物业管理服务合同(签约版)-(1).doc

第 1 页 共 16 页 物物 业业 管管 理理 服服 务务 合合 同同 第 2 页 共 16 页 文体中心物业管理服务合同文体中心物业管理服务合同 甲方：公司 法定代表人：地址：乙方：物业管理有限公司 法定代表人：地址：根据中华人民共和国物业管理条例、2007 年 10 月颁布的深圳经济特区物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方（以下简称“双方”）在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对文体中心（以下简称“该物业”）提供物业服务事宜，订立本合同。第一章第一章 物业基本情况物业基本情况 第一条 物业基本情况:物业名称：文体中心 物业类型：高层商住楼 座落位置：占地面积：19899 平方米 总建筑面积：135531 平方米 住宅面积：25625 平方米 停车位：室内车位 个 总户数：480 户 具体见附件一物业规划平面图及附件二物业构成明细表 第二章第二章 服务内容与质量服务内容与质量 第二条 在该物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于房屋的承重结构部位（含 第 3 页 共 16 页 基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（含构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，该物业共用设施设备包括但不限于：区内道路（市政道路除外）、室外上下水管道、化粪池、泵房、路灯、沟渠、池、井、园林景观及绿化地、连廊、地下排水管、停车场、车库等；3、物业共用部位和公共场地、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化、景观的养护和管理；5、交通、车辆的行驶及停放管理；6、公共秩序维护、安全防范、消防管理等事项的管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、物业规划红线内的配套设施等的维修、养护和管理；10、制订物业服务工作计划并组织实施；11、管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；12、法律规定的或双方约定的属于物业管理的其他内容。第三条 在物业管理区域内，除了本合同第二条约定的服务内容外乙方提供的服务还包括以下事项：1、社区文化活动；2、根据业主实际需要提供特约服务（家政、商务等），服务内容和费用由双方另行商定。如乙方需新增服务项目，新增项目的经营及管理方案、收费标准需双方另行协商决定。第四条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准详见附件三物业管理服务质量标准及附件四物业管理处人员配置标准。第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第 4 页 共 16 页 第三章物业服务费用第三章物业服务费用 第六条 物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式。（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准详见附件五文体中心项目收费标准，其中：住宅：1.8 元/月/平方米；该物业未出售部分乙方不能收取物业服务费用。（二）对于本合同没有明确应收费的物业或项目，乙方不得再另行收费，日后如有更改，需双方另行协商。（三）如日后该项目可取得政府有关部门的物业管理费、基础设施整治费及其他有关的补助，该补助费归甲方所有，乙方需协助甲方完善有关的申报及办理手续。物业服务收入盈余归乙方所有，亏损由乙方承担。物业服务收入主要用于以下支出：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、社区文化活动费用；10、法定税费及其它费用；11、物业管理过程中产生的其他一切费用、开支；12、物业管理企业的利润。第七条 物业暂定 2012 年 8 月 1 日（具体入伙时间由甲方决定）入伙，业主自入伙之日起向乙方交纳物业服务费用。未经乙方同意甲方不得向业主承诺减免物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，乙方应遵从其约定，第 5 页 共 16 页 业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月 10 日之前履行当月物业服务费用的交纳义务。第八条 业主转让物业时，应缴清拖欠的物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。第四章第四章 物业的经营与管理物业的经营与管理 第九条 停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于甲方所有的，车位使用人应按室内车位 200 元/个/月的标准向乙方交纳停车费。其中乙方将从其中按室内停车位 60 元/个/月收取管理服务费，其余归甲方所有。2、停车场车位所有权或使用权由业主另行购置的，车位使用人应按室内停车位60 元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费，该服务费归乙方所有。3、在不影响该项目的整体规划的前期下，室外停车位的规划工作由乙方负责。第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第五章第五章 物业的承接验收物业的承接验收 第十一条 乙方承接该物业时，甲方应协助乙方对所有的物业共用部位、共用设施设备进行查验并签订确认书，对查验中发现的问题，甲方应解决查验问题的处理。该物业的设备设施等在交付前的一切风险由甲方承担，交付后的风险转由乙方承担。第十二条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担义务、责任的依据。符合约定要求的，由双方签署该物业的移交验收记录。该物业移交验收记录的签署表明双方已完成该物业的全部移交手续，甲方已履行完毕交付义务，至此甲方已正式将该物业交付乙方。第十三条 乙方承接该物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养的技术资料；第 6 页 共 16 页 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主相关资料。5、其他有关的资料。第十四条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，并负责要求、督促相关责任人按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第六章第六章 该物业的使用与维护该物业的使用与维护 第十五条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定该物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度及临时管理规约，并报区行政主管部门备案。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要协助。第十六条 业主入住时，应签署临时管理规约。乙方可采取规劝、限期整改、要求赔偿损失等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十八条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第十九条 甲方应于双方约定的时间按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。第二十条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第七章第七章 物业专项维修资金物业专项维修资金 第二十一条 物业专项维修资金来源于日常收取的专项维修资金。自物业竣工验收满一年后的第一个月起，由业主按月按时足额向乙方交纳专项维修资金，具体为：住宅及商业按建筑面积 0.20 元/月/平方米的标准缴纳。乙方在收取管理费时一并代收专项维修资金，该资金的管理由甲乙双方共同负责。第 7 页 共 16 页 乙方收取专项维修资金后，应按要求存入指定的物业专项维修资金专户。业主发生变更时原业主所交的日常收取的专项维修资金视为一并转让给新业主，原业主不得要求取回。第二十二条 乙方对物业专项维修资金的管理，应专户存储、核算到户、专款专用。第二十三条 共用部位的维修、更新、改造由乙方组织实施,其费用从物业专项维修资金中支出。物业专项维修资金的使用、审批按深圳市物业专项维修资金管理规定及有关规定执行。法律法规及规范性文件如有变化的，依照最新的规定执行。第二十四条 乙方应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。第八章第八章 双方的权利和义务双方的权利和义务 第二十五条 甲方的权利和义务为：1、有权与乙方议定年度管理计划、年度费用预算、决算报告。2、有权聘请会计师事务所对有关帐目进行审计。3、有权对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定。4、如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，或者存在双方约定或法律规定的解除或终止合同的情形，甲方有权解除或终止合同。5、甲方应在该物业内部向乙方提供合适的管理用房，建筑面积约为 【】平方米。6、在业主委员会成立前，全权代理业主委员会的权利和义务。7、本合同约定或法律规定的其他权利与义务。第二十六条 乙方的权利和义务为：1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项经营管理活动，但不得损害业主（住/用户）的合法权益，获取不当利益。2、应遵照国家、地方和本合同的物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据。乙方应严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。第 8 页 共 16 页 3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定，经甲方同意后由乙方组织实施。4、有权依照本合同第十六条对违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为进行制止。5、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。6、至少每 6 个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目。7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。8、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。9、开展有效的社区文化活动和便民服务工作。10、本合同解除或终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括公用管理费、公共收入积累形成的资产、物业专项维修资金；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构进行财务审计。11、安排社区居民就业，提供就业岗位 5 个。安排就业的社区居民应严格履行其岗位职责，否则乙方有权拒绝其入职。12、乙方可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。13、本合同约定或法律规定的其他权利与义务。第九章第九章 违约责任违约责任 第二十七条 甲方违反本合同约定的，应承担违约责任。第二十八条 除因甲方违约导致外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条及其附件约定的服务内容和质量标准，应按伍万元/年的标准向甲方支付违约金。业主或物业使用人未依约支付物业服务费用的，乙方因此未能提供达到约定标准的管理服务的，乙方不承担任何责任。同时，如果乙方的行为造成甲方或业主 第 9 页 共 16 页 遭受损失，乙方还应负责赔偿甲方或业主所遭受的损失。如发生本条款约定的情形，甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。第二十九条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按 每日万分之五（即所拖欠物业服务费用的万分之五）的标准向乙方支付滞纳金。甲方只对自身违反本合同约定的拖欠行为承担违约责任。第三十条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十一条 甲方违反本合同第十四条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十二条 以下情况，乙方有权依照法律的相关规定减轻或不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定及法律规定的义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人并履行法律规定的其他义务，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第三十三条 因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；另外，如果相关法律规定或者政府部门、人民法院认定有关事故由乙方承担法律责任的，乙方也应承担相应的责任。产生事故的直接原因，以政府有关部门的认定以及人民法院生效判决及其他政府文件、生效裁判文书的认定为准。第三十四条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均有权按照合同法的相关规定减轻或免除违约责任并按有关政策法规规定及时协商处理。第十章第十章 其他事项其他事项 第 10 页 共 16 页 第三十五条 本合同期限自 2012 年 5 月 1 日起至 2017 年 4 月 30 日止。第三十六条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等及其他属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方或业主委员会。第三十七条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当尽可能包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为接受本合同内容的承诺。第三十八条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第三十九条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第四十一条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向合同签订地人民法院提起诉讼。第四十二条 本合同一式五份，甲、乙双方各执两份，呈报区行政主管部门备案一份。甲方（签章）：乙方（签章）：法定代表人：法定代表人：签订日期：年 月 日 第 11 页 共 16 页 附件一附件一：物业规划平面图物业规划平面图 第 12 页 共 16 页 附件二附件二：物业构成明细物业构成明细 类 型 幢 数 套（单元）数 建筑面积（平方米）高层住宅 2 480 车 库 物业用房 合 计 备 注 第 13 页 共 16 页 附件三附件三：物业管理服务质量标准物业管理服务质量标准 一、一、物业共用部位的维修、养护和管理 1、房屋外观完好、整洁，无违章乱搭建，无妨碍市容观瞻；2、维修及时，有完善的管理制度和措施，按规范养护到位。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 1、共用设施、设备的运行良好，使用正常；2、维修及时，有完善的管理制度和措施，按规范养护到位。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通 1、环卫设施齐备，定期消杀；2、垃圾日产日清；3、环境整洁；4、排水管道畅通。四、公共绿化的养护和管理 1、花草长势良好，修剪造型到位；2、无病虫害；3、无大面积黄土裸露。五、车辆停放管理 1、交通秩序良好；2、车辆分类、有序停放；3、出入有登记；4、收费合法。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 1、实行 24 小时安全管理服务；第 14 页 共 16 页 2、建立完善管理和应急处理机制；3、对危害人身安全处有明显标识和具体的防范措施；4、消防设施、设备完好无损，可随时启用，消防通道通畅。七、装饰装修管理服务 1、装饰装修管理制度完善；2、法律法规禁止事项提前告知；3、施工人员凭证出入、施工；4、装修垃圾日产日清；5、装修时间段严格控制；6、无违章乱搭建，室外设施设备按设计位置摆放到位、整齐划一。八、物业档案资料管理 1、档案资料齐全；2、有完善管理制度；3、资料分类成册，检索方便。九、其他服务 1、定期开展有意义、健康向上的社区文化活动；2、特约服务项目齐全，收费合理。第 15 页 共 16 页 附件四：附件四：物业管理处人员配置标准：物业管理处人员配置标准：人员配备 数量 备注 管理处主任 1 物业主管 1 管理员 2 财务 1 资料员 1 前台文员 1 设备工 2 护管员 20 第 16 页 共 16 页 附件五附件五：文体中心项目收费标准文体中心项目收费标准 序号 收费项目 单价（人民币）备注 1 物业管理费（住宅）1.8 元/月 2 物业管理费（商业）3.8 元/月 从 2012 年 月 日起交纳。3 日常收取的专项维修资金 0.20 元/月 从 2013 年 月 日起交纳。由物业公司统一收取 4 住户信报箱 每户配备一个，费用由住户于入伙时缴纳。5 装修押金 2000 元/户 业主与装修单位各一半，完工验收合格三个月后无息退还。6 装修垃圾清运费 5.0 元/按建筑面积计算，办理装修手续时一次性缴纳。7 装修施工人员 出入证 押金 30 元/证 工本费 10 元/证 办理装修手续时缴交。退还出入证时退押金，遗失不退。8 车位租赁费 200 元/车位/月 每月缴纳，已含车位管理费；其中的 140 元由乙方收取后支付给甲方；适用于甲方所有的车位 9 车位管理费 60 元/车位/月 每月缴纳，费用由乙方收取；适用于业主自有车位 10 停车 IC 卡 工本费 15 元/卡 11 住户门禁卡 费用 工本费 15 元/卡 每户提供 3 张门禁卡，超出收取 45元/张。12