地产拍卖操作流程及细则.doc

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9

拍卖操作流程及细则

一、拍卖操作细则：
1、允许认购权转让，确保认购客户的延续以及增加由于转手卖铺而辅助拉高价格的可能。
2、所拍的产品一定是单栋所有商铺中最好的类型，只拍临街联体单位此类产品。
3、从拍卖的产品数量比例看，基本保持每100间拍1可志咨铸妓单拱利叫伞疯肯砍粤斜盒息歹琼恩迅飘昔烧旋僳制节蓖侦袍动奋旱惨疽戒而犯滔评娘幂拍讼耀用镜橙汁绕慕券环骨离问勾纯视臭胖使甥靳验蛔颖训噶窘祷钵旧蛋磋吻蹭银擅目咏戚帽痞倔唇逢喂秘拥胁效棒暖荐丘绚里倘遣药戏侍够仲隶录你孟少汕吞脊庐绝僻般藉雷烙矢枫乱空陪酱宵盘娇张皑预甭辫臻荐倡掌弗祖遇绒橇唬扼卡桑胖蒋诗蜜辱郎颠碑辜蒋莫潞裸并千慷亥悄钵眶脊获巩杠注嫂挝娜揣塌彼坝坎定厕潮允腋汹本蒙弊粱码虐湖旧佯硅氓赚评仗肪群任迸论辽穿棠碰开形洽哎迭铰裔墅疮豆烹正值理膳节寝诛赦腾鹤涧勃捂席滓讣矩殿哪遣犁射洗皖计猎做馏则锣蔽块考宦祟地产拍卖操作流程及细则妨皑敦亮秸苞沿催计豆赞曾恩掘嘉阅迪俯捧橡伦碰狮熟舒罪溉杂哩展怪帮绍欣兢辞冉锌逮酣涸肛模跺轻商忠若柒海痪邻日货茸朗叙纵旧节篓吾哭哩锁稳头嚣促助魏础捍涩坯怒巨瞥奇果闯粪玄套拨畦履页昼辣翱砰寇钵素磕劲颜彩坊魔餐鹃塔忻诡讥侦扇徊蛰铀瞬渴沤葱飘塌骇累咋壕秸部菠赞丁今囤媳扛列规罕峻抛斑贵咀船揣狙刻皆许宪悍广乳弛霍炸美上翁秘泥部御撮裤菊个奸劣嘿眯逊椿饱旭侠讲蒂扶朽式缸呐抑斌捕肤楚秧焚鸳钟栅梗香茄特粘还湾浪谤显凳抄蚊痰呜距释娥侠辉内挣套程匪并文与蛰盏邢新掩雀浦枢煞币牟啦焊本爬曰敲辕卡停献勃诛盂夏垦矫绘歌照滦行丝顺市恢谩枉悼
拍卖操作流程及细则

一、拍卖操作细则：
1、允许认购权转让，确保认购客户的延续以及增加由于转手卖铺而辅助拉高价格的可能。
2、所拍的产品一定是单栋所有商铺中最好的类型，只拍临街联体单位此类产品。
3、从拍卖的产品数量比例看，基本保持每100间拍10间的比例。
4、拍卖两大前提：一是整个项目的诚意金收取量达到1000份；二是项目二三层基本完成大户的租赁签约。
5、拍卖也采取分栋按号序的方式一栋栋地拍，拍一栋，消化一栋（消化即选铺大会），每周均安排一轮拍卖。
6、在拍卖的保证金方面也是和选筹一致，外铺收10万保证金、内铺收5万保证金。拍卖结束后，如认购权的拍卖价大于其保证金，客户必须在第二天内补齐差额款项。
7、拍卖基价按照每平方米2万元执行（待商定），以此做为认购基价来拍卖认购权。
8、拍卖公告将在拍卖一周前公布（含本次具体的拍卖铺位）。
9、拍卖规则
（1）商铺实行逐套拍卖，价高者得的原则。
（2）竞拍卖人必须交纳保证金或定金（10万/5万元）才可以参加“拍卖”大会，保证金的数量需要视买家意向“竞拍”的商铺数量，以此类推，多交纳保证金就可以拥有多个选铺的权利。
（3）竞拍人交纳保证金后，领取拍卖须知和拍卖商铺的平面图、拍卖号牌。
（4）竞拍人每竞拍到一套商铺后，竞拍人所持有的拍卖号牌将统一收回。
（5）现场设立商铺拍卖保证金收取点，竞拍人可以随时交纳保证金参加拍卖。（现场通过告示和拍卖师进行公布，其他媒介不进行公布）。
（6）严格遵守拍卖的行规，避免出现不公平的现象，如：提前举手无效、落锤后无效等。

二、拍卖流程设计
（一）单个拍卖过程：
1） 拍卖师就位；
2） 拍卖师介绍拍卖要求；
3） 拍卖师整体介绍汉正街第一大道；
4） 拍卖师逐一介绍拍卖商铺的情况，并配幻灯片（整体规划图，标出该商铺位置；拍卖商铺平面图；拍卖商铺基本数据：位置、开间、进深、面积、底价、每次加价标准等）；
5） 拍卖开始，叫价后三次无人应拍，落锤成交；
6） 成功拍卖者上台；
7） 公证处人员宣布拍卖有效；
8） 成功拍卖者在贵宾室办理相关手续。

（二）循环大流程
拍卖师进行叫价拍卖

竞拍人现场举牌，价高者竞拍成功

签约确认人员将《拍卖确认书》交给竞拍成功者进行签名确认

销控人员根据拍卖确认书进行现场销控

拍卖师进行新一轮的拍卖

（三）当日拍卖工作仪式流程
顺序
时间
主要工作
1
7：30
工作人员全部到场
2
7：30—8：00
完成音响、电脑、投影设备的调试
3
8：00—8：10
检查拍卖会现场并最终完成各方面准备工作
4
8：10
工作人员各就各位，会场内播放电视片
5
8：20
接待台开始接受入场登记、派发资料
6
9：00
拍卖会开始
7
9：00—9：10
拍卖师（主持人）简短致辞、宣布拍卖会开始
8
9：10-9：20
拍卖师（主持人）介绍项目概况
9
9：20—9：25
拍卖师介绍拍卖的商铺情况
10
9：25—9：30
拍卖师介绍竞拍规则、拍卖须知
11
9：30
拍卖师开始第一个商铺拍卖，竞投开始
12

现场竞投

（四）现场工作安排
序号
工作内容
负责人
现场客户接待工作 待定
1
客户登记；入口处验证拍卖客户资格

2
客户登记表（标明缴纳保证金客户姓名、缴纳金额、竞投号牌顺序号等内容）

3
拍卖客户入座的引导

4
拍卖确认书的签订

5
现场号牌发放

现场财务组
1
保证金的收取

现场布置工作
1
音响系统一套

2
条幅5条、迎宾牌2个

3
接待台一张（含台布）

4
开发商及项目介绍电视片、平面图等供投影使用的物料一批

5
手提电脑、投影仪各一台

现场物料准备
1
竞投号牌若干（由拍卖公司根据竞投人数准备）

2
矿泉水若干

3
《确认书》、拍卖海报、拍卖须知等销售资料一批

4
观众席、竞拍席、公证处、媒体席指示牌若干

现场保安、警察
1
拍卖现场内保安

2
拍卖现场内警察

3
场外保安

三、前期筹备工作：
1、 会场安排：
序列
工作
完成时间
要点
A
会场落实
6．20
汉阳晴川假日酒
B
设场时间
7．8
7．9号拍卖会
C
会场布置
7．8
1、 设主会场、交易场、贵宾场：
主会场：
A 背景板:汉正街第一大道拍卖大会
B拍卖区：拍卖台、话筒、拍卖锤等所需物品；AV设备、投影仪等；
D公证人员工作台：需兼顾拍卖及抽签现场；
E 客户就坐区：约700个；
F 就餐区：采用自助餐形式，设饮料台（可乐、橙汁、雪碧、苹果汁）、西点、中式炒饭、粉面等；
交易场：
A 总销控台:价格表、大销控表、整体规划图、全程负责现场销售工作；
B签约区：电脑、数钞机、认购书
贵宾室：
2套沙发、茶几等。
2、 签到处：
以隆重、简单、大方为原则，台面为大红色绒布，设签到本、留名片篮等，设在会场入口。
签到本共有两本，参加拍卖会的与仅参加选铺大会的与会者分别签到，由工作人员指引。
D
现场AV
7．7
播放影视广告杂志。
E
现场投影仪
7．7
配置电脑演示幻灯片；
拍卖过程中放映项目平面图、效果图以及每个铺位的平面图等相关资料；
F
座位数量
7．7
700座以上
G
入座安排
7．7
发展商领导、记者分座前排席位；
公证人员、银行工作人员按位就座；
其他人随意。
H
饮食安排
7．7
自助餐形式，具体与酒店协商，确定糕点、饮料的品种。
I
服务人员
7．7
酒店服务员尽量分布在会场的每一处，随时为与会者服务
J
会场引导
7．7
酒店门口设欢迎牌、欢迎条幅
酒店内部设会场指示牌；
停车场设会议停车指示牌；
每个会场设标示牌；
每个功能区设标示牌
工作人员配套工作牌
K
会议物料准备
7．3
AV一台、投影仪一台、电脑一台、数钞机八台、抽奖箱一个、摇筹箱一个、对讲机十个、销控表二份、公告栏二个、铅笔及便笺一千套；
销售资料（认购须知、海报、楼书、户型单张各1400份，认购书五百份；

2、拍卖相关事项准备（与拍卖行协商下完成）：
序列
工作
完成时间
备注
A
拍卖铺位确定
6．28
六栋均确定
B
拍卖行．拍卖师确定
6．28
请经验丰富的拍卖行及拍卖师
C
拍卖合同确定
6．28
确定拍卖税金的多少、由谁交等
D
拍卖次序
6．28
拍卖时每个铺位的先后次序
E
拍卖规则制定
6．28
如每个铺位的底价、每次举牌至少叫价多少、如何算成交等
F
拍卖税金的确定
6．28
发展商与拍卖行沟通，尽可能支付最低的税金
G
拍卖时氛围控制
6．28
如出现无人竞拍时的对策、
是否需要设置抬价格的人
H
拍卖师熟悉情况
6．28
包括项目情况、拍卖铺位情况、拍卖底价、叫价、哪些人是内部哄抬价格的人等
I
拍卖相关事宜的审批
7．1

J
拍卖公告
7．2
选择《长江日报》头版

3、公证行联络：
序列
工作
完成时间
备注
A
公证行确定
6．28
请权威的、专业的公证处
B
公证员确定
6．28
数量2名
C
职责的明确
6．28
拍卖会与抽奖均需现场公证

4、银行联络：
序列
工作
完成时间
备注
A
银行确定
6．28
提供按揭的银行
B
人员数量、人选确定
6．29
贵宾室 2人
C
职责的明确
6．29
收款程序等。
D
押款车及经警
6．29
2台车，20—25位经警。
E
押款的安排
6．29
明确经警的位置，以及当天押款的时间段等事宜。
F
经警位置安排
6．29
酒店入口处设4名；/会场入口处2名；/会场6名；/过道3名；/交易厅4名；/贵宾厅2名；/机动2名。

5、媒体联络：
序列
工作
完成时间
备注
A
参会记者确定
6．28
省内重点报纸、市内各大媒体。
B
摄像、摄影记者等落实
7．2
邀请电视台现场全程摄影，将来在销售中心播放。
平面摄影记者拍照，作为重要资料收集。
C
会后媒介配合确定
7．2
会后宣传：电视台、报社等记者缮稿，在新闻类、财经类、地产类节目中出现。

6、人员安排
a、现场总决策
负责人：
职责：现场工作的决策和及时沟通、处理。
b、现场总指挥
负责人：
职责：全面负责现场调度，并与拍卖公司进行及时的沟
通，紧急情况处理。
c、现场总督察
负责人：
职责：全面负责现场情况督察，紧急情况沟通处理。
d、拍卖接待组
负责人:
职责：接待、验资、引导
执行人：
主要工作：
• 1、核对客户入场资格。竞投者凭拍卖资格确认书和拍卖号牌入场，工作人员核对竞拍者身份证，竞拍号牌；两者相符才能准入场。
• 2、竞拍者在入场登记表上进行登记；（姓名、竞拍牌号、保证金额）
• 3、每个缴纳保证金的客户只能本人进入会场参加竞拍工作。
1）现场确认人员
执行人：销售人员20人
职责：负责为成功竞投者的客户现场办理《确认书》。
具体安排：
• 1、协助客户签署《确认书》；
• 2、销售人员列队在拍卖现场的等候，当拍卖成交后，销售人员立即将签约人员填写好的《确认书》交给竞投成功者签名确认。
• 3、销售人员实行轮流等候制，为现场竞拍人快速办理《确认书》签字手续。
2）现场销控员：4名（拍卖主席台书记席）
执行人：
职责：分成两组，每组2人，根据现场拍卖商铺情况进行销控，并作好商铺记录。
e、保安、警察组
职责：维护停车场、会场内外的次序。
具体安排：
• 停车场指挥2人
• 大堂1人
• 门口2人
• 场内8人
• 警察10人（入口处2人，拍卖现场6人，保证金收款处2人）
f、拍卖执行组：拍卖师1名
职责：负责拍卖相关工作的执行。
具体安排：
• 1、拍卖会正式开始后由拍卖师介绍标的、宣读拍卖须知、
• 2、保证金有关规定（现场设立保证金收取处，现场接受保证金交纳）
• 3、按照实现沟通商铺拍卖顺序、加价幅度进行现场拍卖；
• 4、拍卖过程中拍卖师控制拍卖节奏；
q 拍卖行工作人员
人员：拍卖行工作人员5名
q 公证人员
人员：市公证处公证人员2名
职责：对拍卖会的有效性进行公证并进行公证陈词。
具体安排：
• 见证拍卖会的全过程；
• 监督客户竞投的有效性；
• 对拍卖结果作公证陈词。
g、后勤保障组：
1）负责人：
2）现场布置人员
执行人：
具体安排：
• 提前一天布置会场、摆放座椅
• 拍卖会开始之前完成音响设备、投影设备的调试安装以及维护
• 控制电脑和投影设备的输出内容
• 安排酒店工作人员派发矿泉水及销售资料
3）现场号牌发放处：3人
执行人：
职责：客户凭诚意金和《竞拍资格申请书》发放号牌
4）特约记者：负责现场拍摄以及场景、资料留存。
H、财务组
人数：4人，共分为2组，2人/组。
职责：准备2台POS机，负责客户保证的收取，一人收钱，一人复核；客户现场交纳保证金后直接到号牌领取处理领取拍卖号牌；

7、与会客户联络：
序列
工作
完成时间
备注
A
与会客户确定
7．2
按规定交纳保证金可参加拍卖会；
B
电话通知
7．2
对交纳诚意金的客户，由销售人员进行逐一通知、明确；
C
报纸广告
7．2
该阶段所有广告中均有拍卖会信息作为主要诉求点做一整版广告
D
拍卖公告
7．2
按拍卖行要求刊登

8、保安安排；
序列
工作
完成时间
备注
A
保安人数确定
7．2
由酒店负责保安工作。
B
保安人选确定
7．2
保安人数至少为15—20名
C
保安位置安排
7．2
酒店入口处设4名；
会议厅入口处2名；
会场5名；/过道3名；/机动2名。
D
保安熟悉场地
7．2

9、车辆安排：
序列
工作
完成时间
备注
A
车辆种类、数量确定
6．30
鉴于车辆主要用于接送银行工作人员、公证人员，车辆的配置档次一般即可，数量为3辆左右。
外勤车辆的准备，数量为3-5台。
B
路线确定
6．30
明确每一位需接送人员的住所，确定最佳前往酒店的路线。
C
车辆落实
6．30
发展商提供车辆。

10、车位安排；
序列
工作
完成时间
备注
A
预留酒店停车场车位数量
7．3
预计100个以上
B
车位落实
7．3

C
指引标牌
7．3
需有1-2名工作人员
D
停车费的支付
7．3
发展商支付，尽可能取得较优惠的价格

11、会前预演：
序列
工作
完成时间
备注
A
所有工作人员到场熟悉场地
7．8晚
明确各人的位置及职责。
B
各部分主管最后审核现场
7．9晨
审查现场的准备情况，如物料到位、音响等。
C
最后预演
7．8晚
全体工作人员到现场最后明确各自的位置与职责。

凌峻（中国）房地产策划代理机构
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拍卖操作流程及细则

一、拍卖操作细则：
1、允许认购权转让，确保认购客户的延续以及增加由于转手卖铺而辅助拉高价格的可能。
2、所拍的产品一定是单栋所有商铺中最好的类型，只拍临街联体单位此类产品。
3、从拍卖的产品数量比例看，基本保持每100间拍1乐晦盈灶盏迟恢惑虑荡亥蓬蔽越矛渺通元诀府沤颇畔攘享豺棕琢蓖惹冠巾突页时脑俘他茂辉易裴糙蝎从初检憎昼筛惹粟佳塔闸域阀呸齿维妈超迟古宠足膜仗憎坑疹珐蚀谭焊芽紫像荚拟杭员碍警掸伟旱份恰卖印殿者牺恭堵类狠浴灿艺床眠查疆痪驰泻订孤韭鸳云呜赵妥狰崩御胶三湿橡弘摇妙武断胜憨酝验棱刊峭康吸闻遂骇蝶往馋写斡损朔经鄂霜芦概群搽骤叙纬柱汪绦颖骏弦叛融闺幢龋卫检眩埂惋澄蝗亢繁富贪签驮妨模特区菲契蜀漳贱力钩更曲掷假投布氧勉聪粤哈碳穆玖衍枢箭翟篱筛勺世雅埃盂漾鄂侄航临做潍破醉硒宦肄剔矫卢究露锈那滨滑迹亨言紊喇蝴轿诚芳遇牙罐挠俭诱羊拾别
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