律师支招：签订一手商品房买卖合同的注意事项.docx

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-签订一手商品房买卖合同的注意事项导读：很多购房者认为购房合同反正都是范本，开发商也不可能因为你而改合同，而且合同、附件、临时管理条约一大摞，签合同的时候就那么一会会，哪有时间仔细看，索性就不看了，拿着合同就刷刷刷的签上自己的大名。等到交房时出了问题找开发商维权，才知道人家合同里明明写得很清楚，那就追悔莫及了！ “定金退还”、 、“房屋漏水裂缝”“房屋配套跟宣传不符”“房屋面积缩水”“房屋延迟交楼”“延迟办证”“无法入户无法就读学区房”“烂尾楼”等问题在一手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷，无法杜绝呢？究其原因就在于这一纸“商品房买卖合同及其附件”书写不规范、约定不明确所致。因为虽然住建部、国家工商总局2014年颁布了最新版的商品房买卖合同(示范文本)，篇幅内容较2000版本增加很多，目前江苏、西安、东莞、西藏等城市已强制实施，但很多地方还没实施，还是用的旧版的，而且开发商往往通过补充协议来规避或者修改主合同条款，这些内容或多或少都会存在一些问题。俗话说：“授人以鱼不如授人以渔”，笔者希望通过对“签订商品房买卖合同”粗浅的剖析，能够教会大家如何正确的签订“商品房买卖合同”及注意事项并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限，只能就重点问题进行讲解，难免有所疏漏，还望大家多多谅解。?签订购房合同是保障买方权益的重要凭证。最妥当的做法是在购房时请上一位有经验的律师帮忙审查陪同签订合同，有些关键问题至少要看清楚，注意购房合同中的无标注不明或易造成歧义的条款陷阱，开发商不同意修改的情况下再决定买与不买，毕竟购房是人生大事，有的是花费终其一生的积蓄，以免遇到收不了房办不了证等风险。第一项：五证、两书、三表要齐全“五证”齐全：一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。小常识：五证、两书、三表，开发商交房时必须具备五证两书三表。合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用。以上文件齐全才有具备办理房产证的条件。五证两书是什么？购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。注意土地使用证年限，现在很多开发项目的用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是四十年，所以大家在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 “三表”住宅面积实测表、竣工验收备案表、分户验收记录表。第二项：审慎签订房屋认购书，合同文本要规范使用建设部颁发的规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改文本，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔定金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。“如果购房者在签订购房合同中，出现不属于自己责任的情况，比如：在订立商品房买卖合同时开发商的手续尚不全;购房者依约定时间去签合同，但由于某些实质性条款未达成一致协议等，导致商品房买卖合同无法签的，购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完全可以的。”最好能够直接与开发商签预售合同就好（对于期房现实中很少）。第三项：开发商证明文件要有效，相关证明文件有效。如果是买期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋）要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了）和新建住宅交付使用许可证。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。开发商是以房地产开发经营为主的专营企业，还是只具有对某一特定项目的开发资格项目型公司，但不管是哪种公司都应有资质证书。要看资质证书的等级和合法性、时效性。第四项：按揭贷款方式购房应注意问题1、提供真实资料规避贷款影响刚需购房者向银行申请个人住房按揭贷款，银行一般会要求购房者提供相应的收入证明(包括个人职业、职务和薪酬及其他经济收入情况等方面的证明)。 律师提醒：如果按揭购房者向银行提供了虚假材料，则可能带来比较严重的影响：轻则影响银行审查，最终不能发放贷款，实现不了自己的居住梦;重则可能因为个人提供虚假材料，导致不能办理按揭贷款，造成开发商据此要求购房者承担逾期交付办理按揭资料及商品房预售合同的违约责任，支付相当数额的违约金。2、小心贷款申请不成功让开发商没收购房定金一般情况下，在购房者同开发商签订商品房买卖购房合同后，才能向银行申请按揭贷款并最终与银行签订按揭贷款合同。但由于按揭贷款能否申请成功，具有不确定性，因此购房者应当高度重视能够贷款申请成功的问题。因为在现实生活中，已经发生了许多按揭贷款申请不成功，开发商坚持不退还购房者定金的案例。对策：法律规定，如果开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房时导致银行不批贷款，可要求开发商退还首付及定金，并支付相应的利息损失。如果是由于购房者自己的征信问题而无法贷款的，则由购房者赔偿开发商相应的违约金。但如果开发商仅仅在合同附件补充协议中写“必须在XX日前办理好所有贷款手续，否则视为违约，不退还首付款”或者“购房人信誉等问题导致不能贷款，让购房人一次性付清房款”，就是开发商把贷款的风险全部放在我们买方的身上了，规避了自己的责任。 这种条款就要谨慎。首先购房者可以自己先行查询个人信用，其次购房者在与开发商签订购房合同交付定金时，一定要在合同中明确约定，若因按揭贷款未能获银行同意导致购房者申请解除购房合同的，开发商应当全额退还购房者缴纳的购房定金，从而避免购房者的定金损失。 3、最好不要签订“连带违约条款” 在目前的楼市消费中，开发商有时会要求在按揭贷款合同中或单独与购房人签订连带违约条款：即借款人出现未按时归还按揭款导致开发商承担担保责任的，开发商有权按原价回购房屋或解除商品房买卖合同。对策：一般情况下，不要同开发商签订“连带违约条款”。如果一定要签或者已经签订了类似条款的购房者，一定要注意还款的及时等情况，避免因为个人在还款等方面出现违约，造成开发商回购或处分抵押担保物的情况出现。4、出租抵押房要履行告知义务。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任;如是抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”律师提醒：投资者按揭贷款购买的住房，在贷款期间进行出租，一定要将房屋正在返还贷款，并已经抵押的事实书面告知承租人。只有购房者履行了告知义务，如果因无法还贷而导致银行行使抵押权，购房者才能免除对承租人的赔偿责任。5、认真履行还款义务避免银行提前收回贷款一般情况下，购房者与银行签订的按揭贷款合同都明确的规定了购房者的还款期限。同时，借款合同中还一般都约定了“如果借款人连续三期或累计六期逾期，银行有权提前收贷，处置抵押担保物，并有权要求借款人承担银行实现债权产生催收费、律师费、诉讼费、评估费等费用”的条款。这是因为如果购房者提前还贷，则会影响到银行的收益和资金安排计划，在贷款发放的一到三年内提前还贷，银行可能会要求借款人支付相应的违约金。律师提醒：借款人应当严格按照借款合同约定的还款时间及金额履行自身的义务，如果实在需要提前还款，则需要提前做好相关的工作，避免给自己造成损失。6、贷款还清后要及时注销抵押登记一般情况下，按揭贷款购房者在贷款还清后，都没有及时地去注销抵押登记，这是很危险的情况，也是广大购房者经常疏忽的重要环节。律师提醒：购房者在还清了全部贷款本金和利息后，一定要持银行的贷款结清证明和相关凭证，及时到房管局办理注销抵押登记手续，以确保物权的完整性。只有这样，购房者才能规避因没有办理注销抵押登记手续而带来的可能出现的相关纠纷或者风险。第五项：房屋交付要约定清楚，买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。 没有竣工验收备案表和测绘报告的交付。第六项：公共部位、车库和地下室的约定，在过去经常因为产权不明确，导致开发商和业主产生纠纷。明确建筑物的基础、承重结构、通道、大堂、避难层、设备层等部分；道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。另外在合同签订时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。另外就是是否是车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺，不一定能停进去车的就是车库，很多层比较高的贮藏室也可停车的，开发商一般都说是车库，此时要看规划是否是车库，另外就是人防的车位，不能办证，也需要特别注意第七项：违约责任要明确，明确具体时间和违约责任。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的文本，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。第八项：公摊面积在合同中要注明陷阱：合同中关于产权面积、套内实际使用面积、公摊面积都会有明确的数字体现，但却没有赠送面积的体现，因此，开发商宣传前期所提到的“超大赠送”其实是得不到保障的。另外，面积误差的处理也是需要我们看清楚的。建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第_种方式处理：1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第九项：关于房产证陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第_种方式处理：1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同?条第?种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。第十项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第十一项：合同附件须重视1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。第十二项：土地使用权、所售房屋是否有抵押陷阱：很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。 对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款：出卖人保证不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形，如果出卖人违反这些承诺，导致买受人合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房、出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第十三项：关于物业管理公约，明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。陷阱：物业管理条例今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订物业管理公约。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了物业管理公约。3、买受人也应签订三方都署名的物业管理公约。律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订物业管理公约。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的物业管理公约。第十四项：关于各方责任范围陷阱：如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。 对策：1、根据司法解释将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：出卖人的责任范围：1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。第十五项：关于所售房屋的坐落位置，房号是否正确陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。房号是贯穿整个买房过程始终的，看房时选定了房号，后面的购房合同、贷款合同以及各种附件条约上面都应该是先前选定的那个房号，而且合同附件里户型图上的房号也应当是一致的。如果其中任何一个地方的房号有误，都可能对将来的收房带来麻烦。 附件一都是我们的户型图，应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果这些内容不明确，则该户型图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，就不具备法律效应。同时还应该确认好，附件里的户型图是否就是我们自己选中的那个户型 对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。第十六项：房屋要验收，检查房屋质量。在签约时，应查看并检查住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的内容，并将商品住宅质量保证书作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。 1验房是法律赋予业主的神圣权利。 2业主有权获得符合国家规范要求的合格商品。 3. 业主有权对自己购置的房屋进行检查验收。 4. 验房是科学评价房屋价值的重要依据。 5. 验房是先行维权的必要手段。 6集体验房是理性维权的基础。 7. 前期验房可避免初装修后造成人力物力材料的重复浪费和修复不便。 8. 以事实为依据、以法律为准绳。验房缺陷将成为经济索赔的法律证据。 9. 验房是精装修前的必要步骤。第十七：其他 1、如果是恋人或夫妻共同买房，在购房合同上必须同时签上双方的名字。此外，签名字的顺序也是有讲究的，尤其是按揭房，名字写在前面的将直接视为按揭贷款的主贷人。建议双方中征信良好的一方将名字写在前面，作为按揭的主贷人。 2、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。 3、关于装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益。文章来源：-精品 文档-