房屋买卖协议签订应注意的问题.doc

房屋买卖合同签订中应注意的问题关于房屋买卖合同的订立，目前尚无完备的法律规定，主要依据国家有关的法规和地方性法规的规定订立。订立房屋买卖合同的主要条件是： （一）当事人要具有合法的主体资格买方应具备的合法条件（）买方必须具有完全的民事行为能力。这是指买方具有通过支付房屋价款取得房屋所有权的行为能力。对于自然人来说，限制行为能力人或无民事行为能力人，不具备房屋买卖合同的主体资格，不能进行房屋买卖活动。如需进行房屋买卖时，只能由其监护人或法定代理人代为买卖。 此外，据年月日公布的城市私有房屋管理条例第十三条规定，“机关、团体，部队，企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”但是对于年以前发生的这类房屋买卖如果买房的机关、团体、部队企事业单位确有特殊需要的，应由买方补办审批手续，并确定其房屋买卖关系成立。 （2）买方必须具有相应的支付能力。这一要求实际上又是对买方须具有行为能力的具体规定。如果说买方具有完全的民事行为能力，且有购房的意思表示，但是不具有与购房行为相应的支付能力，那么仍然不能成为房屋买卖合同的买方。 （3）公有房屋买卖合同的买方必须是公房产权单位的职工（包括离、退休职工）。全民所有和集体所有的房屋都是公房。 （4）拥有房屋优先购买权的人可优先购买所售房屋。房屋的优先购买权，是指房屋所有权人出卖其房屋时，房屋的共有人，承租人或法定的其他人，在同等条件下，有优先于其他购买人购买房屋的权利。 房屋优先购买权的种类，在法律理论和实践中，常见的有四种：承租人的优先购买权优先购买权是法律赋予承租人的权利。房屋所有人在同等条件下，必须将出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出租人与第三人成立的买卖合同无效。年月日国务院发布的城市私有房屋管理条例第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院年关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见中规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院年关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）第条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 共有人的优先购买权年月日国务院发布的城市私有房屋管理条例第十条规定：“房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”以后，民法通则又有类似规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出买时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”年月日最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）第条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”以上有关规定，在肯定所有权人合法处分权的同时，又照顾了其他共有人的合法权益和实际需要。 出售公有旧房原住户有优先权年月日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于鼓励职工购买公有旧住房的意见中规定：“出售旧房时，原住户有优先权。”因此，此优先权是针对公有旧房的原住户而言。 原产权单位的优先购买权年月日公布的国务院住房制度政策领导小组关于全面推进城镇住房改革的意见中规定：“职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。” 所谓“优先”主要是指时间上的优先，这种优先在时间上一般规定为个月。在条件等同时，只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。 在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下，如果二者都主张优先购买权的行为应属无效。如果房屋所有人以明赠暗卖的办法规避法律，变相侵犯他人优先购买权的，如果权利人主张优先购买权，那么应确认这种“赠与”的行为属无效的民事行为。 若房屋所有人以其它方式侵犯他人的优先购买权，将房屋出卖给第三人，而原共有人或承租人起诉要求优先购买，人民法院应确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。 （）房屋买卖合同中买受人资格的其他规定。这里一般指各地的地方性法规或规章中对此所作的特殊规定，如深圳市人民政府发布的深府（）号关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定中就规定在特区没有常住户口者、已购有一套商品住宅者（包括夫妻双方）、不满周岁的未成年人等不得在特区内购买商品住宅。 卖方应具备的合法条件房屋买卖合同中的卖方必须是该房屋完全所有权人或所有权人的委托代理人，具体包括如下几类： （）城市私有房屋的所有权人。城市私有房屋包括位于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切公民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。 公民个人出卖其所有的房屋时，凭房屋所有权证书和身份证明等确认其产权，不能提供房屋所有权证书的，不能承认其对房屋享有所有权，因而无权出卖房屋。 如果房屋的所有权为共有人共有的，房屋所有人出卖共有房屋，除应提交房屋所有权证书和房屋共有权保持证、身份证明外，还必须提交共有人同意出卖共有房屋的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效；如果其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。 城市私有房屋管理条例规定，房屋所有人对已出租的房屋进行出卖时，须提前个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。 房屋的代管人、承典人、承租人等均不是房屋的所有权人，在没有得到房屋所有权人的委托时，不得出卖其代管、承典或承租的房屋，其所进行的房屋买卖行为无效，应废除其买卖关系。对于典当的房屋，依照最高人民法院的有关解释，典期届满逾期年或典契未载明期限经过年未赎的，原则上视为绝卖，出典人丧失出典房屋的所有权，房屋的所有权可以确定为承典人所有。 凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，属于有限产权房屋。有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进入房地产交易市场，其所有人需要出卖房屋时，只准卖给原补助单位或房管机关，不得卖给其他任何单位或个人，否则其买卖行为无效。 （）商品房屋的所有权人。商品房屋主要指商品住宅，是由有资格的商品房屋开发公司开发的住宅及其必要的配套设施。商品房屋开发公司应是具有法人资格的企业单位，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。开发公司必须具有一定数量的合格的工程技术人员、经济管理人员、财务人员和与开发规模相适应的自有资金。未经省、自治区、直辖市人民政府指定的有审批权的机关批准，未在工商行政管理部门注册登记的开发公司，不准从事商品房屋的开发建设。具有合法资格的商品房屋开发公司，对其投资建设的商品房屋享有所有权，有权依法进行房屋交易行为。 （二）房屋买卖合同的标的要合法不得作为房屋买卖合同之标的的房屋（）违法或违章建筑不准出卖。房屋属违法或违章建筑就不能取得合法的房屋产权，就不允许买卖，即使双方签订了房屋买卖合同，也属无效。 （）由于国家建设需要，被国家决定征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖，否则，房屋买卖无效。 （）教堂、寺庙、庵等宗教房屋在我国不允许买卖。（）著名建筑物以及作为文物古迹加以保护的专有房屋不允许买卖。（）房屋产权不清，或房屋未能确权时，或房屋产权发生纠纷时，不能出售，只有具有合法房屋产权证件的房屋才能成为买卖标的。 （）商品房预售，应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得士地使用证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 被出卖房屋的产权必须明确房屋的产权是指房屋的所有权，是所有人经法定程序由主管机关审查、登记而予以确认的。只有对房屋享有所有权的人才有权出卖房屋。房屋的产权人依房屋所有权证所登记的所有人为准，其他任何人在未经所有人授权的情况下，从事的出卖房屋的行为都无效。 （）被出卖的私有房屋之产权必须明确按照城市私有房屋管理条例的规定，城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理产权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。所以说房屋的产权无论是通过何种方式取得，如继承、受赠、购买等，都必须是经有关部门依法确认的；否则，产权不明的房屋不能做为房屋买卖合同的标的。 办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证；交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证；继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；分家析产、分割的房屋，须提交房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证；获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。遗失城市私有房屋所有权证，应当及时向房屋所在地房管机关报告，申请补发。 （）被出卖的公有房屋的产权必须明确关于公有房屋产权的确认，建设部年在关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见中规定： 凡产权来源清楚、无产权纠纷、符合有关法律和政策，但证件不全、又无法查找的房屋，经调查属实，由申请单位书面具结保证，县级以上（含县级）主管机关证明情况属实，房地产登记机关认可后，可予登记。由于单位合并、分立、撤销等原因，房屋产权归属已经按政策规定作过处理的，按当时的处理结果确认产权，予以登记；产权归属不明的，由县级以上主管机关出具证明，经审查核实，确认无产权纠纷后，由现房屋管理单位登记；产权有纠纷的，由其主管部门裁定，经房地产管理机关认可后，予以登记。对单位之间合建的房屋，按双方建房时的协议或按投资比例双方协商划分产权后予以登记，也可由双方议定产权占有比例，作为共有房产登记。对统建开发小区的商业、服务业、锅炉房、人防，或其他公用房屋，登记确认产权的原则是：各省市已有文件规定的，按文件规定办理；没有文件规定的，由投资建房单位登记；投资建房单位不登记的，由房地产管理机关统一登记；由各级财政部门投资兴建作为地方政府资产的，也由房地产管理机关统一登记。现由房地产管理机关管理的单位统建或购买的房屋，按当时政府的文件规定或单位与房地产管理机关协议议定的有关权属意见办理。过去由地方政府、房地产管理机关调拨给单位免租使用的拨用房产，由当地房地产管理机关登记。其中，如有单位新建、扩建、加建的，凡不属于整幢、整门不能划分产权的，一般应无偿由房地产管理机关登记。如当地政府另有规定者，可按规定办理。 对有争议的公有房屋的所有权按以上原则予以确认，并由房屋登记主管机关登记、发证和具体落实，从而澄清房屋产权的归属。 （）出售共有房屋，须征得其他共有人同意因为数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的所有权证，所以房屋所有人在出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。 （）被征用的房屋、违章的房屋、发生纠纷的房屋，不得做为房屋买卖合同的标的，进行买卖 被征用的房屋是指经有关部门批准被依法使用的房屋或获准拆除的房屋。房屋因被征用，原房屋的所有人丧失对房屋的所有权，因此无权再将原房屋出卖，做为房屋买卖合同的标的；违章的房屋是指未经有关规划管理部门批准，私自建造的房屋。这类房屋因违法建造，所以应依法拆除，建房人当然也不具有合法的所有权；发生纠纷的房屋是指房屋所有人以外的其他人对房屋的所有权发生争议，造成产权不明，所以发生纠纷的房屋也不能做为房屋买卖合同的标的。 （）已出租的房屋进行买卖时受到法律的限制。即房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。 （）房屋所有人出售受补贴的住宅，也必须符合法律规定，即只能卖给原贴补单位或房管机关。 （）出典的房屋不能作为房屋买卖合同的标的进行买卖出典的房屋是指房屋的所有人以房屋向承典人典当，并约定于一定期限后予以回赎的房屋。在房屋的典当期间出典人和承典人均无权对房屋进行出卖，所以出典的房屋不能作为房屋买卖合同的合法标的。关于典当房屋被视为绝卖以后确认产权程序的问题，年最高人民法院作出过批复，出典的房屋已超过规定的回赎期限，承典人提起确认房屋产权归己的诉讼时，人民法院应分别情况适用不同程序：对出典人或者其继承人提出异议的，应按照民事诉讼法规定的普通程序或简易程序进行审理；对出典人或者其继承人无异议的，或者出典人死亡又无继承人的，可以比照民事诉讼法特别程序的有关规定进行审理。经审理，如确认房屋产权归承典人所有，承典人即可持法院判决书向房管部门申请办理产权登记手续。此时，出典房屋的产权得到了确认，所有人有权对房屋进行处分。 （）国家明文规定不允许买卖的房屋不得成为合同标的比如：有纪念意义的房屋，古建筑物、代管房屋、产权有争议的房屋，有待落实政策的房屋、近期规划改建的房屋以及商业区内的临街住宅用房，无合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋），经人民法院裁定限制产权转移的房屋以及人民政府规定不得出卖的房屋等等。 （三）房屋买卖合同的形式须符合法律规定 法律、法规或规章都规定房屋买卖合同必须采用书面形式，有些地方规章还要求对房屋买卖合同进行公证。