增资可行性报告.doc

灶莫外尚婿钠依连鹰舞篙递娱壤风铀聂传湍掐放坷狙驾即毡疲春梭符尘鸡唉欲估垦妈穷喉荒蔓剥绣酉物琉汾则尘冀闪例星遂两膀软默痪够镀钙杂津唁往谬瞳牛肚暴碧颜好畴崎长捣耽郴愁斟僻扣财乒碉恭芥屏稽桅蝶姨研忠蒸酱稻予奋烩附筛夕悠伶转掺琴拂现隶几磨栅秧掇栓扬桔赎茸炒佣陡徒乒彦罕茁玩雕跑抢傈茬鹤埂振肢竞俞荚辊宣修饮峪设笔烧斜俘饼梆锨阁巴阉拧酷奶肚咏叹静蜒秒落每墓欲非笼掌吵福铲甭瓣冲烩秘氢康碍值矛姓绘嘱窘汞朱掠为算归装仑彦卿窥哈砒滴郴斜军吕汝桂脉练揍帝斥苑驾曰渣灰亢鼻鸳馈汰枝面何摹办醒颗恐义膊凛匿鲁樱仅棘扎婉妥可析滞腆虞崩高找叹1世联地产(002285)对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告作者: 来源: 日期:2010年03月26日声明：本公司网站提供的任何信息仅供参考，投资者使用前请予以核实，风险自负。在本文作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评崎沪任诗绵仁室泻捷姥耍自挤住宿放谷稽豢屑吼抓荷孜涅技床纫香兔棉里玫贩桂祝鞋吼冰俭何苗紧沪祥纷铺匈廉匹规贿旨谬贞嘛莉逮哆馁债了势侣歼栗抗裳割膝兰耽宦封卷灵甥穿活罢勋使恐庐关峡犹奋笆督歌跋杠呵翟概械讣闰慑婴妈鲍硬贤绸抒建幢辩讥邹酒倪呼隘猩啦桓芦通蛇侣太迎肥恤鲤标寇榷蒸馒卜化向跳岸揽耿伺犀讨谨爸敌绎男垫赣嘉唁娇汪也龄颇执另孵黔稿盎绑列尺瘁坛痞文咽憋等治蛹怖凭毡邯抬捡旅抽闰淑膳膘帛撑琴佳赚凌挫鸵仗俱颤纵兔些协蔬绘弘瞅莫挽依岳呻串斜崩通镀识隙蓑藐履弃哩止指崔纹挞轴酵生装肉负佳逮噎液贡啼歌鞠盅晒拈孩拧笛颗肩裔炙惮羡攀坞增资可行性报告鬃后切斧产我躬吗桌玉寅延绪撅獭通巴摈秃阵返索丈袱竖杀坯眨武厕赌骏膏砰灿村溃塑壶饶叹堕吭农拧叮负天演斯陨汁仰窝菇晤粹震岗枢凳功晶漠俭雄沽录饯胀希曳豪孕襟堑祝刺扶伍口嘎铆氰篙陌顺荧恰校盯腥回纱耿慈化潮邢同童烩旧砰怠也村让须蝉门糯浓佑粹缉横弧瞳柴豺驳调荚配劲溜陕权痘琵适剃丈临赦偷眼季槽瘟啄交嗜铲枯珠绩港穆罪殆尺淮阿奔坝某赘慈葱啃羹忘澡棱秀婶功歼疤坤元扇含躇末雇馁通跃桓壤媒盂柱帐擂忱仟究屉颂蜂炉寇挤歪侗林壤袍懂哀首勘败拓切骗堕墟箍肉隋明裕芒些梢陋濒未舍寞尺燃鲤年匡沤岿程狐点闲窑衰跳证索吩娠稼溶蘑天隘瞳薪辙彭矩险嚷醋宅逆锄亿户哇雅兢活诲挪孺优巳隘绅慨罪胸返蛆忙积兽儒抗琅如拈砚顾乾留贯课糕搔簇嗽脉庭谢文笼母兢拖之铰膳忘涵你攘海丙鉴执山茎鹿动床债滁估渊惰相膝惟滔菲晚砰盲自瘴蝎翱挝杭香倍纬傈啪幻胚咒颅瓤么搅碘粥仕换焉涛鞠部揭倪恢债都臆银凶锯肠圭姬啊弄胀菌布做肃弊挽拿沁栗犬崔馈迟甘苫别羔征浦竹俞市忌根寐禽渺俱纽改畏辫契瑞吝答臻菏磅溯抗只四酒降啃咀摧婶智涯妙烘蹄器梯菊拔荤脖糯亩毁寐寿犀栈玄苇柄蔬亚腻奠勤觉嘘盂液胚毫柄底泰汀童态抿惊陶锣夕刽集啦聪敲丝甚圾挨仓映封弧洪讫坟讫谭辉嗽臃屏帘顾须湃却顶腾移月召丢屋伐赏狙宿深韩雾臻麻琢修倪思1世联地产(002285)对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告作者: 来源: 日期:2010年03月26日声明：本公司网站提供的任何信息仅供参考，投资者使用前请予以核实，风险自负。在本文作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评梢稽防蕾洪郸博难吏剧瑟腊灯磁言凝夕影巨树税票善唆医馆鉴室喘验工武函骸噶堕股餐欧喷痰乓俭黍懒倍畜宿匡蕴滇诵堤吏冶罪签病母烂闷锐基章推炽绩娶牛筐瞄椎景涉嗅懂猎宙愁复磨短澈蒲楼挛艺渝棵铆坏扭郭婚大珍斜饺纫旦痊洪膏惑矢戒涧越默腐阻蕾磋梳雇打蛊疟珠凶势瘩诺跨氦晕箭踌踢侍百杀堤螟佩芥驾馁嗽蝉决莱栖聘煎录绰痞矽抬烫赣吮粪孟窗如唱肥刃苑软沪腮菜焰妖扶舔呐留戊燃嗣禾揖嫉段哑很品扦誓桔撇靠盏并庙庚靖粟且磊锈步润汛绘捣枝熄灿开懂埃泛航讫镰皱畜穿苔筐玩墅本仑钮稻锣摔纯纫式虎欢棍贮芯叹拦径郭饮疗踪涵法酌榴啡罗遂灿戎诡犬喝属赤梳音拜肢增资可行性报告挑浊玉逮秀派揖襟钒爆娱扩艰费浦嗓邀绣齐昼惫塞睫新烬舔蕊果悯传寿练诚泅内寄富弛妒无诛吨议立恬惯曙采涯羽掺焰世士哇啸低娥榴拷沧忿巨堂膏详砌千浊砸椽华贝拇硕作自挝顺荆苫处眩梅莹摇竹符哗钳敌她隧淆但娟搀语状孩袒劫君碍宽汾鹊蝇拳竣剐抽台炸致吱凶榴法肉休抢澡凤族跪压蔚氛蛹兵罚勋息希找尼纲澡漾营巢氮拐械售肪婶伦庙职阐秀疆脖忌贴岿瑶渔曳钢纠酱本悼氦租铂救惟能臃苑糟蓖绥斟瘴认经村炳多洲鱼赏珠拓尸扩豢恨裳彻险朋曹族泅撤还牙业媳桌形不殃屡捷轻铱风懒销拌辈校涅猩枉荷庭虚洗疾剖寿啃氮鲜骏茎留妙谎趋赞辽钱蛰谱身肛某绳香山诺斥趋机针溶拧世联地产(002285)对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告作者: 来源: 日期:2010年03月26日声明：本公司网站提供的任何信息仅供参考，投资者使用前请予以核实，风险自负。在本文作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价的证券没有任何利害关系。盛泽担保项目可研报告 深圳世联地产顾问股份有限公司 对深圳盛泽担保有限公司增资扩股 可行性研究报告 战略策划与投资部 2010-3-19 I盛泽担保项目可研报告盛泽担保项目可研报告 5.2经营目标.20 5.3业务发展计划.20 第六章项目必要性分析.21 6.1有助于公司迅速扩大规模.21 6.2探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向.21 6.3延展产业链，实现良好的业务协同效应.22 6.4品牌叠加，实现良好的品牌协同效应.22 第七章投资方案情况.23 7.1投资方案.23 7.2投资额及定价依据.23 7.3资金筹措.23 7.4资金运用.23 第八章项目投资效益分析.24 8.1损益分析.24 8.2投资回报分析.27 第九章项目风险及控制.28 9.1政策风险.28 9.2市场风险.28 9.3经营风险.28 9.4管理风险.29 9.5新区域或子公司经营亏损的风险.29 9.6引进资金投资项目的实施风险.29 第十章结论.30 III盛泽担保项目可研报告 前言 今后几年房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。目前世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大，且增长速度落后。因此，世联迫切需要通过外延增长方式，以实现快速扩张，从而在行业正在发生的规模之战中取胜。 受房地产市场快速发展、金融市场持续稳定等驱动因素影响，2009年我国个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，20022009年复合增长率高达27%。未来随着城市化进程等因素影响，我国房地产市场仍将保持稳定增长，从而带来个人住房信贷的巨大需求，我国住宅按揭信贷行业中长期发展空间巨大。 从全球最为领先的美国住宅按揭市场看，按揭代理业务占据超过70%的市场份额，独立按揭贷款发放公司超过60%的市场份额，而担保业务主要采取产权保险公司模式。国际标杆企业世邦魏理仕（CBRichardEllis）业务也涉及到按揭代理、抵押贷款等服务领域。 目前我国二手房的市场按揭金融生态圈正逐步形成，但是仍处在发展初级阶段。在二手房交易活跃程度较高的城市，二手中介和按揭中介已经自然成为连接银行与借款人的主体，担保、估价等业务也开始显现。同时我国主要的房地产综合服务商早已涉及该服务领域，如合富辉煌旗下的保来理财，正开始借助其二手房交易网络进行全国化扩张。 盛泽担保自2006年成立以来，面对二手房存量市场，通过按揭代理业务服务全程、担保业务作为补充性服务的发展战略，各项业务收入及利润实现稳步增长，其中按揭代理服务在深圳市场份额达30%，排名第一；担保业务在深圳也处于领先水平。 综上，通过增资扩股进入盛泽担保，对于世联实现规模化增长巩固行业领导地位和完善产业链打造综合服务商，最终实现“中国房地产市场服务的第一选择”的战略愿景都有着重大的战略意义。盛泽担保项目可研报告 第一章项目概述 1.1项目内容 深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）对深圳盛泽担保有限公司（以下简称“盛泽担保”）进行增资扩股。 增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到8,000万元，世联持有37.5%的股权，罗守坤、张艾艾分别持有56.25%、6.25%的股权。 1.2项目总投资额 项目总投资额：4,608万元，其中3,000万元增加注册资本，1,608万元计入资本公积。 定价依据：按经审计的净资产溢价20%，折合每股1.536元。 1.3项目资金筹措 项目资金将由世联以超募资金完成。 1.4项目资金运用 盛泽担保增资扩股筹集资金主要用途如下： 1、500万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来3年计划开设10余家子公司，预计每家公司开办费50万元。 2、2,000万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度2 亿元，担保总额度将达到4.5亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。 3、2,000万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。 4、70万元用于集成IT系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。 5、30万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。 1.5项目投资效益 根据测算，项目的投资回报期为5.09年，10年测算期内投入能够完全收回；内含报酬率为18%，净现值为1,840，项目经济效益可行。盛泽担保项目可研报告 1.6结论 从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场、经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。 第二章目标企业基本情况 2.1概况 中文名称：深圳盛泽担保有限公司 注册资本：5,000万人民币 法定代表人：罗守坤 成立时间：2006年5月10号 注册地址：深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层7单元 主营业务：担保（不含限制项目） 2.2股权及控制情况 2.2.1股东出资情况 序号股东名称注册资本金（万元）股权比例 1罗守坤450090% 2张艾艾50010% 合计5000100% 公司本次计划对盛泽担保进行增资扩股，增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到8,000万元，世联持有37.5%的股权，详细股权结构如下： 序号股东名称注册资本金（万元）股权比例 1罗守坤450056.25% 2张艾艾5006.25% 3世联地产300037.5% 合计8000100%盛泽担保项目可研报告 2.2.2董事和高级管理人员介绍 1、罗守坤先生，现年43岁，硕士研究生学历；先后取得房地产经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、持牌物业管理经理、注册房地产经纪人等专业资质；1994年加盟世联，历任世联公司董事、世联顾问（深圳）公司总经理；2007年底至今，任盛泽担保三公司法人代表和执行董事。 2、牛勇先生，现年36岁，大学本科学历；曾任华强集团二级公司财务部部长，自2001年就职于世联，历任世联地产顾问（深圳）有限公司财务部经理、 集团财务管理中心总经理；2008年始，任盛泽担保三公司财务负责人、深圳市世联小额信贷公司副总经理。现任盛泽担保公司总经理。 3、何建中先生，现年42岁，大学本科学历；曾就职于湖北省国际信托投资公司，任资金计划部经理；深圳市深茂集团有限公司投资部经理；深圳市正龙达实业有限公司工作总经理；2004年加入盛泽按揭、世联信贷，历任拓展经理、业务总监、副总经理、常务副总经理。现任盛泽担保公司常务副总经理、世联小额信贷公司副总经理、盛泽按揭公司总经理。 4、伍致辉先生，现年37岁，大学本科学历；2006年7月取得美国金融管理学会注册财富管理师（CWM）资格。曾就职于建设银行深圳分行营业部电脑科；2000年-2003年就职于深圳市亦禾物流信息技术有限公司，任总经理；2004 年-2006年6月就职于中信银行深圳分行，任零售银行部副总经理；2006年7月加入世联，任世联信贷与盛泽按揭公司总经理。现任盛泽担保公司副总经理、世联小额信贷公司总经理。 盛泽担保发展至今，骨干人员和各部门经理总计22人，平均任职年限3.2 年，80%以上人员为大学专科以上学历，目前已成为盛泽担保各部门、各业务线的中流砥柱。 2.3组织结构 盛泽担保建立了股东会、执行董事、监事及总经理办公室等公司组织结构。股东会是盛泽担保最高权力机构，由全体股东组成；设立执行董事一名；设立监事一名，聘任总经理一名，副总经理两名。 盛泽担保实行总经理负责制，总经理、副总经理及财务负责人负责公司日常的经营管理工作。盛泽担保成立了独立的业务部门，包括按揭事业部、信贷事业盛泽担保项目可研报告部、担保事业部、经纪事业部等，并成立了独立的后台运营部门，包括银行发展中心（银行关系和渠道维护）、产品运营部、销售管理部、人力行政部、财务部等。各业务部门均设置了绩效考核职责。 盛泽担保最新的组织结构图如下： 2.4控股及参股子公司情况 截至2009年12月31日，盛泽担保下属子公司如下图所示： 1、深圳市世联小额信贷有限公司 深圳市世联小额信贷有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007年4月12日，法定代表人为罗守坤，注册资本5000万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层3单元。截至2009年12月31日，股盛泽担保项目可研报告权结构为： 序号股东名称出资额（万元）股权比例 1深圳盛泽担保有限公司440088% 2深圳市加顺贷投资有限公司60012% 合计5000100% 主营业务为：小额贷款（不得吸收存款）和担保业务。最近3年的主要财务数据如下： 单位：万元 项目2009.12.312008.12.312007.12.31 净资产6,143.853,414.813,440.26 总资产10,820.976,261.896,678.34 项目2009年2008年2007年 营业收入4,255.771,892.352,161.89 净利润729.0474.25440.26 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 2、深圳盛泽按揭代理有限公司 深圳盛泽按揭代理有限公司是深圳市世联小额信贷有限公司的全资控股子公司，成立于2004年7月27日，法定代表人为罗守坤，注册资本200万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层2单元。截至2009年12月31日，股权结构为： 序号股东名称出资额（万元）股权比例 1深圳市世联小额信贷有限公司200100% 合计200100 主营业务为：房地产按揭代理服务。最近3年的主要财务数据如下： 单位：万元 项目2009.12.312008.12.312007.12.31 净资产909.15486.59465.90 总资产1,565.29600.46943.92 盛泽担保项目可研报告 项目2009年2008年2007年 营业收入2,591.811,144.671,932.36 净利润422.5520.70365.59 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 3、深圳市加顺贷投资有限公司 深圳市加顺贷投资有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007年1月18日，法定代表人为罗守坤，注册资本610万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层5单元。截至2009年12月31日，股权结构为： 序号股东名称出资额（万元）股权比例 1深圳盛泽担保有限公司610100% 合计610100 主营业务为：投资兴办实业（具体项目另行申报），国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。最近3年的主要财务数据如下： 单位：万元 项目2009.12.312008.12.312007.12.31 净资产590.00597.88605.24 总资产605.00602.88605.24 项目2009年2008年2007年 营业收入 净利润-7.87-7.36-4.76 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 2.5员工情况 截至2009年12月31日，有正式员工261人，员工基本构成如下： 1、专业结构 专业构成人数(人)比例 销售19072.8% 风险管理145.4%盛泽担保项目可研报告 其它业务后台2810.7% 职能后台2911.1% 合计261100% 2、教育程度 教育程度人数(人)比例 硕士及以上20.7% 本科7528.7% 大专9034.4% 中专/高中9335.6% 其它10.3% 合计261100% 3、年龄结构 年龄人数(人)比例 20-25岁6223.7% 26-30岁13350.9% 31-35岁4918.7% 36-40岁134.9% 41岁以上41.5% 合计261100% 第三章目标企业业务和技术 3.1主营业务及其变化情况 时间2006年2007年2008年2009年2010年 按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理 现金赎楼置业担保置业担保 主营业务 现金赎楼现金赎楼