可行可研报告内容.doc

论可行性研究汇报内容
陈景林8月于北京
（一）项目背景与概况：
任何开发项目都是在一定社会环境下实行，这种社会环境自身就是开发项目建设背景。要使开发项目获得成功，就必须研究社会环境，项目开发目必须与社会环境相协调。因此，项目背景与概况应包括如下基本内容。
①项目背景综述，包括拟建项目所在地区房地产业发展大趋势，社会经济发展主趋势，拟建项目与都市规划及都市发展走向与否相适应，开发企业与政府部门、社会团体关系与否有助于项目开发建设，，拟建项目周围工业、商业、文化、教育、卫生等有关行业发展现实状况与趋势。
②项目名称、投资商名称、开发商名称。
③项目地理位置，包括项目所在都市、区、街道、编号，项目周围原有建筑物等状况。
④项目性质与重要特点。
⑤项目开发对经济社会发展影响，即项目开发社会、经济、生态意义。
⑥可行性研究工作目范围和重要根据。
（二）开发区原状调查及动迁安顿：
①土地调查 包括开发区各类土地面积及使用单位等。
②人口调查 包括开发区总人数、总户数，需动迁人口数、户数等。
③建筑物调查 调查开发区内建筑物种类，多种建筑物数量及面积，需要拆迁建筑物种类、数量和面积等。
④企业调查 调查生产、经营企业以及个体经营者经营范围、占地面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。
⑤多种管线 重要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力、电讯管线现实状况及规划和规划也许实现时间。
⑥其他地下、地上物现实状况 开发区内地下物调查理解内容包括水井、人防工程、菜窖、多种管线等；地上物包括多种树木、植物等。
⑦制定动迁计划。
⑧确定安顿方案 包括需要安顿总人数和户数，需要安顿各类房屋套数及建筑面积，需要安顿劳动力人数等。
⑨费用 动迁、安顿、赔偿等费用估算。
（三）市场调查分析和预测：
对市场调查和预测是可行性研究一项重要内容，是所有研究工作基础。房地产开发工作只有对市场做出比较清晰判断后来，才能进行系列开发工作，因此，对该环节工作应引起开发商高度重视。
市场调查是对市场供求变化动态、趋势及引起变化多种原因进行专门调查。市场预测是指通过对房地产市场调查和对目前销售状况分析、判断，以及对未来销售趋势估计，做出对某一类房屋市场潜力预测。
房地产市场调查是预测基础，在调查过程中必须遵照精确性原则、及时性原则、系统性原则、针对性原则和经济效益合理原则。房地产市场调查包括大量内容，其重点如下。
①市场环境调查 包括国家有关政策，如财政、信贷、税收、投资政策等；国家有关法令，如«都市房地产管理法»、«土地管理法»、«建筑法»、«环境保护法»等；经济形势，如国民生产总值、国民收入、城镇人均收入水平等；人口及其增长状况；消费构造和消费水平；家庭收入及居民存款额；教育程度、文化水平和职业构成；家庭人口构成、风俗习惯、审美观念等。
②消费者调查 包括既有多少消费者需要购置房屋，消费者购置房屋动机及其心里活动状况，消费者购置房屋数量，消费者对房屋设计、质量、价格以及地段规定，消费者经济来源和收入状况，消费者支付能力，消费者对本企业商品房信赖程度和原因，对潜在消费者调查和发现等。
③市场状况调查 包括消费者对某类商品房总需求量和饱和点；市场销售发展趋势；本企业商品房在同行业中市场拥有率；本企业商品房在各个地区市场上占有状况；尚有哪些没有被开发和占领市场可以开发占领；在哪些地区市场中有较多潜在消费者，可以增长商品房销售量等。
④价风格查 包括引起商品房价格变化原因，房地产市场供应状况变化，商品房需求弹性大小，多种不一样定价对商品房销售影响等。
⑤广告调查 包括广告信息选择和设计，广告媒介比较和选择，广告代理企业选择，广告效果测定，广告计划和广告预算确定等。
（四）规划设计方案选择
①市政规划方案选择 市政规划方案重要内容包括多种市政设施布置、来源、去路和走向，公建项目重点要规划安排好交通组织。
②项目构成及平面布置。
③建筑规划方案选择 建筑规划方案内容重要包括各单项工程占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、多种房间数量、建筑面积等。附开发规划详图。

（五）资源供应
①建筑材料需要量、采购方式和供应计划
②施工力量组织计划。
③项目施工期间动力
水等供应。
④项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。
（六）环境影响行业环境保护
①建设地区环境现实状况。
②重要污染原和污染物。
③开发也许引起生态变化。
④设计采用环境保护原则。
⑤控制污染与生态变化初步方案。
⑥环境保护投资估算。
⑦环境影响评价结论和环境影响分析。
⑧存在问题及提议。
（七）开发建设计划
①开发项目管理体制、机构设置。
②管理人员配置与方案。
③确定人员培训规划，估算年管理费用支出状况。
（八）开发建设计划
①前期开发计划。 包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、获得动工许可证，直至完毕动工前准备等一系列工作计划；
②工程建设计划。 包括各个单项工程开、竣工时间，进度安排，市政工程配套建设计划等。
③建设场地布置。
④施工队伍选择。
（九）项目经济及社会效益分析
①项目总投资估算。 包括固定资产投资和流动资金两部分。
②项目投资来源、筹措方式确实定。
③开发成本估算。
④销售成本、经营成本估算。
⑤销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。
⑥财务经济分析。 运用静态和动态分析措施分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率、投资利润率、借款偿还期等经济指标，对项目进行财务经济分析。
⑦国民经济评价。 运用国民经济分析法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。
⑧风险分析。 首先采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析法进行风险分析；另首先从政治、国家方针政策、经济发展周期、市场、自然等方面进行定性风险分析。
⑨项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
（十）结论及提议
①运用各项数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目可行性，并推荐最佳方案。
②存在问题及对应提议。

8月1日