浅谈物业管理中“酬金制”收费模式的尝试与发展方向.doc

=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=浅谈物业管理中“酬金制”收费模式的尝试与发展方向舟山市住房保障和房产管理局 娄英 杨裕物业费纠纷一直是市民关注的热点。普陀东港香榭花园的解题方式是将小区物业模式从包干制转变为“酬金制”。 所谓“酬金制”，就是业主A A制凑份子，交由业委会聘请物业服务企业来服务，小区的财政大权不再由物管企业把持，而由全体业主选出的常设机构业委会代管，解决了物管拿钱不做事或不好好做事的问题。一、酬金制模式的优劣较之包干制，酬金制更有利于业主行使自身权力。业主可以检查每笔物业管理费用支出的明细，而物业服务企业每一年都须向业委会（或业主）上报管理费预算并经审核后才能执行，且一定数额以上费用的支出必须经业委会主任签字。这种财务支出的透明度不仅利于业主监管物业管理企业，而且有利于其自身选择、甄别物业管理企业，充分显示了其主体地位。酬金制运作规范、财务透明，缓解了企业与业主间的矛盾。在酬金制下，物业服务企业必须公布物业服务资金年度预、决算，且每年不少于一次公开其财务帐目。业主就相关支出问题有权提出质询，物业管理企业必须及时答复。业主还可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。这些都迫使物业服务企业必须加强内部管理，合理用好业主的每一分钱，做到合法运作、规范管理。在包干制下，每一分钱使用，其过程既可以不对业主公开，更可以不让业主、业委会事后查阅记录，这对业主们举证物业服务企业未完成这些工作设置了障碍。而酬薪制这种经营模式更大程度地维护了业主的知情权，满足了业主对财务公开的要求，减少了因信息不对称产生的纠纷。同时，物业服务企业真正成为了一个代管机构，无权替业主作主，也极大地减少了业主和企业之间的矛盾。实行酬金制还有一个作用就是减轻税费支出，有利于小企业的发展。浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见明确规定：“在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为，不征收营业税。”也就是说，在酬金制下，划归成本的那一部分费用目前是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费才需交税。而包干制下，整个物业管理费都需要交税。一般来说，付给物业服务公司的服务费约占整个物业管理费的10%左右，如此可见，酬金制下可节约相当大一笔税钱，这对小型企业或处于幼稚期的企业的发展不无裨益。酬金制有利于保护物业管理行业的成长，酬金制是以成本为依据加上一定比例的利润组成的价格。此种定价方式对于经营者而言，假设该商品能够完全出售，则经营者一定能获得预期利润。物业管理服务属于预付费的经营方式，一旦签定了物业服务合同，几乎不存在该种服务商品销售不出去的风险，亦即采用酬金制收费，物业服务企业的经营风险小至可以忽略不计。虽然此种收费方式利润的比率不高，但对于处于刚刚起步的物业管理行业而言，这种经营环境能确保企业始终处于盈利状态，最低限度地保证企业的简单再生产能不断循环下去，并有机会进行小规模扩大再生产。因此，酬金制有利于企业度过襁褓期，有利于保护物业管理行业幼稚期的成长。尽管如此，酬金制仍然存在着明显的局限性，一方面由于利润相对固定，确保服务质量标准成为物业服务企业唯一关注的重点，企业在提高管理效益和经营效益（如节能降耗、增收节支）等方面明显缺乏积极性，一些企业甚至通过加大成本来提高酬金额度，损害业主的合法权益；另一方面，由于酬金的相对固定，“赚多赚少都不是自己的”，使物业服务企业的收益权受到影响，对物业管理企业的良性发展存在不利因素。此外，酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其操作复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会（或业主大会、业主代表大会），实非易事。 无形中增大了业委会对物业服务企业监管的成本。毕竟不论是在业主中，还是从外聘请专业人士或专业机构进行审计，都是需要成本的；而且物业服务企业在负责协调、联络业主方的过程中，耗费的人力、物力及时间，都是物业服务的边际成本或间接成本，并不能带来直接价值。从上述分析可看出酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主方的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。二、推行酬金制必须完善机制虽然酬金制更加透明、合理、市场化。但是，在推行酬金制从理论到实践还有很长的路要走，必须注意通过明确和完善实施细则，酬金制方式下必须建立以下制度和机制：建立管理成本预算制度。管理成本预算是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。建立物业服务费收支情况报告制度。也称为接受监督，费用公开制度。这是在管理成本预算制度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。 建立物业服务费收支审计制度。对物业服务费代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足业主的需要，或者物业服务企业对业主所提管理及收支方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业服务企业合同关系基础上双方的权利审计。建立多退少补机制。本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入下年管理经费、纳入专项维修资金，或根据业主大会的决定进行处置，如果出现不足则应由全体业主进行分摊。建立奖励机制 。物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务企业管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分可在上述多退少补原则基础上，建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。三、酬金制和包干制的合理选择我市的物业管理水平发展不平衡，业主对物业管理服务的需求有明显的地域性差异，也导致业主对物业服务费用承受能力有较大的差异。如何与业主约定采用酬金制或包干制是今后物业服务企业将要面临的新问题。因此，物业服务企业与业主约定收费方式时，要综合考虑物业性质、类型、业主的服务需求和经济承受能力等因素。就目前情况来看，由于酬金制的实行已经相对成熟，它主要适用于普通住宅物业、政府物业、公用事业型物业等。普通住宅物业采用酬金制的收费方式，可以避免因服务费用的问题双方产生不必要的纠纷；，业主也可以根据自己的实际情况和需求选择物业服务内容，并与物业服务企业协商确定合理的收费标准。在经济适用房类型的物业，物业管理服务的收费标准相对较低，物业服务企业可以选择酬金制的方式，由业主与物业服务企业根据小区实际和管理成本，确定相应的管理服务标准，这种方式对企业和业主本身而言都较为合适。而在城市商业类型、高档居住类型的物业中，尤其是单一业主背景的商业物业中，业主对物业服务的需求和物业服务费用的承受能力相对较高，在一些经营性的商业物业中，业主不仅要求物业服务企业在提供优质的服务，而且对物业管理的物业经营能力也有更高的要求，有的甚至要求物业服务企业共同参与其经营项目，在这种情况下，选择包干制就比较符合业主与物业服务企业双方的需要。包干制要求物业服务企业自负盈亏，因此对项目负责人的管理、经营能力要求较高，选择合适的项目负责人将直接影响到项目的正常运作和企业效益的顺利实现。四、结论酬金制更加有利地保护了业主和物业服务企业双方的利益 。“酬金制”克服了“包干制”的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。“包干制”则是物业服务企业干得越好，挣得就越少。 “酬金制”可加大物业服务运作过程中的财务透明度，推动了物业行业的市场化进程 。采用酬金制的物业服务企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用收支的财务预算；在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。 酬金制是实现阳光财务的有效途径。采用酬金制，物业服务企业只能按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。 总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服务费用使用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障了物业服务企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报： 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。