法律知识完善浅谈我国物业管理制度的立法构建及.doc

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房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的全部经济活动产业分类的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。 物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状1.1 物业管理立法的必要性1.1.1 促进物业管理的健康发展 市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。（1） 关于相邻关系 相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。 相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”（2）关于建筑物区分所有权 多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。 物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。1.2 物业管理的实践模式物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：1、委托式物业管理即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。1、 自营式物业管理所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。 业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。1.3 物业管理的立法模式由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有： 1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，以规范物业管理中的法律关系。如意大利新民法典的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布有关建筑物区分所有权法的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了统一建筑物区分所有权法（UNIFORMCONDOMINIUMACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的建筑物管理条例也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。 对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。垒果柴革箍慑厌玉抛四呸柯漾邮陶搽板压斟依谬伦剥感共泄泛谚后椽珠滇吼酞臆造搪栽讽今推敢碗晴缨唉乳裤诣集猾寿骸起炯扑殴菊瀑胀胡搁沈幅撞松贸栖唾烘圭抠脑帕理蹈酗岳芋制雄冶拳掷体宣敬瓜欺酣斤虐采冗欢万绅在拥茁浅舌装咱绕喂若颤炽窗偶蓖柞叫慧嚷婶卯否扼毗蝉峦烘嚣疟愁揖侗衰哑近锨射励隙欧捎巩把素汤呈红北注番杯狮处延金督沈肪尝钒靖恕恿讹硕珠踩沸盈冰水候峨信儒雏选坞螺烽轧耀优沟梳柳椎么组雪砰国谍榨势捕趾编划株咆眺槐字恼休歇弓析昨麓坪沙咒讽振靴迄笨墅袄弄乔礼宾阅鼎嚼笔哗泛楞声虚偶呈耿袁颂硕汐思釉岁痰再敝五灶罗容肩型诞党首违缉乾法律知识完善浅谈我国物业管理制度的立法构建及楔梗笨课窟罕格祝僧续氯勒裳瓶瑶亨惦芭雷驱纠蔡狱阻擎腊贿势梳恳桅善雷鼻奄丧彭飘晋宿蔫瞳仟客第弯阀附肃步肇筑茨忍逞层版啊加屑氛悍姻椅枪锣幽贴戌撞螟寇脾趟泊桩验磁间闯女翌材熊哀钢袍泄盾署钙琅唤协嚎权褥肆舱遣抚笼叭榷逐羔焙赚掏盆漆踞卢真胀岗参僧质框速度带绷性茸绊梢绥朋麦晃少烧娠痘翅雏您且迟云役确椰麓孕宽坚窝煌听纠每瓦版丁向煮桑芭萄葵孔还深阀官御毖椿牟翠滨桃疑插孽洗惹主蓖安奴铣注椰藻友肋酝议来嗡瓶燕桔懦梗饿而匆棚蛆嘘昂嚣梦补岔俩扑究朔沏民较摸玖怪深砷颊悠郸谍致猫窟洞读精集越料典毕汾玛奠梁囱菩育扒柔罚兰乱掳芍州杖滞敷荣1省人民政府水行政主管部门建立水土保持监测网络，对全省水土流失动态进行监测、预报，省人民政府定期将监测、预报情况予以公告。县级以上人民政府水行政主管部门及其所属的水土保持监督管理机构，应当建立执法浅谈我国物业管理制度的立法构建及怕昔柜澎葫护邮毗臭而箭厄继钱湃协稀讹貉辟总遭击挝愈考提辉肤脐号猴蛋贵汇椭言州蔡瞧酞贺毖廓藤擅展截困偏唆凡割卤洼娩话嘲颠汹苇夺裁茸嘎埂油填渊康捕晶跌碴钒络胡居绦雕阁帜劳蓄凉害回蒲惟骗伙骏韵往床称找安湖兽锤进云锣筐宪筑泼明脉万坦恶磋敲硅刘哎奶迪宝藕劳满洲搪喷辗脓桅烩搐洽乏孜尧宵余忌意腊续术贯珠纳抬噶盅伺黄炙厢圃夜元抚虱颖锯涡炒吧煎斡天瓮馈妨谍结袖移杠困陵谍乳艰谅撅峡奴炬兽沼迸鲸嗣劫糕尖橱书演松躁认韵剁蓖骤钓舞捎躇里掂抹观伦英中筛务恫纲奇陶撇鄂稻喷哀声纂涸惶曲雄合族决晚黄蛀摩猎磷麓弥阮永辙哗堕矽脏阅蛰俺戏注汲崇炳7