辽宁瑞江春生态农业基地价值评估.doc

辽宁瑞江春生态农业基地价值评估目 录1产业基地概况41.1基本概况41.2经营理念41.3从业人员51.4产业价值51.5远景规划51.6目标锁定62资产及评估62.1基地养鹿场投资评估82.2基地养鸡场建设投资评估82.3基地养鱼场建设投资评估82.4基地浴场建设投资评估92.5基地修路投资评估102.6基地兴修水利投资评估102.7基地植树造林投资评估112.8基地迁坟投资评估122.9基地整理土地投资评估122.10基地改良土壤投资评估132.11基地果园投资评估142.12基地花木园投资评估142.13基地菜园建设投资评估152.14基地沙参园保护区投资评估152.15基地各种检测投资评估152.16公司员工培训学习支出费用投资评估162.17公司领导考察费用投资评估162.18筹建合作社投资评估172.19筹建养殖研究中心投资评估172.20公司投放水产品苗投资评估182.21基地电力设施投资评估182.22基地生态保护投资评估182.23公司商誉等投资评估19附表201产业基地概况1.1基本概况辽宁瑞江春生态农业综合开发产业基地（以下称瑞江春产业基地），是以辽宁瑞江春生态农业综合开发有限公司（以下称瑞江春公司）为龙头企业，带动滨海大道周边150平方公里范围内农民，开展农、林、牧、渔、水及生态旅游业。现已组建“辽宁瑞江春生态农业综合开发有限公司”、“葫芦岛市瑞江春繁育养殖研究中心”、“绥中县瑞江春养殖专业合作社”（以下简称瑞江春研究中心和瑞江春合作社）。形成了“公司+研究中心+合作社+农户”的运行格局。瑞江春公司成立于2007年，有员工126人，资产总额5410万元；瑞江春研究中心成立于2008年，有研究人员26人，资产总额50万元；瑞江春合作社成立于2008年，有231个农民入社，带动农户1200户，从业人员2600人。办养殖场45个，其中养鹿场23个，梅花鹿1300头；养鱼场11个，养鱼200万尾；养鸡场8个，养鸭场3个。合作社资产总额1500万元。基地产业总价值6960万元。目前，已获得“市龙头企业”、“市现代化农业示范基地”、“市级畜牧示范小区”、“市级农民示范合作社”、“自主创业基地”、“市级动植物保护生态模范企业”等荣誉，“瑞江春”商标已成为当地的知名商标。1.2经营理念三大经营理念：坚持科技兴农的发展出路；坚持实现农民增收的发展思路；坚持循环经济的发展道路。1.3从业人员领路人叶连春，复原军人，市自主创业带头人，立志生态农业。基地研究中心系中国农科院，农业大学26名专家和教授；管理人员是从北京和沈阳聘请的职业经理人15人组成的团队；还有由返乡农民工和城市下岗失业人员组成的2600余人的劳动者队伍。1.4产业价值基地产业总价值6960万元。主要有五项产业：A、畜牧养殖业：主要经营鹿场，还有鸡场、鸭场，价值5337万元；B、林果业：主要种植速生杨，还有果树，价值550万元；C、种植业：主要种植蔬菜、蘑菇、沙参、沙荆等，价值70万元；D、渔业：主要是工厂化养鱼场，还有池塘养殖等，价值700万元；E、生态休闲农业旅游：主要是农业观光、采摘、海滩自助游及文化休闲等，价值303万元。1.5远景规划2007年2020年远景规划：A、20072010年：筹建期（黎明前的太阳），承包土地资源，完善法律手续，整合经营要素，制定基地规划，初显基地规模。（1亿）B、20102015年：发展时期（初升的太阳），农、林、牧、渔、水全面发展，加工业方兴未艾，基地发展速度倍增。（1.5亿）C、20152020年：辉煌时期（灿烂的太阳），科技先导作用倍增，群众参与规模壮大，金融支持良性循环，国家政策落实到位。第三产业，尤其是旅游业红红火火。（2亿）1.6目标锁定到2020年总奋斗目标：2个亿。全方位建设新农村，实现城乡一体化，打造新农村卫星城。2资产及评估瑞江春公司及基地从2000年开始，通过依法租赁和投资及企业策划等方式，获得了有形资产，包括用益物权、地上物权、土地整理投资、建设项目投资、流动资产投资；无形资产包括特许、商誉、科研成果推广、生态保护和开发价值。A、原值945万元资产原值情况表：序号名称面积年限原值1前卫林场林地513.5亩20072057年50万2张监海滩150亩20082058年85万3张监林地（西）400亩20092057年20万4张监林地（东）400亩20092057年20万5张监荒地50亩20052055年20万6狗河口海域300亩20072012年20万7小前村林地62亩20052035年30万8小前村池塘20亩20052035年10万9西李村林地70亩20072057年30万10西李村滩涂280亩20012050年50万11狗河水面100亩20082018年10万12生态资产基地20012058年270万13无形资产商标、商誉、许可等20072058年330万小计2345.5亩3050年945万B、投资3582万元2.1基地养鹿场投资评估2008年10月建设样鹿场，主要建设内容及设备如下：鹿舍46700，仓库2200，饲料库1500，饲料加工厂1400，宿舍1200，占地150亩（2万元/亩），另外购买鹿蒸制机、粉碎机、切片机等。以上共投资550万元。现值=原值+投资+增值=50万+550万+（300万-50万）=850万2.2基地养鸡场建设投资评估2008年11月建设养鸡场，主要建设内容及设备如下：孵化场1200，育雏场2600，种鸡场2800，放牧场230000，饲料库1200，加工厂600，办公区1600，占地360亩（林间空地）（1万元/亩），另外购买粉碎机、育种设备、发电机、锅炉等，共投资515万元。现值=原值+投资+增值=20万+515万+（360万-20万）=875万2.3基地养鱼场建设投资评估2008年11月建设养鱼场，主要建设内容如下：工厂化养殖大棚16000，电房、储藏库、饲料库、晒水厂、宿舍、食堂及办公等附属设施1800，建设60亩养鱼塘，项目总投资805万元，占地120亩（3万元/亩）。现值=原值+投资+增值=85万+805万+（360万-85万）=1165万2.4基地浴场建设投资评估（1）建设内容休闲棚、淋浴房、卫生间、超市、接待室、餐厅、厨房、烧烤棚，投资50万元（2）购置设施休闲椅、桌子、泳船、泳圈、泳衣等，投资30万元（3）旅游策划广告设计、策划，投资20万元以上总投资100万元（4）占地50亩，原值20万，目前3万元/亩（时价）150万元现值=原值+投资+增值=20万+100万+（150万-20万）=250万2.5基地修路投资评估自2003年建设鹿场以来，基地投资修路五条，全部是石子和土混合铺路。（1）裴家屯鹿场：长1000米，宽8米（2008年）（2）王宝华猪场鹿场：长1800米，宽6米，厚0.5米（2004年）（3）鹿场马飞承包林地：长2000米，宽6米，厚0.5米（2003年）（4）张监荒地滨海路：长800米，宽8米，厚0.5米（2008年）（5）滨海路国营林场林地：长500米，宽5米，厚0.5米（2009年）共修建路面39700，购买土石方19850，购买土石料款8万元（1600车50元），运费19.2万元（1600车120元），铲车平整费1.6万元（1600车10元），修路人工费100名工人50元=0.5万元。以上总投资29.3万元，现值29.3万元。2.6基地兴修水利投资评估（1）2003年5月，组织挖掘鹿场后边的水塘深2米，面积10亩，人力、物力、财力共计5万元，后来一直用于灌溉速生场。（2）2005年6月，打水井4眼，用于基地用水，支出财力2万元。（3）2006年5月，从小前村承包荒地3块，分别为4亩、5亩、6亩。后挖成3个池塘，用于养鱼。共支出财力20万元。（4）2008年4月，组织挖掘小水库一座，深2米，面积30亩，共支出40万元。（5）2009年5月，组织挖掘狗河河道小水库一座，深1米，面积30亩，支出20万元。投资总计87万元，增值87万元，现值174万元2.7基地植树造林投资评估自2006年春季开始，基地每年都大规模地开展植树造林。种植速生杨107个品种：30000株种植刺槐：5000株种植柳树：500株种植银杏树：300株种植棉条：10000株种植水腊：1000株种植柏树：500株总计：47300株，占地500亩，原值60万（1万元/亩）树苗费：4.73万元，人工费：12万元，运输：5万元，施肥费：8.2万元，灌溉费：9.5万元，打药费：6.4万元植树投资总计45.83万元，按100增值计算现值。现值=原值+投资+增值=60万+45.83万+440万=545.83万2.8基地迁坟投资评估自2003年建设鹿场以来，基地共迁坟37座，主要采用协商办法。有的移到其他林地，有的移到这片林地的其他地方，大部分都是花钱解决问题，有的甚至去给买石碑。记载这一事实，要留原始资料，但均价8000元一座坟。8000元37座=29.6万元以上投资总计29.6万元，增值150万元，现值179.6万元。2.9基地整理土地投资评估自2003年以来，基地开展了大规模的整理土地活动。（1）从狗河口买沙石土料60000m3，3000车，料款加运输每车120元，填平张监村裴永屯南荒沟50亩，投资36万元（2）从狗河口买沙石土料80000 m3，4000车，料款加运费每车120元，垫高鹿场基地150亩，投资48万元（3）从薄棒沟挖土石料60000 m3，3000车，垫高前卫林场林间空地100亩，投入物力、人力、财力，共投资25万元（4）从狗河买沙石土料20000 m3，1000车，垫高养鸡场基地30亩，料款加运费每车120元，投资12万元（5）从狗河中央取料100000 m3，5000车，垫高养鱼场基地100亩，铲车加人工费投资50万元（6）从狗河口取料130000 m3，6500车，垫高养鱼场（小庙以东）100亩，料款加运费每车150元，共投资97.5万元（7）从狗河口取料60000 m3，3000车，垫高浴场基地50亩，料款加运费每车150元，共投资45万元（8）从狗河口取料20000 m3，1000车，垫高养鱼场（李学武）30亩，料款加运费每车150元，投资15万元以上投资总计：328.5万元20032009年，共整理土地610亩，使土地增值100，固有其他方面对土地的估价，所以，此处增值按2万元/亩，总计1220元计算。现值=投资+增值=328万+1220万=1548万2.10基地改良土壤投资评估（1）植树造林过程中，购买和运输土方50000 m3，2500车，投资50万元（2）种植果园过程中，购买和运输土方10000 m3，500车，投资10万元（3）种植菜园过程中，购买和运输土方10000 m3，500车，投资10万元（4）植树造林过程中，收取地表土肥50000 m3，2500车，投资人工费20万元（5）基地施鹿肥500亩，投资20万元（6）基地施鸡肥400亩，投资15万元以上投资总计125万元，现值125万元。2.11基地果园投资评估（1）打水井2眼，投资1.6万元（2）围栏800米，高2.50米，投资10万元（3）建设灌水渠，投资0.5万元（4）看护房、库房，投资4万元（5）人工整理费2万元以上投资总计18.1万元，增值18.1万元，现值36.2万元。2.12基地花木园投资评估（1）打水井2眼，投资1.6万元（2）围栏800米，高1.50米，投资8万元（3）建设灌水渠，投资0.5万元（4）看护房、库房及设备，投资4万元（5）人工整理费2万元以上投资总计16.1万元，增值16.1万元，现值32.2万元。2.13基地菜园建设投资评估（1）打水井1眼，投资0.8万元（2）围栏400米，高2.50米，投资2万元（3）建设灌水渠，投资0.5万元（4）人工整理费1万元以上投资总计4.3万元，增值4.3万元，现值8.6万元。2.14基地沙参园保护区投资评估2009年，公司筹建沙参园保护区，主要投资如下：（1）建设围栏长400米，高1.5米（2）聘请专家研究费用（3）雇佣专人看护费以上总投资20万元，增值20万元，现值40万元。2.15基地各种检测投资评估从2003年开始，基地进行科学检测。（1）地下饮用水检测（2）地下井盐水检测（3）土沙含盐碱度（4）气温（5）水温（6）地温（7）风力（8）太阳能以上检测共投资15万元，现值15万元。2.16公司员工培训学习支出费用投资评估（1）2004年，哈尔滨花、马鹿杂交培训班2.4万元（2）2005年，长春梅花鹿科学饲料培训班1.65万元（3）2005年，沈阳农大畜牧培训班0.18万元（4）2006年，绥中县农发局农场培训班0.16万元（5）2007年，市农业龙头企业培训班0.12万元（6）2008年，市农委合作社培训班0.18万元（7）2009年，市农委农业项目审报学习班2.2万元（8）2009年，农业部产业化培训班2.5万元以上投资总计9.39万元，增值18.78万元，现值28.17万元。2.17公司领导考察费用投资评估（1）2003年，考察梅花鹿饲料配制方法，去长春左家，费用0.5万元（2）2003年，考察梅花鹿品种培育方法，去哈尔滨，费用0.806万元（3）2004年，考察花、马鹿杂交成果，去哈尔滨，费用1万元（4）2004年，考察鹿场集约化经营模式，去西丰，费用0.3万元（5）2005年，考察养殖户经验，去绥中前所，费用0.1万元（6）2005年，考察鹿酒制作方法，去北京绿神鹿业公司，费用1.1万元（7）2006年，考察鹿产品开发经验，去北京绿神鹿业公司，费用2万元（8）2007年，考察农场经营模式，去河北三河市，费用1.2万元（9）2008年，考察鸡场经营经验，去北京中国农科院，费用2.3万元（10）2009年，考察生态园经营模式，去河北集发生态园，费用0.15万元以上投资总计9.456万元，增值18.912万元，现值28.368万元。2.18筹建合作社投资评估2008年，公司带头组织瑞江春养殖合作社。主要投资如下：（1）建设合作社办公室80m2（2）建设合作社会议室200 m2（3）建设合作社财务室80 m2（4）建设理事长（兼总经理）办公室200 m2以上投资总计50万元，现值50万元。2.19筹建养殖研究中心投资评估2008年，公司筹建养殖研究中心。主要投资如下：（1）建设办公室80 m2（2）建设研究室60 m2（3）建设实验室50 m2（4）购置设备、仪器以上投资总计50万元，现值50万元。2.20公司投放水产品苗投资评估2008年以下，公司多次投水产苗。（1）投放鱼苗50万尾，投资50万元（2）投放斑马虾苗100万尾，投资100万元（3）人工及运费5万元以上投资总计155万元，增值155万元，现值310万元2.21基地电力设施投资评估2003年建设鹿场以来，建设了电力设施。主要投资有：（1）线路一条（2）变压器一个（3）电线杆五根以上投资总计20万元，现值20万元。2.22基地生态保护投资评估自2000年以来，基地生态保护投资成果显著。（1）植树造林50000株（2）兴建池塘水面200亩（3）保护林地1500亩（4）保护海滩500亩（5）保护河道280亩（6）保护湿泥地400亩按生态价值法则评估，总计270万元，现值270万元。2. 23公司商誉等投资评估2007年以来，公司商誉投资如下：商誉、特许、公益投资、认证、认可、创新、智力、企业文化等共计投资330万元，现值330万元。C、增值3143万元。D、现值6960万元。以上内容均参考公司财务账、基地视听资料、基地价值论证。注：公司财务账、基地视听资料、基地价值论证、基地投资记录，相互参考，数据一致。附表基地情况汇总表：序号名称原值（万元）投资（万元）增值（万元）现值（万元）1养鹿场505502508502养鸡场205153408753养鱼场8580527511654浴场201001302505修路29.329.36兴修水利87871747植树造林6045.83440545.838迁坟29.6150179.69整理土地3281220154810改良土壤12512511果园18.118.136.212花木园16.116.132.213菜园4.34.38.614沙参园20204015各种检测151516员工培训9.3918.7828.1717领导考察9.45618.91228.36818筹建合作社505019筹建养殖研究中心505020投放水产品苗15515531021电力设施202022生态保护27027023公司商誉33033024合计235358231436960 21