论文资料.doc

1、 从经济效益看，改革开放以来，房地产开发投资、施工面积、竣工面积、商品房销售额等持续大幅增长，迅速成长为国民经济的重要支柱产业和中国特色市场经济的重要组成部分，为我国经济的持续高速发展作出了很大的贡献。 2008年，我国已有6.3万个房地产开发企业；房地产开发投资规模达到30585亿元，其中商品住宅投资22081亿元；商品房竣工面积58502万平方米，其中住宅47750万平方米；商品房销售面积62089万平方米，其中商品住宅销售面积55886万平方米。房地产开发投资占全社会投资的比重已达17.7%，房地产业增加值占GDP的比重达到4.8.%。 房地产经济本身的发展以及对其它行业的带动作用，有力地支持着我国经济的持续高速发展。 据专家估计，1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年约可拉动国民经济增长1.52个百分点；住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点；房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求；商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。 2、从社会效益看，房地产业为生产和生活提供了必不可少的基本物质条件，特别是对居住条件的改善作出了很大贡献。 1980年，城镇人均住宅建筑面积约为7.2平方米； 1990年，提高到13.7平方米； 2000年提高到的20.3平方米； 2008年，按户籍人口计算，城镇人均住宅建筑面积达到了28平方米左右。 现在，商品住房已经成为中国城镇住房供应的主体，商品住房投资占城镇住宅投资的比重达到85%。 3、从环境效益看，以“以人为本”、“环境友好”、“节能、节水、节材、节地”为主要内容的绿色建筑正在逐步成为房地产开发的主旋律，为我国人居环境的提升作出了很大贡献。 通过在住宅小区综合开发和旧住宅区改造中大量采用先进适用技术，如墙体及屋面保温体系、节能门窗和遮阳技术、太阳能等可再生能源利用与建筑一体化、水资源回收利用、立体绿化、绿色建材等等，各地涌现了一大批生态环境优良、舒适、健康、安全、美观的宜居住宅小区，使我国人居环境不断得到改善。 同时，也必须看到，我国发展市场经济模式房地产业的历史还较短，市场发育还不够成熟健全，还有许多问题有待我们去解诀。 那么，中国政府决策部门是如何把房地产业作为经济支柱产业的？这么做是否符合我国的国情？是利益驱使，还是无奈之举？我认为，应从以下几个方面考虑 一 人口增长，住房压力增大。 自古以来，“居者有其屋”就是各阶层人民的梦想。因为房屋不仅是生活必需品，也是可以代代相传的“家产”。在旧中国，以上海市为例，1914年，该市就有30家外国房地产商；到1920年，上海市的“房地产业主公会”200家会员当中，外商有140家，华商仅40家。有个外国房地产商占了南京路地产的40%以上。一方面是出现了许多高楼洋房，朱门豪宅；另一方面又出现了大量贫民窟、棚户区。 新中国建立伊始，党和政府就明确发展城市房地产要“为生产为劳动人民服务，把攺善劳动人民的居住条件作为市政建设的一个重要方针。”所以建国初期我国进行了全国范围内的大规模接管、没收私人产业的住房公有化改造。但是这种住房公有制政策却极大地遏制了住房建设进程。从1949年到1978年，由于计划经济模式下，长期实行住房实物分配，公房租金低，租不养房，加以政府和企业财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，而另一方面，人口大量增长，加上一段时期内“左”的思想影响，房地产业处于萎缩状态，住宅投资严重不足，居住水平提高得很慢，到1978年，城镇人均住房建筑面积还只有7平方米， 住房问题成为当时最为严重的城市社会问题之一。 二 改革开放带来机遇。 1979-1985年是我国房改的试点售房期，1986-1990年是提租补贴期，1991-1993年是以售带租期等改革阶段，然后从1994年起进入全面推进住房市场化改革的确立阶段。 我国的房改从1978年便开始酝酿，但真正被提上议事日程还要从1980年4月邓小平关于住宅建筑的一番讲话开始：“要考虑城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算”这次谈话无疑是中国房地产市场的“初春第一声惊雷”。 1987年12月，新中国土地市场发生了“惊天”之变轰动全国的深圳第一宗土地公开拍卖在此落槌。说它“惊天”，是因为在当时此举有“违宪”之嫌。当时的宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。但当年深圳的发展急需资金，邓公的一句“中央没有钱，要深圳自己去搞，杀出一条血路来”，让当时的特区领导决定斗胆一试。4个月后，中华人民共和国宪法相关条款得以修改，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。复旦大学经济学教授尹伯成认为，没有当时的“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。 1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划分期分批推行。于是，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。也就是在这一年，新中国第一个“土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售”的完全意义上的商品房小区“东晓花园”在深圳竣工。该项目单价每平方米1600元，上市后即销售一空。但不巧的是，这一年严重的通货膨胀袭击了中国，通货膨胀率一度高达18.5%。因此，中央启动了国民经济的治理整顿，这让房改在此后3年时间内基本陷于停顿状况。 1992年，邓小平同志发表南巡讲话，重申了深化改革、加速发展的必要性和重要性，极大地推动了我国实行社会主义市场经济的步伐，房地产业也随着改革大潮乘风破浪前进。同年11月，国务院发布关于发展房地产业若干问题的通知，指出“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。” 三 金融业的支持。 对房改具有里程碑意义的文件是1998年7月3日国务院发布的关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知。该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。以此为标志，住房制度改革全面展开，老百姓开始进入买房市场。但对于当时收入普遍不高的普通老百姓来说，商品房也只是高档奢侈消费品而已，东南亚金融危机的爆发为他们带来了希望。 为了扩大内需市场，1999年2月，中国人民银行下发关于开展个人消费信贷的指导意见，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。据相关资料显示：1998年全国住房贷款余额是426亿元，此后呈爆炸性增长，1999年达到1358亿元，2002年便激增至8253亿元。 一个全新的市场房地产市场，从此在中国燃起熊熊火焰。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”。其中一架“发动机”是房改，如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架“发动机”是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让，意义巨大；“燃料库”则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。 四 利益联盟。 2003年，商品房市场出现大转折，政府放弃了对保障住房的承诺，将绝大多数人推入商品房市场，由此导致房价直线上升。推波助澜的是，土地的垄断与土地价格的非市场化，与较为彻底的放松管制的商品房定价，使得土地价格与商品房价格螺旋式上升。土地与商品房开发者、拥有者、贷款金融机构，成为同一利益链条上牢不可破的联盟。 如此一来，房改成了“潘多拉魔盒”，既带来了楼市繁荣、居住改善，也带来了房价的扶摇直上。21世纪的头三年，全国房价年涨幅还在3%-4%，到了2004年，直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番。 2004年7月，国土资源部、监察部发布第71号文，规定从同年8月31日起，采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地，此即“831大限”。其目的在于消除土地协议出让中的腐败，但结果消除了制度性腐败，却伴生了地价飞升、房价急涨的副作用。 随着2005年宏观调控的来临，相关的房地产政策也接踵而至。2005年3月至2006年间，“国八条”(加强房地产市场引导和调控的八条措施)、“国六条”(关于做好稳定住房价格工作的意见)、“国十五条”(关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见)以及针对放贷的定向加息纷纷出台。就数字而言，全国房价平均涨幅下降到7%(2005年)、5%(2006年)。 从2006年开始，北京、广州、深圳等地房价一飞冲天。到2007年，同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是。中西部房价狂飙突进、东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高，全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。 2007年的房地产已经发生异化，这个行业几乎沦落为造富的热土。一些已上市或准备上市的房地产公司均在大量储备土地，而其购买土地的真正目的，并不是为了及时建设可售房源，而是获得从证券市场圈钱的筹码，其模式就是:“圈地上市/增发圈钱再圈地”。 在当年的10月8日和10日，福布斯中国富豪排行榜和胡润百富榜相继出炉。人们发现，在这两份榜单上，中国房地产大亨“多得离谱”。纵观胡润百富榜，在前25位的巨富当中，业务主攻房地产或兼营房地产的有20位之多，占总数的80%。从历史上来看，当中国香港、中国台湾地区、印尼、日本以及泰国等地区和国家的富人榜被房地产富豪控制之后，经济危机就随即出现了。2005深圳(春季)房地产交易会中国房地产(深圳)论坛时间：2005年5月2下午14：00-18：00地点：高交会馆多功能厅(C馆二楼)内容：房地产业在国民经济中的地位、作用和走势主办单位：春交会组委会、深圳市不动产估价学会主持人：各位来宾，2005中国房地产深圳论坛现在开始。首先我先介绍一下今天的议程。主要分为两个部分，我们请到了几位嘉宾，会在上半部分给我们做精采演讲，下半部分嘉宾与听众有一个精采的对话。在这里首先请允许我介绍一下今天到会的嘉宾。深圳市国土资源和房地产管理局副局长、深圳市不动产估价学会副会长李加林先生。中国科学院金融研究所金融发展室主任易宪容先生。中国科学院金融研究中心博士尹中立先生。清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生。中山大学岭南学院教授廖俊平先生。香港测量师学会前任会长谢伟铨先生。各位来宾，各位会员，各位媒体的朋友，女士们、先生们，大家下午好！首先我代表深圳市不动产估价协会和本次论坛的组委会向大家致以节日的问候，感谢大家以实际的行动欢度五一节。中国房地产经过二十多年的发展，已经初步走向繁荣，但是也存在着一些地区发展不平衡。近几年来，中国房地产市场发展面临着新的考验，随着国家宏观调控力度的加大，房地产市场的规范进程加快，房地产在中国经济发展中的地位究竟有多大，发展方向是否符合先进生产力的发展方向，新的土地和金融政策对房地产业有何影响等新的问题，都值得我们深入研究和探讨。作为中国深圳房地产交易会的重要系列活动之一，深圳市不动产估价学会与春季交易会组委会一起共同举办了今天2005年中国房地产深圳论坛，我们希望知名学者、行业权威以及深港权威眼光剖析房地产市场，通过面对面的对话，展开思想的交锋和碰撞，深入研讨和剖析中国房地产保持健康发展的规律，以及进一步保持产业稳定发展的战略构想和重大举措，同时期待泛地产产业链的资源和互动。深圳的房地产业发展时间比较长，较许多城市和地区经历的挑战比较多，素有中国地产样板房之称，本次论坛请来了业内举足轻重的专家，是国内地产领域少有的一次非盈利性的高峰论坛，它的举办势必吸引更多人的关注，对中国房地产业的发展将做出公正的评价，并对中国房地产业的发展具有前瞻性的思考和指导意义，同时为深圳不动产估价学会带来了一次难得的学习机会。这样的高峰论坛，我们深圳市不动产估价学会还要继续办下去，我相信有大家的共同努力，本次论坛一定会取得圆满成功。下面，请深圳市国土资源和房产管理局副局长、深圳市不动产估价协会常务副会长李加林先生致辞。李加林：各位来宾，各位朋友，下午好，首先请允许我代表深圳市国土资源和房产管理局，代表这一次论坛会的主办单位，深圳市不动产估价协会和深圳春季房地产交易会组委会，对各位的到来表示热烈的欢迎和真挚的谢意。中国房地产深圳论坛是本次交易会的一个行业高峰论坛，是在中国房地产高速发展与政府宏观调控的双重背景下召开的，因此，我认为此次论坛意义重大。目前关于房价、关于经济泡沫、关于利率等一系列与房地产发展有关的问题，已引起社会各界的广泛关注和争论，政府也在积极思考，并面临着下一步工作的挑战与压力。房地产发展问题是相当复杂的问题，它牵涉到太多的立场和利益，而且站在不同的角度往往会得出不同的结论。为了给行业建构一个独立思考的、公开公正的对话平台，本次论坛我们邀请到了国内知名学者、地产行业权威和深港资深估价师，他们都是业内深具影响力的专家，目的就是倾听各种声音，以专业的眼光、以不偏不倚的态度，来偷袭中国房地产问题，以期推动行业的健康、理性、和谐的发展。5月的深圳，阳光明媚，海风徐徐，让我们预祝2005中国房地产(深圳)论坛取得圆满成功，谢谢各位。主持人：谢谢李会长。下面有请第一位演讲嘉宾，深圳市不动产估价学会会长刘佳胜先生的发言，他的题目是重释政府对房地产市场的管理。他从98年担任中国不动产估价学会会长至今，是深圳市不动产估价学会资深会员，在中国建立估价人员机构管理体系中做出开拓性的贡献。曾任深圳市规划国土局局长、深圳市发展计划局局长。刘佳胜先生的发言，一会儿请深圳市国土资源和房地产管理局副局长李加林先生代讲，他们两个人一起为中国估价学会的发展做出了巨大的贡献。有请。李加林：我跟刘佳胜局长在一个局15年，他当局长我当副局长，他当会长我当副会长。因为会长有事，委托我给他汇报一下。他是中国注册的房地产估价师，中国注册的土地估价师。最近国务院召开了会议，温总理和分管的副总理对房地产有了很明确的指示，作为政府来说，我也想将深圳有关的做法给大家介绍一下。本文都是刘佳胜局长的原话。第一，中国的国情。政府完全垄断一级市场。大家知道，在中国的房地产市场过程中，解释是有不同，深圳将土地作为一级市场，房地产开发商经过开发之后，作为二级市场，成形的已经取得房地产产权交易叫三级市场。国内有些地区将土地市场的转让叫土地市场，开发商的市场叫一级市场，而交易的市场叫二级市场。为什么？上一次对规划国土局信息中心评定的时候，有很多专家提出了深圳对于房地产一二三级市场的分解，可能与其他地方不同。我想说明的是，一级市场指的是土地出让的市场。政府必须垄断，这一点是中国的国情，土地是国家所有，两种含义。第一，代表国家的国务院，第二是各个城市的政府代表。土地的市场是国有的，由政府统一组织出让的。我认为刘会长所讲的要是不管一级市场和二级市场，就不是中国的国情，在深圳是如此。从目前的法律来说，曾是政府所有的土地是国有，出让是代表国家出让，因此土地管理部门在一级市场中具有双重身份，代表了房地产市场的非完全市场化，也就是说政府垄断。这是双重身份中体现出来的。土地出让之后，房地产开发商按照规划设计的规定，包括法定图纸的设计要领去盖房子，盖好的房子出售或者是出租，这是二级市场。但必须看到，在这个二级市场中，也是根据法定图纸实施要领，必须符合土地出让合同，也就是说它是在政府规定的条件下去做的，受到政府规定的种种约束。三级市场，这里说到三级市场就很明显了，是一种市场的行为。按照买卖双方的契约合同，一个是出售，一个是出租。现在政府出让的手段、方式有三种，分别是招标、拍卖、协议，刘会长说的协议是一种市场行为，大家都知道1987年深圳市9月1日、12月1日、12月25日用招标、协议、拍卖的方式完成了，当时刘会长敲下了第一锤，当然现在的情况有一些变化了，从2001年开始，深圳市将协议的方式调整为挂牌，我认为刘会长所说的协议，是一种市场行为的协议。具体关于什么是招标、拍卖、协议，我想不用再多介绍了，因为招标、拍卖和协议或者挂牌，都已经在全国推行了。主要讲一下城市当中土地供应的两重性，属于政府在供应计划和政府对房地产市场宏观调控的时候，全国20多年来，农村城市化、工业化迅速发展，众多的农村人口进入了城市，房地产的发展也随之而来。大家可以看到中国的城市化每年是以百分之十几的速度推进，而两重性就是为了完成城市化的产业化目标，解决城市人口的居住问题。经济要发展，包括工业、高科技企业、交通运输仓储旅游等土地的供应，是一重目标。其次要解决人口的住房问题，也是两重性的体现。当然除了这个意义之外，我理解刘会长的意义是这样，土地具有经济的效益，为政府、国家体现了地价，来解决公共设施，包括道路、基础设施等其他的配套，也是为广大人民群众解决住房的问题，体现三个代表，老百姓的利益是最高的利益。所以对城市人口的居住问题，刘会长说的很清楚，特别是对中低收入的家庭，要推出一定数量的经济适用房和廉租屋，因为代表政府，土地是国家的，国家的利益是双重的，一种是国家利益，一种是老百姓的利益，所以一定要显示出对低收入的家庭，实行建设一部分经济适用房。土地的供应显然就有更重要的意义，刘会长取了这样的一个例子，政府希望开发2007年将房子建起来，为什么要有这个条件，因为政府已经测算到2007年将有一批一定数量的房子要住，如果2007年开发商不能按期完工，将会影响到市场的供求，造成价格的被动，政府有可能采取罚款，因为开发商违背了当初签约土地出让合同，在这样的情况下，开发商必须按照城市政府的要求按章办事，政府的要求有理也好无理也好，土地合同规定必须三年建好，否则政府就要收地，这也表明了垄断房地产市场。房地产的核心是价格问题，价格问题是供求关系问题，所以政府第一件事，就是要做好土地供应计划。刘会长担心土地供应计划一萎缩，就会影响到供求关系，造成房价肯定继续上涨。我理解的意思，房价的核心除了有供求关系之外，还有地价本身的价格问题，还有税费的政策问题，我想政策的影响是主要的，还有一个影响，是供求问题，还有一个问题是税费政策问题。会长说的第三个问题，税费、利率、贷款控制房价的问题。现在政府需要重视什么，刘会长已经说的很清楚。第一是房价来源于地价，政府要从行业平均利润的角度出发，在稳定地价之后采取经济手段进一步控制房价，解决房地产和其他产业平衡发展的问题。这里面举了行业的平均利润率，到目前为止，我所知道的工业平均利润率应该是在7%，不超过10%，假如说我们的房地产行业利润超过了50%或者是百分之百，那就是暴利，不正常了，而且之所以有这么多的人从事房地产开发，是因为看重了房地产能够取得暴利。在这个时候，政府就要通过土地推出的多少来调控。税费的调节问题。深圳市1987、88年、89年年底正式出台了一个关于深圳市土地增值费收取的规定，就是对房屋的售价高于成本价，也就是投资总额之后，高出40%以上的部分，超出40%-60%收取一定比例的土地增值费，超过60%以上到80%的要递增费，超过80%-100%的，要增加税，超过百分之百之上的，要全部收回。当时对深圳房地产的发展控制房价起到了一定的作用。这也是刘会长一直在管理房地产的行业和市场，最深刻的影响是采取税费的调节作用，后来国务院总结了深圳这一条经验，也出台了土地增值税的规定。但是后来逐渐的已经基本停止了增收土地增值税，深圳市也停止了征收土地增值费，1996年到97年，基本上收不到。对于房价的高低，应该看到发展商采取税费的调节是关于房价高低的一个重要原因。利率和贷款的调整，控制炒楼。现在房地产市场出现炒楼，实际上炒楼和投资投机是相辅相成的，政府不应该过度打击炒楼，这是房地产市场的正常发展，价格平稳炒楼自然就没有什么机会了。这里面就应该考虑到银行贷款利率的调整，如果由于炒楼因素引起的，就应该增加贷款的利率，这就是金融的调节作用，也就是说贷款层数的调节，也会对房价有所调节。刘会长主要是从这么几个方面，一个是土地方面，一个是平衡利润方面，一个是税费调解方面，还有银行的贷款利率方面。总之，与1986年相比，现在房地产市场的研究水平还达不到当年的研究水平，特别是政府在怎样调控房地产市场问题上，包括政府对房地产行业管理机构，估价行业的认识，都是不完整的，措施也不完善。实际上引起了我们现在，虽然我不分管房地产市场，但是我将这个意见也会带到局里。刘会长提出的这个意见，对现在房地产的研究，也应该说是不够的，目前最重要的是正确理解一个完整的房地产市场。第二，城市政府如何管理这个市场，房地产调节措施一定要完善，不要只是单一的调控手段，务必采取两手抓的方式，一手抓土地供应，让土地供应符合产业发展的政策，同时要解决高中低档次不同人群的住房问题，通过招标、拍卖和挂牌的形式出让土地，满足地区经济的发展需求。另一只手要采取税收费用调节作用，来调控发展商的利润率，促使房地产平均利润率和其他产业的平均利润率达到一个基本的平衡，来保证房价的平衡增长。我代刘会长说到这里。谢谢大家。主持人：感谢刘会长和李会长的精采发言。在座可能对各位嘉宾的演讲会有一些问题，我在这里宣布一下，提问时间放在下半场，也就是对话里进行。下一位演讲嘉宾是易宪容先生。易宪容先生是中国社会科学院博士研究生，自98年起担任国际新制度经济学会会员，目前为中国科学院金融研究所、金融发展室主任，主要论著金融市场与制度选择、行为金融学、银行改革的徘徊等，同时易宪容先生还是香港经济日报、新加坡联合早报、国内二十一世纪经济报道、经济观察、中国证券报等经济媒体的著名专栏作家。他演讲的题目是中国房地产融资与未来发展。下面大家以热烈的掌声欢迎易宪容先生。易宪容：大家好！中国房地产市场面临着几个问题，这几个月无论是温家宝同志的政府工作报告，还是3月16日的央行利率调整，以及3月26日国务院稳定住房市场的几点意见，这就说明了中国房地产市场目前来说面临着一系列的问题，需要做一系列的调整。我曾经记得在3月4日，温家宝政府工作报告之后，香港商报当时就给我做了一个访谈，第二天在香港商报有一个整版的篇幅，我说到一个问题，今年中国宏观调控所面临的问题，就是房地产，而且房地产问题由于它不仅仅涉及到几个地方，比如说上海、北京、杭州，而且还涉及到整个中国人宏观经济今后如何走，整个中国一些产业如何变化的问题。为什么这么说呢？一方面房地产业这几年快速发展，成了中国经济第一大产。比如说北京04年，整个GDP是四千五百亿左右，可是房地产的产值达到了一千四百九十多亿，占了1/3。而在上海等几大城市，GDP也达到了20%以上。根据我最近的研究，中国房地产GDP快速发展带动了五十几个产业的发展，同时出现了一系列的瓶颈，比如说电力的问题、钢铁的问题、能源的问题，还有银行的一些融资问题，都是由于房地产市场变化而引起的。如果房地产市场不能持续、稳定的发展，如果不能够在我们这整个国民经济中有一个健康的市场，可能会面临着很大的问题。我前几天在一个会议上说到，中国近几年经济肯定会很好的发展，但是如果房地产市场调整的不好，如果政府不太注意，可能会让我们经济面临一个大的逆转，也可能让我们整个经济出现一个大的拨转。比如说日本、香港的问题，大家都已经看的很清楚了，香港97年房地产市场开始逆转，香港的经济很短的时间内，就出现了几年的大箫条。这几年来说，无论是象深圳的民众还是香港的民众都亲身体会到，我98、99、2000年都正好在香港，那几年来深圳，过来的时候就发现香港过来的民众消费等等就比过去少了很多，那时候香港政府或者说香港的一些学者他们就提出如何增加税，让香港的市民不要到深圳来消费。香港这几年为什么能够快速走出来，在去年房价有一个回涨，关键还是在于国内大的支持，国内出台了一系列好的政策，否则香港房地产市场的逆转，不可能在短期内恢复过来。如何好好的将中国的房地产市场认识清楚，问题在哪里，到底是怎么回事。最近我一直在思考一件事，目前中国房地产市场最大的一个问题，也就是房地产市场的信息比较混乱，信息的不确定性，没有办法把握到底是怎样的一个状况。比如说去年对房地产市场的泡沫讨论，无论是哪一方，争论来争论去，到底情况怎样，谁都无法说准，谁都没有办法用好的数据、好的报告来证明自己的正确性。而到了今年，上海房价已经疯长到这种程度，还有人说哎呀，上海的房地产市场发展是正常的。大家可能不知道，上海的房价从2003年到今年，它的内环房价起码上涨了三倍以上。我的几个同学告诉我，他在复旦附近购买的房子，03年买的是五千块钱左右，现在已经涨到快到二万了。上海外滩花园的房子，最近开了几个楼盘，是怎样的价格呢？外滩花园的房子，260平米，价格卖到了一千三百八十万，已经到了五万块钱了。上海的房价不是由于最近很多人说的，不是由于需求的繁荣，也不是大量的外在资金进入市场，而使上海的房地产市场有一个好的发展，不是这样的，上海的房地产完全是跟早期炒股票一样，将房价炒上去的。前几天我在中央电视台、新浪网上都有说过，我说上海的房价如果不做很好的调整，上海人的领导人一定要负责任，为什么搞的这么烂，这么疯涨，最大的问题就是房地产炒作，在这样的情况下，我们一定要知道房地产市场到底是怎样一回事，信息从哪里来，这就是最大的问题。我们现在知道深圳的平均价格，比如说是五千多，其实大家都很清楚，房价这个东西，跟其他的产品不一样，比如说一瓶矿泉水你可以有一个平均价，因为它可以移动，等一个地方的价格高，我可以运到这里卖。但是房地产的平均价格是没有多少意义的，房地产的价格仅仅是一个一个分割开的市场，这个价格，民众就没有办法判断你这个市场的情况到底如何，是好是坏。比如说刘洪玉我曾经跟他讨论过，如果根据好的信息，好的方法，提供给民众，或者是政府好的信息，这是房地产市场健康发展的第一步，要让民众知道我们现在的价格指数到底是涨还是跌。比如说北京2004年，北京市政府的统计局房价统计指数是3.7，我在开会的时候就问他们，这个指数是怎么计算出来的，意义在哪里，我们怎么去判断，3.7肯定是正常发展。高档房子和低档房子拉平了价格，我们怎样去判断，如何政府相关的机构，一些相关的职能部门，怎样提供给民众一个好的科学化的信息。比如说现在的房价，都是一手房市场计算平均过来的，而房价指数变化也是一手房市场价格变化而来的，而香港不是这样的，不同类型不同情况，他做了很严格的细分，将非上涨因素都要剔除掉，比如说企业自己做的房子、经济适用房等等，都要剔除掉，然后找出一个平均价格。房价指数方面，香港也是平均市场，一个楼盘今年的情况、明年的情况、后年的情况，然后计算出一个房价指数。现在我们还没有科学化，所以就无法判断出价格到底是怎样的变化。房地产市场还有一个大问题，为什么秩序不好，为什么会出现各种各样的，比如说房价炒作的问题，关键是房地产市场的销售，商品房买卖是垄断的，开发商来决定房子卖多少钱。土地、资金、劳动力，在这几个方面，政府已经采取了一系列的措施，比如说通过社会化。但是目前的情况下，土地的市场化和真正的市场化还有差距。很重要的问题，现在房地产市场的资金基本上是政府管制下的价格，房地产市场应该也有一个设定平均价，在政府的管制下，利率的高低不是由市场决定的，而是由政府确定你这个价格到底是怎么回事。我去过温州，温州的民间信贷利率是12%，可能在深圳这个地方还会高一些，当然我们现在银行管制下的利率只有6.12，等于差了一半，这一半的利到哪里去了。无论是房地产商还是买房子的民众，都会千方百计的进入房地产市场，特别是炒房的民众，更是利用这种低利率进入市场，从而导致房地产市场不能健康的发展。我最近一直在建议，我们房地产市场如何社会化的程度更高一些，房地产企业的财务状况、信用状况来决定利率的高低，好的企业可能低于6.12，差的企业可能也会达到12%，这可以很好的调整资金的效率，这肯定是我们今后房地产市场发展和调整很重要的措施。另外房地产的融资，比如说房地产商必须有自有资金多少，才能获得银行的贷款，现在市场的一些发展程度比较低，无论是开发商还是民众，都可以通过各种各样的方式，如何在银行获得更多的资金。房地产商炒作房地产，他们是通过各种虚假的证明，虚假的信用，轻而易举的获得了银行的资金。为什么在上海房价可以炒的那么高，今年一到二月份，银行新增信贷，有87.7%进入了房地产市场，对银行来说很多都是通过虚假的信息来获得贷款的，大量的房地产市场都是依赖于银行。我的一个研究表明，现在房地产市场71.6%是来自银行贷款，只有百分之一点多的股权融资。一方面风险完全转到了银行体系，另外一方面房地产企业如何融到更便宜更容易的资金，如果房地产企业发展的比较好，可以方便的股权融资、债券融资，可能对房地产市场也会好一些。这几年的房地产市场为什么发展的这么快、这么好，最大的问题就是民众有需求，房地产市场的供不应求，造成了价格的上涨，实际上这里面有一个很大的问题。根据我近一段时间的研究，房地产市场的发展，是建立在个人消费信贷的基础上，这种消费信贷如果跟欧美国家相比应该是没有多大的问题，只要你个人可以付得起每个月的按揭，也没有多少的问题。但是现在的最大问题，是出在个人消费信贷不仅是增长快，而且个人消费信贷主要对象是25岁到35岁的年轻人，按照欧美国家的情况，如果我25岁毕业，工作十年有了一定积蓄才进入房地产市场，但是现在的民众不是这样的情况，我刚刚一毕业，不知道深圳的情况怎样，但是在北京，我认识的很多朋友，很多记者，他们是刚刚毕业，或者是毕业一二年，大家都买了房子，进入了房地产市场，他们按照道理来说是没有能力进入房地产市场。首期付款无论是20%还是30%，很多都是父母亲给的。民众购房的时候，比如说我找到开发商找到一个楼盘，告诉你每个月的按揭付款是多少，看看你今后每个月有没有能力，计算了一下没有问题可以买，他们其实是按揭了几个最基本的东西，第一是利率的风险。我曾经做了一个计算，如果在你买120万块钱的房子，首期付款20万，贷款是一百万。利率上升到10%，你做三十年的按揭，三十年之内你应该是付320多万，每个月八千多块钱。这成了购房者很大的成本，而且利率10%，在九十年代初的时候，加保值的，应该上升到20%-30%的。在美国我曾经做过计算，从80年到2000年，住房按揭利率超过了10%，所以说利率10%是很平常的，我们的投资回报率10%是很平常的，民众在购房的时候，没有将这一块的风险计算到其中。因为都是年轻人买房子，所以首期付款是父母亲给的，对于比较好的家庭没有问题，收入可能会多一些。但是如果说你这个家庭是在县城里工作，可能父母亲一辈子可能就是赚了二三十万块钱，干什么？就是父母亲养老保险、医疗保险的钱，用到年轻人买房子了。如果就业状况比较好，经济发展状况比较好，一直这样发展下去也没有问题，父母亲今后有什么问题，我也可以负担。但是经济发展发生变化，父母亲的医疗出现问题，可能就会面临一系列的问题。还有个人今后就业的问题，利率风险、父母亲的养老保险、医疗保险，还有我们今后的就业风险，这些东西如果不考虑进去，年轻人买房就会面临很大的压力。大家可能最近也会看的比较清楚，加息0.2，房地产市场反映特别的强烈，我想还是民众没有将利率风险考虑进去，只要整个成本变化一点点，就感觉到很大的压力。比如说我买了房子，做了一个按揭，加2%我也没有什么关系，我不会因为多增加一百块钱，没有多大的压力，但是民众由于过去对这方面没有考虑，所以面临着一系列的问题。最近我在考虑一个问题，如何使民众的个人消费信贷持续五年发展，另外让一些没有能力购房的民众，他们推迟进入房地产市场。在这样的情况下，才能保证国内房地产市场的发展，保证银行的风险比较低。我的一个想法，我们政府要出台相应的政策，比如说你现在的利率可以采取多种的方式，比如说固定利率、浮动利率等等，不仅仅是这两种，而且还可以多种形式，让民众可以有多种选择。在英国你去购房，就有一个按揭评估师和分析师，第一句话就是问你你是做固定利率还是浮动利率，但是我们就没有啊。如何调整我们现有的利率体系，这是很重要的，帮助民众解决过去遗留的一些问题。我们也要对个人住房按揭做一个比较好的审查，比如说外资银行在香港做按揭，首先就要看你的收入状况，不仅仅是看你的收入证明，还要看你的税单，一年到底交了多少税。另外还要看银行的对帐单，只要你在银行有户口，每个月都会发你对帐单，你到底有多少钱有多少收入，还要看你个人的信用在哪里。通过一系列比较好的审查，民众进入房地产市场就会比较健康。只有这样做，才能使房地产市场平稳的发展。最近国务院提出了八点意见，其中也提到了如何调整住房结构，但是在我看来，经济适用房在国内推行这么长时间，可以说是相当失败的东西，而且既不经济也不适用。政府如何做？你就是要调整，要调整这些东西，你不能将土地大量的浪费经济适用房，现在我们的土地这么稀缺，经济适用房没有真正的让需要的民众获得。最近我一直在想一种方式，如何建立一个有效的住房保障体系，其实最核心的一条，就是对我们现有的土地人口进行科学化管理，让我们需要购房房子的民众优惠房补贴货币化。对民众的货币化来说，首先建立民众的收入水平体系，那些民众可以获得住房补贴，并且货币化，每年补贴多少，你就用这个钱到商品房市场购房。对每个城市来说，应该对整个土地进行全部的清查，到底有多少土地，那些土地可以做多少房子，还有对整个城市的人口进行普查、人口的结构怎样、今后多少年会增加多少人口、每年应该提供多少住房，根据土地和人口进行配比。我最近有一个想法，可以根据土地和人口状况，每年建多少房子，建多少类的房子。我将城市的房子划为十个等级，每个等级的房子是多少面积、多少价位，在这样的情况下，经济适用房自然而然就不需要了，而且民众解决住房问题可能也是可以测量参考的问题。今天讲了五个问题，首先住房信息如何透明化、科学化。第二是如何让房地产市场要素那一块社会化。第三，房地产市场如何减少对银行的依赖，政府对整个金融体系的调整，让房地产业企业有多种选择，或者是融资的渠道，不仅仅是银行，也可以搞上市，也可以通过发债、信托，降低政府对金融业的垄断。第四，房地产个人信用消费信贷的问题，反映出房地产市场的真实需求。第五，经济适用房的问题。谢谢大家。主持人：感谢易博士，易博士准备的内容很多，但是由于演讲的嘉宾太多，所以我们临时动议他砍掉了一些内容，下次有机会一定请易博士再给我们做演讲。下面演讲的嘉宾是尹中立先生。尹中立先生是中国社会科学院房地产金融研究中心的博士，增就职于商业银行、证券公司、上市公司等等，有丰富的银行和证券工作经验。现致力于资本市场的理论、政策及实务研究。尹中立：各位好，非常高兴有这样的机会和大家一起交流我最近的研究心得。我曾经在深圳也暂住了七八年的时间，可以说也跟大家是老乡了。今年的春天，对房地产行业来说是多事之秋，三月初总理在政府工作报告中，对房地产市场进行了惊人的破天荒的下了结论，随后央行对房地产市场的利率进行了调整，3月16日出台了8条意见，过了一个月的时候，4月27日国务院召开了常务会议，专门研究房地产市场，可见这个市场不仅是引起了朝野上下的高度关注，如果对这个市场的一系列政策进行理解，我想在座的各位应该也是跟我一样，非常关注这个事。我认为如果要正确的理解这一系列政策的变动背后要点，应该从五个方面进行理解。最近房地产