业，从而导致物业服务企业替开发单位背负质量回访责任，加重了民众对物业服务企业的偏见和误解。对策及建议：建议实行新建项目保修金延期返还和双监督使用制度，强化开发单位履行保修期责任。一方面结合我市实际情况制发关于延长建设工程质量保修金返还期限的地方性文件，将原来质量保修金期满一年后返还给开发单位，调整为按照国家法律法规规定的各项设施保修期限分期分项目返还，如涉及供热管线部分在无故障运行两个采暖期后返还；另一方面在工程质量监督和物业市场监管部门的共同监督下，建立提取使用保修金的工作程序，如在保修期内开发商恶意拖延相关管线和设施设备的回访维修，由物业监管部门按规定的工作程序，提取有工程质量问题相应管线或设施设备部分的资金，组织专业施工队伍进行维修，消除故障隐患，保证正常运转。同时，对新建住宅小区项目建立小区相关管线和设施设备、绿化、亮化等公共设施建设保证金制度。严格新建住宅项目的物业承接查验工作，即实行新建住宅项目物业管理的前期介入制度，在新建项目办理批准开工前，将审核配套设施是否完善的情况向建设项目管理部门出具审核意见说明，做为施工许可的要件；对施工过程中隐蔽工程回填前的查验情况向工程质量监督部门出具查验意见说明，作为竣工验收备案的要件；参与工程质量监督部门组织的住宅小区竣工验收涉及相关管线和设施设备等公共设施的查验工作，从物业管理接管新项目的源头上杜绝工程质量隐患，确保前期物业管理招投标无隐患遗留及日后物业服务管理顺畅运转。七、促进物业服务企业坚守规范服务努力提升履约诚信度近几年由于物价指数不断上涨，受物业服务费标准和收费率较低、物业服务类型单一等因素的影响，大部分物业服务企业入不敷出，经营发展步履维艰，不得不降低员工工资标准，减少物业服务项目和物业服务的维修养护投入。低工资难以留住专业技术人员，职工队伍不稳定，人员流动性较大，无法开展业务培训，导致物业服务企业整体素质降低，连年亏损又使企业无法更新装备，难以持续良性经营和有效管护，物业服务履约诚信度不高。物业服务透明度低，小区内业主不能正常享有对物业服务内容、收费标准以及相关物业管理法律法规知识等的知情权，普遍对住宅小区物业服务不认可甚至抵制，极大地影响了业主的缴费积极性。近几年又出现了物业服务企业为生存之计，追逐眼前的既得利益（开发商交房时代扣一年物业服务费），纷纷中断或弃管已服务数年的老住宅小区，不顾相关管线和设施设备是否验收合格，争相接管新建住宅小区。 对策及建议：首先，把实施和坚持服务规范，坚守职业道德底线，作为提升服务质量的重要基础。必须遵守物业管理相关的法律法规的要求，执行各项物业服务规范，应当是对物业服务的最低要求，所有的物业服务项目都必须做到。倡导“以人为本”的经营理念，凸显“人性化服务”，注重细节管理，把业主视为亲人、友人，急业主之所急，想业主之所想，帮业主之所需，真正设身处地站在业主的角度开展物业经营服务活动，切实做好小区物业服务工作。只有这样，才有可能逐步恢复和提高物业服务收费率，扭转亏损和负债经营的局面。各区物业监管部门和街道社区要切实加强对住宅小区物业服务日常监督和管理，通过查看小区现场楼道卫生、绿化保洁、庭院照明、车辆停放秩序等公共设施管护情况和满意率，召开座谈会，查看台账资料，发放业主满意度测评等方式，综合考核物业服务履约情况，兑现奖惩。严格退出和限制机制，对物业服务不到位、管护不负责任，居民反映强烈，恶性竞争、不经批准无序抛盘弃管等引起社会严重负面影响的企业和行为，必须给与相应处理，直至清出物业管理市场。只有形成了良好的自律、监管和法制环境，才有可能实现物业管理行业的良性发展目标。 其次，物业服务行业任何时候都必须重视员工素质的培养，重视骨干队伍的稳定。同时，建议针对目前我市物业服务管理市场现状，组织开展数期物业服务队伍知识更新专项培训班，按照管理类、服务类和专业技术类等行业人员类型特点，开展各项技能培训。再次，物业服务企业要公开服务项目、服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督，着力提升企业经营服务的诚信度。如物业服务企业提供部分菜单式服务，应明码标价，使业主明白物业服务费到底用在什么地方。同时，物业监管部门要强化物业市场的监管，一方面加大物业管理的宣传，利用小区内公示栏在住宅小区内张贴物业服务内容、收费标准、相关管线和设施设备故障抢修电话、物业管理法律法规等宣传公示内容，使小区内业主能够充分享有对物业服务内容、收费标准以及相关物业管理法律法规知识等的知情权；编制开通“满洲里物业管理信息网”；通过新闻媒体制作专刊、专题片；组织开展“物业服务管理知识进小区”等系列活动。在条件成熟时，协调相关部门共同印制满洲里市住宅小区居住生活指南手册，最大限度提高广大居民对物业管理的认知程度和社会公德意识，在享有物业服务的同时自觉缴纳物业服务费。另一方面为加强业主特别是机关企事业单位工作人员对物业服务管理的理解和认知，带头自觉缴纳物业服务费，以身作则，维护住宅小区公共利益。建议结合干部知识更新教育，聘请住建部培训中心或先进地区物业管理专家，举办党政机关、事业单位工作人员物业管理知识讲座，从更新机关企事业单位工作人员阶层的物业管理认识入手，逐步转变对物业管理服务的偏见和错误观念。八、引领物业服务企业示范创新提档升级市委、市政府已提出把住宅小区物业服务管理工作列为2012年 “为民办好十件实事”之一，我们要加强物业服务企业行业管理，充分运用市政府制定出台的相关各项物业管理优惠政策，扶强扶优，并结合我市引进新建大型高档住宅小区项目，引进区内外优秀物业服务企业，打造物业服务典型样板小区，充分发挥示范带动效应，以提升我市物业服务管理的整体水平。对策及建议：引导物业服务企业积极创新盈利模式，增强创富能力。各物业服务企业应当在全面贯彻质价相符的收费原则的同时，积极探索盈利模式，开拓物业经营收入新的渠道。一是在做好物业服务主业的同时，双向延伸物业管理的服务链，扩展物业服务企业的服务内容，增加创收项目，如房屋中介、家庭理财、保险，户内保洁，家电安装和维修、社区养老、社区幼教、社区卫生保健等。二是横向扩展物业管理的服务面，创造专项服务收入，如物业服务企业可以开展房屋维修服务，在设施设备管理方面开展更新改造，节能减排改造服务等。三是通过市场的细分，转变传统小而全的物业管理模式，培养物业服务企业在核心业务上的专业能力，创新具有专业特色、高效益的专项服务，提高物业管理业务的附加值。可以实行管理层与操作层的分离，把物业管理中秩序维护、保洁、绿化等劳动密集型的操作业务分包，或者建立专业化的子公司。物业服务企业则把精力集中在组织、管理、协调子公司上面，努力在此项业务能力上做到不可替代。四是充分利用和挖掘物业管理的信息资源和客户资源增加营业收入。通过政府向物业服务企业购买社区管理有关信息采集服务等进一步扶持物业服务企业经营和发展，将流动人口管理、房屋出租管理、计生管理信息等信息采集工作“外包”给物业服务企业，按照一定的承包计费标准向物业服务企业支付信息采集服务费用。九、充分发挥行业协会的协调自律作用我市目前还没有组建物业服务行业管理协会，行业自律及业主与服务企业、物业服务企业之间矛盾调处等一些非行政管理事物均由物业监管部门负责不合理，缺乏行业管理协会发挥协调、自律作用的中间环节。对策及建议：筹备并尽快成立物业管理行业协会，充分发挥其协调、自治自律作用等一系列措施，逐步建立物业服务企业信用档案管理制度，加强物业管理法律法规的贯彻落实和地方性管理制度的建设，不断完善住宅小区物业服务运行监管机制。综上所述，物业管理已成为城市建设和管理的重中之重，需要相关行政主管部门和单位支持和配合，形成工作合力，共同推进。我市具有悠久历史和光荣传统，提升知名度美誉度，吸引外资，发展经济，都与抓好物业管理工作密切相关。从现在起，我们要通过种种努力，培养全社会树立正确的物业服务有偿消费观念，逐步扭转物业管理的被动局面，突破物业管理市场各种“瓶颈”制约因素，全力推动物业管理市场健康有序发展。二0一二年四月二十六日2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报： -精品 文档-