房地产合作开发模式研究剖析.doc

有关房地产合作开发模式研究一、合作类型（一）联建运作A企业出地、B企业出资金，双方合作开发这是一般运用比较普遍联建合作模式。该方案需要注意细节是：项目开发需要以合作双方名义向政府部门办理审批手续和多种证件许可。此外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同步，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定提成比例变更登记到B名下。项目开发完毕后，A企业按照所获得房屋公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享有税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上开发主体，符合开发资质规定，项目经营核算以B企业为主，项目波及税金也以B企业为主体计算缴纳。防止了以A企业名义开发带来一系列问题。（二）直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业名义立项开发销售，项目开发销售过程中营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程可以名正言顺。这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。（三）以土地使用权投资A企业以土地使用权作为对B房地产企业投资，项目开发以B企业名义立项。项目开发销售过程中营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。对于A企业影响如下：1.营业税：财政部、国家税务总局有关股权转让有关营业税问题告知（财税191号）规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分派，共同承担投资风险行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业投资，不用缴纳营业税。2.土地增值税：财政部、国家税务总局有关土地增值税某些详细问题规定告知（财税199548号）第一条规定“对于以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让，应征收土地增值税。”财政部、国家税务总局有关土地增值税若干问题告知（财税21号）规定，自3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营，凡所投资、联营企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造商品房进行投资和联营，均不合用财政部、国家税务总局有关土地增值税某些详细问题规定告知（财税199548号）第一条暂免征收土地增值税规定。因此，A企业以土地使用权作为对B房地产企业投资，应当计算缴纳土地增值税。3.印花税：A企业以土地使用权作为对B房地产企业投资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。4.企业所得税：有关企业重组业务企业所得税处理若干问题告知（财税59号）明确：资产收购，是指一家企业（如下称为受让企业）购置另一家企业（如下称为转让企业）实质经营性资产交易。受让企业支付对价形式包括股权支付、非股权支付或两者组合。资产收购重组交易，有关交易应按如下规定处理：1）被收购方应确认资产转让所得或损失。2）收购方获得资产计税基础应以公允价值为基础确定。3）被收购企业有关所得税事项原则上保持不变。A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税。即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失。假如该投资环节满足有关企业重组业务企业所得税处理若干问题告知（财税59号）有关资产收购特殊性税务处理规定，即“资产收购，受让企业收购资产不低于转让企业所有资产75%，且受让企业在该资产收购发生时股权支付金额不低于其交易支付总额85%。”可以选择按如下规定处理：1）转让企业获得受让企业股权计税基础，以被转让资产原有计税基础确定。2）受让企业获得转让企业资产计税基础，以被转让资产原有计税基础确定。这种情形下A企业不用计算投资环节资产转让所得或损失，不过B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业土地使用权账面价值确定。尚有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，不过假如其符合有关企业改制重组若干契税政策告知（财税175号）规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属免费划转，包括母企业与其全资子企业之间，同一企业所属全资子企业之间，不征收契税。”规定则又可以免缴本环节契税。（四）整体产权转移假如A企业除土地使用权外，没有其他重要经营项目，也可以探索实现整体产权与B房地产企业合并途径，合并后以B房地产企业名义立项开发。这种方式下对于A企业影响如下：1.营业税：不需要缴纳。国家税务总局有关转让企业产权不征营业税问题批复（国税函165号）中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定，与企业销售不动产、转让无形资产行为完全不一样。因此，转让企业产权行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。2.土地增值税：不需要缴纳。根据土地增值税暂行条例规定，在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中，暂免征收土地增值税。3.印花税：根据财政部国家税务总局有关企业改制过程中有关印花税政策告知（财税183号）规定，经县级以上人民政府及企业主管部门同意改制企业，凡原资金账簿已贴花部分可不再贴花，未贴花部分和后来增长部分应按规定贴花；因改制签订产权转移书据免予贴花。4.企业所得税：有关企业重组业务企业所得税处理若干问题告知（财税59号）明确：合并，是指一家或多家企业（如下称为被合并企业）将其所有资产和负债转让给另一家现存或新设企业（如下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业依法合并。企业合并，当事方应按下列规定处理：1）合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债计税基础。2）被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。3）被合并企业亏损不得在合并企业结转弥补。假如该合并环节满足有关企业重组业务企业所得税处理若干问题告知（财税59号）有关合并特殊性税务处理规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时获得股权支付金额不低于其交易支付总额85%，以及同一控制下且不需要支付对价企业合并”可以选择按如下规定处理：1）合并企业接受被合并企业资产和负债计税基础，以被合并企业原有计税基础确定。2）被合并企业合并前有关所得税事项由合并企业承继。3）可有合并企业弥补被合并企业亏损限额=被合并企业净资产公允价值截止合并业务发生当年年末国家发行最长期限国债利率。4）被合并企业股东获得合并企业股权计税基础，以其原持有被合并企业股权计税基础确定。这种情形下A企业不用计算合并环节清算所得或损失，不过B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业土地使用权账面价值确定。B房地产企业也不需要缴纳契税。根据财政部、国家税务总局有关企业改制重组若干契税政策告知（财税175号）规定：两个或两个以上企业，根据法律规定、协议约定，合并改建为一种企业，且原投资主体存续，对其合并后企业承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保留A企业主体资格，并顺利立项开发销售，但不能获得税收收益。以土地使用权投资既能保留A企业主体资格，也可以免征营业税，符合条件可以免征本环节企业所得税和契税。整体产权方式下吸取合并与土地使用权投资方式比较，深入免征了本环节土地增值税、契税，获得了整体税收利益最大化，不过没有保留A企业主体存续资格。二、面临风险房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量可预测和不可预测风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同步由于立法上不成熟，制度上缺陷，协议内容不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。（一）协议效力风险1.缺乏房地产开发企业资质根据最高人民法院有关审理波及国有土地使用权协议纠纷案件适使用办法律问题解释（如下简称解释）第十五条：“合作开发房地产协议当事人一方具有房地产开发经营资质，应当认定协议有效。当事人双方均不具有房地产开发经营资质，应当认定协议无效。但起诉前当事人一方已经获得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质房地产开发企业，应当认定协议有效。”解释没有规定合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产双方中必须至少有一方具有房地产开发资质，否则，合作开发房地产协议无效。这是实践中应当提防一种合作开发风险。不过，需注意是，认定协议与否有效时间点为起诉前，而非判决做出前。2.未获得土地使用权证解释对合作开发房地产协议下了明确定义，即“本解释所称合作开发房地产协议，是指当事人签订以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容协议。”房地产合作开发协议与土地使用权转让协议有着本质区别，土地使用权转让协议假如不满足法律规定转让条件，则协议必然无效。而房地产合作开发协议“不满足土地使用权转让条件，合作协议并不必然无效”。实际上，由于缺乏明确法律根据，此类协议在实践中被认定为有效和无效情形均可见，这是开发实践中需要注意地方。首先应尽量防止未获得土地使用权证对合作协议效力产生影响，另首先，不可贸然对未获得土地使用权证合作协议做出有效或无效认定，以防止损失扩大。3.审批、许可与登记影响合作协议效力有关合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产协议效力影响，解释并没有予以规定。中华人民共和国房地产管理法实行此前案件，合用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 公布有关审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题解答规定，该解答第十八条明确规定：“享有土地使用权一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订合建协议是土地使用权有偿转让一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续，一般应当认定合建协议无效，但双方已实际履行了协议，或房屋已基本建成，又无其他违法行为，可认定合建协议有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”建设项目审批通过，是合作开发房地产行为基础。我国对房地产项目实行同意立项制度，建设项目审批不通过，合作开发就是一纸空谈。虽然解释并未规定未经建设项目审批协议为无效协议，不过，任何一种建设项目都要经历从立项、规划、用地、施工、销售直到竣工验收审批登记程序，缺乏前一种审批手续，则后续审批手续往往就无法完毕。任何一种程序审批手续没有完毕之前，当事人就进行实际开发建设，都存在被认定为违法也许性。“假如建筑属违法建筑，那么所签订合作开发房地产协议在该建设项目被政府有关行政主管部门追认之前，肯定是无效。”（二）土地使用权瑕疵风险有关房地产合作开发土地使用权瑕疵，实践中比较常见有两种情形。第一种情形是土地实际使用面积局限性，例如需预留公共绿化地、规划道路预留地等等，这就导致提供土地使用权一方投资缩水，同步还也许由于土地面积减少，导致项目开发面积缩小，利润减少。第二种情形是土地使用权权利瑕疵，例如提供土地使用权一方由于债务纠纷，其土地使用权被司法机关查封，或其他第三人对该宗土地享有共有权、抵押权等。对土地使用权瑕疵风险规避，首先合作方在签订合作协议之前应对土地状况充足掌握，应当在开发协议签订前进行律师尽职调查，对该土地上与否存在上述两种情形一一排查，完全掌握土地状况后再签订合作协议。（三）合作开发资金比例约定不明风险合作开发中资金分摊方案不明风险重要包括投资约定不明、预算局限性、投资不到位等情形。例如，房地产合作开发中，有些合作协议约定投资方式是按事项分摊。例如一方负责提供土地，另一方负责勘探、设计、建筑安装等事项，所需资金各方自行处理。合作进行到二分之一，发现遗漏了某些事项，例如广告宣传、项目竣工验收等，这些遗漏事项所需费用由谁来承担?或者说双方虽然约定了按比例投资，但在合作中发现预算局限性、资金短缺。假如协议约定得不清晰，也许导致互相推诿，从而对合作项目进行导致影响。因此，合作方在对投资事项进行约定期，应充足考虑合作过程中也许出现资金风险，并将这些风险合理分担，防止因资金局限性而产生“烂尾楼”。比较科学资金约定方式是至少约定一方对项目所需资金承担无限责任，即全额满足项目实际所需资金。当然，对资金承担无限责任一方，需具有足够融资能力。（四）约定房屋预售款充抵投资风险先看如下案例：甲企业与乙企业签订合作开发房地产协议，约定甲企业提供面积为 6 万平方米 出让土地使用权，乙企业在协议签订后2个月内投入资金3000万元；甲乙双方利润分派比利为55：45。协议签订后，甲企业如约履行，而在2个月内乙企业只投入了1500万元。但合作项目预售状况非常好，短期内预售款即回笼1亿元。后来双方因利润分派产生纠纷诉讼至法院。乙企业主张预售款回笼已经足够支持项目建设，故其已经无需继续投入，因而其应按照协议约定利润分派比例分得合作利润。上述案例中，乙企业能否规定将房屋预售款充抵其投资，进而参与利润分派？这一问题即是房屋预售款能否充抵投资问题。实际上对于这个问题已经没有争议，由于解释第二十三条明确给出了答案“合作开发房地产协议当事人规定将房屋预售款充抵投资参与利润分派，不予支持”。为何在这里将其列为房地产合作开发风险？这是由于实践中有些合作开发方会在合作协议中约定可以将房屋预售款充抵投资，从而回避了上述司法解释。从效力上讲，根据协议意思自治原则，这样约定并无不妥。但实际上，这样约定潜在着风险：1、假如容许将房屋预售款充抵其投资，在出资不到位状况下，违约方仍然会受益。假如预售形势越好，预售款回笼就越富余，违约方获利就会越多，这样约定成果会促使违约行为出现，为后来纠纷产生埋下隐患。2、房地产开发利润是通过销售收入减去开发成本得到来，因此，在理论上，预售款是包括了开发建设成本和合作利润。假如容许将预售款充抵投资，等于将合作利润作为投资，会让利润分派变得复杂，增长纠纷产生也许。因此，在合作协议中约定房屋预售款充抵投资，应当谨慎而行。（五）房地产合作开发利益分派中风险在合作开发协议中约定以开发所得房地产分派收益，是房地产合作开发常用一种利益分派方式。实践中，轻易产生纠纷有两种情形，第一种情形是：一般状况下，合作双方都是就某一项目到达合作意向后，然后再去开展详细工作，这样在签订合作开发协议步，房屋设计图纸尚未出来，双方在协议中只能约定分派房屋比例、面积及楼层，而无法深入明确。只有等到建设工程设计图审定之后，双方才能将各自分派建筑面积、楼层位置、地下停车场以及按比例承担公共分摊面积等详细贯彻。第二种情形是：建设过程发生因设计、规划等调整导致建筑面积增减，而双方对此无约定。如此一来，在进行房屋分派时，这两种情形也许就会出现无法操作问题。三、规避项目法律风险，保障投资权益（一）谨慎选择合作开发伙伴，委托律师进行尽职调查房地产合作开发关键在于合作，合作人之间合作关系怎样是合作开发与否顺利主线。因此，选择合作伙伴成为风险整体防止关键。一般来讲，房地产合作开发选择合作伙伴时，至少需要从如下三个方面进行考虑。一是合作各方各自综合实力和资源互补。对此方面进行考虑需要对合作伙伴信息如企业财力、运行能力、土地状况等基本信息充足掌握。二是合作伙伴之间经营理念与否一致。经营理念决定一种企业文化层次，决定其处理风险纠纷出发点。考察合作伙伴经营理念，对制定合作方案来讲必不可少。三是合作伙伴与否诚信。自然人有着可被感知人格，企业也同样具有可被认知人格。对企业人格考察，需要特殊措施，如律师尽职调查。或者从对企业创始人、股东、高管接触理解等也可以窥见一斑，由于这些人人格会体目前企业人格之中。对合作伙伴进行考察深入理解，律师尽职调查不失是一种很好措施。律师尽职调查，是指“律师接受当事人委托，对当事人指定有业务关系企业规模、资产负债、信用状况、社会评价、出资人状况等进行调查并出具专业汇报书一项法律服务。”对房地产合作开发来讲，律师尽职调查内容重要包括三块，一是对企业调查，二是对项目土地使用权属调查，三是对项目建设状况调查。1.对企业尽职调查对企业尽职调查目在于深入理解拟合作伙伴综合实力、运行能力等基本状况，其调查内容大体包括如下四个方面：（1）可持续经营能力调查。重要包括：“企业行业性质、企业主营业务状况、企业重要产品情景、企业业务发展目、企业未来发展与否存在重大不确定性等。其调查措施包括问询管理层、查阅经审计财务汇报、听取注册会计师意见、查阅企业待履行重大业务协议、分析企业既有资金构造和融资渠道、理解企业未来资金需求及融资计划、评估融资能力对企业经营影响等”。（2）企业潜在风险调查。重要包括：“调查企业对外担保形成或有风险，调查企业未决诉讼、仲裁形成或有风险，以及企业其他方面或有风险，如与否有海关、税务纠纷以及产品质量保证及承诺等事项。”其调查措施重要包括查阅企业董事会和股东会有关保证、抵押、质押、担保会议纪录，向房地产管理部门、土地管理部门、运送工具登记部门、证券登记结算机构查询抵押、出质，向企业开户银行发函询证，确认企业商业汇票承兑贴现、抵押借款、应收账款等状况。（3）企业治理构造调查。重要包括查阅企业章程，理解股东会、董事会、监事会及高级管理人员构成状况和职责；调查股东出资与否到位，出资方式与否合法，与否存在出资不实、虚假出资、抽逃资金等状况；调查企业在业务、资产、人员、财务及机构等方面与否均与企业控股股东互相独立，企业资产与否被控股股东占用，股东与企业之间与否存在关联交易等。其调查措施重要包括查阅验资汇报、到工商局调阅注册登记资料、搜集企业产品、人事资料，调查分析企业业务独立性、资产独立性、人员独立性等。（4）企业基本状况调查。重要包括企业设置、股权变动、资产重组、股份转让、财产状况、债权债务等状况。其调查措施重要包括到工商管理部门调阅注册登记、年检资料。2.对土地使用权属调查土地使用权属调查目在于充足掌握拟开发土地基本状况，一般合用于一方提供土地，一方提供资金，双方进行合作型联建或新成立项目企业进行合作开发状况，其调查内容重要包括如下两个方面：（1）对土地规定有关文献，重要包括：国有土地使用证；政府部门对该土地运用总体规划，包括规划用途；国有土地使用权出让协议正本及副本；国有土地使用权协议出让批复文献或招、拍、挂获得土地使用权文献；土地运用规定，包括“主体建筑物性质、附属建筑物性质及平面布局、建筑密度、容积率、建筑物层数、高度、建筑间距、停车场大小、停车场建设规定、绿化比率、建筑体型、色彩与周围环境协调、主体建筑装饰规定、建筑场地平整标高、出入口方位、基础设施完毕年限、建筑项目完毕年限等。”（2）土地自身权属有关文献，重要包括：缴付土地使用权出让金发票、凭证；土地管理部门出具有关土地使用权出让金支付状况证明；土地查封状况；土地抵押状况或其他性质他项权益；任何第三方对该项目土地及房产评估文献或类似成交价格文献；土地及项目现实状况描述文献，包括交通、场地“三通一平”状况、上下水、污水、电、燃气、热力、电信、邮政、被拆迁人状况、环境保护、人防、消防、交通管理、文物、园林、安全、环卫等部门规定或审查意见，以及与市政、公用、供电、电信等部门贯彻上下水、电、供热、燃气、电信源头供应等市政公用设施配套方案。3.项目建设状况调查对项目建设状况调查，合用于一方已经组建项目企业，另一方增资入股项目企业或进行在建工程收购状况。其重要调查该项目与否获得如下文献，以及已经获得文献与否合法、有效。将这些文献进行分类，可大体分为如下四类：（1）立项规划审批有关文献，重要包括：规划意见书、审定设计方案、告知书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划部门对各阶段设计批复等。（2）拆迁有关文献，重要包括拆迁协议、与项目土地原使用权人赔偿协议、房屋拆迁许可证、拆迁状况及目调查资料、缴付拆迁赔偿费发票、证明等。（3）工程施工有关文献，重要包括建筑工程施工许可证、工程有关图纸，包括每层平面图、该项目进度汇报，如监理企业或工程进度汇报、对项目目前进度及状况其他描述文献、机电工程费用明细、未来公共区域精装修原则及装修费用明细、上述工程项目抵押状况或其他性质他项权益（包括与否欠付工程款状况）、项目在建工程查封状况、其他从工程现实状况到竣工所需投入费用明细、该项目工程造价汇报或土建工程结算文献等。（4）项目租售有关文献，重要包括、该项目商品房预售许可证、项目发展方案，包括楼层功能定位、租售方案、地上地下车位数量等、该项目商品房销售状况表或销售状况阐明，应至少包括“已销售楼层、面积、销售价格、付款方式、购置客户等，并提供销售协议有关买受人名称、销售房产坐落、单价等信息页复印件以及一份销售协议原则文本”等等。（二）合作项目资金监控资金监管是合作中很重要问题之一，这重要波及怎样保障投入项目中资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其他目。这是合作方最关怀、也是难以控制问题，尤其在投资方没有决策权时。一般来说，在对某项目决定进行投资时，都会规定对方提供详细最新且通过法定审计事务所审计过财务报表，从而来掌握该项目债权债务关系。 但该报表只表明投资前债权债务，而无法处理对注入资金后资金流向监控问题。在非法人型合作开发协议履行中，合作各方常常约定设置“共管账户”，以共同监督项目资金使用。然而，有合作方疏于监督管理，共管账户完全由另一方控制。为了保护合作各方利益，需要合作各方在协议中明确约定对共管账户使用管理措施。尤其是预留印鉴中财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有助于合作各方互相制约和监督。但这也并不能从主线上处理问题。比较妥当措施应是：审查该合作方与否存在不良记录、与否有诉讼或其他争议纠纷、投资人为人品德、该项目市场销售预测与否乐观等角度来分析。（三）重视协议约定一种成功房地产项目合作经营，离不开一种完善房地产合作开发协议。实践中发生房地产合作经营纠纷，绝大部分是由于双方签订协议草率、简朴化，为此后纠纷产生埋下了隐患。1.协议内容应当合法，严禁假借联合开发之名行融资之实合作开发协议不得违反法律严禁性规定，如上述通过联合开发方式进行企业间融资，就违反了1996年由中国人民银行下发贷款通则第61条规定：“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相融资业务”，从而构成协议无效，当事人但愿联合开发所欲到达盈利目也落空。此外，最高人民法院曾在1990年公布有关审理联营协议纠纷案件若干问题解答第四条规定：“（1）联营协议中保底条款，一般是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营盈利，但不承担联营亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润条款。保底条款违反了联营协议中应当遵照共负盈亏、共担风险原则，损害了其他联营方和联营体债权人合法权益，因此应当确认无效；（2）企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参与共同联营，也不承担联营风险责任，不管盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认协议无效”。司法实践中，法院大都以上述规定为由，将协议中“共同经营”作为认定协议性质和效力根据。2.双方权利、义务及违约责任应详细、明确此类协议并无任何示范文本，仅仅依托当事人之间协商或谈判确定重要条款，而当事人在签订协议步往往更多关注商业利益，而对风险预期局限性，导致协议约定存在众多不明之处或漏洞，极易产生纠纷。房地产联合开发中双方权利义务存在着诸多交错，应对之进行界定，并且在时间上应设定明确界线，如土地使用权转让时间，若转让方迟延导致损失由其承担；资金及工程进度款支付应跟上施工进度，假如导致停工、窝工损失应当怎样计算；违约认定情形及违约责任承担方式等等；供地一方提供土地上存在其他系争权益，或权利瑕疵，怎样处理？导致损失怎样计算和承担等，也都应当在协议中充足考虑到。对双方交接中所有细节都要做到有专人负责记载、签字确认，从而做到有章可循，有据可依，以免在问题不停累积后形成冲突，导致矛盾激化而无法收拾。3.收益分享及风险和损失分担应贯彻到位在房地产合作开发中，一般都以开发房屋作为双方分享收益标，但由于不一样楼层、方位、坐落及朝向，其经济价值也大相径庭，因此合作双方应在其协议中事先对房屋分派做出详细安排和规定，以免房子落成后双方对此争执不休。例如，楼盘经竣工验收后，根据双方投资比例按建筑面积进行分派。这里就存在许多方面争议：建筑面积价格因所处层数、朝向等不一样而不一样，由于没有明确约定，则在实际分派时必然会引起诉争；另一方面，该建筑面积是以核准规划设计面积为准，还是以实际竣工建筑面积为准？再次，该建筑面积是只指该楼盘销售建筑面积还是包括公摊建筑面积在内？尤其在计算商住混合楼公摊面积时，该系数是有明显辨别。有时候，双方按利润一定比例提成，由于约定不明、利润计算措施不一，最终酿成纠纷；一方违约，应承担另一方所有经济损失，这样约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到艰难举证和漫长诉争困境中去，无法保障自己预期利益。此外，双方还应对某些风险和损失承担进行事先约定。例如项目企业从申请到成立会有一种较长周期，在此期间双方都会进行某些投入和准备，一旦项目企业没有获准成立，则怎样处理这些财务账和费用分摊往往成为双方争执焦点。