物业管理基本制度与政策精讲班第17讲课件讲义.doc

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7物业管理招标程序规则 8物业管理评标专家名册 9物业管理评标委员会 10物业管理招投标的中标和备案 11违反前期物业管理招投标规定的法律责任 12我国实行物业承接查验制度的现实性 13物业承接查验的内容 14建设单位应当移交的物业管理资料 15物业的保修责任 16房屋的保修范围和期限 二、考试目的和考试要求 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。 （二）考试基本要求 掌握：前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义。 熟悉：前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定。 了解：物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容。 前期物业管理招标投标的概念、意义和原则 第三章 物业管理的基本制度 (三) 第三节 前期物业管理的招标制度 条例二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则 招标投标是在市场经济条件下，交易双方所采取的一种交易形式，这种交易形式主要在大宗货物买卖、工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时所采用。物业管理招标投标属于服务项目的采购与提供。 (一)前期物业管理招标投标的概念 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。 (二)前期物业管理招标投标的意义（重点） 采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征就是将有序的竞争机制引入交易过程，与“一对一”的协议选聘相比，通过招标投标方式选聘前期物业管理企业的优越性表现在以下几方面： (1)建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。 (2)前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。 (3)前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。 (三)前期物业管理招投标的原则（重点） 招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。招标投标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法的各项活动内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。 (四)前期物业管理招投标的强制性规定（重点） 现实中，住宅物业购买的对象是最广大的居民群众，住宅物业管理项目的签订和广大居民的公共利益密切相关，选聘物业管理企业和签订物业服务合同的过程中，容易发生争议，客观上要求有更高的透明度。因此，条例特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业，目前不做强制性要求。 同时，条例又作了例外的规定。对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业；投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。但是，为了规范这些以协议方式选聘物业管理企业的情况，条例特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。另外，由于国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，因此，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。 例题: 下列有关前期物业管理招投标的强制性规定正确的是（ ）。 A、无论是住宅物业还是非住宅物业都要以招投标方式选聘物业管理企业 B、对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业 C、投标人少于5个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业 D、以协议方式选聘物业管理企业时，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行 E、不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业 答案：BDE 前期物业管理项目招标规则 二、前期物业管理项目招标规则（重点） (一)招标原则与招标形式 招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。 1招标原则 (1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。 (2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。 (3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。 2招标形式 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 (1)公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业管理企业参加投标。同时，公开招标还须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告，以便利全国同业广泛了解物业管理招标信息。招标人发布的招标公告，应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。 (2)邀请招标 邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择的向物业管理企业发出投标邀请书，邀请特定物业管理企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理项目，例如，有复杂专业设备设施的物业管理项目、有保密要求的物业管理项目。采取邀请招标方式的，招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。 各有优缺点：公开招标，可以使投标人充分获得市场竞争的利益，同时又实现了公平竞争，大大减少了偷工减料的舞弊现象，是最系统、最完整和规范性最好的招标方式公开招标方式，但缺点是招标时间长，招标成本较高。邀请招标具有节省时间、减少招标费用的优点，但这种招标方式也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业，容易造成招标人和投标人的作弊现象。 3招标代理机构 无论公开招标与邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，既不能越权代理，也不能违反前期物业管理招标投标规定。 (二)招标文件的编制与招标项目备案 1招标文件的编制 前期物业管理招投标管理暂行办法规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。 (1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； (2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等； (3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等； (4)评标标准和评标方法； (5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等； (6)物业服务合同的签订说明； (7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 2招标项目备案 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 备案应向房地产行政主管部门提交以下材料： (1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； (2)招标公告或者招标邀请书； (3)招标文件； (4)法律、法规规定的其他材料。 (三)招标程序规则（重点）注意数据 前期物业管理招投标管理暂行办法规定： (1)招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于20日。 (2)招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 (3)招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。但不能透露潜在投票人的数量，名称，如有标底，不能透露标底。 (4)通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； 预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成； 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 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