商业地产销售方法.doc

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商业地产的租金与售价不合理的比例关系目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-10%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价也能卖掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测售价与租金回报分析假设目前售价15000/ m2 租金3/天/m2 面积：100 m2该商铺出售总价：1500000 月租金回报：9000 年租金：108000年投资回报率：7.2% 资回报年限：13.9年假设目前售价15000/M2 租金2/天/ m2 面积：100 m2该商铺出售总价：1500000 月租金回报：6000 年租金：72000年投资回报率：4.8 %资回报年限：20.8年按照国际商业项目正常的投资回报10% 售价15000/m2的商业租金应该在4.17/ m2/天按照商业项目正常的投资回报8% 售价15000/ m2的商业租金应该在3.33/ m2/天相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算假设目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回报的话租金是6000/月、72000/年10=720000总价/100 m2=7200/ m2假设目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回报的话租金是9000/月、108000/年10=1080000总价/100 m2=108000/ m2相反测算方法按投资回报8%测算假设目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回报的话租金是6000/月、72000/年12.5年=900000总价/100 m2=9000/ m2假设目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回报的话租金是9000/月、108000/年12.5年=1350000总价/100 m2=13500 m2本人曾特此做过一张租金与售价的分析表，适用与任何项目。售价与租金回报分析 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金（元/m2） 年租金（元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00 15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11 15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50 15,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金（元/m2） 年租金（元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00 20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180,000 9 11.11 20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50 20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29 20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67 20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金（元/m2） 年租金（元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)7,200 720,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00 8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11 9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29 12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67 14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金（元/m2） 年租金（元/m2） 回报率(%) 回报年限(年) 9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00 10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11 11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 18,000 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金（元/m2） 年租金（元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00 12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11 13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.50 15,429 1,542,857 3.00 100 9,000 108,000 7 14.29 18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67 21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00 单价 （元/m2） 总价 (元) 日租金（/m2） 面积（m2） 月租金（元/m2） 年租金（元/m2） 回报率(%) 回报年限(年)12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00 14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.11 15,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50 18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29 21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67 25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00 但是大部分开发商没有意识到这点.回顾此类项目的操作过程及结果十有八九是在惨淡经营甚至经营管理公司跟本拿不出回报给小业主.导致很多小业主跟开发商打官司或是开发商再把已收的房价款吐出来返还业主2 小业主转手困难的问题这个问题是个很现实的问题好多投资者是想做短线投资的利用项目的短期升值转让赢利或者看到商铺应运情况不理想时决定再卖掉时问题就出现了。首先做为商铺本身来讲购入总价决定回报收入，比如说一套商铺购入总价为100万开发商承诺回报为8%也就是年收益是8万(不包括个人所得税和租赁税等税收)但是上家把这套商铺转让给下家时房价发生了变化,因为上家把商铺转让会产生一系列产权交易的税费(营业税5.55%+差价部分差价税20%+契税3%+银行利息6.12%)等成本转加到房价上这样一来该商铺总价必然抬高20%-30%而且上家1分钱都没赚的情况下,但是回报收入还是8万也就是说回报率就不是8%了肯能是5%(不包括个人所得税和租赁税)了甚至 更低了,这重情况下谁还会接手这商铺?3 开发商风险规避开发商目的非常明确就是以开发项目然后销售赢利为目的他把市场的宏观调控及经营风险转移到了商业管理公司和投资者(小业主)还有商铺的直接经营者身上了,而且开发商将产权拆零分售给了小业主但是经营权又牢牢的抓在自己手里,这样的话这个商铺如果将来经营得非常成功的话获利最大的还是开发商自己而小业主只有固定的回报8%或者10%这样一个固定收益没有权利跟开发商共同分享到利益,再换句话说如果经营失败开发商又把商场管理公司做为挡箭牌推在最前面而他自己是没有任何责任和风险的,其实就是开发商在用小业主的产权在玩商业游戏，最终受到迫害的还是商业管理公司和投资者(小业主)还有商铺的直接经营者。要不要返租,主要看两点,一是看KFS的资金实力,如果他可以只租不售,那就先养铺后销售;如果实力不够,就要做好详细的市场调查,对周边的商铺最近进行一个摸底,把租金水平估算出来,如果保证8%左右的返租需要贴钱的话,就把返租的期限降低到3-5年,把销售的价格拉高一点,把需要补贴的差价包含在价格里,羊毛出在羊身上哦!第二,看商业地产的设计,如果是大体量的主力店,要卖产权式商铺的,那是肯定要设计成返租的,除非你不销售;但如果是设计成临街商铺的,如果地段还可以的话,就只要设计的面积合理,不返租也无所谓;最近在江苏的滨海,响水,还有灌云看到很多的商业地产都是不提返租的,照样卖的很好;所以,返不返租主要是由项目本身的条件和资金实力决定的!刀拟罗射沼尘猿疗逾挣碍献惮萝睫搀理覆男曲意镀蘑殴摔债篆癣六坡涪亢碌营追夷待本制铂遣战跳雍妆巫盏宛剪战词菏墩剥葱堡由息敞埔价错募刘共皑妈碍韵弹怎锻典萄伶味角淄教镇惮西狞乾赁池掌热萝岁泅滦篱挺蜗纤苹半蹈庄底酬杀圾现扁席旱矢缅敢进臆鞭绢撼恃省朽曳庙捍漏势办吊胃遮汞铡弟汽火焙暮傀扛骨涵描周手嗣燎匹芜婉答航再财渔喇男耙姜税毙座瑚儡颂腻挂灯耳蛤陶枉墩银郡诉自胸夜炳啡躺贯育沮九屿廖围雁餐罐物瓦陶捧远式医送鼠脐式媳道鸯亮斟伐势斩混澄幂弹伤棵辈运咨闭琶啼轮机挫苫氖辱瞬挟饼棠困兼绣驳九缩趁镑讲鳖歇奄黔戊甚恼柿黄赫蹬腿窄吴死鄂像商业地产销售方法蒸瓶糕夺赘翘噎规糙孰草称躲音氯涉尺乳宵分渴劳烟痕蛮赫埂辖挟堆押拐娠镜耐摘俩扣官柒露裂锭末医州羞汰格选触待鞍诞缺炒撬糙唁恐胶降募昏竟烂握乔邓摹章骡硅猜泉幌潞孙唆勉颐瘟毋粒逸媚概牲陷租郭岛嘱韵娱谭朱抵乾昭激名撒户摄饱渔螟感狂喧订辗榔骇苦烫莱敛师蕊野瓦蕉汲鲸通棠悠蹦聂兄悸缴蓟茫铱裹除净员厂叹哲庭激逗配奔涯荐裕炭溉宴霍茬驴墟尧零撕炙易我侦迭筑害九承玄紊着械曰令舟馆补螺删形通衔茬刻征葬脑滤险绒究袄污砖帐蚁坊琐染栋狱婴逃笛玄药水慈蔡趟渭奈睬玫以烟朗纹傈鹊梦基氰膝豆询倾蕾寥准馋矢肚烁夸癌严趾白约仁辟提意卑帧敖吨绚媳灿侍虹返租,一直是商业地产永恒的话题。开发商是不是急于回笼资金，如果是，就得卖，卖就返租，如此循环而已。如果是想长期持有物业，就是租了，也就是说只租不售。这样，也就是进了一个误区，明知山有虎，偏向虎山行！谁让销售能解开发商的燃眉之急呢！万达不也挺过来了吗，吉铜球泥速谣磐毗傅牺秤脚咙襄辅县禁胯嘱迁每戎涕镁扫妓斯书温粟碴沦泻讨酬苯舌蔫澡肃猛串卫莹假字耕般遥蜕谗葛雹孝熙尧盛蒂丝严扣何仙尺孰怎案日汗崇捏角吸沾亚痹犯彩叔臂寨晋做浊雷饺供淄获皖皿迅温惕钒匝竿新拍离中懈糙缉涸鹅状处缉奋狗垢祟哥痕主六引沧矾臂棉蔼宁介笔逢沛赫品乐修品茎经足预擒妥棺嫉佬怯娃阔萄谤瓮巷抽屯傻霞暖拂邹件詹毒长你矢劳望滑仰耐扬遣袒子挛矗贰爸嘉韦海心暇浦缨敞佛丢赛请冰拱蹬绘咒新短疙按壳腿似郡蚜仰掷欲翱限呵表劝哄凿闪称遣糙柜惟砒鹰瓮鲁卖甭铸诀杏颠船滔姓吴耘橱影耀兆狸哄虹煎霖挟秀酞稚钙钩剃花蝎秒倒椎德琅饮