森柯香堬园物业管理项目招标书(正式)20130528.doc

重庆市森柯地产集团有限公司
“森柯·香榆园”前期物业服务管理项目招标书

为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院《物业管理条例》要求，拟采用邀请招标的方式聘请专业的物业管理公司对其实施前期物业管理。
一、物业项目名称：森柯·香榆园二期
座落位置：重庆市渝北区康城路3号
四至范围：东：重庆南方集团建设南方玫瑰城
南：森柯香榆园一期
西：道路
北：重庆升乾实业有限公司建设的乐信爱琴玙
二、规划建设基本情况
1、物业的建设单位：重庆市森柯地产集团有限公司、重庆鑫盾实业集团有限公司
设计单位：重庆市建筑工程设计院有限责任公司
施工单位：重庆市沙坪坝区第六建筑工程公司、重庆巨能建设集团建筑工程有限公司
交付使用的日期：2013年12月31日
2、本项目建设用地12181平方米，建筑总面积38521.24平方米，包括居住面积30339.52平方米，商业面积427.97平方米，停车库面积7538.75平方米，服务用房面积115.8平方米，其他面积为285.35平方米。项目主体为2幢高层住宅。项目住宅总户数为347户。各项基础设施齐全。
3、公用设施设备及公共场所情况
(1)绿化面积4700平方米，道路面积2000平方米;
(2)物业管理用房115.80平方米，产权归业主所有。
(3) 中庭路灯50盏，楼道路灯500盏，垃圾箱10个，排污管道300米，化粪池1个，排污检查井20个。
(4)有体育设施及场所，地下车位188个。
(5)消防设施：消防泵6台，配置有消防栓7座，联动报警系统，各单元内采用双消防通道。
(6)报警、监控、对讲系统：黑白可视对讲系统、居家智能报警系统、视频监控系统、智能门禁系统、保安电子巡更、背景音乐、周界红外报警系统、智能停车管理系统。
(7)电梯及备用电源：电梯4部，发电机一台。
(8)其它
①、供水方式：直供水一户一表。
②、供气方式：一户一表直供。
③、供电方式：一户一表直供。
④、通讯：预留电话、闭路、宽带接口。
三、物业管理的内容
1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理；
（1）建筑物完好率98%以上；
（2）房屋零修、急修及时率98%以上；
（3）房屋零修工程合格率98%以上；
（4）保证房屋外观完好、整洁、无缺损；
（5）无乱拉、乱接管线；
（6）空调必须安装在预留位置；
（7）禁止在外墙立面安装雨蓬、外凸防盗网；
（8）房屋及房屋共用部位完好率达到98%。
2、本物业项目范围内的公用设施设备及场所（消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯 ）的使用、维修、养护和管理；
（1）协调水、电、气等专业部门解决好相关设施、设备正常运行的保障工作；
（2）公共设施、设备维护、修理及时，运行良好；
（3）道路畅通，路面平整，无坑洼、松动；
（4）共用设备、设施标志齐全、规范，责任到人明确；操作维护人员严格执行设施、设备操作规程及保养规范；设施、设备运行正常，完好率100%。
（5）消防、电梯设备聘请专业的维保公司进行维护、保养，可随时启动，消防通道畅通。
（6）管道、化粪池每年清理一次。
（7）小区主要道路及停车场交通标志齐全，路灯、楼道灯完好率不低于90%。
（8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；
（1）公共场所、房屋共用部位的清洁卫生管理，建立保洁岗位责任制，制定卫生检查标准和管理办法。
（2）室外卫生清洁：每天清扫小区公路、人行道、中庭花园、屋面，做到每2小时保洁一次，保持无烟头、果皮、纸、垃圾等杂物。
（3）室内卫生清洁：每天清扫、拖抹楼道、清运垃圾杂物，每天拖、扫、清运垃圾一次。擦拭梯道、扶手、消防箱、防盗门每两天一次，电梯轿厢做到随时保持整洁干净。
（4）小区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水静第二季度检查一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常情况应及时清掏。
（5）对二次供水的蓄水池设施进行定时巡查，清洗、消毒，使水质符合卫生要求。
（6）集中统一，根据实际情况按季进行灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂等害虫。
4、公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；
（1）出入口24小时昼夜值班制度；
（2）小区采取固定岗、巡逻岗、监控中心相结合，实施24小时封闭式管理。
（3）对重点区域，巡逻岗每2小时对整个楼层巡视一次。
（4）无乱摆私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象；
（5）危及住户安全处设有明显标示及防范措施；
（6）有应及处理预案；
（7）确保无火险、刑事和交通事故；
（8）建立完善的外来访探人员询问登记制度，做好小区安全防范工作，预防事故发生，维持良好的工作和生活秩序。
5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
（1）聘请园艺工（或请专业园艺公司）专门对公共绿地、花草树木进行养护管理。
（2）维护小区绿地不改变用途、无践踏、无占用，确保绿化用地的完好率达到90%以上。
（3）适时浇水、施肥、松土、除草、补栽、补种，让小区绿化更加优美，创造良好的居家环境。
（4）对草坪、花卉、绿地、树木定期进行修剪、养护。
6、区内交通与车辆停放秩序的管理；
（1）维护小区交通安全，使小区内车辆停放整齐、统一、有序。
（2）各种车辆在小区内停放不得占用人行通道，阻碍行人通行。
（3）临时停放车辆必须服从小区保安人员指挥，在规定位置停放整齐。
（4）小区人行横道内，不准车辆驶入、停放。
（5）小区室内停车库提供全天24小时开放服务，方便业主出行。
（6）对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
7、装修管理；
（1）建立完善的装修管理制度；
（2）无违章装修，装修单元必须事前申请；
（3）无乱搭乱建现象，损坏乘重墙和柱等；
（4）装修期间，严格控制治安安全和消防安全；
（5）破坏、损坏任何公共设施设备及园林绿化等；
（6）装修人员需凭证出入，杜绝推销人员的进入；
（7）规范装修材料和大宗物资的进出小区。
8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；
（1）与物业相关的工程图纸交专人保管。
（2）建立和完善住（用）户个人即家庭成员的明细档案，建立档案台帐，使物业公司随时可查询业主情况。
（3）与物业有关的各种资料、文件的保存，物业公司应当建立明细档案，以备待查。
（4）收集、保存有关物业管理的政策、法规、规章；
（5）收集、整理并保存本建筑相关的图纸和竣工验收资料；
（6）收集、建立小区住房档案和装饰、维护档案；
（7）记录本区域内的巡视、门卫情况，保存投诉与回访资料；
（8）其他管理活动记录及档案；
9、法律政策及合同规定的其他事项。
四、有关说明及要求
1、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业服务合同，对“森柯·香榆园”物业项目实施专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。
2、标书制作规范，应包括投标人简介、承诺服务内容及标准、自约机制、收费标准及计算依据和方法、进驻小区的机构设置及各部门人员配置情况、装备情况、便民服务、社区文化活动、过往业绩介绍等内容；
3、标书应附有资质证书、营业执照。
4、本物业项目管理期限为：自物业服务合同签订之日起至该小区业主委员会成立并与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同止。
5、投标人于中标后一个月内与森柯重庆地产有限公司签订本物业项目的前期物业服务合同， 根据相关规定和双方约定移交物业管理用房和相关的档案资料。
6、本项目的物业管理公共服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务深度核算，住宅区物业管理服务收费标准实行市物价局批准的指导价，待中标后，报物价局审核批准。
7、经过资格预审入围的投标人须缴纳1万元的履约保证金。中途退标者，履约保证金不予退还。中标人的履约保证金将转为风险抵押金。中标单位如未达到预定的目标，抵押金不予退还，抵押金期限为该项目业主委员会成立并选聘物业服务企业与之签订物业服务合同时为止。
五、物业管理标准及惩罚
1、物业项目的物业管理按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》执行及标书、委托合同的有关规定。
2、招标人每年对中标人管理服务的“森柯·香榆园”物业管理进行考核。如未达到上述物业管理标准或出现重大管理失误、业主投诉多、管理服务水平下降等情况，可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。
六、投标、开标时间
1、“森柯·香榆园”物业管理招标活动由森柯重庆地产有限公司组织实施。
2、在物业管理行政主管部门的监督、指导下，邀请相关专家，组成评标小组，评定标。
3、招标文件领取时间：2013年10月8日17：30前。
4、招标文件领取地点：重庆市江北区红旗河沟中信银行大厦14-3。
5、招标文件领取方式：投标人亲自领取。
6、各投标人应做好投标书，密封后于2013年10月29日14：00送达渝北回兴街道康城路3号招标工作负责人办公室；逾期送达的，视为无效标书。
7、开标时间：2013年10月29日下午14：30。
8、开标地点：重庆市渝北区回兴街道康城路3号。
9、联系人：赵瑞
10、联系电话：[phone]
七、其他事项
1、 在物业管理招投标违反招标文件规定，或在投标过程中的违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格;已中标的，终止物业服务合同，责任人承担一切后果。
2、欢迎社会各界对此次招标投标活动进行监督。
监督电话：[phone]

招标人：重庆市森柯地产集团有限公司
二〇一三年九月二十三日
项目标书评分标准及答辩要求

一、标书（50分）
（一）投标人拟采取的管理方式，管理组织机构（管理体制、管理方法、机构设置）；（3分）
（二）管理人员的配备、培训及管理；（3分）
（三）管理规章制度。包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理人员考核制度等；（3分）
（四）管理费用的收支预算方案。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定测算，无文件规定的按市场价测算；（3分）
（五）档案建立与管理。包括房屋档案、管理服务资料等；（3分）
（六）各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的措施。（17分）
各项指标：
1、房屋完好率98%；（1分）
2、房屋维修及时率98%；（1分）
3、维修质量合格率98%及回访率100%；（1分）
4、管理费收缴率98%；（1分）
5、业主满意率90%；（2分）
6、业主有效投诉率5‰与处理率100%；（1分）
7、绿化完好率96%；（1分）
8、清洁、保洁率96%；（1分）
9、路灯完好率95%；（1分）
10、道路完好率95%；（1分）
11、治安协防工作；（1分）
12、机电设备完好率98%；（2分）
13、消防设施完好率98%；（1分）
14、管理人员、特殊工种人员持证上岗率100%；（1分）
15、其它有关指标。（1分）
对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。
（七）搞好管理服务工作的设想、措施；（3分）
（八）便民服务措施。有偿服务项目及价格需列明；（3分）
（九）社区文化活动，包括制度建设、计划、场所安排，达到的效果；（3分）
（十）愿意承担的违约责任。（3分）
（十一）投标人管理水平。（3分）
（十二）投标人工作业绩。（3分）
上述项目应要体现其合理性、先进性、完备性、可行性，评委会将以其作为评标依据，并根据上述项目制订具体评分标准，按照50分制进行打分。
二、 经济标底：（30分）
（一）住宅；（10分）
（二）商业；（10分）
（三）车库及其他；（10分）
上述项目评标专家组根据情况酌情考虑。
三、现场答辩（20分）
由评标委员会对参加投标单位的经理、拟任管理处主任二人分别提问，提问的内容为该项目的管理服务事项。评委根据答辩的标准，对答辩人以下方面进行的综合评分。
（一）物业管理法律法规知识；（5分）
（二）物业管理实作熟悉程度；（5分）
（三）管理该项目的信心；（5分）
（四）实现服务与经营的双赢。（5分）
三、评分原则
标书和答辩所得分值两项之和得出单一评委得分，根据评标委员会的总分进行加权平均分得出综合评分，评委会根据综合评分，提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人。

招标人：重庆市森柯地产集团有限公司
二〇一三年九月二十三日2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：