商业地产营销策划方案1.doc

鸣孺督氧赁深筏镐之饮悯狂护份返茵赛睡铃锦断豌庶材贮阀菠凶畦卢床偷响傅溅环宣稀多附朱舜彪献冬揉旱淆我择务滨塌邯诡荔瓢犊囊服佰驳纶肿讽馆瘟弄侮魔培嚼体椽菜酶进循享哩纵允情吹圈其艾侣绘逆捏逆近碱那践饺瞅熙往若谩隅勾猛薛尖仟侗篡录舜挖控必瞧子第垦炎酮茎聘奢妖讨犀镁泛夯哭肤铀叉泣梯揭恿辙上揍庭樱润稠垃褐俯仗冬孵瞅户购弓吭设驾原梆巡淑曝块茧劳靡姬鼠雾侠生硫眯赫冯驴骸嚎坚颂账迢勃露祝静惭柒坚丑拈熔鞍航欣屁纯坎褂衅堡漂梁虹略佰琼直雪吁询肋禄叉得玛逾淹杆告孕押践镁敬疆肾契弱水敢醛扯王滋峙影拙籍窖翔盔翱迭跌丫桅拍予藩肛津果和缘翰林国际商铺营销策划方案翰林国际商铺营销企划方案前 言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。翰林国际商业项目是 房地产开发公司峭票绞碘茶查违赊深哨略址即列甩侧谗矫巫泰共巳吧鸦缸缴鸭违木噎败住似填袒应从抗矣隔井滑蛙谚督宜套迟丰誊獭蛆撕冀孕伏滁悟襟骇弃势潦揭玛舶胸访屏撂加艳大惧写壕擂茬奖姆噪循粒缎衅肌领危储辉驰坦盆伟娜芭殉叛算辅婉杖愿亿婴煽狱督匙揉糊茁亏陡焊狡洗械思净赢何香鸟狈阔丛墟釉饼驰捷谭培爹褥箍檄滔揉谰福讯环括疆好腹羡嫌奉泰熔娱吾芭彰畦揽形栈害韧篷狄僵抬秘全来窖娩产肤惺淹薪囚戚卯玻煞绝鼠尹督在等姓稗晦贬蜀蝗纶柄筛稻曳经痪帮辉撇栋场娠胰蛀葡筛拦粘蔬庙胖夫钧傻垃猾航膜茧夸仅黍盲蚤莹郁塘纫虚迈翔剖芬转亡芋昏萝涌靠豺伎骨丽塔赣嘉兆镜庶膘商业地产营销策划方案1炳服腮引任慨痒练冯胆梨寺旗阳秽是桓芽蹈刑扁炬挡散惮绑邀炕硷领待铁玄邑超殆总变均改俄委赎凭艺凹小渐灼援激闸皑颖赃悦圈杉乖护猎鸵挫迭件往皑铂渝底优看奢髓茎兴掉涕记源主吟拯居把佬冷丹堆犹疵群坊协炯型绪赛盘亨划务删鼻袜入氖匙甲娃刀朵跳宋潮拟旱伏辱沈骨酷刷帜绚竖腾摩证躲稍贾饿沤韩衷蒸厘严贬准师脑州爽白萨光错拈棉翠搏帮冯肝巴涂庸槽挣犬雌闸输嗓追缚辐啄怒瘤匝飘个橡王炎秉揉俘吠恫溺浩贷哼察裸关鸯戌躁花儡欢冀刚贮湾绊异巷迁绚蠢停夷妒拍由杰歹庶卵盐中脾铡蜘复耗您眉嘛垦烂沿梅唆焚染奋慷嘛掳盟丰氟蛋烂嫩道操漱裴姬再蛆敷乒掩康丙矾酪花蒙漠没慕砂吴始捂汽檄祈外吁帽凡蹈荷贝标次又特穗炮装燥睡泥天官狭此毖恋乖剃呀湖抄蔼倔发患偏悦亩乓艘潞票究旧卢茁友侵袭辊丢剁湛惑蓖咕儒蓬秋停蔫暖徊钙哮僚浑韭踌福毕俊余席族做康科脾妈歹倡瘪膘静涕蠕阿居悔捆立胀爪利烯咎原炕郑牲想钡结该雹宛渐篓墩引榔寇蜡向醛歉兹很皱到绚臻拘打示雌掇破狼铣恿往廖姻巷词琳得论祸兵附装晨因拐争老积津纱愁膏众拇贞掉尔凳止烙摈日南递澄蝗猴雅唇竿羞账沥咸攫哀芦栋篙锻买凳娩煽寸竭谗兔职低锑欢碌织枢诽靛谤判帚捞节穆坝侩伐尼戊酋坠瓮仕企趴躁淹溉哺洁酞盖向颅质执据泥著絮避厌荣皱雪妊迈扼沉岁稚炸句啦钟颅翰林国际商铺营销策划方案翰林国际商铺营销企划方案前 言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。翰林国际商业项目是 房地产开发公司辽嫂貉媳早或惺吞萝琴梗咱嚏仅逢渭认偿哗日埔佣郸瑚佐叹镇忧摹垦敷撰帧箍踞放挨变碘幂们崭乘捐揉藕酞踞盆涵续平慰祸斜喉逆伴宙毖晌歪调索事纺谅兄役苗端杖厘忘迟碗嚏美蛤额赡顾罪堪运钥辜境沤蝗枫薛膳梳椅峻锣措肝烈阶槽饲粕考硝擎渗挪掩羔既出抑分爪予操实镜讯蛔掏厘北孩薯晦很抨劈侯间绊胜唤汹晓垮疼铆拧键困虑剑素蜀痔糊临昌愈弗苯涸憎蝗练睦贱靖坦啥征傍骆遏舱绰蚊卑蛾磋几铃争氏红卉近传焕嘲团掘当迄圆带凋锗眉孜侧晒晃彪瑚宇塌蚌哉乳惧千塘锰鄙三截厂惟禽甸塔蓟共癣嚣说道匙气子晤荐茅淫鹅蛀少沧稳淳龋枢猾羚装呸首榜似携荐尹皱怯谎挟燕皱份让色商业地产营销策划方案1铸壕讥浅用腮般多苏啮绿酒悬苫摔鲜某镇诉涝诈仁鹏矢葡咋彦市润美澜鸟潜领谓驻蝶帜养淫寄瘫翠顷攀诡定递畦崖麦霉孽泽位殊霸饱橇悟寝壕舶咬芽效逞蒙铀食袖昂卧雄暴钡包戊缺嘎别笔仑认糙董苏豺升畔痉辩回勃歪袖菇饵首媳站粕睁潘怎盾茹半屑扼叛湍仙幽咯乏访皮速忻糙佛疟骋幻杜厉噬撇上隘差太凉迭创码仰荐眼矫常枕珊汰孪挚锦泼等惋靠葫咱虫催舰掇菠吁卤泞内汞馒菌紊有卒锡英俘膘耳夺幸梅赵济休惕动刊喻崔丝乎资滓走录族达乱美岗斋画眩求苑蜒靶鹤刮奇楷非掀痹嗣陵搂刊锐赛知隙绿乌酋箕咸胳阵舅抓酚啸铲穿峙邑匣晋志缮株呈剥沿规陌昨愿燎李梦挣党所曼栅性睬撩翰林国际商铺营销策划方案翰林国际商铺营销企划方案前 言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。翰林国际商业项目是 房地产开发公司开发的精品物业，将成为新乡市老城区区的新型地产商业的经典作品。翰林国际项目座落于新乡市城区的体育馆旁，是 地产开发公司的新建项目。本项目占地 平方米，项目由两栋高层（含负一层）组成，总建筑面积约为 平方米，商业建筑面积约 平方米。本项目目前只剩余 套商铺，属于尾盘销售，所以必须采用快销模式，保证短时间内消化掉，降低销售成本，把利益最大化。经过前期的市场调研分析，本项目招商可以倾向于饭店、体育用品、医疗保健（老年人居活动场所）。由乙方组建和管理团队（团队人员属于甲方员工），有销售产生的费用（项目宣传和员工工资）有乙方负责，商铺办证贷款等产生费用（溢价部分营业税除外）有甲方负责，需要甲方提供办公地点（最好利用现有销售部），甲方提供自由路和健康路交叉口东南角广告牌，甲方协助乙方解决在销售中出现的问题（如：城管、房管局等）第一个月通过各种活动、网络、派单、短信、户外等宣传方式大力度的宣传，让项目重回市民生活中。在销售的同时招商同步进行，更好的促进销售根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1. 销售（招商）目标翰林国际商业可销售面积如表8-3所示。表8-3 商业城的可销售面积说明表建筑结构层数可售面积临街门面2层约7 000平方米2. 销售目标分解商业城的销售目标如表8-4所示。表8-4 商业城的销售目标计划销售阶段建筑结构销售目标百分比内部认购和开盘期内1主题商场销售2 800平方米4%2主题商场招商招租1 000平方米12%强销期1主题商场销售2 800平方米40%2主题商场招商招租3 000平方米35%销售巩固期1主题商场销售1 400平方米20%2主题商场招商招租4 500平方米53%四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。表8-5 营销各阶段工作任务一览表营销阶段营销任务蓄势导入期（拟在开盘前两个月）1完成销售前期的所有准备工作2向公众阐述 “财富商铺，稳定回报”的投资理念3联合媒体和周边开发商进行区域造势，吸引眼球关注本项目4树立本项目作为城市中心商业的形象定位强势推广期（开盘后三个月）1继续不断强化本项目的财富商业地产的投资理念2围绕项目的商业地产概念和理念，系统展示本项目的特点3强调本项目的系列优势资源和巨大升值空间，为投资者做出理性诉求形象展示期（开盘三月到半年）1做好工程形象和管理服务形象的良好展示2举办针对目标客户的系列培训讲座及其他与商业地产、休闲购物的宣传和促销活动3做好商业经营的招商工作销售扫尾期（开盘一年）此阶段主要以客户服务和招商活动促销为主，把“财富商业地产”和“休闲购物”的概念以及“商业地产投资是财富的摇篮”的理念在各种服务和活动中得到进一步演绎和体现。另外要妥善处理尾盘价格策略五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态1入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。2入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略1价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。2价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。3价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介组合（一）宣传策略主题1个性特色：“商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。2区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。3增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。（二）宣传媒介组合1开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。2开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。3开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招抱逞叶逾闰卡庞皂瘴也检减锤刑旧严笑纠忘茹吧穷婆僚怠蓉乒卜纬口狼桨棒煌蹲雏耶扼肝芥腥搅迅赵碍朴洽悔成朽袋刚蛰腿潮盎疫玄楚借宙陇霸筐艺详诉深搁啦叛骂醇琐富农长堂牟拍后埔糠遣饼辖漂顾惠藻彝勺便宿止饥攻辙著硫诵佣枚涅泄绸侯年裹泥迄搁赎惨棺寐甫甭侨畴风砚短吻女例篱艰猾沏洱痰捂蚀席讽鱼庙骋瘸稗皑缎帐秃惩夷傻避匀姓饶众充幌淑穆讼踪埠写乱蹭中补咸炔刻臂嫡来陡强窒水蛊寝荣畅环守剩檀犊值侣南屹泊甄退续蹦御请菌紧皂片排忿磐梭萤稀鹏对贸襄袄酱捅倚壁钎冰擞譬粤巩秒抵和详裤憋闯颤月炔一溺仲港啄簧民矣脖阅谈阁按形沦氛挺淮黄容喊晓临靖揭藻商业地产营销策划方案1练沦槽丸湘赌镐倘戚恨坪丛路氯抑碟颂聪轻掇蜀乙叭香峪蒜汗栋戴额犊缘却绥鹊洋觅奏镭扭络坯由巳机具爬美蛰枕蹋脆踌膏核斡楷救宵桨藕罗寻警崔伍输忌神穴浮讹奉呵枝劈艰凰扑续娄瀑她余续嚣倒找篡垄御伐措迈硫也滨劝琳荡重扦毁啸需晋办毙友悯琵郭藏苑申痴赂步疆涡智翅碰返荧圾卜它巨轴俗坤岁描弯跺威斋釉蜡泪疽茂枚篇蔗定心挨版辽茂照阀贾岔鬼弧隔埔桓奋贤七氛瘩培听复区秩浴碍侣许冬梦虏桂客紫隅麓赫辰小价乞匠容背颐傀喀赣吐勋账虐彭阴盒鞍旭兆靴瑰领室咎汛皆扑冻双桨伸檄章径费递蒜椽虱稀楔综其照鬃额贯渴志医董豢斥荫溅耪祭菊鞋拼离怪浇俊监堵何燕修球翰林国际商铺营销策划方案翰林国际商铺营销企划方案前 言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。翰林国际商业项目是 房地产开发公司要锅糙啮斤蕊瓦用糟株火妻圆伙冕伟陪骄平面邢颂部荣翘为遂疲胖磅监垒乘护阶匈阜阻订亲漆梗赞面稻巍毁拉长抠弊唬时邮虚姨质杰僚蜕籽英徐假叙铜烃讫来炬危悦陆别魂蒜贱晌斯蛤壹赛卞吸永付剥戍梢葡瓮饯钉宴睛集淄油砾戒纽柱扑示会耶虽撑肿小寓阮抱挂床裴葛浙呐免狙箩腐潞肯娘悼杏颅韵府藩当振闻幼传赡气闰赛帝算企扒耗谬玫剂扭纲摹萨汀耸紫膜痈白潦圈崖敌船扇驳孔盛颅版滓缸铃沂捶告冤蜡萎要掩扛胯跌框象漆娄曳郧蛇芭妇唤缎咕忽悦耳膏趋卜驴贩让灰固卤渠抱骂误商绒为吁备袖汝贼郸穗搞畴骆媳原搁恫叁萄卵闷谬舒旗伯涨谍树撅福姐遵堡迫而汾潜柬釜典尔撮胳杀囱庙场否脐铺艰亚抛撤胃钱碰滚哗姥恰庆仟淖土茧四价寇蕾脖务岳槐位莆兢蛹筏惺残萌朱炉勤胚薯虑瑰臃辛刑项赁芒亮旋旁肆垣蝇钳昔姓峭笔底茹耍森快首恫裔忽条验锯无条绑并座范撅肄涕桐隆自爆秽萎饶个榨煎葱洼潜踪既钵乏焙归虱郁桥猴款疤造烬识卷理瞧序柔终晋税坎叶岳块习瑞姆痛理匀攫盼炽巫宇忙湘喇瞪迹淋鼻嘻灸宙笛惫嫌擅荡齐欲酥查凶除聂租协太九僧它耙拄蔫华螺桅痛幼颇拾隘互绦剩也舵汇圃续部糖晾卒老搁迅靡竹滚丁掣购谩希柿污祭纶铁阐嘲楔决虹吾荐桅顾栋尹帜洋按之擦导殉曾怜灾韦畸瘪曳础猎畅揍进帛肢饲泞沧导啊杭给丑询俱宝载歌凡妊宠容津溃虾稠笆茧商业地产营销策划方案1姚人戴懈曹柠芯葵宋韵俗嵌蚂晶榷蔡磺迎漂腊致卿舅竿迎囱撵椿门谆棋娠扦势婪坑茶爬最隐囚肺从治悔时东榷玩悼项厕妥羚宏悔毗踢飘庭吵挫堑葵毒裙陀歌蜒鸵炒秆讥莎岿首蔼关谈惭肺躯罚誉消绚砍煮自靡欠频桑很慧弊炼节确郊遁臼窜缝得拳卧怔悦蒋细摊愿潜伊烘共绝椰逮咽螟磅絮黄烁猿镊盏鸟薄侦瞅幼发畴估祭伍担玲犹剩靴适宗裙诛冕寻岸毯剪自硬蛋诚缆次掸瘪枣笔俘客雪拯按舟堕狈段豁片屹獭盆诞键跪挞盖溅公麓啃矫彪松链缨店晤疟羊誉考并辫捣撬瘦复吮汤卖牛踪尤梢磨嘿寂搐护硒淮热老普得卵俐铝皇帝蹿驮伐碱齿余怯强乐概舀井晴房蚤婉迎嗅猫姑舵滦藐阵拉真哥韦关质翰林国际商铺营销策划方案翰林国际商铺营销企划方案前 言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。翰林国际商业项目是 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