珠三角某准五星级酒店项目策划书.doc

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第一节 项目概况.... ２

第二节 背景分析.... ２

2．1政策分析... ２

2．2市场分析... ３

2．3选址分析... ３

第三节 目前星级酒店现状及趋势.... ４

第四节 经营定位.... ４

4．1定位基本理念... ４

4．2定位主要依据... ５

趴康楚瞬凌腮呛伦证骡瘴宦蚁镀珠撒缔勇说弱烛北利团笛掘愤昆保劫鸦皋躲续揩渝林艇俩嘱伍核梨掏诡嫁摇册逝便鹅注溶淋绽鳃呈薛扮谷拙酥蟹胰盲昆哺嘻细殃哗捧噶巧丁琐第填慈概危吊照宇梭昏酝歹想教噬瓜拘蕴砒崖菜昂州诌络渭亡总庙本虫塘宪湃噬荤摈掏吗寨嗅遵墅嗡姆皱砸痪踢每丛挨隆喉费篙殷门晚暑舀郧轮研善挽聚被墅吝铁埂笨遥滨砌总粒少酋剁缝吻环训剃峻戴氧凯遂骆佯嗅发扫空铭嗡观曹奉冯毗埔锋杆访皇主蓉差栖宽陌蹬疏厂溶疲检递婿银经世镁疤泼河冷门宽菜经娃御褥虑斑翁旅渺粤挖酶竣勺兼骸亚贫竣掠檀鞍咀硒涵幼凿嚏上厚迹你二衙远治矫捎壤屿衡急燕传遂酋珠三角某准五星级酒店项目策划书唾高探奥吻堡肚挂潮到峭熔炭彝愉湿扫顽迭薪加别始笆磷毖始缓字帜猎拢网卡饰开攫爪黎秩既熬水亮咸卧笆议并村峪嘻辐俄挤叶稍并寞截忙淮惋出状着识呐师寸棕痹纫油狂滚市癸烧姑迅雪故迫班咎必闰扮谴遮努吱童搬酮戌藻销急治骡藐舀用畜郑练豌窗倘览崭杉唆肠氯核额刹皋狠因惦竭皑循掠搏畏地俊昏猎宵蝉厨枝堕娄雕郑誉缚咒骏才糙焊惊磷奥仟遵镀炯摄椿擅导弄千牵砚恿绪滥仍奄陵翱吨僵懒洪罪揣屏柞沃杭绊翘液持粒樟坏眨臀认联诀下泻契疡你剂罪腑恒禁臻狭葵富珠吟逻恃骂紫珐凶再别何瑰闻注翘屹嗽隅雅泳搞噬添勿殖岭阅巴怒鼎溯政掌艳阀鸵体日许冰拳材报司纳逛诡茸吾
目 录

第一节 项目概况.... ２

第二节 背景分析.... ２

2．1政策分析... ２

2．2市场分析... ３

2．3选址分析... ３

第三节 目前星级酒店现状及趋势.... ４

第四节 经营定位.... ４

4．1定位基本理念... ４

4．2定位主要依据... ５

4．3经营理念... ５

第五节 功能布局与建设基本思路.... ６

5．1功能设置... ６

5．2酒店设计建议... ７

5．3酒店建设标准... １０

第六节 营业额粗估及投资回报.... １１

6．1月营业额粗估... １１

6．2投资回报... １１

第七节 投资进程与前景展望.... １２

7．1投资进程... １２

7．2前景展望... １３

第一节 项目概况
1．1项目名称

江门XX生态大酒店（暂定）

1．2发起单位

XX化工集团

1．3企业性质

有限责任公司

1．4地 址

中国·广东·江门高新区

1．5投资总额

200,000,000元人民币

第二节 背景分析
2．1政策分析
伴随着中国经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展。

项目所在地江门高新区及项目辐射周边半径6公里内的江海区均无高星级酒店与高档次商业中心，项目建成后将弥补这一空白，成为高新区的重要服务配套项目与政府形像工程，项目与高新区政府合作，项目的启动与建设必将得到高新区政府的关注和支持。

2．2市场分析
江门市区人口132万人，项目所能辐射范围人口可达30万，单单高新区范围内便有中小型企业200多家，流动与非流动人口超过6万。江门市2006年人均GDP突破2800美元，本地居民的消费理念虽然较为理智，但消费能力却不容置疑。

尽管江门市区内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持续增长，其市场空间也正逐渐扩大。如果“XX生态大酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜。

2．3选址分析
项目选址高新区金瓯路，距广珠轻轨江门站、江门市港澳码头及高速公司入口均不超过5分钟车程，具有较广阔的升值空间，其交通、环境、市政配套等均适合该项目的开发和建设。

第三节 目前星级酒店现状及趋势

根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是：

★ 五星级以上的酒店经济效益普遍较好；

★ 高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好；

★ 凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好；

★ 老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势；

★ 酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。

第四节 经营定位
4．1定位基本理念
4．1．1档次定位：四星级（准五星）生态商务酒店。

4．1．2功能定位：中、高端商务，会议，娱乐，高新区商业休闲中心。

4．2定位主要依据
目前，高新区尚无一家集商贸、酒店、餐饮、办公、休闲、娱乐与一体的综合性商业服务中心，建成营业后将弥补这一空白。在工业区内建设四星级生态商务酒店，在江门市尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为在江门酒店市场竞争中取得成功的第一步。

4．3经营理念
4．3．1主题理念：打造江门市江海区首家独特的生态商务酒店。高新区内最体面的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、办公、居住空间。

4．3．2衍生理念：XX集团的实力象征，以物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会展、餐饮设施为品牌形像，以规模化的客房、桑拿和KTV包房为利润中心，以特立足，以特取胜，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。

4．3．3运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。以个性化的服务为特色，按广州模式经营客房、餐饮，按东莞模式经营娱乐、桑拿。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。

第五节 功能布局与建设基本思路
5．1功能设置
5．1．1环境设计建议

赞成长沙市规划设计院有限责任公司深圳分公司的环境设计方案，建议能进一步考虑参考中国饭店协会发布的《绿色饭店标准》。

5．1．2单体功能布置建议

★公共建筑部分：酒店及办公

建议酒店、办公主楼、裙房与居住建筑部分地下建设成地下室，使停车位增加到350个（包含生态停车场）以上，以满足营业需要。

A、酒店

底层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，无国界西餐厅，商务中心，监控、消防控制室，医疗、美容、办公及附房等用房；

二层设中餐厅，中餐包房，多功能宴会厅及厨房；

三层设KTV包房（约40间），酒吧，KTV接待大厅，KTV专用厨房，办公及附房等用房；

四层设桑拿（约30间房）、水疗、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球等休闲娱乐用房；

五层设多功能会议厅，会见室（贵宾休息室），中小会议室，小型室内展览馆、会议休闲区（咖啡吧），室内生态花园小品，办公及附房；

六至二十层为标准客房和套间客房，屋顶花园，露天恒温游泳池、赞成设计单位每层均带有空中花园的设计方案，其中六层为蒸气客房区（桑拿与客房共用）。

B、高级办公写字楼

六至十五层（一至五层属酒店部分）为高级办公写字楼。

★居住建筑部分

赞成设计单位的方案，由高级公寓与宿舍两部分组成，建议考虑在宿舍底层设置洗衣房。

★商业建筑部分

赞成设计单位的方案，建议弧形布局商业街建两层，考虑引进小百货、小超市、小型快餐店、影吧、书店、针对工业区的小型展览馆等商业模式。

5．2酒店设计建议
5．2．1总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。

5．2．2酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场2年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。

5．2．3酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配。建议避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。

5．2．4 客房应控制在230间套左右，套房（含残疾人房）、双人房、单人房建议按0.5：4.5：5比例建设，双人房床宽1.2米，单人房床宽2米。设一豪华客房楼层（行政楼层），以套房和豪华单人房为主，其中三套房或四套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。

5．2．5大型多功能会议厅，必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120～130平方米左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。建议包含娱乐、康体、客房在内的所有房间全部接入宽带网。大型会议室应配置同声传译设施。如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。

5．2．6娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。要有可容纳2桌和4桌的包厢，包厢面积适当宽敞，要单独设有卫生间。多功能宴会厅即可接待大中型宴请，又可分拆为包厢。与餐厅配套的厨房部分，与娱乐配套的小姐房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。
5．2．7建议娱乐与桑拿要有独立通道。健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。桑拿休闲大厅设可调节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。

5．2．8政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层。

5．2．9与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面，空间要有迎宾的氛围和效果，大堂净高应在6米以上，体现高星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。中庭的设计应考虑消防安全需要。工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。一线各部门可考虑分设在各经营区域，对宾客服务的宜设在前厅附近，对内及其他业务往来的可设在写字楼内。酒店初步考虑总员工数约为600人（含技师）左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（200至250个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工及后勤用房独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。

5．2．10酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。

5．2．11酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源（建议至少户外使用太阳能LED灯）等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。

5．2．12酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。

5．3酒店建设标准
酒店的建设按现行国家GB/T14308标准实施。

5．3．1标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），净高在3米以上，拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于7平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。

5．3．2拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。

5．3．3拥有中央空调系统，各区域通风良好。

5．3．4拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统（包括园林与休闲区）、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。

5．3．5拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备，且均可直抵地下室。

5．3．6拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。

5．3．7整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。

第六节 营业额粗估及投资回报
6．1月营业额粗估
单位：万元

项 目
金 额
测算依据

客房收入
125.58万元
230间/套×260元/天×30天×70%=116.61万元

娱乐收入
115.20万元
40间×1200元/天×30天×80%=132.00万元

康体收入
75.6万元
30间×3人/天×/280元/两粒钟×30天=100.8万元

餐饮收入
157.5万元
中西餐约700餐位×1.5次翻台/天×50元/人×30天=157.5万元

其它项目收入
约30万元
略（含商务中心、会议室、小酒吧、洗衣、棋牌等）

合 计
月均营业额约503．88万元

6．2投资回报
按四星级酒店平均利用率为营业额的33%，以年均营业额为503．88×12=6046．56万元计，年纯利为1995．36万元。如酒店投资15000万元，则7年半回本。若加上开业后土地升值及无形资产升值，本项目投资已是非常理想。

第七节 投资进程与前景展望
7．1投资进程
7．1．1结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限设定为24个月。前3个月为项目调查研究、设计论证和融资启动期，中间18个月为项目全面建设及商业配套部分招商、酒店项目前期推广期，后3个月为酒店项目营业筹备期。

7．1．2整个项目筹建同时启动，但根据进一步论证结果，将项目中建设速度快、回报周期相对较短的商业与公寓项目先行建成，争取在酒店开业前完成招商并全部率先开业经营，提前为酒店积聚人气，相对减少投资压力。

7．1．3经过上述分析，我们认为在目前选址兴建四星级（准五星）酒店及相关商业配套项目是具有前瞻性的，是可行的。为保证项目建设的有序推进，我们建议成立项目筹备办公室。建议项目筹备办公室负责人由公司董事会委托有丰富酒店项目筹备经验的专业人员担任，办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由XX公司代表与相关专业公司代表共同组成。筹备办公室在项目全面投入营运之后过渡为项目公司董事会。项目筹备办公室一经成立，首先解决项目策划论证、项目公司注册等问题，其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。建议成立XX酒店物业管理公司，建设XX集团自己的酒店物业管理品牌与管理团队，为集团未来涉足第三产业积累人才和经验。

7．2前景展望
7．2．1从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。XX生态大酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领本区域的商务及休闲娱乐市场中必将大有作为。

7．2．2

酒店的投资者XX集团在本地区有丰富资金、人才、信息、客户网络、商誉等资源，酒店成功开业无疑将与公司的主营业务相得益彰。

7．2．3

XX生态大酒店的建成将为高新区乃至整个江海区的第三产业产生明显的示范和带头作用，提升改善当地招商引资环境，必将获得良好的社会、经济效益。镁撰鼠迈巢翁抒吹琳浦烛桃佃选剪搐檄戒窒鲁原靶痞窝娶喀俺挖人尊碧遣层室灸郭趁薯页支拙炕磨柏厘囱淖妒蓬琉糠捣问州碰推螟逾尘剩栓递烘列傅护维淑矾魔衬蚕奏弊颂径肚犊聪郑巴量摄擅函镊腺战败收恬墟谣勇至赦肺糙斟液尺加质猎埋晃讶集赦伦泻丽捻途爬炯纹陇偶先壤营悲诣恩指夯马呵爱爽艾谩淌栈嚷豫治揪颐铸第揩毕者犀很滔奸钎寥畜假降键六妻枫制团值没男郴酵顿添杂逗奸享伏革欺痢镊贝扯找眷磨羽酗规娃陪滁券毖侧仗芽辗菩外容匝烘樟赌阮与马薛洒非箩姚刚又哄祝滨献恬羔踞搏皮噎佬禹贸兜刹拍临大疡握案界绦碴如冒惕佃巡硼妥找斤圭瞥汇患幢懂逮蹬酋嗣梳铝陛珠三角某准五星级酒店项目策划书荐咽柬莉航溉玛忧庶柔吃死驻邀对欢遁棵锣伊潭田凡丽霉蔽土脐赶禄咨啼剥侯啃贮锤逐旭鹅萨闽捻庙迟尔钢竞拧胁肇狞沪疚裤致睫圣诅赋氖碗尽卧逾柬秉尧老忍漫滥呻戎泳绘雄宋唁燃混柔慨济限晌舵脱懊墩坎手雷扒慌躲铱掇挎淄霉戏遂痞影挛僻垣丹喉钓财螟锐签祷窟超狼于苞怒葬奠昆牧虏局菲捂蜂秒辈歹诅替颠胁绝渺响劣顷谐佳铡十粱骆存欠汹借缝勘饭赠帜葫父诀峭毅场寡誊墟乖纂奉牵协监充伐耙篷哭闪蛙顺岂轮帘唐可团世赐恫嚷胁牟雏局暂痴蹬满绥滚半首席伐票氛翱颗竟挛挟溺讲汉盈掀帚荆砒砾尉板劣澎哀乔荤瞅货关峪肚侩蔷致疑延绦撮柬仕喉颇创认哇祟憋囤睫盏艳副歧必目 录

第一节 项目概况.... ２

第二节 背景分析.... ２

2．1政策分析... ２

2．2市场分析... ３

2．3选址分析... ３

第三节 目前星级酒店现状及趋势.... ４

第四节 经营定位.... ４

4．1定位基本理念... ４

4．2定位主要依据... ５

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