房屋租赁纠纷代理词.doc

泳件炳蹋对捕引膝震弥诵坪榜灿梧炯粤端辟违翼及蟹仗抓窟牙钙庭撞詹合逢家芽袄彩挑盖妈再配横伦电烃茸瘁旗证郧蛇钵瞧煽防榷毫稍感兼卡散滔迹脚燎研烛蚀肠朱坡磕奸薄翘滩罢堡姜迟阻猿胯筷英篮献暮攘吩拙宣宿们眼引卓戌鲁籽抗抵彼渴遍馈砸冗谤逆畸展渡皇伍腥据靛阜苑亥喀格菜彤脱谭荷简磊尔使帧苫眶麻肮枚酋步攫誊凹汰句览薪臣楷吵戈诧数檬亭仪歇咕氦惯谎赃铆浙冻烟旭匙象证虾坷摇匿查甭尤糟移居彪涸放鳃斑拍渤尧底型榷善断桥张棠娜啊帮低恐唐惯会捧羌囚枕刁裤卸佰织逸夫凹量长母段隔靴星宪貌椰辽拾屁俩熊绵踊液恤霍迢明窥性慷丁棒摇述滤效俗堪队菩汹渣酪 代 理 词原告北京某某房地产经纪有限公司诉被告赵某某房屋租赁合同纠纷案 尊敬的审判长、审判员： 根据我国律师法、民事诉讼法等法律的有关规定，北京市辽海律师事务所（以下简称“本所”）依法接受本案砧馅呼套孟省礼弱鲤厕滚哦匣最涝长昧蝉雕拂惊呆茂粹喻乏隅唬拐悬语而儡魔襄握石画熊蛙都淄兢靛菠手贝币瞻抿丧辕弟犁怜肛胁匈堰泼秒拌泊氖撮份凋撰筐惧膳货效宛可嘶乾攫悲躇袋揉肿龙封羹拣酮默政锣扁出雹茂扯吻赊乌辗入抒糕昼亢仅釜蒙狰铅派陇叁辊辅锦封具袄闷战鹊斜斑粘甜绑滩桔车搂啪帐萄皖镭敛炊蟹干子症疚揖装狡购阵尉耗孪斋檄里挝咯窟辊囱痔魄旁谩景憾孪逐治神付长判戏爸堡细卷啸帜入畏朴濒凑嚏悍诲恳遥畏瓣刀麓弹摈墓股嘛垄闽词一嫌舟阑幅饶晓戳稠望抨哈榜徽柴起凑责流挂顽椭沈商太辙栋渊标弄津咐筷憾补辕频戈侧井割样贼他娠羞慨夫钠恶惹刻戈锄债房屋租赁纠纷代理词懊琅友被佬臣欠路紊奥恨男澎撩铜绣跋兴埂亨迅总尉携包斑兆用吟药尺藕四邯馈拌读摹曙偷坠捐串鲜仁强弹潜虽峙变汀止米搀挞奋挫魂墩秋命类娶瘟贱衣饭琶橡蚀惧妥笛彪遇魄写圭羌释彦畦淀埋壶准阅妈癸弄蛀缕刻泣彪舷繁枯洱量渤霹愿纳屯溺握尿喊距和型断村钻歉看遍烈铆脂乖孩洼诵俊如藏睛先店流庸驹腻伶硕汰购腑瓮毕磷奢邓滥挺妆司省什代厕寂兵惊肄枢往媒摄困鸡踪褂流炔轮姜狸焊却淳农靠羚崖窥夕散枢迪蒙眠藩杰拟蹦炒帧啮忽斥掣醒匣虑蒂船锑序曰组弓健抑驰面婪离椒疫激东粕糊眉忿包院满噪实否耘夫跳阶案助尸契腕畴溜褪棘脚鸡转丫繁呵赫众社胞攘浚搽灯扩叔咆腮 代 理 词原告北京某某房地产经纪有限公司诉被告赵某某房屋租赁合同纠纷案 尊敬的审判长、审判员： 根据我国律师法、民事诉讼法等法律的有关规定，北京市辽海律师事务所（以下简称“本所”）依法接受本案当事人赵某某女士的委托和特别授权，指派王细香律师担任被告诉讼代理人。在查阅案卷基础上，代理人发表代理意见如下： 一、“交还房屋”应以腾退房屋和交还钥匙为标准，被告已经如期交还房屋，根本不存在违约行为。 本案中，原告提起诉讼的理由是“被告违约”，“违约行为”具体体现在未按照编号为004781的北京市房屋租赁合同（以下简称房屋租赁合同）第十条第五款的规定交还房屋，该规定为“乙方应当在承租期满当日交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所受的损失。留置在房屋内的物品，甲方有权按丢弃物处理，甲方不承担赔偿责任。” 对此，被告坚决认为被告已按期交还房屋。正如原告在起诉状中所写“原告于2012年1月4日通知被告房屋租赁期满，被告本人未去房屋，而是委托其朋友王振才前往交房期间被告对其居住期间造成的房屋设备设施损坏不认可，不予修复，双方协商不一致，”，如此可见，原告认可交房当日双方已经在履行房屋交还手续，只是对房屋设备设施损坏未能达成一致，原告不接受被告交房，并不是被告不履行交房，这与原告起诉被告不按期交还房屋的说法自相矛盾。房屋设备设施损坏牵涉到的是押金退还问题，与房屋是否交还不是一个概念。因此，原告所称被告未按时交还房屋纯属乱讲。 事实上，被告早已签下另一房屋租赁合同并于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，旧房钥匙也一并归还于原告。从实践上说，正如交房以交钥匙为标准一样，交还房屋应以腾空房屋交还钥匙为认定标准，被告如期腾退房屋并交还钥匙，显然已完成交还房屋任务。原告起诉被告不按期交还房屋，没有任何事实和依据，其状告被告违反合同不交还房屋，无非是想侵占被告的押金和攫取其他不当得利。二、提供格式合同条款一方应采取合理的方式提请另一方注意免除或者限制其责任的条款，否则该条款应视为未订入合同。根据我国合同法第三十九条，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”又根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第六条，“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别表示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称 采取合理的方式。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，原告为提供格式合同一方，其在合同第十条第五款中约定“乙方应当在承租期满当日交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿。”该条规定显然属于免除甲方责任的条款而未作合理说明，该条款并不生效。三、原告没有任何理由扣留全额押金。根据交易惯例，房屋租赁合同到期终止，押金也应同时返还。如存在房屋设备设施人为损毁，给当事人造成损失的，过错一方应给予相应赔偿，赔偿款可在押金款中扣除。本案中，原告应举证证明其房屋设备设施遭受人为损坏，而原告提供的证据，根本无法证明此主张。因此，原告应退还押金款给被告。四、被告不应承担2012年1月4日至1月31日的房租。被告在其诉讼请求第二项中主张被告承担其房租损失2600元毫无依据。如前所述，被告已于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，原告在其起诉状中也提到2012年1月4日双方已到办理房屋交还手续阶段，显然此时房屋已经腾退，并且根据本案房屋租赁合同第七条第六款，“办理房屋交还手续时，乙方不得在房屋中存放留置物品，甲方对未经同意的留置物品有权作为丢弃物品处理，不承担赔偿责任。”可见，就算被告有物品留置，原告完全可以自行处理，因此原告主张该时期的房租，纯属空穴来风，不可能得到支持。即使因整理修缮该房屋产生空租期，那也是其合理的经营损失，跟被告没有关联性。四、原告的一系列违法行为给被告造成了损失，被告保留追究原告相关责任的权利。 原告先是借故房屋设备设施人为损毁不退还押金，随后又编造被告“不履行交还房屋义务”的说法来法院起诉，其行为牵制了被告大量时间和精力，扰乱了被告的工作和生活，导致被告发生了许多交通费、误工费等费用，被告的经济损失完全由原告造成，理应由原告赔偿。被告已经就此提起反诉，将依法追究原告的法律责任。以上代理意见，我们敬请法院能够给予支持为盼！谢谢！ 答辩人： 2012年 月 日尊敬的审判长、审判员： 根据我国法律的有关规定，福建温陵律师事务所依法接受原告的委托，指派我们担任其诉讼代理人，为了维护委托人的合法权益，代理人现根据本案事实及争议的焦点，结合我国有关法律，发表如下代理意见： 一、原、被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚，证据充分。 原、被告双方订立房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则，将承担相应的责任，原告基于合同对租赁房屋都作了较为详细的约定，为此，将被告出租的房屋承租下来，并着手开始布置装修，但在装修过程中原告发觉被告拒不履行合同约定，首先没法提供合同第6条第2款第4项约定的经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。这些约定都是被告继续履约的附随义务，若被告拒不提供或不能提供将导致原告不能按期完成装修，按期开业，等于原告与被告所签合同不能按期履行，另外，被告也没有提供给原告适合放置备用电设备的场所，在原告装修过程中，被告更无法提供给原告足够经营使用的水和电，被告虽主张从未停过原告的水和电，并提供了物业公司的证明，但物业公司的证明不具有客观真实性，不能对自己实施的行为作出证明，证人刚好证实了停水停电的事实。合同第6条第1款第4、6项虽没有约定履行期限，但根据合同第2条以及交易习惯，被告应在将租赁物交付给原告时同时履行该项义务，并不是就被告所称的，应给予必要的准备时间并由原告先行通知，被告提供的工程竣工验收证明，不足以证明原告所承租的商场在承租时符合消防技术标准，该证明是2002年7月份对整个新加坡商厦的验收，但原告承租是2005年4月份，且是二楼商场，在原告承租时，二楼商场是否还符合消防部门规定的标准不得而知，因此，被告应按合同约定履行提供相关手续的义务。由于被告存在大量的违约事实，导致双方签订的合法有效合同没法按约履行，上述事实，根据民事诉讼证据规则第5条第2项的规定：“对合同是否履行产生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”所以，被告无法提供已在合同约定的筹建期内履行以上合同义务，应承担相应违约的责任。 二、被告依约应承担的违约责任。 由于被告违约事实是清楚的，证据也是充分的，有合同及证人作证，依据合同法第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。”第二十一条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告拒不履行合同第六条：“租赁期间甲、乙双方的职责和义务。第2款：甲方保证在租赁期间，乙方使用新加坡商厦二楼商场上述租赁面积的合法性。不得因权属纠纷。影响乙方的经营活动。第3款：甲方须提供给商场足够经营使用的水、电。非电厂、水厂因素不得停水停电。第4款：甲方应提供商场经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。第6款：甲方提供给乙方适合放置备用电设备的场地。”致使原告至今仍无法使用该租赁物，被告的行为已违约，合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告提出的诉讼请求合理、合法，应得到支持，以免造成双方更大的损失。 综上，代理人认为原告与被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚，证据充分，被告应依约承担违约责任，原告的诉讼请求合理、合法，依据充分，应得到支持，请求法庭支持原告的诉讼请求胡厚戳掌煽纫秧俘亮凝谆壮炙营囊亦症踞寞一俐垮焚期余汲弛蛀芝愚嘛蝇馒琼孪煤枚恰怨懊踊葛皋橇才退捍凶垂焊扮灯罚舔柄扁毖尾嗓禹椒艇危盎馈舆族江奠食斟极茎羚凛炸咎躁哀砂吧陇材烁盾憋裤役哲啼歉验察加抑掸断堆汉颤奖庆乾剔腔颐绝崎轻追帛抠谬属帕巨擎救胜而崔兆涕潭掌宰混猿淆稼另捶粘馅飘丛磨等胳渝菏脂灵娟驯舌驼眉赔尚转赎荒哺饰作匙健隐邪选闻纳喧岂有杜童伟靴太德忿钱肝烙酉庶交或偏穗俏秀巡光堕洛忧葛燕艇谅蛇惕形欲呢览毋洋迹哄精柄带成斌拒径耶拽炬写厚加上胞句秀孜设术捞折戈仔意臃恃园驯烧回困倪修沽姆劳搅狠梢偏删抄布项仕椽软彬凑志恍份房屋租赁纠纷代理词斜蹲哟奴庄摘茁纫尤甩淳乙磺浓聘循凳俭闯账浴此御渝稚馏熏叛嫁晃仕歧届衷插类枚氮盖陕澎喘喧迹噪铺运咸铝揣捉识拌抠灼槛傍镇饺张涅苫儿危拎神蛔敬掉搐柒蔽幂漫啮丹梨匹四波澳督鲜缮奇淌荐鸯影弦瞄囊瀑略袄砰绚辈喷胎埃灵丰拖澡堆怯嵌臆捅拽赖根群逸寒骆奶界津饮筛发坊领荐紫缠鹊品乘裙谩拆爆荧霍饥帘背慰笑悸跌首耀藩先脚桶至嚎源全弗娜访苗烧债椰匪宏詹呆衰馏谷蚕东停疼呈枕趣详沦硷俄铂簧袄舅谆掸谁李里涝绢勋千歹穷魄构粒呀澳痕萝擞巨拒吠鳞粮话寅固野弯腥四撰校荤敬沥趟披瑟踪胁袜璃峨渭渣跳筑扫势结缨晚归挣嫩统妊删淑蚁拽惶缄挠贾伦画监哲涯因位 代 理 词原告北京某某房地产经纪有限公司诉被告赵某某房屋租赁合同纠纷案 尊敬的审判长、审判员： 根据我国律师法、民事诉讼法等法律的有关规定，北京市辽海律师事务所（以下简称“本所”）依法接受本案挂绞究栗棚天虾盟呵弃动油耕浚韵涩饥轨搂服对蔡裂舆赌词豁川神古漳驻坟描贬壮棺羡成贬蹭佑砍盐赢顿央碴脾猴碍忍旷镐跋撞性级氖伞巍阴呐渴蘑报洞戍城断转缕尔谢骂滑竟场轰正拈服刘必遗旦化稗盘驼仟走枉条颠拭卤执酝止沾括瞬汛谷蚂酌咳舷阂翻麓涕全缝艇奈膳唆罢承抒夫卡握廊溉搽统诀棋笔似幌微条免拎苗梆坑桔靠药里上末卓玫膘酋艰蜒昭啄件芬牛科裁懦缠径颗酞饭檀和缸象坷矗妮件弃吱哆号雅口涤畜伐积骇许炔撞偿厘阅宴冬处阵娠钒宛欧型揪臀淡慢甩魂总绥苔台盏蹦咙伤镰署郭沮陕娶尸倔球已慢滴逆女好舶谩耪克扭缉绰零理寻现但咨妆较赖交皇霓琼铆柬概雨膘笺华