房地产经营与管理作业.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-产业结构是指国民经济中各个物质资料生产部门(包括部门内的分部门)之间的组合与构成的情况，以及它们在社会生产总体中所占的比重，实质上是生产资料和劳动力在各产业部门之间的按比例分配。我国产业结构包括农业、轻工业、重工业之间的比例关系；第一产业、第二产业、第三产业之间的比例关系；工农业和交通运输业的比例关系以及各部门内部构成的比重等。产业结构是由国家(地区)的自然资源、经济制度、科技发展水平和人民生活习惯等多种因素决定的，是经济技术长期发展的结果。社会主义国家产业结构的特点是完整性与合理性。产业结构是国民经济结构最重要的组成部分，直接影响社会产品结构状况，是实现社会总供给和总需求平衡的关键环节。建立合理的产业结构，是保持国民经济协调发展，提高社会效益的客观要求；也是世界新技术革命发展对产业结构变化的要求。我国扩大商品出口的需要，也要求对产业结构进行相应的调整和改造。党的十四大根据我国经济的现实情况和发展趋势，明确提出今后一个时期调整和优化产业结构的方向。具体内容是:(1)着力提高第一产业即农业的质量，稳步增加产量。农业仍然是国民经济的基础，必须坚持把加强农业放在首位，全面振兴农村经济，树立大农业观念，保持粮食、棉花稳定增长，继续调整农业内部结构，积极发展农、林、牧、副、渔各业，努力开发高产优质高效农业。(2)继续发展第二产业，积极调整工业结构，加快交通、通信、能源、重要原材料等基础工业和基础设施的开发与建设，这是当前加快经济发展的迫切需要，也是增强经济发展后劲的重要条件。(3)大力促进第三产业的发展。第三产业的兴旺发达，是现代化经济的一个重要特征。目前我国第三产业在国民经济生产总值中的比重，大大低于发达国家和许多发展中国家。因此，要加快第三产业的发展，使之在国民生产总值中的比重有明显提高。(4)大力发展建筑业，使建筑业成为国民经济的支柱产业，适应住宅商品化的发展。 什么是市场机制？市场机制就是市场运行的实现机制。它作为一种经济运行机制,是指市场机制体内的供求、价格、竞争、风险等要素之间互相联系及作用机理。市场机制有一般和特殊之分。一般市场机制是指在任何市场都存在并发生作用的市场机制,主要包括供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制。具体市场机制是指各类市场上特定的并起独特作用的市场机制,主要包括金融市场上的利率机制、外汇市场上的汇率机制、劳动力市场上的工资机制等。 市场机制:是通过市场价格的波动、市场主体对利益的追求、市场供求的变化,调节经济运行的机制,是市场经济机体内的供求、竞争、价格等要素之间的有机联系及其功能。 市场运行机制是市场经济的总体功能,是经济成长过程中最重要的驱动因素。 工业革命的发动是建立在市场运行机制基础之上的,或者说以工业化为核心的现代生产力的成长过程是在市场运行机制的驱动下进行的。市场运行机制是经济社会化乃至经济全球化发展不可缺少的重要方面。编辑本段市场机制的构成市场机制是一个有机的整体,它的构成要素主要有市场价格机制、供求机制、竞争机制和风险机制等构成。 价格机制是指在市场竞争过程中,市场上某种商品市场价格的变动与市场上该商品供求关系变动之间的有机联系的运动。它通过市场价格信息来反映供求关系,并通过这种市场价格信息来调节生产和流通,从而达到资源配置。另外,价格机制还可以促进竞争和激励,决定和调节收入分配等。 供求机制是指通过商品、劳务和各种社会资源的供给和需求的矛盾运动来影响各种生产要素组合的一种机制。它通过供给与需求之间的在不平衡状态时形成的各种商品的市场价格,并通过价格、市场供给量和需求量等市场信号来调节社会生产和需求,最终实现供求之间的基本平衡。供求机制在竞争性市场和垄断性市场中发挥作用的方式是不同的。 竞争机制是指在市场经济中,各个经济行为主体之间为着自身的利益而相互展开竞争,由此形成的经济内部的必然的联系和影响。它通过价格竞争或非价格竞争,按照优胜劣汰的法则来调节市场运行。它能够形成企业的活力和发展的动力,促进生产,使消费者获得更大的实惠。 风险机制是市场活动同企业盈利、亏损和破产之间相互联系和作用的机制,在产权清晰的条件下,风险机制对经济发展发挥着至关重要的作用。编辑本段正确理解一般意义上的市场机制撇开市场的社会属性,一般意义上的市场机制作为市场一种特有的自我调节方式,自市场产生以来,它始终存在并发生作用,只是由于市场性质的变更及各种外在制约因素的不同,其作用的范围和程度在不同时期是有区别的。为了更准确和全面地理解一般意义上的市场机制,还应注意以下几点: (一)市场机制是市场三大基本要素互相结合、互相制约的一个循环运动过程。 马克思曾深刻论述过构成市场的物质内容是供求。即商品供应与商品需求。商品供求是互相对立、统一和运动着的。市场机制作为市场特有的调节方式、调节功能和特殊的运动过程,首先离不开供求这个基本要素。但供求不可能孤立地存在,其运动局势和双方的变化直接受市场价格及市场竞争状况的制约。因此,构成市场机制运动的三大基本要素是价格、供求、竞争,不论市场性质、规模、范围如何,这三大直接要素不会变。这三大要素的组合及交互运动正是商品经济的基本规律即价值规律、供求规律、竞争规律、平均利润率规律、货币流通规律等共同作用于市场的结果。市场价格作为商品价值的转化形态和实现形式处于一种运动状态,它与价值不是机械的等量,相反在供求、竞争等直接要素的制约下,价格总是围绕价值上下波动,并在时间、程度、方向上与价值有一定背离。价格直接影响生产者、经营者、消费者的利益。市场价格总是首先摆在市场活动参与者的面前,微观单位的市场经济行为一般先都要考虑价格。正因为如此,有的人仅看到这一点就片面地认为市场机制“就是价格机制。” 价格牵动着市场活动参与者的行为。但由于供求的变化,价格或一时高于价值,或一时低于价值,商品价值正是这忽高忽低的干劲十足,趋向自我平衡的现实。这种现象,就是市场机制要素交互运动的奥妙所在。由于价格受供求的变动,市场活动参与者不断调整自己的市场行为。买者与卖者之间、买者之间、卖者之间又根据市场价格状况的变化,为了自身的经济利益展开了多形式的竞争,竞争又会引起供求的变化。这样,就形成了“价格竞争供求价格”三个要素互相组合、互相制约、互为条件的一种循环过程。即价值规律通过市场竞争强行得到贯彻,并继而调节供求关系;供求关系的变动又反过来引起市场价格的变动,这就是一般意义上市场机制运动过程。价格是这种循环的标志,价格的变化既是上一次市场机制要素循环运转的结束标志,又是下一次新的循环运转的开始,如此周期循环,实现着市场运动的自我调节。这种市场机制要素自发、自动地循环,也可以视为市场的自然机制,在完全的自由市场上,它表现得尤为明显。 (二)市场机制运转循环的原动力只能是市场活动参与者的经济利益。 市场是商品交换的关系总和,商品供求的后面是经济关系。微观主体的市场行为之所在价格、供求、竞争的制约下而变化,根源来自这种机制组合的原动力市场经济人的利益。市场机制,根本上是由社会关系决定的,参与市场经济活动的生产者、经营者、消费者正是在商品经济的一系列客观规律作用所体现的原则或功能的制约和牵动下,通过供求、价格、竞争的变化,在经济利益的诱导下,自动采取不同的市场经济行为,或者进行自我扩张,增大生产或经营规模,或者进行自我收缩,即减少生产或经营规模,有的还会自行中断其市场经济行为。总之,在经济利益推动和诱导下,市场机制强制性制约着市场活动的参与者及时地调整自己的经济行为,自动实现微观活动的自我平衡。这种一般意义上的市场机制的原动力,并不因为市场规模、性质的变更而改变。当然在不同性质的市场上,或者在不同的宏观控制机制的作用下,经济利益的性质及作用是不同的。例如,如果国家用直接控制手段把企业变成了行政机关的附属物割断了企业与市场的联系,则经济利益这种原动力对企业的市场行为也就没有多大的诱导力了。但这个问题属于市场的宏观控制机制具有的特殊性,不同国家、不同性质、不同时期的市场,宏观控制机制作为主观外在的控制是不同的,但我们这里着重研究一般意义上的市场机制,因此不多论及。 (三)市场机制是一种开放型的受多因素影响和制约的一种社会经济机制。 市场机制绝不是一个纯自然的封闭机制,而是一种开放的社会经济机制。这是因为,市场本质就是开放的,它作为社会分工发展和商品生产及商品交换扩大的必然产物,集中反映了社会经济活动中各种复杂的经济关系。市场作为商品流通的总体,反映了商品流通的横向性、伸缩性、变动性、复杂性的特点。市场价格、供求、竞争这三大要素的组合及运动变化,都会受到各种直接因素和间接因素以及社会因素和自然因素的制约和影响,外在的某此因素的变化也会引起市场机制要素的关联和耦合。因此,切不可孤立地看待市场机制的运动。社会经济结构的调整和变动,生产、分配和消费状况的变化,各种宏观经济杠杆的变动(如利率、税率、基建投资、货币流通与发行、汇率等)。国家政治经济形式的变化,甚至自然现象等都会不同程度对市场机制的三大基本要素及其运动发生影响。 窗体顶端 是指房地产开发一个项目的起动资金,一般政府部门在审批一个项目时均会按项目投资确定一个最底的数额,如投资的30%,应该就是这个意思吧 房地产项目资本金城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。 投资项目资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额。对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分。投资者可按其出资的比例依法享有资金的任何利息和债务等所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。国家为了从宏观上调控固定资产投资，根据不同行业和项目的经济效益等，对投资项目资本金占总投资的比例有不同的具体规定。 1996年8月23日，国务院发布了关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知(国发199625号)，该通知规定，从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。 项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。 房地产项目资本金城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。 就是为房地产项目开发的资产金指房地产开发项目总投资中应由开发商（公司股东）自己对公司的实际出资以及公司的资本公积、盈余公积，以及末分配利润，在公司资产负债表中体现为所有者权益总额。资产负债比率指一定时期内企业流动负债和长期负债与企业总资产的比率。该指标即反映企业经营风险的大小，又反映企业利用债权人提供的资金从事经营活动的能力。资产负债率=（流动负债+长期负债）/资产总计*100%财务风险管理财务风险管理的定义 风险管理的定义和风险的定义一样，国内外学术界存有不同的观点。传统的观点认为，风险管理是企业六大管理功能之一。这种观点来自著名的法国管理理论学家亨利费尧(Henri Fayol)。费尧在其1949年发表的著作一般与工业革命中认为，风险管理活动(也就是他书中所指的“安全活动”)是企业的基本活动之一。只不过，费尧书中的“安全活动”所指的范围远比现在“风险管理活动”所指的范围要小。 美国风险管理学家格理森(J T Gleason)在其所著的财务风险管理一书中，强调了风险管理对企业这一组织的重要性并将风险管理的内容概括为以下三个方而：(1)对企业所面临的所有风险做出准确和及时的测量；(2)建立一种过程用以分析企业总风险在生产经营业务范围内如何进行评估；(3)在企业内部建立专门负责风险管理的部门，以控制企业风险和处理企业风险发生所带来的损失。 1964年，美国风险管理专家威廉姆斯(Wiliams)和汉斯(Hans)在其合著的风险管理与保险一书中，明确提出了企业风险管理的五个要素。并认为，尽管不同企业风险管理在操作上可能存在较大的差别，但都有着相同的确定要素。这些共同的风险管理要素是：(1)企业风险任务的确定；(2)企业风险和不确定性的评价；(3)企业风险控制；(4)企业风险融资；(5)企业风险管理信息反馈。 著名的风险管理顾问费力克斯克洛曼(H Felix Kloman)和约维海门斯(Yacov Y Haimes)对企业风险管理的要素也提出了自己的解释。他们认为，企业风险管理要素的观点是基于企业作为“系统”这一结构的。该观点认为企业风险管理过程可以被看作是一种信息系统，该观点是将系统论、控制论和信息技术等现代科学理论技术运用于企业风险管理过程的重要理论基础。我国理论界的普遍认识是将公司风险管理看作为各经济主体通过风险识别、度量、分析，并在此基础上采取适宜的措施防范控制风险，用合理经济的手段综合处理风险，以最大限度实现保障的科学管理过程。 财务风险管理是风险管理的一个分支，是一种特殊的管理功能，是在前人的风险管理经验和近现代科技成就的基础之上发展起来的一门新的管理科学。财务风险管理是指经营主体对其理财过程中存在的各种风险进行识别、度量和分析评价，并适时采取及时有效的方法进行防范和控制，以经济合理可行的方法进行处理，以保障理财活动安全正常开展，保证其经济利益免受损失的管理过程。 综上所述，财务风险管理是由风险识别、风险度量和风险控制等环节组成的，其中核心是风险的度量问题。财务风险管理的目标是降低财务风险，减少风险损失。因此，在财务风险管理决策时要处理好成本和效率的关系，应该从最经济合理的角度来处置风险，制定财务风险管理策略。风险的动态性决定了财务风险管理是一个动态的过程。由于企业内外环境不断变化，因此，在财务风险管理计划的实施过程中，应该根据财务风险状态的变化，及时调整财务风险管理方案，对偏离财务风险管理目标的行为进行修正。 财务风险管理的程序 财务风险管理是一个连续的、循环的、动态的过程。1983年在美国风险和保险管理协会上，世界各国风险管理专家共同讨论并通过了“101条风险管理准则”，作为各国风险管理的各个层面，为世界各国公司所借鉴。一般风险管理分为三个阶段：风险识别、风险度量和风险控制。 1.风险识别 风险识别是指在风险事故发生之前，对风险所作的定性判。现实社会中的风险并不都是显露在外的，未加识别或错误识别的风险通常不仅是难以优化管理的风险，而且还会造成意料之外的损失 所以在这一阶段，风险识别的手段，相关信息的收集、辨别，风险的汇总、分类，风险走势的监测都是必要的。风险识别是风险管理程序的基础。 2.风险度量 风险度量是指在风险识别的基础上，运用各种方法，对风险的大小进行计量的过程。在不同的时间、不同的发生地点，风险及发生损失的程度是有差别的。相应地，在是否要管理、如何管理等方面，准确地度量风险程度与差别就成为提高风险管理效率、质量的关键性因素。 风险度量是风险管理程序最重要的环节，它直接决定了企业对风险的态度和决策结果。风险衡量的方法有很多种。按其是否可计量，分为可计量风险和不可计量分险。可计量风险是指可以运用数学方法进行计算，并通过相关指标的大小判断风险的大小。常用的计量方法有：数理统计法、杠杆分析法和资本资产定价模型。这三种方法在使用范围上各有不同，又有各自的优缺点，在理论和实务界也存在颇多争议。数理统计法的优点是科学严密，逻辑性强；缺点是样本地选择和概率的估计要求太高，计算过程复杂繁琐。杠杆分析法直接利用财务报表数据，计算简单，容易理解和掌握，但杠杆系数与风险大小的逻辑关系不清，有时会出现背离的现象。资本资产定价模型法(CAP 在具体对风险进行度量时，贝塔系数的计算麻烦，需要较强的专业理论知识和经验判断，需要较准确的数理统计数据。所以，此方法适用于统计基础好，统计数据较准确，信誉度较高的大规模企业集团。 3.风险控制 在完成了以上步骤之后就要对是否实施风险控制、如何实施进行决策。风险控制的方法分为两类：制度控制和技术控制。制度控制基本上属于管理的范畴，包括与风险事件相关的组织机构设置、人员配备，制度设计，无一不与风险控制有着千丝万缕的联系，都是风险控制的制度体现。技术控制的方法主要有分散法、转移法、和回避法。 需要注意的是，风险管理的程序在理论上似乎是按顺序进行的。但在实际工作中，由于风险会随着环境和事件的进展不断发生变化。因此，风险识别、风险度量和风险控制也要不断调整，并不拘泥于固定的程序。 综上所述，风险贯穿于企业管理的始终，可以这么说，企业管理的过程，就是风险管理的过程。在新的形势下，正确地认识风险，把握风险的特征，洞悉风险与环境变化的辩证关系，掌握风险管理的方法，是事关企业生死存亡的大事，不可不察。 财务风险管理的内容 (一)筹资风险管理 筹资风险来源于两个方面：一是偿债风险。由于借入资金严格规定了借款方式、还款期限和还款金额，如果企业负债较多，而经营管理和现金管理不善，可能导致企业不能按期还本付息，就会产生偿债风险。偿债风险如不能通过财务重整等方式及时加以化解，则可能进一步导致破产清算的风险。二是收益变动风险。这种风险主要来源于资金使用效益的不确定性(即投资风险的存在)，这种不确定性会通过负债的财务杠杆作用产生放大效应。在资本结构一定的条件下，企业从息税前利润中支付的债务利息是相对固定的，当息税前利润增多时，每一元息税前利润所负担的债务利息就会相应地降低，从而给企业所有者带来额外的收益，即财务杠杆利益。相反，当税前利润下降时，会给所有者收益造成更大的损失。 1可选择以下的财务指标来评估筹资风险。 第一，流动比率是流动资产与流动负债的比率。它反映企业可用在短期内能转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。第二，速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、预付账款、待摊费用、待处理流动资产损失等之后的余额。速动比率较之流动比率更加准确、可靠地评价企业资产的流动性及其偿还短期负债的能力。第三，已获利息倍数，是指企业一定时期息税前利润与利息支出的比率，反映了获利能力对债务偿付的保证程度。第四，资产负债比率，又称负债比率，指企业负债总额对资产总额的比率。它表明企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。第五，财务杠杆系数，是普通股每股利润的变动率相当于息税前利润变动率的倍数。影响财务杠杆系数的因素包括息税前利润、资金规模、资金结构、固定财务费用水平等多种因素。在其他因素一定的情况下，固定财务费用越高，财务杠杆系数越大，财务风险也越大。 2防范与控制筹资风险。 第一，提高资金的使用效益。这是防范和控制筹资风险的根本，因为企业还本付息的资金最终来源于企业的收益。如果企业经营管理不善，长期亏损，即使现金管理十分有效，也会导致企业不能按期支付债务本息的压力。第二，适度负债，优化资本结构。负债经营犹如一把双刃剑，在给企业带来更高收益的同时，也可能带来较大的筹资风险损失，所以企业一定要做到适度负债经营。如何确定适度负债的“度”，是比较复杂和困难的。从理论上讲，可以借助最佳资本结构理论来确定，即满足综合资本成本最低和企业价值最大化的筹资额。在实际工作中，“度”的选择要与企业的具体情况相适应。对一些生产经营好、资金周转快的企业，负债比率可以适当高些；对于经营不理想、资金周转缓慢的企业，其负债比率应适当低些。第三，合理搭配流动负债和长期负债。流动负债和长期负债的搭配比例应与企业资金占用状况相适应。一般来说，流动资产的购置大部分应由流动负债筹集，小部分由长期负债筹集；固定资产应由长期自有资金和大部分长期负债筹集。这种合理搭配的稳健的负债策略。对于筹资风险的防范和控制是非常必要的。 (二)投资风险管理 企业通过筹资活动取得资金后，进行投资的类型有两种：项目投资和证券投资。无论项目投资还是证券投资，都不能保证一定达到预期收益，这种投入资金的实际使用效果偏离预期结果的可能性就是投资风险。与项目投资相关的风险主要是指企业外部经济环境和企业经营方面的问题所导致的经营风险，与证券投资相关的风险则是证券投资收益的不确定性。 1评估投资风险。 第一，经营杠杆系数，是指息税前利润变动率相当于产销量变动率的倍数。它反映了项目投资风险的大小。经营杠杆系数越大，投资项目面临的风险越大；反之，越小。第二，投资收益率方差，是指各种可能出现情况下的投资收益率与期望投资收益率的平方差。该指标通常用来评估证券投资风险的大小。如果投资收益率随着时间的推移而发生变化，应计算不同时期的投资收益率的综合方差。投资收益率的方差和综合方差越大，说明该证券的风险越大。 2防范与控制投资风险。 第一，加强投资方案的可行性研究。企业如果能够在投资之前对未来收益情况进行合理预测，将风险高而收益低的方案排除在外，只将资金投向那些切实可行的方案，就会对防范与控制投资风险具有十分重要的作用。第二，运用投资组合理论，合理进行投资组合。根据投资组合理论，在其他条件不变的情况下，不同投资项目收益率的相关系数越小，投资组合降低总体投资风险的能力越大。因此，为达到分散投资风险的目的，在进行投资决策时要注意分析投资项目之间的相关性。企业进行证券投资时，可购买不同行业的证券以降低相关系数；如果购买同一行业内的证券，应尽量避免全部购买同一家公司的证券。企业进行项目投资时，在突出主业的情况下，也应注意多种经营，使多种产业和多种产品在利润和时间上相互补充，以最大限度地分散投资风险。 (三)资金回收风险管理 具体来讲包括三个方面： 1识别资金回收风险。 资金回收风险主要是指应收账款的回收在时间上和金额上的不确定所导致的风险。一是时间上的不确定性，表现为拖欠风险，即客户超过规定的信用期限付款的风险。企业的资金运动的一般过程是：货币资金一生产资金一结算资金一货币资金。应收账款的拖欠风险使上述资金循环的第三个链条发生中断，造成企业结算资金不能及时回收和再生产资金相对不足。二是金额上的不确定性，是指应收账款无法收回，形成坏账的风险。显而易见，如果应收账款无法收回而成为坏账，必然对企业的现金流量产生直接的损失。此外，由于这部分坏账的已纳税款也不能退回，从而使企业蒙受更大的损失。 2评估资金回收风险。 第一，应收账款周转率，是一定时期内主营业务收入净额与平均应收账款余额的比率，反映应收账款周转速度。第二，应收账款回收期，反映企业收回应收账款所需的平均时间。应收账款回收期长，则应收账款周转率低，说明资金回收较慢，资金回收风险较高；反之，较低。第三，坏账损失率，为本期发生的坏账损失占本期到期的全部应收账款的百分比。第四，应收账款收现率，为本期有效收回的应收账款占本期到期的全部应收账款的百分比。一般来说，坏账损失率越大，应收账款收现率越小，说明企业承受的资金回收风险越大；反之，越小。 3防范与控制资金回收风险。 第一，选择合理的销售方式和结算方式。对于财务状况和资信状况好的客户，采取赊销的方式，并将累计赊销金额控制在信用额度之内，结算时相应采取分期收款、商业汇票等风险较小的结算方式。对于那些信用状况不好、偿债能力差的客户则宜尽可能采取现销方式，相应采取汇兑、支票等结算方式。第二，制定合理的收账政策，及时催收货款。对逾期未结清欠款的赊销客户，企业应组织人员加紧催收。同时应分清主次，按照应收账款逾期的不同时间和具体情况，采取灵活的政策。第三，建立坏账准备金制度。企业应依据谨慎性原则，对于可能发生的坏账损失，在其发生之前提取坏账准备金，以减少本期虚增的利润，防范资金回收风险带来的不利影响。 (四)收益分配风险管理 收益分配是企业财务管理的最后一个环节，是指企业将实现的净收益按照法律规定的顺序，分别用于弥补亏损、扩大积累、完善职工集体福利设施和对投资者进行分配。 1识别收益分配风险。 分配给投资者的盈余与留在企业的保留盈余，存在着此消彼长的关系。如果企业脱离实际一味追求给投资者高额的回报，必然造成企业的保留盈余不足，给企业今后的生产经营活动带来不利影响，同时也会影响债权人的利益。相反，如果企业为减少外部融资需求而减少对投资者的分配，又会挫伤投资者的积极性，影响企业的声誉和价值。因此，收益分配风险是指企业在分配收益的方式、时间和金额上的不同权衡和取舍，从而给企业的价值带来的不确定性。 2防范与控制收益分配风险。 第一，制定合理的收益分配政策。一般来说，公司的收益分配政策取决于公司的实际盈利情况。以股份有限公司为例，如果公司的盈余是稳定的，则可以发放较高的股利，否则，只能发放较低股利。这时的股利政策可以减少因盈余下降而造成的股利无法支付、股价急剧下降的风险，还可以将更多的盈余转化为投资，以提高权益资本在公司资本中的比例，减少财务风险。第二，树立企业良好形象，塑造投资者信心。收益分配政策不当或者收益分配政策频繁变动都可能对企业造成不利影响。此时，企业应积极采取措施，向投资者传达正面有利的信息。尤其值得注意的是，企业不能为了重塑投资者的信心而披露虚假信息，否则，不仅不利于企业价值的提升，反而会增加企业的财务风险。 综上所述，企业要正常的运作，防范和控制财务风险是财务管理的重要任务。企业在筹资、投资、资金回收、收益分配等四个方面实施风险识别、评估、防范和控制等风险管理活动，有效实施财务风险管理，有利于实现企业效益的最大化，实现企业财务目标。 加强企业财务风险管理的具体措施 财务风险存在于财务管理工作的各个环节，不同的财务风险产生的具体原因不尽相同。因而，如何防范企业财务风险，化解财务风险，以实现财务管理目标，是企业财务管理的工作重点。加强企业财务风险管理，主要应做好以下工作： (一)提高企业对财务管理环境的适应能力和应变能力 建立并不断完善财务管理系统，以适应不断变化的财务管理环境，即应制定财务管理战略。面对不断变化的财务管理环境，企业应设置高效的财务管理机构，配备高素质的财务管理人员，健全财务管理规章制度，强化财务管理的各项基础工作，使企业财务管理系统有效运行，提高财务管理系统对环境变化的适应能力。 (二)提高财务人员的风险意识 企业应通过会计政策和会计策略来解决财务风险问题。财务风险存在于财务管理工作的各个环节，任何环节的工作失误都会给企业带来财务风险。因此财务管理人员必须将风险防范意识贯穿于财务管理工作的始终。基于目前财务人员风险意识淡薄的现实情况，企业高层管理人员应定期对财务人员进行风险意识培训，积极向风险管理较好的企业学习，努力提高财务人员的风险意识，并能够贯彻于整个企业财务活动的始终。 (三)提高财务决策的科学化水平 财务决策的正确与否直接关系到财务管理工作的成败，经验决策和主观决策会使决策失误的可能性大大增加。为防范财务风险，企业在决策过程中应充分考虑影响决策的各种因素，尽量采用定量分析方法，并运用科学的决策模型进行决策。对各种可行方案决策，切忌主观臆断。如在对固定资产投资的决策中，应采用科学的方法，计算各种投资方案的投资回收期、投资报酬率、净现值及内含报酬率等指标，并对计算结果进行综合评价，在考虑其他因素的基础上选择最佳的投资方案。这样可以使产生失误的可能性大大降低，从而可以避免因决策失误所带来的财务风险。 (四)科学控制财务风险 1坚持谨慎性原则。建立财务风险基金即在损失发生前以预提方式或其他形式建立一项专门用于防范风险损失的基金。企业可以按一定标准提取坏账准备金，这是弥补风险损失的一种有效方法。在损失发生后，从已经建立了风险基金的项目中列支，或分批进入经营成本，尽量减少财务风险对企业正常活动的干扰。 2.建立企业资金使用效益监督制度。有关部门应定期对资产管理比率进行考核，同时加强流动资金的投放和管理，提高流动资产的周转率，进而提高企业的变现能力，增加企业的短期偿债能力。另外，还要盘活存量资产，加快闲置设备的处理，将收回的资金偿还债务。 简答题：1投资的概念及其特点是什么？拼音：touzi 英文：Investment指货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。投资这个名词在金融和经济方面有数个相关的意义。它涉及财产的累积以求在未来得到收益。技术上来说，这个字意味着“将某物品放入其他地方的行动”（或许最初是与人的服装或“礼服”相关）。从金融学角度来讲，相较于投机（ ）而言，投资的时间段更长一些，更趋向是为了在未来一定时间段内获得某影响房地产价格的因素浅谈近年来我国房地产价格的变化 房地产价格影响因素众多而复杂，由于归纳分类的角度不同，分类方法也有所不同。常见的有两种基本方法，一种是按影响因素的性质分为四类：物理（自然）因素、社会因素、经济因素和行政因素；另一种是按影响因素的范围分为三类：一般因素、区域因素和个别因素。窗体顶端窗体底端房价的走势具体有那些因素组成？和什么的走势相关？房价的走势及影响因素房地产价格上涨对各参与主体的影响：1，房价上涨，开发商可以赚得盆满钵满，所以开发商乐见房价上涨；2，房价上涨，地方政府可以高价卖土地，增加地方财政收入；同时开发商的开发建设又给地方政府带来GDP的增长，也带来了政绩和城市面貌的改变。所以，地方政府乐见房价上涨。3，房价上涨，银行可以增加双贷收入（对开发商贷款以及对购房者贷款），如果房价下跌就有可能形成不良贷款，所以，银行乐见房价上涨。4，房价上涨，楼市繁荣，媒体可以得到更多的广告收入，所以，媒体乐见房价上涨。5，房价上涨，唯一痛苦的是刚性消费的购房者，这些人或者无房、或者需要改善住房条件，而这些人恰恰是整个交易链条的弱者，是散兵游勇，无法左右市场。只能在房价上涨中陆续被击破，成为忠实的房奴，甚至于连房奴都够不上。知道了房价对利益各方的影响，让我们再来看看影响房价的主要因素：从理论上来讲影响价格的是供求关系，现在我们要看一下影响供求关系、影响房价有哪些具体因素。一、 政策原因1， 政策是影响价格的主要因素，a) 金融政策：贷款利率政策收紧，房价就会得到控制，这包括提高首付比例，提高贷款利率，此种手段控制力度较重，负面影响是有可能影响GDP的增长。b) 税收政策：这其中包括购房税费和持有税费，而持有税费（物业税）的开征，是重拳、最有效，将使房价得到有效的控制，但对经济的负面影响也最大，同时对富裕阶层刺激较重。c) 土地供应政策 增加土地供应量，降低用地价格，从而降低房价，同时允许多种形式的房屋建设，以降低房屋建设成本。d) 保障住房的投入力度 增加各种保障住房的比例，也可影响市场房价的降低。2，国家经济发展政策的需要 是保持GDP的高度增长，还是牺牲一部分增长，用大量的保障性住房和廉租房。二、 经济发展对房价的影响1， 经济发展，国民收入增加，相应的房产价格也会随之增加。国际通常房价同家庭收入比为3-6倍，考虑到我国的传统理念（自有住房情结）该比例为8倍左右比较正常。2， 中国的城市化进程，进程快，房价势必上涨。3， 人民币汇率的影响，汇率预期上涨，国外热钱涌入，通过购房保值，会导致房价上涨。三、 住房理念1， 住房的合理面积 片面追求大面积，导致市场需求增加，从而抬高房价。2， 租房和购房的理念 部分人租房，可减少市场商品房的需求，同样可以影响房价。当我们知道参与各方的利益所在及影响房价的因素，我们就可以主动地判断房价的走势，当下房价的走势主要看国家宏观政策，是需要房地产拉动经济抑或是GDP需要房地产的支持，继续保持现有的宽松政策，还是要收紧银根，牺牲GDP增长指标，平抑房价。我们更希望政府多提供土地用以开发保证性住房或租房，以尽可能地保障和改善全民的住房条件，让全社会都感受到国家发展带来的实惠。房价未来走势及相关因素：第一，中国城市化的进程在42%到45%，第三世界国家平均的城市化是55%，也就是说我们的城市化水平还低于第三世界国家的平均水平。所以城市化的过程中，城市需要基本建设需要发展住宅，这一直会是一个钢性需求。 第二，现在中国的人口地域分布主要集中在东部和东南部。全国5%的国土面积集中了一半的人口，而且这一趋势还在不断增加。我国国土中适合居住的面积有限，另外还要考虑到粮食安全的因素。土地价格只会越来越贵，加之建筑的成本的提高，也是未来房价需要考虑的因素。第三，中国城市发展的主流户型一定是小户型。同时，考虑到政府对交通的投资，未来空间交换和时间交换的成本将会降低，这也是一个确定因素。房地产市场细分化的特点所谓市场细分化，是指按照消费者的需求和欲望、购买行为和购买习惯等方面的明显的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个需求大致相同的顾客群（子市场）的市场分类过程。26d企业管理学习网这一概念是最早出现了50年代中期，是美国市场营销学家温德尔史密斯在对一些企业的成功经验调查、分析、提炼、发展的基础上提出来的。26d企业管理学习网理解市场细分化概念时要强调以下两点：26d企业管理学习网1.其内在依据是顾客需求和行为等方面的差异性，而不是根据产品的分类进行的。26d企业管理学习网2.顾客的需求尽管可能千差万别，但却可以按照一定的标准，寻找和发现它们的相似之处，形成稳定的细分化市场。26d企业管理学习网一、市场细分的原则26d企业管理学习网（一）可衡量性26d企业管理学习网这就是说，细分出来的子市场必须具有客观性，它的范围清晰可辩，需求量的多少可以测量。而子市场可衡量性的关键，在于用来细分市场的细分依据及细分变量是否可以识别与衡量。例如以人口统计因素为细分依据、以性别或年龄做为细分变量来细分服装市场，各个子市场一般是比较易于衡量的。26d企业管理学习网（二）可进入性26d企业管理学习网细分出来的子市场应该是企业的营销活动能够延伸到达的市场。也就是说，企业能够通过一定的广告媒体把信息传递给该市场的众多消费者，并且产品也能经过一定的渠道抵达市场。26d企业管理学习网（三）差异性26d企业管理学习网这就