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世联地产(002285)对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告
作者: 来源: 日期:2010年03月26日
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世联地产(002285)对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告
作者: 来源: 日期:2010年03月26日
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世联地产(002285)对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告
作者: 来源: 日期:2010年03月26日
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盛泽担保项目可研报告
深圳世联地产顾问股份有限公司
对深圳盛泽担保有限公司增资扩股
可行性研究报告
战略策划与投资部
2010-3-19
I盛泽担保项目可研报告盛泽担保项目可研报告
5.2 经营目标............................................................................................................20
5.3 业务发展计划....................................................................................................20
第六章 项目必要性分析.........................................................................................21
6.1 有助于公司迅速扩大规模................................................................................21
6.2 探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向....................21
6.3 延展产业链，实现良好的业务协同效应........................................................22
6.4 品牌叠加，实现良好的品牌协同效应............................................................22
第七章 投资方案情况.............................................................................................23
7.1 投资方案............................................................................................................23
7.2 投资额及定价依据............................................................................................23
7.3 资金筹措............................................................................................................23
7.4 资金运用............................................................................................................23
第八章 项目投资效益分析.....................................................................................24
8.1 损益分析 ...........................................................................................................24
8.2 投资回报分析 ...................................................................................................27
第九章 项目风险及控制.........................................................................................28
9.1 政策风险............................................................................................................28
9.2 市场风险............................................................................................................28
9.3 经营风险............................................................................................................28
9.4 管理风险............................................................................................................29
9.5 新区域或子公司经营亏损的风险....................................................................29
9.6 引进资金投资项目的实施风险........................................................................29
第十章 结论.............................................................................................................30
III盛泽担保项目可研报告
前言
今后几年房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。目前世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大，且增长速度落后。因此，世联迫切需要通过外延增长方式，以实现快速扩张，从而在行业正在发生的规模之战中取胜。
受房地产市场快速发展、金融市场持续稳定等驱动因素影响，2009 年我国个人消费性住房贷款累计新增 1.4 万亿元，2002~2009 年复合增长率高达27%。未来随着城市化进程等因素影响，我国房地产市场仍将保持稳定增长，从而带来个人住房信贷的巨大需求，我国住宅按揭信贷行业中长期发展空间巨大。
从全球最为领先的美国住宅按揭市场看，按揭代理业务占据超过70%的市场份额，独立按揭贷款发放公司超过 60%的市场份额，而担保业务主要采取产权保险公司模式。国际标杆企业世邦魏理仕（CB Richard Ellis）业务也涉及到按揭代理、抵押贷款等服务领域。
目前我国二手房的市场按揭金融生态圈正逐步形成，但是仍处在发展初级阶段。在二手房交易活跃程度较高的城市，二手中介和按揭中介已经自然成为连接银行与借款人的主体，担保、估价等业务也开始显现。同时我国主要的房地产综合服务商早已涉及该服务领域，如合富辉煌旗下的保来理财，正开始借助其二手房交易网络进行全国化扩张。
盛泽担保自 2006 年成立以来，面对二手房存量市场，通过按揭代理业务服务全程、担保业务作为补充性服务的发展战略，各项业务收入及利润实现稳步增长，其中按揭代理服务在深圳市场份额达30%，排名第一；担保业务在深圳也处于领先水平。
综上，通过增资扩股进入盛泽担保，对于世联实现规模化增长巩固行业领导地位和完善产业链打造综合服务商，最终实现“中国房地产市场服务的第一选择”的战略愿景都有着重大的战略意义。盛泽担保项目可研报告
第一章 项目概述
1.1 项目内容
深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）对深圳盛泽担保有限公司（以下简称“盛泽担保”）进行增资扩股。
增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000 万元，世联持有 37.5%的股权，罗守坤、张艾艾分别持有 56.25%、6.25%的股权。
1.2 项目总投资额
项目总投资额：4,608 万元，其中3,000 万元增加注册资本，1,608 万元计入资本公积。
定价依据：按经审计的净资产溢价20%，折合每股 1.536 元。
1.3 项目资金筹措
项目资金将由世联以超募资金完成。
1.4 项目资金运用
盛泽担保增资扩股筹集资金主要用途如下：
1、500 万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来3 年计划开设 10 余家子公司，预计每家公司开办费50 万元。
2、2,000 万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度2
亿元，担保总额度将达到4.5 亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。
3、2,000 万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。
4、70 万元用于集成 IT 系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。
5、30 万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。
1.5 项目投资效益
根据测算，项目的投资回报期为 5.09 年，10 年测算期内投入能够完全收回；内含报酬率为18%，净现值为 1,840，项目经济效益可行。盛泽担保项目可研报告
1.6 结论
从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场、经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。
第二章 目标企业基本情况
2.1 概况
中文名称：深圳盛泽担保有限公司
注册资本：5,000 万人民币
法定代表人：罗守坤
成立时间：2006 年 5 月 10 号
注册地址：深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层7 单元
主营业务：担保（不含限制项目）
2.2 股权及控制情况
2.2.1 股东出资情况
序号 股东名称 注册资本金（万元） 股权比例
1 罗守坤 4500 90%
2 张艾艾 500 10%
合计 5000 100%
公司本次计划对盛泽担保进行增资扩股，增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000 万元，世联持有37.5%的股权，详细股权结构如下：
序号 股东名称 注册资本金（万元） 股权比例
1 罗守坤 4500 56.25%
2 张艾艾 500 6.25%
3 世联地产 3000 37.5%
合计 8000 100%盛泽担保项目可研报告
2.2.2 董事和高级管理人员介绍
1、罗守坤先生，现年 43 岁，硕士研究生学历；先后取得房地产经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、持牌物业管理经理、注册房地产经纪人等专业资质；1994 年加盟世联，历任世联公司董事、世联顾问（深圳）公司总经理；2007 年底至今，任盛泽担保三公司法人代表和执行董事。
2、牛勇先生，现年 36 岁，大学本科学历；曾任华强集团二级公司财务部部长，自2001 年就职于世联，历任世联地产顾问（深圳）有限公司财务部经理、
集团财务管理中心总经理；2008 年始，任盛泽担保三公司财务负责人、深圳市世联小额信贷公司副总经理。现任盛泽担保公司总经理。
3、何建中先生，现年 42 岁，大学本科学历；曾就职于湖北省国际信托投资公司，任资金计划部经理；深圳市深茂集团有限公司投资部经理；深圳市正龙达实业有限公司工作总经理；2004 年加入盛泽按揭、世联信贷，历任拓展经理、业务总监、副总经理、常务副总经理。现任盛泽担保公司常务副总经理、世联小额信贷公司副总经理、盛泽按揭公司总经理。
4、伍致辉先生，现年 37 岁，大学本科学历；2006 年 7 月取得美国金融管理学会注册财富管理师（CWM）资格。曾就职于建设银行深圳分行营业部电脑科；2000 年-2003 年就职于深圳市亦禾物流信息技术有限公司，任总经理；2004
年-2006 年6 月就职于中信银行深圳分行，任零售银行部副总经理；2006 年7 月加入世联，任世联信贷与盛泽按揭公司总经理。现任盛泽担保公司副总经理、世联小额信贷公司总经理。
盛泽担保发展至今，骨干人员和各部门经理总计 22 人，平均任职年限 3.2
年，80%以上人员为大学专科以上学历，目前已成为盛泽担保各部门、各业务线的中流砥柱。
2.3 组织结构
盛泽担保建立了股东会、执行董事、监事及总经理办公室等公司组织结构。股东会是盛泽担保最高权力机构，由全体股东组成；设立执行董事一名；设立监事一名，聘任总经理一名，副总经理两名。
盛泽担保实行总经理负责制，总经理、副总经理及财务负责人负责公司日常的经营管理工作。盛泽担保成立了独立的业务部门，包括按揭事业部、信贷事业盛泽担保项目可研报告部、担保事业部、经纪事业部等，并成立了独立的后台运营部门，包括银行发展中心（银行关系和渠道维护）、产品运营部、销售管理部、人力行政部、财务部等。各业务部门均设置了绩效考核职责。
盛泽担保最新的组织结构图如下：
2.4 控股及参股子公司情况
截至2009 年 12 月31 日，盛泽担保下属子公司如下图所示：
1、深圳市世联小额信贷有限公司
深圳市世联小额信贷有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007 年4 月 12 日，法定代表人为罗守坤，注册资本5000 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层 3 单元。截至2009 年 12 月31 日，股盛泽担保项目可研报告权结构为：
序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例
1 深圳盛泽担保有限公司 4400 88%
2 深圳市加顺贷投资有限公司 600 12%
合计 5000 100%
主营业务为：小额贷款（不得吸收存款）和担保业务。最近3 年的主要财务数据如下：
单位：万元
项目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31
净资产 6,143.85 3,414.81 3,440.26
总资产 10,820.97 6,261.89 6,678.34
项目 2009 年 2008 年 2007 年
营业收入 4,255.77 1,892.35 2,161.89
净利润 729.04 74.25 440.26
数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告
2、深圳盛泽按揭代理有限公司
深圳盛泽按揭代理有限公司是深圳市世联小额信贷有限公司的全资控股子公司，成立于2004 年7 月27 日，法定代表人为罗守坤，注册资本200 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层2 单元。截至2009 年 12 月31 日，股权结构为：
序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例
1 深圳市世联小额信贷有限公司 200 100%
合计 200 100％
主营业务为：房地产按揭代理服务。最近3 年的主要财务数据如下：
单位：万元
项目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31
净资产 909.15 486.59 465.90
总资产 1,565.29 600.46 943.92
盛泽担保项目可研报告
项目 2009 年 2008 年 2007 年
营业收入 2,591.81 1,144.67 1,932.36
净利润 422.55 20.70 365.59
数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告
3、深圳市加顺贷投资有限公司
深圳市加顺贷投资有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007 年 1 月 18 日，法定代表人为罗守坤，注册资本610 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4 层 5 单元。截至2009 年 12 月31 日，股权结构为：
序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例
1 深圳盛泽担保有限公司 610 100%
合计 610 100％
主营业务为：投资兴办实业（具体项目另行申报），国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。最近3 年的主要财务数据如下：
单位：万元
项目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31
净资产 590.00 597.88 605.24
总资产 605.00 602.88 605.24
项目 2009 年 2008 年 2007 年
营业收入
净利润 -7.87 -7.36 -4.76
数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告
2.5 员工情况
截至2009 年 12 月31 日，有正式员工261 人，员工基本构成如下：
1、专业结构
专业构成 人数(人) 比例
销售 190 72.8%
风险管理 14 5.4%盛泽担保项目可研报告
其它业务后台 28 10.7%
职能后台 29 11.1%
合计 261 100%
2、教育程度
教育程度 人数(人) 比例
硕士及以上 2 0.7%
本科 75 28.7%
大专 90 34.4%
中专/高中 93 35.6%
其它 1 0.3%
合计 261 100%
3、年龄结构
年龄 人数(人) 比例
20-25 岁 62 23.7%
26-30 岁 133 50.9%
31-35 岁 49 18.7%
36-40 岁 13 4.9%
41 岁以上 4 1.5%
合计 261 100%
第三章 目标企业业务和技术
3.1 主营业务及其变化情况
时间 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年
按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理
现金赎楼 置业担保 置业担保
主营业务
现金赎楼 现金赎楼
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