租赁合同起草中的问题.docx

租赁合同起草中需注意的问题摘要：通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，广州律师拟从以下内容阐述须注意的要点，仅供参考。近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，广州律师拟从以下内容阐述须注意的要点，仅供参考。第一、租赁房产概况租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：1、房产地址房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。2、租赁面积广州律师曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。3、房产位置及使用范围关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。第二、租赁房产的使用用途广州律师曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。广州律师通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。客户因急于要回自己的款项，并未听取广州律师意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就广州律师的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。第三，租赁期限及相关要求从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。1、合同期限合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。2、免租期免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。3、进场日期在向客户提供法律服务的过程中，广州律师发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。4、租赁期限租赁期限，简而言之就是承租方合法使用租赁房产的有效期限。明确租赁期限具有极其重要的现实意义及法律意义，包括：这是明确出租方向承租方交付房产以及承租方向出租方返还房产的分界线，是出租方收回房产时是否应承担违约责任或赔偿承租方损失的度量衡，是因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移时原租赁合同是否对新房主继续有效并执行的判断标准。租赁期限的本身长短问题，实际属于商业类条款，一般由当事人根据实际需求而自主决定。租赁期限过长，并不能绝对维护承租方的权利实现，因为客观情况无时无刻都在变化，特别是不动产，其租赁价格受制于较多因素，比如全国整体经济形势、政府限制性政策、市场保有量等；而租赁期限过短，导致承租方经常搬迁，容易造成员工流失、商誉丧失、原有供销网络破坏等不利后果。因此，建议承租方结合自身需求，并实地考察租赁房产的具体情况及周围环境，对现状谨慎评估并对未来情形进行预判后，对租赁期限的具体长短作出合理约定。但是，从法律角度而言，无论承租方与出租方对租赁期限如何约定，最长均不能超过20年的限制，否则超过部分无效。租赁期间届满，出租方和承租方可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。另外，法律规定租赁期限超过6个月时，应当采用书面形式，若当事人未采用书面形式的，则视为不定期租赁。当然，从固定证据、保留证据的角度而言，无论定期租赁抑或不定期租赁，均建议承租方以签订租赁合同的形式与出租方建立房产租赁关系。广州律师曾遇不少客户，为了规避租赁期限不得超过20年的最高限制，而采取在合同中设定“自动续展”条款的措施，即约定租赁期限为N年，租赁合同期满后如有任一方提出续约要求，则无论对方是否同意，租约均自动续展M年，且续展次数不限（即租期N年届满后，在续展的情况下，租期有可能呈现的态势为N+M，N+M+M，N+M+M+M）。那么，该条款的效力是有效还是无效呢？这需要具体问题具体分析：（1） 约定的租赁期限原本不足20年，如为5年，期满后只要一方提出续约要求均应自动续展1年，且续展次数不限，则自续展之日起至20年之间的租赁期限，因没有违反租期最长不得超过20年的合同法强制性规定，广州律师认为系有效之约定。（2） 约定的租赁期限为20年，期满后自动续展M年，在此情形下，相当于当事人直接约定了（20+M）年的租赁期限（很简单的数学原理，即当M0时，20+M20），该条款中租赁期限超过二十年的部分因违反法律强制性规定而无效，即20年的期限约定系有效，延长期限的约定为无效。针对以上情形，广州律师根据相关司法实践提供如下参考方案，供各读者共享：（1） 优先续约法：在租赁合同中设计优先续约条款，此项将在后文中详述，故此处不累赘。（2）有限延长法：原租赁期限不足20年时，双方可在（20-原租赁期限）的范围内延长租期。例如，原租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年，履行5年后，若承租方根据商业判断认为继续租赁将使己方更为收益，则承租方可主动要求与出租方以补充协议的形式延长租赁期限，延长至2031年底。此时，因该租赁合同项下租期总计为2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年，并未超过20年的最高期限限制，故此补充协议项下延长的期限系合法有效。（3） 去零取整法：原租赁期限为20年时，履行几年后，若承租方出于战略考量拟延长租赁期限，而直接在20年的基础上延长，将面临违反法律性强制性规定之约定应为无效之风险，因此可终止原租赁合同而重新签订租赁合同（除租赁期限有变以外，两份合同内容相同），或以补充协议的形式调整租赁期限（注意此处为调整，而非简单延长）。举例说明：A. 承租方与出租方签订了租赁期限为20年的房屋租赁合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。履行至第8年时，承租方为巩固当地市场保有量而拟延长租期，与出租方协商后，双方终止原租赁合同而重新签订新合同，约定租期为2018年1月1日至2037年12月31日，其余条款均保持不变。此时，虽然新合同租期也是只有20年，但承租方使用该房屋的实际可支配期限为28年。B. 承租方与出租方签订了租赁期限为20年的房屋租赁合同，自2011年1月1日至2030年12月31日。到2017年12月时，承租方与出租方协商后以补充协议的形式调整租期，约定“双方同意原租赁合同项下租赁期限调整为2018年1月1日至2037年12月31日”，“且补充协议自2013年1月1日起生效”，其余条款不做任何变更。在此情形下，当事人去除掉已过的租期，将与之对应的相同期限转接到后面拟延长的部分（取头补尾），调整后的租期亦未超过20年。可能有些读者会称，出租方也是理性的经济人，在租赁合同履行多年后，其有相当的能力判断是否与承租方延长租期，承租方单方的臆想并非一定能实现。对此，广州律师认为，现实生活中并非所有问题都是法律问题，将任何问题法律化或绝对化并非理性的做法。比如出租方不同意承租方延期的行为，或不同意承租方所选择的延期的方式，这些问题完全可由承租方采用非法律措施的做法去解决，而非完全都提升到法律层面，否则法律问题解决了，现实问题或生活问题却无从入手。房产租赁过程中，当承租方缩小租赁范围并与出租方进入实战交锋环节后，较为关注的莫过于房产条件是怎样的？什么时候可以交给我使用？租金贵不贵，是年交、季交还是月交？有没有物业费、取暖费？等等系列实际性的问题。而这些问题待当事人一一确定后都将如实地列于租赁合同中。在起草租赁合同时，除了上面问题，还需要特别关注租赁合同交付条款、租金支付条款和相关费用的注意事项和风险防范。第一，房产交付。再好的房产，如果仅仅停留在“观看”阶段，那无异于“镜中花、水中月”。为了实现租赁房产的使用价值，租赁合同中有一条款即专为实现此目的而设房产交付条款。租赁房产交付，即租赁房产的转移占有，就是出租方在合同约定的时间内将符合交付条件的房产转移给承租方占有并使用，并按合同约定办理相关手续。据此，合同条款一般涉及如下方面：交付时间、交付条件、如何交付（包括通知方式、附随资料、钥匙交接、函件签署等）、未交付或未按约定交付时的责任承担。1. 交付时间。我们常见的对于交付时间的约定，一般是要求出租方于“某年某月某日前”交房，或者于“本合同签订后某日/某个工作日内”交房。看这一条款，大家都明白，论单纯的数字型交付时间一般不会引起什么争议，因为在合同上白纸黑字填写的“年”、“月”、“日”非常清晰明了，真正引起争议的是租赁房产应具备怎样的交付条件。由此可知，交付时间不是孤立去理解，而是与交付条件密不可分，二者须结合分析思考。而针对非单纯性的数字型交付时间，即交付时间是以描述性语言或混合数字与描述性语言进行约定时，承租方务必小心个中误区，以防掉入出租方所设计的陷阱。结合广州律师的实战经验，该等陷阱具体可分为以下三种类型：（1）欲擒故纵型。此为兵法第十六计，是指故意先放开对方，使其放松戒备，充分暴露，然后再将其擒获。结合房屋租赁合同，一般是当房产无法满足承租方所期望的全部条件时，或交付时间较仓促而承租方处于犹豫不决时，出租方同意以满足承租方所关注的或所要求的标准作为交付时间来进行约定，表面看是承租方获得了优厚的条件，而实际上却是出租方获得了胜利。请看：“出租方应于2012年1月10日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产。若出租方不能于2012年2月10日前交房，则自2月11日起，免租期及租期相应顺延；若至2012年3月10日时出租方不能交房，则自3月11日起，应向承租方支付500元/日作为违约金；若至2012年4月10日时出租方仍不能交房的，承租方有权选择解除本合同”。对于以上约定，承租方也许认为对己有利，又是顺延免租期和租期，又是有违约金可拿，又是享有解约权，但是不要忘了，这些看似很美的利益是被划分为不同时间段来派发的，而且关键是交房时间被拉得过长，造成承租方须负担的时间成本和可控成本扩大，不利于承租方的后期放手和对市场变化的应对。（2） 声东击西型。该语意指造出要攻打东边之声势，实际却攻打西边，使对方产生错觉从而出奇制胜。一些出租方在租赁合同中，表面上约定一个具体的交付日期（并尽量引起承租方的关注，比如采取加黑加粗的形式），同时在合同的其他条款中进行其他约定，导致该日期具有极大的可波动性，且最终决定权掌握在出租方手中，一旦未按最初的日期交房，出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承担违约责任。请看：在合同前半部分的交付条款中约定“出租方应于2012年12月31日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产”；在合同中间部分的出租方义务条款中约定“如进场时间发生变动，出租方须提前十天发函通知承租方新的交付日期，交付日期以出租方最终发函所列时间为准”；在合同后半部分的违约责任条款中约定“若出租方未按其发函所列时间向承租方交付房产，且承租方解除本合同的，出租方同意按合同约定的首年租金的30%向承租方支付解约违约金”。以上约定，出租方首先在合同条款排列位置上倾注了心思，没有将对交付时间有可能发生变动的条款与数字型条款直接放在一起，赋予了出租方绝对的控制权，并在违约责任的设计上下了功夫，若“首年租金”是抽成计租，在房产尚未交付从而无法开业的情况下，哪里来的“成”可“抽”，此时“首年租金”该如何计算？且其明确约定这是“解约违约金”，而非“迟延履行违约金”，在未满足“解约”的前提下，承租方不能直接适用该条款要求出租方支付迟延履行违约金。（3） 偷梁换柱型。此系兵法第二十五计，指用偷换之法，暗中改换事物的本质和内容，以达蒙混之目的。有些出租方在合同中采取前后矛盾、逻辑混乱、模糊描述等方法对交付时间进行约定，导致发生争议时承租方无法直接适用相关条款。请看：“出租方应于本合同签订后30日内将符合合同约定条件的房产交付于承租方；如出租方开业时间延期，则交付时间相应顺延”。此处“出租方开业”具体是指什么开业？开业时间是什么时候？诸多不明点实际是给房产交付增加了不必要的难度。又如“出租方应于房产完全竣工后30日内交付房产”，在未对房产竣工时间做出严格性具体性的最终期限限制时，该约定只会让房产何时实际竣工尚未明确的大环境下的承租方“金樽空对月”，“唯有泪千行”。结合以上种种情形，广州律师在此诚恳建议在对交付时间进行约定时，注意：（1） 首选单纯的数字型交付时间，简单明了，对于何时交房一目了然，无须推敲。但对于日期本身而言，承租方也要考虑合理性和实际可操作性，期限不宜约定过远或过于紧凑。（2） 涉及语言描述且夹杂诸多前置条件或后续限制的交付时间，尽量采用通俗易懂的言词，通篇细读，分析该等条件或限制是否合理可行，在逻辑上做到清晰，在语言上无歧义，防止出现前后约定不一或对承租方弊大于利的约定。（3） 若出租方实在强势，而承租方对租赁房产又难以割舍时，在交付时间条款不占优势的情况下，建议承租方不要轻易放弃针对出租方延期交房的违约责任的约定，以及可用于谈判互换的其他商业类条件，以期做到双方权益设计及维护的相对平衡。2. 交付条件。广州律师曾遇到有些客户对租赁房产的交付条件不以为然，认为交付条件有什么难的，不就是到现场看看有什么设备，电水空调等能源能不能使用而已，属于事实问题，并非法律问题，没有什么风险的。但如果是企业承租方进行非办公类租赁时，比如租赁房产用于开餐厅、设酒吧，是否应就交付条件进行特殊性详细性约定呢？针对并非属于办公楼类型或一般居住类型的房产租赁，当用于商业经营时，广州律师建议对如下方面进行关注（如因内容繁杂而不在合同正文中约定，也可以附件或补充协议的形式加以表述）：（1） 楼板承重。承租方应要求出租方提供楼板承重的具体数据及楼层结构图，以提前考虑在使用时是否要进行楼板加固改造，若需进行，则楼板加固设计与施工由谁负责及费用如何承担应详细约定。（2） 供电及配电系统。承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电，电缆规格如何，电缆如何敷设，开关如何安装，由此所涉施工费用由谁承担，出租方应何时正式送电。建议明确约定出租方未满足该等条件从而导致承租方无法及时进场施工或按时开业时应承担的违约责任。（3） 供水。如对此有特殊要求时，建议特别详细约定。比如进水管的直径与材质、供水出水的水压、日供水的指标；无法满足时该如何解决。例如约定，“供水压力不足【】Mpa时，出租方同意无偿提供面积为【】平米的临近承租方租赁房产的区域并加装二次加压水箱，以方便重新接水管，承租方可自行施工，但由此产生的所有费用由出租方承担”。（4） 排水、排烟、排风及排污问题。建议考虑管道直径、安装位置及走向，并以不影响相邻各方为基本原则；若出现任何第三方据此对承租方提起权利主张或费用要求的，应由出租方负责处理并承担由此发生的全部费用。（5） 空调。在不使用中央空调时，建议就空调外机尺寸、安装位置、个数以及由谁负责执行具体施工等问题进行约定。（6） 电话。出租方应承诺可提供几条线路、几条网线、号码申请等。（7） 垃圾处理与洗手间。该项通常是包含在物业服务合同中的，若对此有特殊要求时，承租方应根据实际情况进行约定，比如是自建洗手间，还是分时间段使用租赁房产所属物业的大楼洗手间。（8） 施工协助。建议与出租方明确，承租方可进行施工的时间是全天24小时还是只能夜间施工，保证提供临时用水、用电，且应在双方交接场地时接到承租方的指定位置（建议在图纸中标示出来），并安装水、电表计量，根据国家标准单价按所记录的读数来计算水、电费。临时用水、用电产生的费用由承租方承担，但出租方应按合同约定提供相应发票。除此之外，出租方应保证不再向承租方收取施工管理费等其他任何费用。另外，出租方应确保在距承租方租赁区域外墙之外XX米范围内（一般不低于3米）搭设施工围档，并由出租方协助乙方办理施工围档手续。3. 交付手续。关于交付手续的具体办理，属于执行类问题，一般是由当事人协商后自行决定。但是此处建议有两项应列入租赁合同，一个是交钥匙，另一个是签署房产交付确认书（或叫其他名字也可，但是要突出其是为确认房产交付而签署的），约定“双方至现场检查房产移交情况，如符合合同交付条件，双方应于交付当日签署如附件【】的房产交付确认书（函），并同时交付租赁房产的钥匙。该确认书签署之日，为房产正式交付之日。”对于交钥匙，大家都可以理解，交完钥匙，承租方就可以按自己的意愿于任何时候进入房产，房产的转移占有与实际使用才能够从现实意义上执行。房产交付确认书的内容，建议包含附属设施设备有哪些，数量是多少，具体规格及品牌如何，对于较昂贵的物品建议列明出租方当初的购入价（购货发票所显示的金额）及折旧比例（以防发生承租方不慎破损、毁坏该物品后而出租方漫天要价的可能），交钥匙多少把，实际交房的时间，以及双方的真实签字或盖章。交付房产的同时，笔者建议现场要签署房产交付确认书，主要是因为：（1） 这是关系诸多经济利益的时间界点。因为房产的实际交付时间是以该确认书记录的日期为准的，而免租期、进场日期、租赁期限、租金支付等与经济利益相关的时间点都是以房产的实际交付时间为基础来推算、判断及确认的。（2） 这是房产已合格交付且经双方确认实际交付的合法有效证明。（3） 这是明确出租方日后维护其所提供设施、场地的标准依据。（4） 这是已完成房产交付手续的书面证据，可明确房产原始状态。（5） 这是退还房产时清点出租方所提供的设备详情的参考依据。同时，房产交付确认书将合同约定的交房日期与实际交房日期对应起来，防止出租方过早或迟延交房而影响承租方的原有计划及工作安排，也确保出租方如约履行交房条款以及承租方能正常按约接收房产。从固定书面证据的角度而言，作用较大，不容忽视。4. 迟延交房或未交房的违约责任。对于出租方未交房或未按合同约定交房时所应承担的违约责任条款，对承租方而言，是极其关键的保底性约定，对于弥补经济损失、抚平心灵伤口具有极其重要的作用。笔者对此建议分两步走，一是迟延交房时的处理，二是承租方忍无可忍而解约时的处理。（1） 关于迟延交房的违约责任。对于每迟延一日交房，出租方应承担多少违约金，由当事人协商即可。从形式而言，可以是比例式，也可以是金额式。比例式，顾名思义就是采取百分比或倍数的形式来表示，例如30%或两倍等，但是计算基数一定要明了。对于抽成类计租模式的房产租赁，切忌使用“首年（或上/当年度）租金（或月/日租金）”作为计算基数，这是个逻辑问题，抽成必定与营业额或利润相关，在实际经营尚未进行的情况下，抽成是无法发生的，当计算基数不存在或不明了时，依此计算的违约金也是个未知数。金额式，也就是直接写明多少钱，非常清晰，但是建议承租方在结合当地市场情况及自身商业经营现状后合理设计该金额，比如是约定每日人民币100元还是1000元。当然，有时由于出租方的强势或者考虑双方的合作关系，从迟延交付第一日到开始计算违约金之间会有一个宽限期，出租方在该宽限期内交房的，则不视为违约。对此，建议承租方做综合考量，分析该宽限期的长短是否合理以及对己是否弊大于利。（2） 未交房而解约的违约责任。对于出租方迟延交房超过某个时间段时，承租方有权选择提前终止租赁合同，且保留追究由此所引起损失的一切权利（或约定一个解约违约金的数额）。此点毋庸置疑。承租方付出了人力、物力、财力，在觅寻、联系、谈判及签约后，却不能在约定时间获得心仪房产的使用权，时间成本、实际损失无可估量，心理伤害也无法预期。对于超过多长时间承租方有权解约呢？这个可由当事人协商后确定，但一般不宜超过三个月。第二，租金及支付方式。谈到租金，或者直白一点就是“钱”，出租方让渡房产使用权后获此收益，承租方支付此对价后获得房产使用权，当然会触动当事人的每一根神经。涉及租金的要点，一般会考虑何时支付、支付多少、如何支付、发票的提供等问题。1. 支付时间。目前房产租赁市场上，租金的支付周期可分为年付、季付和月付。一般情况下，笔者不建议采用年付的方式，因为涉及金额较多、时间过长，一旦发生争议可能产生的损失也较大，因此采用月付或季付的方式较为稳妥。对于月付，大家都比较熟悉，一般就是“每月X日前”或“每月开始后第X个工作日前”支付租金，但有一点需特别注意的是，如果是抽成计租，则当期应付租金是“上月”租金而非“当月”租金，以确保租金的支付时间与支付方式相一致。关于季付，笔者经常遇到客户约定成“每季度10日前付租”，这究竟是每季度的哪一个月支付呢？是首月、第二个月还是末月？此应当明确。与月付一样，如果是抽成计租，则当期应付租金是“上季度”租金而非“当季度”租金。另外，为防止逢法定节假日，某些银行不营业或单位放假的情况，建议约定“付租日期如遇法定节假日，承租方可在法定节假日后第三个工作日向出租方履行租金支付义务”。2. 支付金额。一般情况下，对于租金数额本身不太容易出错，但如果不是用直接的数额来表示，而是需要描述加计算时，在语言表述方面经常出现前后词不达意而不知所云，甚至最终导致出现不同理解而发生当事人采用不同的计租方式。例如，“双方约定，每年租金应按如下方式计租：承租方使用租赁房产经营所得的年营业额在人民币100万元以下时，按10%抽成计租；年营业额在人民币100万至200万元时，按12%抽成计租”。该约定有两处存疑，第一，当营业额正好为100万时，是适用10%还是12%？第二，当营业额超过200万时，适用什么比例？因此，针对抽成计租类约定，建议承租方务必注意，计算基数不要出现断档或遗漏，比如上述约定可调整为“双方约定，每年租金应按如下方式计租：承租方使用租赁房产经营所得的年营业额在人民币100万元以下时（含100万），按10%抽成计租；年营业额在人民币100万至200万元时，按12%抽成计租；年营业额在人民币200万元以上时（含200万），按14%抽成计租”。3. 支付方式。付租一般采用银行转账的方式，对于出租方的收款银行账号，务必核实收款单位（户名）的名称是否与出租方的全称相一致，且出租方若要变更合同约定的银行账号时，必须提前XX天书面告知承租方，口头告知无效。4. 发票提供。建议承租方关注出租方提供发票的种类及日期，并在合同中明确约定。同时，建议采用先发票后付租的模式，并约定承租方在面对出租方违反合同相关约定时享有暂扣租金的权利（即承租方有权延迟付租而不被视为违约，直至出租方按合同约定或承租方要求纠正违约行为时止）。5. 其他期限的付租问题。其他期限，主要是指一些正常计租期限以外的时间段。比如承租方考虑到经营几年后想再对房产进行装修改造，会提前与出租方约定好，届时出租方应给予承租方XX天的免租期，该期间内承租方可免费使用房产而无需付租。那么问题就来了，如果承租方没有在这XX天内完成装修改造，超过这XX天以后的期限因仍在装修改造，如果直接按原约定付租，实际上对承租方很不利，因此该阶段的租金计算应另行特别约定。笔者曾就此与一客户沟通，该客户采纳笔者的建议后，在合同中专门进行了约定，并认为自己约定的内容很有道理，沾沾自喜后觉得不够，于是拿来与笔者一起分享。乍一看，该约定的确解决了其他期限与租金特殊计算的对应问题，但是细察起来，逻辑上还是有地方需要改进的。请看：“出租方同意在承租方使用租赁房产5年后，提供30天免租期供承租方用于装修改造，该30天内承租方无需支付租金；超过30天的，承租方装修改造期间的租金应依据XX标准计算”。其实，上述约定有被理解为如下意思的可能：出租方可给承租方30天的装修免租期，但是如果承租方装修超过这30天免租期尚未完成，则适用后半句的约定，即装修改造整个期间的租金都要按XX标准计算，而不是承租方想要的结果，即30天免租，超过30天的后面的装修改造天数按XX标准计算。其实，这个约定错在一个标点符号逗号。挪动该逗号后，后半句的表述应为“超过30天的承租方装修改造期间的租金，应依据XX标准计算”。这真是差之毫厘失之千里啊！另外，针对出租方所提供的设备设施、场地出现非因承租方原因所致的毁损、故障而不能正常使用时，以及出租方对其所提供的设备设施、场地进行维修、维护或扩建导致承租方不能正常使用时，这段时间的租金是免付还是减付，承租方最好提前考虑并明确约定。第三，相关租赁费用。主要是指除租金以外的承租方需承担的其他费用，比如水电费、电话费、采暖费等。原则上这些费用应据实结算，不建议采用分摊的形式，因为如果分摊，则费用将会与入住率有关；如果出租方坚持使用分摊的形式，建议务必明确分摊的上限（此可根据使用面积与入住率来确定）。另外，对于北方地区的房产租赁，采暖费是必须要考虑的。鉴于北方供暖期一般是10月底到11月初开始，至次年3、4月份结束（内蒙古、哈尔滨会晚一些），如果进场时间不是早于供暖期的开始日或晚于结束日，就会涉及到采暖费的支付。建议按实际使用时间来计算并承担，比如于次年1月份进场开始装修（读者也许会认为这么冷的天怎么可以装修呢，不要忘了室内温度是可以装修的，即使做外墙和室外台阶，用防冻水泥也是可以实现的），此时才开始使用租赁房产内的供暖，供暖期已过大半，如果不分情况地支付采暖费，实际对承租方是不公平的，因为根本没有享受到那么久的供暖时间。因此，对于相关租赁费用的明确约定，有利于避免出租方要求承租方承担或分担不必要或不合理的各种名目的费用，引致不必要的争议。当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后，各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证，承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题，结合实战经验，广州律师具体分析如下。第一，保证条款。也许有些读者会认为，保证条款是合同中次要的、非本质性的条款，对履行合同可能产生影响（反面想就是可能不产生影响，这符合大部分国人的侥幸心理常态），但并非决定性作用；如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时，守约方要求违约方承担相应的违约责任即可，犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来，保证条款的作用就微乎其微了吗？保证，就其基本含义，就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明，就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证，前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明，后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款，不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策，便于提高办事效率，减少签约