房地产讲师金明：房地产企业系统创新与关键点管理.doc

房地产企业系统创新与关键点管理（点我头像） 房地产行业的下半场，房地产企业面临着巨大的机遇与压力： 机遇： 1、技术趋势，互联网大数据2、社会趋势，城镇化2、政策趋势，资源由市场配置风险：1、从行业看，宏观经济结构的调整，势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势。 2、从市场看，保障性用房的大量投入，不仅改变了市场供应结构，也将改变供求格局。 3、从政策看，开发贷款，预售政策，土地增值税，房产税等紧缩政策将改变游戏规则。 新的市场条件下，土地盈利模式已经过时，取而代之的是产品盈利模式，项目操作的专业能力已经成了生存与发展的基本条件。 对很多房地产企业来讲，这无异于二次创业。 互联网思维创新房地产开发系统一、 企业管控创新:开发商的四基管控系统管控系统的四个基本点: 1、开风商企业的资源配置（管好人） 架构管理系统 2、开发商企业的系统运营（管好事） 计划管理系统 3、开发商企业的投入控制（管好投入） 成本管理系统 4、开发商企业的产出控制（管好产出） 绩效管理系统1、 创新架构管理问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下， 管 理成本高企等问题。 怎么解决这些问题？ 创新点： 1、以专业优化组合配置资源配置 2、 简约、精细化架构管理系统 要点:专业优化组合 专业设置及组合 简约管理架构设计职能工作细分 部门职能的工作清单 操作部门的接口岗位责任系统 定岗定编 职务说明书运作权限系统 部门职责权限 各种审批流程3、 创新计划管理问题：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅， 人员忙于奔命，效率低下，成本高企等 问题。 怎么解决问题？ 创新点： 1、建立四级计划系统 2、完善计划管理机制 要点：计划体系的内容： 一级计划：战略规划及五年发展计划二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）三级计划：部门月度计划模板四级计划: 岗位个人周计划 计划的编制： 计划主要节点的分层管理 主要节点之间标准工作周期 计划的分解与运行 计划的监控与考核4、 创新成本管理问题：开发商普遍缺失成本管理系统， 各种浪费， 极大地吞噬了项目的利润。 怎么解决问题？ 创新点： 1、建立全程、全员成本管理系统 2、市场倒推式的造价定位方法 要点：建设前期成本控制目标成本与责任成本成本控制指导书建设过程成本控制动态成本控制建设后期的成本控制结算、决算与成本考核5、 创新绩效管理问题：团队管理中普遍存在能力与动力不 足，团队执行力低下， 项目不能取得预期 利润等问题。 怎么解决问题？ 创新点： 1、过程与结果并重的双重绩效管理 2、量化简单的绩效考核指标 要点：项目绩效考核 项目绩效考核中的二次分配 项目绩效考核指标骨干人员的长期激励机制 月度目标管理考核流程： 计划考核指标的量化绩效工资体系的建立多元考核主体的考核办法二、 项目运营系统创新: 6大增值点的项目价值链管理 房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，每个点都要为项目增值。1 创新项目决策问题：传统拿地的风险在于,项目能否赚钱基本取决于房价上涨。 怎么解决问题？ 创新点: 1投资决策系统 、 2投资分析模型 要点：项目论证管理流程项目初步设计分析项目成本估算方法 土地的投资价值2 创新项目策划问题：策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。 怎么解决问题？ 创新点: 四维项目策划系统 要点：项目策划管理流程客户定位（客户细分与需求调研）造价定位及项目成本测算产品定位（项目主题及物业发展建议）项目运营定位；项目策划任务书四维项目策划 客户定位(客户是谁,需要什么) 造价定位(客户支付能力,造价标准) 产品定位(项目核心问题,做什么产品) 运营定位(项目开发节奏,经营目标)3 创新设计管理问题：很多开发商只有设计委托，没有设计管理。 怎么解决问题？ 创新点：三度设计管理 系统 要点：设计委托管理流程设计任务书 设计评审及优化设计跟踪服务设计变更4 创新工程管理问题：甲方不会作甲方，造成进度失控、 质量失控、成本失控。 怎么解决问题？ 创新点: 1、甲方工程关键点管理系统 2、甲方工程管理的角色 要点：甲方工程部的角色与作用工程管理流程工程管理指导书及工程管理标准甲方现场管理十大关键点客户敏感质量问题的防治 物业移交管理保修期内的维修管理 5 创新营销管理 问题：销售服务不到 位，是买方市场销售的基本问题。 怎么解决问题？ 创新点： 1、服务营销系统 ，2、一站式销售服务 要点：营销策划管理案场内部管理销售服务管理销售价格管理销售费用管理客户事务管理销售变更的管理6 创新客户管理 问题：开发商普遍轻视客户管理，既丢了财，也丢了人。 怎么解决问题？ 创新点： 1、三位一体的客户服务系统 ，2、客户资源管理与经营 要点：客户满意度提升计划产品服务销售服务物业服务客户俱乐部运作三、 外包管理创新：开发商的供应链管理 问题：不会管理外包供方，不能借力赚钱是开发商普遍存在的短板。 怎么解决问题？ 创新点： 供应链管理系统 要点：1 外包管理流程2 招投标管理招投标管理流程工程采购招投标甲供材设采购招投标3 外包业务任务书项目策划任务书设计委托任务书工程管理指导书营销策划任务书4 外包合同设计类合同工程类合同营销类合同5 外包成果评审各类外包评审的流程各类外包评审的标准各类外包成果的验收2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报：