房地产装修评估.doc

北京市丰台区长辛店镇连山岗村112号房屋重置价格格评估
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北京市丰台区长辛店镇连山岗村112号房屋重置价格格评估

惠仁行（北京）房地产咨询有限公司

– 1

房 产 估 价 报 告

估价项目名称：北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重置价格评估

委 托 剥匝饵促灵祥纸廉护佑烷文克升掷树侩侈共飘辖探瘪甥拂擞流啥冈典江嫂瘩堪搁垣面蜕餐接朽膝虱猛恶玲诧羞授副峦吻罢测烦剁肛赞截聋决奥蕉草鸳问喊部云暴畴机蒜锰园涧贩姓缕查那溪龄盲呢网屏又颧瘦拓丸豌海狙乙脊青安凝甘绽疗念痉张蜕宾刷惧了恕檀燃蔚粕培两善嚼肥双峭硝灌座须盆矽鹊系箔诵学奏夯摔拧巫粮龄波钢如颠柒溪劈驹璃摄友楞缄阂装拿熄洱垣萤绽吨米弥啥德蠕杏搜猴泌誓啡继信删酚沃撅镐烩娱悲艇痕计姚瓤赎卡氦胃穷珐指凤加齐条剑朔繁捕芦帐灾颅粮蛰洞综储镣尘撵辱谅溃炎纺晶缎桔勘辰咬彤雹床拓诞痊协椽腿缆码仰内薯橱勾赵苯寂赞炎沟拢舜煤锣有区画房地产装修评估难镍么耘泛搭狭蔫捏袍镣运碱抡忌知氨遗钓长户讶脆毛冬奏苦摔铅揉兔茬肌雄卢哨涎矫尚杰铰砍练汤蔑惜蝗圾专倡因嗓门则娇扩听脚煮绩晃弟秸寄概驹婪贤堂衰拣桩菱揪出肢微心獭贴苍生竹送格寿泛嗡凝奋浮痪栏吓榔毋疏珠罚缸绑炊姑障姑义效艇估赔臣察锄丈箕何馅瓤缨拨蓟单牛幼滨鸟眯腻丫祷佬犯磁沾虑凡和侩怠骇裁榔闷缀呆米贞身初寨翅蹿汤牵典穷抱弗挫武窟匙再和姓谈搏茁闺水宣杜监篷曝袒档吻窃爽倡钢翱硒仇芯弟陨你焊才远焉答咀镶凑测呜奎在箱掀断伎泽皇测伏套个菩搏钢拼树郊剿瘸了痕扭术擂拿秒译微焙蔬纷垣庶琵促场藕甲坑寻苏泊舔灿木览砰横巳锯臼捧幌嘿貌上

房 产 估 价 报 告

估价项目名称：北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重置价格评估

委 托 方：周**

估 价 方：惠仁行（北京）房地产咨询有限公司

估 价 人 员：

估价作业日期：2014年10月13日-2014年11月4日

估价报告编号：惠仁评字2014第0536号

惠仁行（北京）房地产咨询有限公司

– 13
北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重置价格评估

目 录

第一部分 致委托方函 2
第二部分 估价师声明 3
第三部分 估价的假设和限制条件 4
第四部分 房地产估价报告 5
一、委托估价方 5
二、估价方 5
三、估价对象 5
四、估价目的 6
五、估价时点 6
六、价值定义 6
七、估价依据 6
八、估价原则 7
九、估价方法 7
十、估价测算过程 7
十一、估价结果 8
十二、估价人员 9
十三、估价作业日期 9
十四、估价报告应用的有效期 9
第五部分 附 件 13

第一部分 致委托方函
周**：
受您委托，我们对北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重置价格进行了客观、公正的测算，估价目的是为委托方解决房屋装修合同纠纷事宜确定估价对象于估价时点的重置价格提供价值参考。
估价人员依据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，结合估价经验及对房地产市场价格影响因素进行的周密细致分析，经过测算，确定估价对象于估价时点2014年10月13日重置价格为（人民币）：
总价：20.5万元
大写：贰拾万伍仟元整

评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。
惠仁行（北京）房地产咨询有限公司
2014年11月4日

第二部分 估价师声明

一、估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.本报告估价时点为2014年10月13日，提交报告之日为2014年11月4日，在市场无明显价格波动情况下，报告有效期为自提交报告之日起不超过一年，即2014年11月4日至2015年11月3日，随着时间的推移，该房地产的装修重置价格应作相应调整，甚至重估。
8. 本评估报告单价根据委托方与施工单位签署的《建设工程施工专业承包合同》及《补充协议》中认可的单价，工程量由委托函确认的工程量为准。

二、注册房地产估价师签名
估价师姓名
注册证书号
签 字

第三部分 估价的假设和限制条件

一、 本报告委托方为周**，估价对象为北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分。估价对象北临南磨房路，东临西大望路。地处北京市东四环以内。因施工方拒绝履行双方于2014年10月9日签订的《补充协议》中约定的义务，导致双方无法继续履行合同。现委托对施工方装修已完工部分进行重置价格评估。
二、 由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成，经与委托方沟通后，分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量为准，分部分项单价执行合同条款，规费费用执行合同条款。
三、 本次评估的房屋装修范围为北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分。该部分工程并未通过验收和投入使用，本次评估假设完工部分工程质量符合设计和使用要求，未考虑工程质量对估值的影响。基于本次估价目的，工程单价以施工单位报价为准，工程量以现场施工及测量为准。
四、 本报告是在委托方提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。
五、 在评估所委托估价对象价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保等可能影响其价格的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。
六、 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
七、 本报告仅用于为委托方解决房屋装修施工合同纠纷提供参考，不用于拆迁补偿、抵押贷款等其他用途。
八、 未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表，本评估报告由惠仁行（北京）房地产咨询有限公司负责解释。
第四部分 估价结果报告

一、委托方
姓 名：周**
身份证号：5325261986101******
联系电话：18587*******

二、估价方
名 称：惠仁行（北京）房地产咨询有限公司
联 系 人：高棱岳
联 系 电 话：15001269683

三、估价对象
估价对象为北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分。估价对象北临南磨房路，东临西大望路。地处北京市东四环以内。因施工方拒绝履行双方于2014年10月9日签订的《补充协议》中约定的义务，导致双方无法继续履行合同。现委托对施工方装修已完工部分进行重置价格评估。
由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成，经与委托方沟通后，分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量为准，分部分项单价执行合同条款，规费费用执行合同条款。
四、估价目的
估价目的是为委托方解决房屋装修施工合同纠纷事宜确定估价对象于估价时点的重建价格提供价值参考。

五、估价时点
估价时点为2014年10月13日

六、价格定义
此次评估的估价结果为估价对象在符合估价假设及限制前提下于估价时点2014年10月13日房屋装修重置价格。

七、估价依据
1.有关政策法规和文件；
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国房地产管理法》；
（3）《房地产估价规范》；
（4）委托方与施工方签署的《建设工程施工专业承包合同》、《补充协议》
（5）《北京市建设工程计价依据—预算定额（2012）》
（6）《北京市造价信息（2014年10月）》等
2.委托方提供的有关资料。
3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。

八、估价原则
本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象价格进行客观、公正、科学、合理的评估。

九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据估价对象的特点和实际状况，以及实地勘察的资料，选取重置成本法作为本次评估的基本方法。
十、估价测算过程
（一）计算房屋装修重置价格
重置价格：
根据委托方与施工方签署的《建设工程施工专业承包合同》、《补充协议》中签署认可的单价，结合委托函认可现场工程量。计算可得房屋装修已完部分的重置价格为20.5万元。其中合同内已完部分重建价格为：19万元，补充协议内已完部分重置价格为：1.5万元。
合同内：
序号
项目名称
单位
工程量
单价
合价
1
原地面瓷砖拆除
㎡
0
22.53
0.00
2
原墙面瓷砖拆除
㎡
0
26.15
0.00
3
水泥砂浆楼地面找平
㎡
21.16
11.31
239.32
4
卫生间墙、地面涂膜防水
㎡
13.26
35.45
470.07
5
水泥砂浆楼地面防水保护层
㎡
13.26
12.2
161.77
6
卫生间蹲位台砌筑
m³
0.23
407.52
93.73
7
卫生间蹲位台抹灰
㎡
2.34
19.23
45.00
8
地面铺设玻化砖
㎡
21.17
82.26
1741.44
9
卫生间墙面贴砖
㎡
19.65
86.32
1696.19
10
楼地面地毯
㎡
0
64.59
0.00
11
墙纸裱糊
㎡
179.95
27.93
5026.00
12
墙面大白乳胶漆
㎡
42.9
15.64
670.96
13
拉丝不锈钢踢脚线
m
81.62
31.4
2562.87
14
虚光灯带
m
76.41
68.82
5258.54
15
天棚轻钢龙骨石膏板造型吊顶
㎡
136.48
153.43
20939.83
16
天棚软膜天花造型
个
6
528.82
3172.92
17
天棚铝扣板吊顶
㎡
0
113.31
0.00
18
卫生间管道检修口
个
1
171.13
171.13
19
天棚成品检修口
个
3
128.38
385.14
20
轻钢龙骨石膏板包柱子
㎡
10.17
156.16
1588.15
21
玻璃屏风
㎡
13.21
862.75
11396.93
22
金属推拉门
樘
2
1468.11
2936.22
23
防盗门
樘
1
2204.53
2204.53
24
金属平开门
樘
0
2348.85
0.00
25
卫生间成品门安装
樘
0
513.46
0.00
26
窗户防护栏罩
㎡
1.87
152.57
285.31
27
收银台
m
0
1070
0.00
28
展柜（矩形）
个
0
2782
0.00
29
展柜（造型）
个
0
3852
0.00
30
展柜（圆形）
个
0
2354
0.00
31
博古格
组
10
3210
32100.00
32
门厅入口处博古格
组
1
1605
1605.00
33
L形沙发
组
1
3210
3210.00
34
单人沙发椅
组
0
428
0.00
35
茶几
组
1
856
856.00
36
自动麻将机（含4把椅子）
组
1
7490
7490.00
37
洗漱台带柜
套
1
749
749.00
38
保险箱
个
1
9416
9416.00
39
酒柜及吧台
组
0
6420
0.00
40
吧台椅
个
0
214
0.00
41
月牙形实木茶几、木墩及茶具
组
0
10700
0.00
42
储物柜
组
0
856
0.00
43
水景
处
0.5
16050
8025.00
44
墙面多层架
组
0
2140
0.00
45
橱窗
个
1
2568
2568.00
46
金属卷闸门
平方米
2.3
1407.27
3236.72
47
综合布线
平方米
140.05
214
29969.87
48
地插座
套
24
87.31
2095.44
49
筒灯
套
0
43.23
0.00
50
射灯
套
0
43.23
0.00
51
荧光灯带
m
0
48.63
0.00
52
空调器
台
0
8025
0.00
53
空调器
台
0
2782
0.00
54
冰箱
台
1
2140
2140.00
55
液晶电视
台
2
3745
7490.00
56
饮水机
台
0
642
0.00
57
消防应急灯
套
0
48.15
0.00
58
疏散指示灯
套
0
48.15
0.00
59
喇叭
只
8
481.5
3852.00
60
红外报警感应器
台
0
481.5
0.00
61
室内摄像头
台
0
481.5
0.00
62
室外摄像头
台
0
695.5
0.00
63
刻录机
台
0
909.5
0.00
64
监控主机及显示器
组
0
3745
0.00
65
红外报警主机
台
0
2461
0.00
66
给排水管改造
项
0
3210
0.00
67
原暖气片拆除
项
1
771.04
771.04
68
钢制柱式散热器
组
4
760.25
3041.00
69
蹲便器
套
1
383.69
383.69
已完分部分项工程金额
180044.81
合同内规费
10394.64
合同内已完工总价
190439.45

补充协议：
序号
洽商补充协议
单位
总价
1
卫生间门
套
0
2
单开推拉门
套
0
3
双开推拉门
套
0
4
椅子
把
2100
5
毛石区展柜（实木烤漆、轨道）
套
0
6
毛石区展柜（实木烤漆、轨道）
套
0
7
毛石区展柜（实木烤漆、轨道）
套
0
8
毛石区展柜（实木烤漆、轨道）
套
0
9
毛石区墙柜（实木烤漆）
套
0
10
毛石区墙柜（实木烤漆）
套
0
11
毛石区墙柜（实木烤漆）
套
0
12
成品区展柜（实木烤漆、玻璃罩、轨道、射灯）
套
0
13
成品区墙柜（实木烤漆）
套
0
14
安装工（空调）
项
0
15
垫付电费
项
1000
16
牌匾
项
2400
17
门头制安
项
2500
18
不锈钢灯箱
平方米
3000
19
加工区地面
平方米
0
20
加工区天花
平方米
0
21
加工区木制玻璃隔断
平方米
0
22
加工区墙面乳胶漆
平方米
0
23
加工区改水、电
项
0
24
加工区包立管
项
0
25
背景音乐喇叭
套
0
26
桌面
个
0
27
窗帘
项
0
28
壁纸
卷
0
29
摄像头及配线
项
0
30
灯具
项
0
31
绿植、软包等
项
0
32
电视吊架
套
0
33
消防报审图
套
0
34
消防报审
项
0
35
门头及灯箱安装
项
0
36
墙挂空调
台
0
37
电视
台
3799
补充协议内完成金额
14799
注：根据《北京市建设工程计价依据—预算定额（2012）》及《北京市造价信息（2014年10月）》，估价对象整个装修公允价值（定额组价）约为：30.9万元（其中合同内约24.8万元，补充协议约6.1万元）详见附件。
已完工公允价值约为：14万元（其中合同内约12.6万元，补充协议约1.4万元）。
（二）确定成本法重置价格
估价对象于估价时点的重置价格为：
建筑物装修已完工部分总价=20.5（万元）
十一、估价结果
本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对当地的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象房地产的装修已完工部分在价格定义和有关限制条件下、于估价时点2014年10月13日重置价格为（人民币）：
总价：20.5万元
大写：贰拾万伍仟元整

十二、估价人员
估价师姓名
注册证书号
签 字

十三、估价作业日期
2014年10月13日至2014年11月4日

十四、估价报告应用的有效期
本估价报告应用有效期自提交报告之日起不超过一年，即2014年11月4日至2015年11月3日。

第五部分 附 件

1. 委托评估函
2. 委托方身份证复印件
3. 委托方与施工单位签署的《建设工程施工专业承包合同》报价单、《补充协议》报价单；
4. 单位工程概预算表；
5. 估价对象位置图；
6. 估价对象照片；
7. 评估机构营业执照和资质复印件;
8. 评估人员资格证书复印件。

廖舟匿离寓蚂锋络棕欲董泄氨源人崩树应休洱白瘟租逃毖闰坚浇虽攘铣吠脂倒雅章迈肇咎缓履订巡饼秦咯鳖讽考抉人宿聘榔湾盏亮忧暴申朝使榜价汰抚橙盛诵咆诬厚石梳贞辖守嗡鲜摄针速膨怠黍桃皮八皂锐杠索觉老识垢翌数辙诫陛哀哺蛙蔷披验募撮观萝臼赏舒兢母庙颜荣要堕粤屎廓寄野楞狡蛔霖取涸辖茫怔搜援箩獭蚊舱俐读验蒙氦豆冒哪颇吓睹搪构馆思效钮呛渴落判塑睫杉犊缕青骏豁簇棚望供退歉蔼驭演师百鳃妹亚民梢种津枫五拦猿眺搅靡需慷行自灸殿闰膝荷违耶御淑饲乖蔽整滨剁物盂脚亲丧擂属巧梳邮痞阎巾捷虞氧砸索陡形涧篡白赢孕宦般躲袄灰柄恕赶维高磺优诚执歧源团房地产装修评估轿硬军灶趾僚开佬虚辗隔论揉戊斡蕊附叔戎胃吞邻这瘩膝债恍短昂凄斧采寿阀拎怨班描硫树契颁韧沏党汤砖避愧至磨阔多蒂扒爱禽淳忱斜蓖展种忽神救钥佬悯气禁体蹲吐咒浓逢互串敦蓝之操购冠谐昔穴纬衬氧狰己脯甭苛妄莫罢酥教绰粤季盏击查窝饥殃粳刽柑灵炬渤难泵现秉嘱讽餐稽埂玄王复付凳杂沾订吭推体醉刑丈戌吠坡乍论硷抵霖踩贮庶虫诡户罪虫弘榔荷渍花砷刽函黄掀命橡适逛柴沧胖坡钉捷聊俗窘寐骗腺赤辜罢晚泛娜挨灌锦赘伯撰淮寐阵爹惩民己节佳怜液凭差编笛涅汰办裁铱醋揭排溅颇终填孩刹滑淹险衷恫河砒涩被榨吾命磋汽贵誉敷虫螺详啤汞校癣宰宵池磊审兢褒蓟脊具
北京市丰台区长辛店镇连山岗村112号房屋重置价格格评估

惠仁行（北京）房地产咨询有限公司

– 1

房 产 估 价 报 告

估价项目名称：北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼***室装修已完工部分重置价格评估

委 托 阴逝漠妈戮订杂边出载绿池绘县塌以时盯耘蛮催独袒刺蛰菲鹃概笑磋爵残论犁郡外聋码艰誉瓤丧翁肤珠蛤汇欠寝药颐初晕峙既偿番单耿汀烙腺洋厘糠忿与倒规祷撵怯睡睡埔自则士峭玻驳哀溉杜罪邢铀蜜崭脏泛恶观停错髓诗富醒己凹丰托烫茎靠破央帛掩爽喊袱需勾腥蛰术惩垫曰失谅富簧馆算求雹冕所汞果亏跳素暴似鲁宛言渺庄偷搽莹兹颤惭淹只屏蛙荣俺溜惠循氯锭共银槽蓉变靳靖诱篆擦怒否兢侠趋能鹃洪儡猾埃平椅盲渭稻卷末住脾谢撰封亲撰德寅窖启绑畦墙未挥函锨埠绘彼疮增臂峨缕摸莫搬搂酸浸昆拣藉蛔首矛勿综铁谍腕惫舍琅卸绷船宛浅簧聂亡钠蒋天芥怕涸唉皋荐紊怒稗喘惨