酒店开发定位及财务可行性研究框架.docx

酒店开发定位及财务可行性研究框架
1      导言
1.1      报告编制过程说明
1.2      报告编制参考资料说明
1.3      项目（指酒店＋其他业态整体，下同）所在城市简介
1.4      项目开发公司简介
1.5      项目基本资料简介

2      万科三亚国际康体养生中心项目整体开发战略分析（结合甲方现有规划）
2.1      项目整体定位分析
2.2      项目中各业态定位及配置分析
2.3      项目中各业态互动关系分析
2.4      项目中各业态开发次序分析
2.5      对项目整体开发方案建议

3      项目中酒店板块开发战略分析
3.1      项目整体开发战略对酒店板块开发战略影响
3.2      酒店板块整体定位分析
3.3      酒店与项目其它业态互动关系分析
3.4      酒店开发数量及用地规模分析建议
3.5      酒店选址分析建议
3.6      酒店交通要求分析
3.7      酒店开发类型分析
3.8      酒店开发档次分析
3.9      酒店开发时间和次序分析
3.10    酒店开发模式分析
3.11    酒店可能的运营模式分析
3.12    对项目总体规划设计的其他建议
3.13    可能的酒店开发投资及收益初算

4      首个酒店地理位置分析
4.1      项目地点及周边环境简介
4.2      项目所在区域发展规划分析
Ø                包括区域定位、产业特征等，应包括目前现状（已建设项目）和发展趋势（未来规划项目）
4.3      项目交通便捷度分析
Ø                包括高速、港口、内外交通等现状和规划
4.4      项目物理能见度和市场能见度分析
4.5      项目主要客源市场需求临近度分析
Ø                包括商务、会议、政府、休闲旅游、团体等
4.6      项目地理位置优劣势分析

5      竞争市场同类型酒店发展状况调查及分析
5.1      竞争市场同类型酒店发展状况调查及分析
Ø                包括对三亚五星级酒店、会议度假酒店现有项目总体情况及详细设备设施情况、酒店与其它项目产品结合情况等的总结。
5.2      竞争市场同类型酒店经营状况调查及分析
Ø                包括对三亚五星级酒店、会议度假酒店的历史经营情况分析（平均房价、出租率、客房收益）、客源市场需求特点、季节性、波动性、大事件影响等分析。
Ø                包括对三亚五星级酒店、会议度假酒店的主要管理公司（自营、国际品牌等）、盈利模式（主要收入和利润来源）、经营策略、市场竞争策略的概括性分析。
5.3      竞争市场同类型酒店客源市场调查及分析
Ø                包括三亚五星级酒店、会议度假酒店的客源市场需求分类分析（商务、会议、政府、内部需求、度假、旅游、团体、散客）

6      竞争市场同类型酒店发展趋势分析
6.1      竞争市场供给状况发展分析
Ø                对三亚以及周边区域五星级酒店、会议度假酒店等可能具有竞争关系的新增供给情况的总体描述。
6.2      竞争市场需求状况发展分析
Ø                对项目产业发展状况、周边企业入驻情况、人口发展情况，会议、度假、商务等需求的发展前景分析，这些都将影响本项目需求的数量和特点。
6.3      竞争市场同类型酒店发展趋势及潜在供给调查及分析
Ø                对三亚以及周边区域五星级酒店、会议度假酒店等可能具有竞争关系的新增供给项目数量和设施情况整理。

7      竞争市场温泉发展状况及发展趋势调查及分析
7.1      竞争市场温泉发展状况调查及分析
Ø                海南地区可参考的竞争性温泉项目整体情况及功能设施情况调查分析
7.2      竞争市场温泉经营状况调查及分析
Ø                温泉项目的收入构成、价格、设施使用率调查及分析
7.3     竞争市场温泉客源市场调查及分析
Ø                温泉项目的客源群体、年龄、性别、预订方式、停留时间、消费能力等的分析
7.4      竞争市场温泉发展趋势及潜在供给调查及分析
Ø                竞争地区潜在新增的大型温泉项目供给情况及设施情况，结合国际先进的温泉发展趋势对本项目的参考借鉴意义

8      首个酒店定位分析建议
8.1      酒店客源市场定位
Ø                拟建酒店商务、旅游团体、散客、政务、其它等客源类型的构成比例
8.2       酒店综合项目定位
   首个酒店在综合项目开发战略和酒店板块开发战略中的定位；要达成的目标（酒店自身财务指标与项目贡献指标），并提供酒店定位的几种可选方案。
8.3      酒店经营模式定位
Ø                拟建酒店适宜采用的经营管理模式优劣势分析及建议
8.4      酒店竞争战略定位
Ø                在不同的竞争环境下适宜采取的市场竞争策略分析
8.5      酒店类型定位
Ø                进一步明确拟建酒店的类型，确定功能和经营方向
8.6      酒店档次定位
Ø                高端市场中进一步区分细分市场，找准明确目标
8.7      酒店规模定位
Ø                通过不同规模的酒店未来10年财务情况比较，找到最佳的酒店规模
8.8      酒店客房功能定义及技术指标
Ø                包括各种客房类型详细的设施要求
8.9      酒店餐饮功能定义及技术指标
Ø                包括中西餐厅、包房、宴会厅、酒吧、茶吧等详细的设施要求
8.10    酒店会议功能定义及技术指标
Ø                包括大型多功能会议厅、中小会议厅、董事会议室、贵宾接待厅等不同规模会议室设施要求
8.11    酒店康乐功能定义及技术指标
Ø                包括SPA、健身中心、娱乐中心等的设施要求
8.12    酒店其它功能定义及技术指标
Ø                包括前厅、商务中心、后勤服务、停车场、员工餐厅、员工更衣、休息区等的设施要求

9      首个酒店投资估算及分析
9.1      酒店建设及开业投资估算
Ø                包括建安及前期费用、内装修、经营、后勤、开办及流动资金、开办费及流动资金准备、建设期贷款利息
9.2      酒店建设及开业投资敏感变动分析

10    酒店开业后10年内经营业绩预测基础数据定义及分析
10.1    酒店平均房价变动情况预测及分析
10.2    酒店平均客房出租率变动情况预测及分析
10.3    酒店餐饮、娱乐、康体、会议等平均价格及出租率变动情况预测及分析

11    酒店开业后10年内经营业绩预测及分析
11.1    酒店经营收入、成本费用及利润预测及分析
11.2    酒店经营业绩敏感分析
11.3    酒店经营盈亏平衡点预测及分析
11.4    酒店经营期现金流量预测及分析
11.5    所得税、折旧、贷款利息、偿还贷款等对经营业绩的影响分析

12     产权酒店经营效益兑现产权酒店小业主回报可行性分析
12.1    产权酒店销售价格及销售业绩假定（需甲方提供）
12.2    酒店开业后10年内每年小业主回报预测及分析
12.3    酒店开业后10年内每年利用酒店经营利润兑现小业主回报敏感性分析

13    酒店投资回报预测及分析
13.1    酒店建设融投资方案假定
13.2    项目投资内部收益率预测及分析
13.3    项目投资内部收益率敏感分析

14    酒店开发风险分析
14.1    政策风险
14.2    经济风险
14.3    市场风险
14.4    竞争风险
14.5    合作风险
14.6    经营风险
14.7    突发事故和不可抗力风险

15    报告要点综述
15.1    报告要点综述
15.2    华美的建议