房地产公司如何查读税务稽查案例有感要点.doc

房地产企业怎样查----读税务稽查案例有感
此前在稽查岗位时，就没查过房地产企业，只是一次工作借用，参与了一种小小房地产案子，那个案子非常简朴，就是成本不小于收入了，房地产企业“亏损”核算没有按照会计和税法规定来核算，大家都懂得，房子销售价肯定是不小于成本价，房价在几年内就翻了几番了，各地房地产老板们也赚够了钱，那么帐上怎么会亏损呢？本来他们把所有成本都摊到了已销了部分房屋上，如开发100套房产花费成本所有摊到了已销了20套房屋上，这样成本就远远不小于了收入，老板们解释也合理，我支出了花费了100套成本当然要计100套成本，我只卖出了20套当然也只记20套收入，这样说来也是合情合理，只是不合法了，100套成本是“开发成本”，而销售20套结转应当是“销售成本”，会计把两个成本故意混淆了，当然就出现了成本不小于收入了。
其实房地产企业要想少缴纳常用手段就是少计收入，多计成本费用，说起来很简朴，做起来却是很难。如下案例值得参照和学习。
某房地产企业隐匿收入偷税案
本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员重视房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现纳税人设置两套账隐匿收入违法事实。本案对行业性税收检查具有参照价值。
一、案件背景状况
（一）案件来源
1月20日，某市地方税务局稽查局（如下简称稽查局）收到一封群众举报信，反应某房地产开发企业有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反应内容，稽查局领导按规定将该企业列入了检查计划。
（二）纳税人基本状况
某房地产开发有限企业成立于12月，是由集体企业改制而成，股东所有为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。企业成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力高档住宅小区和两座正在施工中豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现所有销售完毕。
二、检查过程与检查措施
（一）检查预案
举报人举报该企业存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供详细线索和有关证据，举报人坚称，假如税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密布署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为组员专案小组。根据会议布署，检查小组制定了详细检查计划和实行方案。
（二）检查详细措施
检查人员通过初步查看征管资料和外部调查，理解到某房地产企业生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些状况，检查人员有些踌躇：究竟是举报人出于个人目恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导同意，决定以房地产行业税收专题检查名义，正常调取该单位-账务资料进行检查。
根据检查计划，检查人员打破“就账查账”常规检查措施，采用全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合措施，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行“解剖式”检查。
1.查对账务资料
检查人员提成两个小组，第一组检查人员，把“A花园”和“B新城”两个小区征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细记录和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等状况。同步，第二组检查人员从企业“工程资料账”方面入手，责令该单位提供如下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工协议、工程竣工验收汇报、工程决算书、房屋测绘汇报、商品房预售许可证、销售台账、销售协议等。分小区、分楼盘，分年份，把企业成立以来所有商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致检查和记录。通过20多天紧张有序工作，第一组检查人员初步检查成果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据替代发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该企业对查出上述问题予以承认。
2.深入检查工程资料
检查人员没有轻信对账面检查结论，而是继续对该单位“工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收汇报和预售许可证等资料，逐一记录了每个小区、每个楼盘建筑工程决算面积、可供销售面积。根据企业提供商品房销售协议，逐一记录出了所有销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。20多天后，第二检查小组有关记录和检查数据资料终于出来了。通过对第一小组与第二小组获得资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积（可销售面积）为157296平方米，财务账面上实际销售面积为148796平方米，存在约7050平方米差额。“B新城”整个小区决算面积（可销售面积）为125410平方米，财务账面上实际销售面积为120430平方米，存在约4980平方米差额。即截止12月31日，该企业账面上应当尚有约12030平方米开发产品，但实际上，该企业账面上两个住宅小区“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经所有销售完毕。
3.实地调查核算
在与企业财务人员核算上述状况时，他们一口否认存在差额事实，一会儿说是商品房销售协议上面积不精确，一会儿又说是检查人员记录错误导致。为保证数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新查对了一遍，也没有发现记录错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该企业工程开发施工有关工程决算书、工程竣工验收汇报、商品房预售许可证和商品房销售协议等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供原始资料内容是一致，此举深入巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积证据。那两组记录面积为何会出现如此大差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿状况，检查人员积极做好财务人员思想工作，先后五次到两个小区现场查看。通过对每个小区，每个楼盘逐一查对，最终终于发现了面积存在差额原因，该企业故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐渐浮出水面。本来，“A花园”小区面积差额原因在于地下停车位。该小区地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米原则规划出了555个停车位用于销售，车位所有销售完毕。而该企业财务账“开发产品-停车位”实际入账只有366个计10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计5670平方米。“B新城”面积差额源自沿街商用房，该小区沿街商用房决算面积为25360平方米，而该企业财务“开发产品-沿街商用房”实际入账只有20380平方米，差额即实际少入账“开发产品-沿街商用房”4980平方米。其中，免费拨付给下属单位-某物业企业1580平方米，用作办公场所，剩余3400平方米所有销售。
在铁事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入事实。本来，该企业财务人员根据企业法定代表人安排，为了到达少缴税款目，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”擦边球，运用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定漏洞，把财务账上“成本、产品、收入”等多种勾稽关系处理协调状况下，把开发产品—地下停车位和沿街商用房其中一部分不反应在财务账上，以到达隐匿收入偷逃税目。在实地调查过程中，检查人员还通过采用抽样调查方式，通过走访住户、电话征询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房销售价格、销售面积和销售时间等状况进行了调查取证，深入固定了有关证据。
（三）检查中碰到困难和阻力及有关证据认定
1．纳税人不配合
该企业财务人员熟悉财务税收知识，法定代表人又是人大代表,因此,他们在检查初期能积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查成果出来时，也承认检查成果。但伴随检查人员对“工程资料账”深入检查时，财务人员态度就发生了变化，对检查人员不再配合，财务人员互相推诿甚至逃避、阻挠检查。法定代表人找市局领导“反应状况”，歪曲“检查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压力，在各级领导支持下，检查人员边做纳税人思想工作，边按计划继续检查下去。最终在铁证据面前，纳税人终于承认了违法事实。
2.检查难度大
该单位偷税手段隐蔽，正常“就账查账”检查方式无法发现违法问题，这需要检查人员对其生产经营状况进行全面“解剖式”检查。这种检查方式，检查时间长，花费大量人力、物力和精力，纳税人经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真梳理、归类和记录，有还需要去外单位调查取证，轻易引起纳税人不满，这需要检查人员具有处理多种复杂矛盾和关系能力。
三 、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
经检查核算，某房地产开发企业重要采用设置真假两套账方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。详细作案手段是：该单位财务人员按照正常企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反应企业开发成本、开发产品和售房收入“管理会计账”，用于内部经营管理。同步又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实“财务账”，用于向税务机关申报纳税，到达偷税目。经检查认定，该单位重要存在如下违法事实：
1．隐匿收入偷逃税
企业开发建设“A花园”小区地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米原则，划出了555个停车位用于销售，车位所有销售完毕。而该企业财务账实际入账只有366个计10980平方米，实际少入账停车位189个计5670平方米。该部分车位所有销售完毕，平均售价每平方米2150元，与市场价格基本相近，视同计税价格，合计在账簿上少列收入1219万元。
该单位开发建设“B新城”小区中沿街商用房决算面积为25360平方米，而该企业财务账沿街商用房实际入账只有20380平方米，实际少入账沿街商用房4980平方米。其中，免费拨付给下属法人单位1580平方米，剩余3400平方米所有销售。根据该单位提供账外资料，该部分沿街商用房平均售价每平方米4250元，与市场价格基本相近，视同计税价格，合计在账簿上少列收入2116.5万元。
同步发现，该单位采用进行虚假纳税申报手段，少缴纳土地增值税42.5万元，城镇土地使用税6.5万元。
2．未按规定开具发票
企业在预售和销售商品房时向客户开具自制收款收据，并且没有所有入账，共使用收据12本，开具金额6523万元。根据《中华人民共和国发票管理措施》第二十条和《中华人民共和国发票管理措施实行细则》第四十八条第（十一）项规定，属于未按规定开具发票行为。
（二）处理成果
经税务案件审理委员会审理，税务机关依法作出如下处理：
1．根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、《中华人民共和国都市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加暂行规定》第二条、第三条、《国务院有关教育费附加征收问题紧急告知》第一条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条《中华人民共和国土地使用税暂行条例》第二条、第三条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、六十三条第一款规定，追缴该企业少缴营业税166.7万元、企业所得税82万元、土地增值税42.5万元、都市维护建设税11.7万元和教育费附加5万元，城镇土地使用税6.5万元，并同步对少缴纳税款按规定加收滞纳金。
2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该企业采用“伪造账簿、记账凭证”、“虚假纳税申报” 、“在账簿上少列收入”等手段，少缴纳营业税、都市维护建设税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税，定性为偷税，处少缴纳税款一倍罚款。
3．根据《中华人民共和国发票管理措施》第三十六条以及《中华人民共和国发票管理措施实行细则》第四十八条第（十一）项规定，对未按规定开具发票行为处以一万元罚款。
四、案件分析
（一）查处本案认识及体会
1.重视房地产开发基础资料搜集分析
与其他大量不规范房地产企业相比，某房地产企业财务核算比较规范，假如仅仅按常规措施进行账面检查，主线无法发现该企业存在隐匿开发产品问题。针对这种状况，检查人员侧重了基础数据搜集分析，并结合实地检查，从源头入手，先后多次深入现场查看，才发现并查清了隐匿地下车位和沿街商业用房等账外涉税违法问题。
2.重视实地调查
运用开发小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定原因，隐匿收入进行偷逃税现象，在房地产行业有着一定代表性。由于车位和商用房详细面积、数量在规划上没有明确，因此很轻易让开发商做钻空子，如T企业就只是把销售部分车位和沿街房作了账务收入处理。假如不进行销售面积与决算面积等基础数据搜集分析、不进行实地调查和账物核算，无法掌握真实开发产品数量和销售状况，也就发现不了这一违法事实。
3.重视外围调查
本案成功查处，得益于采用了全面细致“解剖式”检查。在案件检查中，检查人员突破了地税部门孤军作战局面，先后得到了房产管理局、规划局、建设局、土地局等部门鼎力配合和支持，为提供和固定证据提供了有利保障。该案件成功查处，在检查房地产行业税收方面具有重要意义，也对提高房地产行业税收管理水平有着重要借鉴。下六个月，该市地方税务局在全系统房地产行业税收管理和稽查方面，全面推广了该措施，获得了明显成绩，使全市房地产行业税收管理水平上了一种新台阶。
4.重视行业特点检查

近年来，伴随税收管理规范和企业财务人员业务提高，纳税人财务管理也越来越规范，偷税手段也越来越隐蔽，这就需要检查人员在检查方式上需要创新，积极探索和寻找符合行业经营特点检查措施和思绪。