杨凡：房地产品质的产品创新与规范化的设计管理.doc

=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=房地产品质的产品创新与规范化的设计管理 主讲：杨凡课程收益和亮点：掌握房地产项目设计管理目标科学的制定方法；掌握房地产项目产品创新和规范化设计管理的措施；掌握房地产项目各阶段设计管控的要点；熟练操作房地产项目的设计成果对工程成本的影响及控制；以及施工图限额设计在招投标阶段、施工阶段对工程造价控制的必要性；掌握设计管理对营销策划和案场销售的设计贡献和作用；针对当前房地产开发项目设计管理中存在的主要问题和误区，提出有见地的改进建议和实施措施，赢得最佳利润，地产开发的各个价值链环节中设计如何定位。设计管理过程中的控制要点和重要节点如何把控。如何以各自的工作成果互为依据。如何根据项目定位选择专业设计单位等等一系列问题。策划是造势之“源”，规划是入实之“根”。 一个房地产项目的核心价值是产品策划和产品设计的灵魂，提炼核心价值的过程就是整合价值链以形成竞争价值过程。如何发现并提炼项目的优势资源，如何将优势资源转化为客户感知并享有和得到的独特利益价值？ 项目前期阶段，在产品价值提升的过程中，营销部门和设计部门如何实现专业跨界的一体化协作？标杆房企的产品策略已经形成标准化的动作及操作规范，讲师依托标杆房企的工作经历，结合自身操作的实际项目，以及若干生动鲜活的有价值项目的案例，剖析产品价值的提升策略，解析房地产项目如何通过规划设计赢得最佳利润。课程总结标杆房企（万科、龙湖、恒大、碧桂园等）住宅产品线和标准化的框架内容，重点介绍产品设计管控体系内的实用工具和标准化成果，对中小企业的借鉴点，深入介绍上述几家企业的典型产品线和标准化成果； 课程大纲：前言：思考：正确看待房地产项目规划设计和产品创新？一、项目剖析：1、剖析市场（通过大量案例解析）1.1最近的房地产政策的影响1.2当地的房价、地价水平1.3当地的房地产竞争激烈程度1.4当地房地产发展水平1.5主要对手的产品1.6当地客户群的容量及需求构成1.7当地对商业或者办公的需求程度2、 剖析地块（具体生动的举例透析）2.1 内部环境/资源分配；2.2 外部环境（不利）2.3外部环境（有利）2.4内部环境/资源分配2.5地形地势地貌处理2.6公司拿地的价格与对手比较3、剖析公司（标杆地产与一般地产的案例说明）3.1公司本身的特色3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力3.3公司要求回笼资金的速度3.4公司对此项目的定位3.5在当地资源的成熟度3.6公司老板（领导）的喜好二、设计管理创造的价值分量 1、房地产企业规划设计管理趋势； 2、国内标杆房地产企业规划设计管理启示； 2.1、为什么说设计价值管理以亿为单位计算?三、设计价值创造过程与方法1、标杆地产企业（万科、龙湖等）在产品策划阶段的设计管理方法；1）产品策划的核心2）产品导向与客户导向3）产品策划的特点4）持续改进还是产品创新？5）产品决策办法6）如何选择规划意向？7）户型设计的优先原则8）立面设计决策办法9）成本和售价是否支持产品的实现？10）如何建立解决分歧的客观评判标准？案例详解：龙湖产品的经济模型分析2、标杆地产企业在概念规划阶段的设计管理方法；1）规划概念的设计深度与范畴2）规划概念设计在产品创新中的关键作用开发理念和设计原则总体布局朝向住宅和商业的关系销售示范区合理的位置交通与路网的规划结合地块属性的规划设计住宅产品类型及分布公共设施布局案例详解：龙湖概念规划设计特点3、规划设计管理十大原则项目的总体规划特点体现鲜明的个性。人车交通特点与路网结构特征，项目分期规模及物业管理模式场地规划开口与城市路网的关系建筑布局与景观的互动如何降低感觉容积率物业类型与区位关系布局原则建筑空间形态与单体设计的互动关系产品业态及营销推盘节奏的选择规避规划不利因素主体要素和建筑布局的互动关系总体布局与竖向的关系规划中的首期优先开发原则及总的成本原则3.1、总图价值创造方法1）用足指标；2）货值最大化；3）配套用房最小化；4）赠绿规划、底层挖掘；5）充分挖掘端户价值；6）中央景观带提升项目价值；7）控制地库；8）减少出入口；9）赠送面积的利用；3.2、平面价值创造方法3.3、立面价值创造方法价值提升、立面风格、细节与贡献（立面设计案例若干）3.3.1立面风格选择3.3.2立面塑造的价值感3.3.3客户高度认可的立面风格会促进成交。 3.3.4经典持久的立面风格和材料对楼盘的保值作用较大。3.3.5立面对成本的主要影响点：l 特殊的建筑造型带来的结构成本 l 外墙面积的大小 l 窗墙比（窗的成本远高于实墙） l 复杂的外墙构造节点 l 造型构件增加的成本 l 普通材料的价差 l 案例：木鱼石一期立面设计演变过程及龙湖成名作地中海风格建造指南l 商业序列：现代风格、地中海风格4、全项目沙盘推演方法1）、全项目沙盘推演意义2）、全项目沙盘推演案例2.1某住宅项目全沙盘推演案例2.2某商业项目全沙盘推演案例3）、体验区管控要点3.1体验区的选址3.2体验流线设计要点3.3体验区设计案例5、 产品标准化设计5.1设计的作用和价值5.2产品标准化设计概要5.3标杆企业产品标准化经验简介万科、金地、产品标准化龙湖、产品、金地及恒大地产的产品标准化5.4产品标准化推进策略与目标建议产品标准化具体推进举措若干建立标准化设计体系建立产品标准化平台单项产品研究与积累产品复制，优化标准引进外部专业合作资源5.5产品标准化具体推进计划简述四、规范化设计管理探讨 在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制研究包括以下内容：（一）、设计阶段成本控制的重要性与过程简介；（二）、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；（三）、影响建筑产品品质和成本的八大因素，产品标准化设计理念；（四）、规划设计管理的基本要求；（五）、甲方设计过程中的成本主动性控制意识和要求；（六）、甲方规划设计控制要领与技术导则1、提出问题： 1.1 规范的设计管理含义 1.2 为什么提出规范的房地产开发设计管理模式 1.3 为什么品牌开发企业注重先进的规范化设计管理模式 1.4 对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的看法 1.5 恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作2、分析问题 2.1 适合你企业的规范化设计管理模式是否存在？ 2.2 规范的设计管理模式包括的内容？ 2.3 有效率的设计管理流程简介 2.4 成果品质的控制 2.5 规范化的管理体系 2.6 产品标准化设计 3、解决问题 3.1 实现规范化设计管理模式的条件 3.2 实现高效率的设计管理模式的方式 3.3 成功的房地产开发企业强调设计管理与项目各板块管理的有机结合 4、如何建立规范化的设计管理？（1）产品创新目的与形式（2）产品创新流程（3）产品创新客户价值与实现方式（4）产品创新设计管理支持（5）规划概念设计价值与地位（6）产品设计研发创新与案例分析5、规范化的设计管理体系（1）房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式（2）建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系（3）设计管理效率指标（4）设计管理通病与案例分析（5）专业团队建设与能力提升6、设计管理提升的关键方面（1）构建完善良好的管理团队（2）全员明确项目总体目标，做好具体工作纲领（3）建立并实施全过程的技术管理制度及流程（4）合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率（5）更好地改进工作方法（五原则）：一严谨，二协调，三执行 四跟进，五总结7、高效设计管理团队营造方法7.1、龙湖设计管理岗位人才选拔标准 1) 设计管理人才的人力素质要求 2) 设计管理 岗位说明书7.2、设计管理流程与工作界面划分7.3、人均管理效能思考与交流：1. 你所在的企业产品创新策略? 是否有研发策略和方向?2. 如何根据你所在企业的发展战略，请举例说明制定公司的设计管控模式及改进管理方法的必要性?（结合设计管理过程中的部分经验教训）3. 你所在的企业目前的设计部门组织架构? 管理模式? 你是如何构建产品设计管理体系的？课程主讲：杨老师：国内设计资深专家，建筑学硕士，南京大学EMBA，全经联创新讲师，明源地产研究院研究员，资深产品策划与规划设计管理行家。杨老师早年就职部属建筑设计研究院，曾在2家上市地产公司的总部产品研发中心参与标准化的研究，对产品标准化与创新有深厚的专业功底，后担任苏宁环球和百胜麒麟等多家地产公司项目设计负责人，积累了丰富的一线的实战经验。曾全权负责一些开发集团公司的区域公司的设计工作，参与营销与成本管理工作，总负责项目的整体策划、设计、与项目运筹管理，以及某开发投资集团的执行总裁、集团设计总监，有一定的房地产多个项目的整体运营管控经验。2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报： 不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。