某房地产公司项目管理规划实施阶段.doc

工程项目管理实行方案一 工程概况一、 项目概况建设单位：承德市唐隆房地产开发有限企业 工程名称：兴隆县隆湾帝园小区一期工程 建设地点：承德市兴隆县兴隆镇南土门村建设规模:占地面积为54730平方米，建筑面积50平方米本工程由住宅楼1#-14#、商业楼1-11#及地下车库构成，容积率：3.6勘测单位：华北有色地质勘察局承德勘察院设计单位：上海翰联建筑设计征询有限企业监理单位：承德市龙翔矿业监理有限责任企业 施工单位：北辰正方建设集团有限企业、河北省第三建筑工程有限企业、秦皇岛第三建筑企业构造型式：框剪构造。 资金来源：建设资金为自筹建安造价：3.154亿元人民币质量规定：合格建设工期：.3-.7标段划分：第一标段： 住宅1-4#楼部分及商业楼，小区配套公共设施等，总建筑面积为81349，其中住宅为60349.67、商业及公建配套为23782。（住宅1-4#楼为棚户区村民返迁楼）第二标段：住宅5-8#楼，商业5#、6#含地下部分，总建筑面积为55732，总投资5937.85万元。第三标段：住宅9-12#楼及商业7-9#楼，总建筑面积40569.68，总投资4665.52万元。第四标段： 住宅13#、14#及商业10#、11#，总建筑面积为28472.26，总投资3274.55。（住宅14#楼3单元为经济合用房50户）二、 项目组织管理体系3.1 项目实行协议构造图（配套体系）承德市唐隆房地产开发有限企业工程部其他配套单位物业企业政府监督单位四标段施工单位三标段施工单位二标段施工单位一标段施工单位工程监理单位设计单位招投标代理2.2项目管理组织构造图（管理体系）承德市唐隆房地产开发有限企业项目工程部内业资料员安全工程师电气工程师水暧工程师土建工程师2.3项目工程部重要工作职责2.3.01项目工程部工作：（1）、在企业领导下负责房产项目成本控制、工程进度、质量管理、安全管理技术支持和项目管理工作。负责对本工程工期、质量、安全、成本等实行计划。组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素实行全过程动态管理。工程施工过程中，严格按设计规定、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。（2）、实行有关国家质量政策法规、制定有关工程质量监督各项规定及措施。（3）、协助企业领导处理工程项目技术难题和质量问题。（4）、讨论因工程项目技术变更而引起工期进度、工程成本控制等管理问题，并负责提出处理问题对处理意见。（5）、负责组织对开发项目质量定期或不定期检查，督促和贯彻有关规范规定，加强对开发工程管理控制。（6）、负责保留好多种工程技术资料完整性和可靠性，并记录好多种会议纪录。（7）、协助企业领导及有关部门做好工程项目资金计划安排工作。（8）、随时做好上级有关部门对商品住宅检查资料准备工作。（9）、完毕企业领导交办其他任务。三、项目管理目任务3.1 指导思想本项目规模大、体量大、施工配合面广。怎样优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好该项工程，是我司项目开发重要里程碑，为此，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，严格按照质量安保体系运行。精心组织、科学管理，保证明现各项承诺目。3.2 项目管理目任务：32.01 保证工程质量项目管理必须时始至终地认真贯彻国家有关工程质量方针政策和各项技术指标、施工规范和技术规程，认真组织贯彻保证工程质量各项管理制度和管理措施，制定保证工程质量技术措施，在施工过程中还应认真贯彻防止为主方针，加强工程任何分部、分项直至其中各个细节都必须严格质量管理，加强质量检查和评估，才能保证整个工程质量。32.02 合理缩短工期工期是工程建设施工管理一项重要指标内容之一。合理地缩短工期，等于投资提前受益，对建设单位、施工单位双方均有利。建设单位施工管理人员在施工管理中要积极配合，积极协作，发明条件，明确工期对应奖罚措施，促使工期缩短或工期不延误。32.03 节省投资提高效益工程建设无论是一种项目或一种单项工程，其管理目都应当全面贯彻节省投资，提高效益精神，要严格执行国家有关规定，按照管理程序办事，一经审批，便成为具有法令性施工根据，要严格控制工程款拨付和各项有关费用施工签证。3.3工程总体目3.3.01工程质量1、质量目管理原则：1）工程质量是整个项目管理工作关键，与进度控制、投资控制互相制约；2）坚持“严格规定、一丝不苟、实事求是、公正合理”原则；3）遵照“防止为主、动态管理、跟踪监控”，实现工程质量总目。 2、工程质量目：工程质量合格3.3.02工期目1、工期目管理原则：1）根据建设单位和承包单位正式签定工程协议中所确定工程工期作为进度控制总目；2)承包单位根据“协议”工期总目所编制工程施工组织设计；3)经监理项目负责人审核通过承包单位编制施工总进度计划、年/季/月实行计划。2、总工期（协议工期）：根据本工程建设单位及施工单位签订工程总承包协议中所确定总工期（协议工期）为目，计划于高层.3.15-.11.20多层.3.15-.10.1商场.3.15-.08.153.3.03成本目1、工程投资管理原则：1)根据建设单位和承包单位正式签订工程总承包协议（如下简称“协议”）中所确定工程总价款，作为投资控制总目；2)根据建设单位和承包单位正式签订“协议”中所确定工程款支付方式，审核拨付签认；3)根据建设单位和承包单位正式签订“协议”中所确定工程款结算方式，进行竣工结算。2、成本目及总投资额（或协议价）：以工程施工承包协议价及施工图纸为投资目加以控制。3.3.04现场目安全施工目：在整个施工期间，无重大伤亡事故；杜绝发生火灾事故，按“原则规范”到达“五无“工地原则，即无重伤、无死亡、无火灾、无重大机械事故、无食物中毒。文明施工目：文明施工检查达标，到达市级文明安全工地原则，争创示范文明工地。四 、项目施工过程控制管理（一） 工程质量控制4.1.1质量控制目：本工程质量控制目为建设单位与施工单位协议确定工程质量等级。4.1.2质量控制一般规定：（01） 项目质量控制应按GB/T19000族原则和企业质量管理体系规定进行。（02）项目质量控制应坚持 “质量第一，防止为主”方针和“计划、执行、检查、处理”循环工作措施，不停改善过程控制。（03）项目质量控制应满足工程施工技术原则和发包人规定。（04）项目质量控制原因应包括人员、材料、机械、措施、环境。（05）项目质量控制必须实行样板制。施工过程均应按规定进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检查或已经检查定为不合格，严禁转入下道工序。（06）建立项目质量责任制和考核评价措施。经理应对项目质量控制负责。过程质量控制应由每一道工序和岗位负责人负责。（07）分项工程完毕后，必须经监理工程师检查和承认。（08）承包人应对项目质量和质量保修工作向发包人负责。分包工程质量应由分包人向承包人负责。承包人应对分包人工程质量向发包人承担连带责任。（09）分包人应接受承包人质量管理。4.1.3质量监控方案（措施）4.1.3.1施工准备阶段质量控制：1、工程部应建立健全工地多种质量管理制度，包括现场会议制度，现场质量检查制度，质量事故控制及处理制度，现场文明施工管理制度等。2、工程部应对中标监理企业进驻现场工程师进行资质审查，规定持证上岗。3、工程部应会同监理单位对中标施工单位进驻现场工程师及其他管理人员进行资质审查，规定持证上岗，有较强管理力度，能保证工程施工顺利进行。工程部应会同监理单位对中标施工单位选定劳务分包单位进行观测、理解和评价，一旦发现力量不够，施工质量太差，管理混乱等状况，立即告知施工单位另选队伍，以保障工程施工满足质量和进度规定。4、工程部接到设计图纸后，组织有设计、监理、施工等参与图纸会审，对设计图纸建筑性能、使用性能以及工程施工技术问题提出意见和提议。5、工程部负责审核监理单位项目监理规划和施工单位质量计划（质量保证体系），督促贯彻保证质量多种措施，预测防止也许发生质量事故。措施要切实可行，有可操作性。（1）、施工单位质量计划编制应符合下列规定： 应由项目经理主持编制项目质量计划。 质量计划应体现从工序、分项工程、分部工程到单位工程过程控制，且应体现从资源投入到完毕工程质量最终检查和试验全过程控制。 质量计划应成为对外质量保证和对内质量控制根据。（2）、施工质量计划应包括下列内容： 编制根据； 项目概况； 质量目； 组织机构； 质量控制及管理组织协调系统描述； 必要质量控制手段、施工过程、服务、检查和试验程序等； 确定关键工序和特殊过程及作业指导书； 与施工阶段相适应检查、试验、测量、验证规定； 更改和完善质量计划程序。（3）、施工单位对质量计划实行应符合下列规定: 质量管理人员应按照分工控制质量计划实行，并应按规定保留控制记录。 当发生质量缺陷或事故时，必须分析原因、分清责任、进行整改。（4）、施工质量计划验证应符合下列规定:应定期组织具有资格质量检查人员和内部质量审核员验证质量计划实行效果。当项目质量控制中存在问题或隐患时，应提出处理措施。 对反复出现不合格和质量问题，负责人应按规定承担责任，并应根据验证评价成果进行惩罚。6、新材料、新工艺、新技术、新设备在采用或实行前，工程部应组织有关人员对其性能、技术指标、工程实例等进行充足考察和论证后，报企业领导审核同意后实行。4.1.3.2施工阶段质量控制：1、工程部根据工程特点、质量原则、工期规定等状况，制定对应控制工程质量措施。2、工程部应监督监理监督施工单位在每个分部，分项工程施工前按照质量原则、技术规定对班组进行技术交底，关键部位施工单位应编制施工方案交监理、工程部审核，做到不交底不容许施工。3、上道工序验收不合格，不能进行下道工序施工，对不合格项坚决规定整改，工程部负责整改后验收，通过后才能进入下道工序施工，并留有整改记录。4、保证操作质量，贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体构造、高级装饰设备安装等关键工种操作人员持证上岗。跟踪隐检（施工中）、预检（施工前）、构造（交工、竣工）验收。 （1）、隐检：要对部分分项工程各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保留。隐蔽工程验收由监理方负责，工程部进行抽查，重要部位分部、分项工程隐蔽验收，如地下防水工程、楼、屋面防水工程，基础等，驻工地工程师必须参与。、地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录。、钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更状况等。 、焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。 、防水工程：检查屋面、地下室和水中构造防水材料层数，做法和质量状况、防水质量状况。 、给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防闻及预埋件状况。、暗配电气线路：检查位置、现格、标高、奇度、防腐接头等，对于电缆还要进行耐压绝缘试验、对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等。 、施工队现场所用砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。 （2）、预检：确定下道工序质量而预先对本项目作检查。、对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检查。 、建筑物、构筑物定位线及引进标高。、建筑物基础放线及标高。 、建筑物轴线。、各楼层放线及皮数杆。 、模板尺寸、标高、支撑及预埋件等。 、预制构件及其安装状况。 、重要外管线沟道走向，化粪池、检查井位置以及标高、坡度等。 、电气工程变电、配电位置、高下压进出品方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等。 、设备基础位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。 （3）、构造验收：装修前过行一次全面检查和评估，免留构造质量隐患、排除装修障碍，重要包括外观检查和内业资料检查。 、外观检查重要检查构造施工质量与否符合质量原则和设计规定。砖混构造组砌措施、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件焊接质量、混凝土质量；框架构造要重点检查节点做法和质量。、资料检查重要包括：多种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响构造工程项目；同步对施工过程有关记录和如分部分项工程质量评估记录、土建施工记录以及设计变更状况等。（4）、质检措施、手段、技术资料、成品保护规定。 、质检措施：全数与抽数相结合。 、质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用。 、督促施工、监理技术资料整顿归档，保证精确、真实、齐全。 、成品保护要提请重视实行“护”（提前保护）、“包”（包裹防污染）、“ 盖”（表面覆盖）、“封”（局部封闭、防损和污染）。5、推行样板制，先按原则、规范、规程施工做出构造装饰工程样板（如样板墙、样板间、样板构造），经认定后作为操作和质量验收原则，达不到样板原则不予验收。墙面、地面抹灰、涂料、装饰及屋面、厨卫间、外墙面镶贴等必须先做样板间，或样板墙，经监理、工程部验收合格后，方可容许大面积施工。6、加强对质量通病防治与管理。（1）、防水工程必须严格按屋面防水工程技术规程施工，做好盛水试验，驻工地工程师必须亲自参与检查验收工作。（2）、墙体工程应注意拉结筋按规范规定设置，掌握好砂浆配合比，及顶层墙体严格设置防温度裂缝拉结筋和附加构造柱，防止墙体裂缝出现。（3）、门窗工程应严把门窗进场验收关，成品保护关和竣工验收关，杜绝门窗框断裂、门窗框与墙体间填塞不实、抹灰“吃口”、启动不灵活等质量通病发生。7、严把进场材料验收关，工程部应会同监理单位对施工单位材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品阐明及材料实体质量，并监督监理单位和施工单位对进场材料取样、送检、复试按规范规定实行。合格后才能承认，用于工程施工。8、对工程质量事故，工程部应及时汇报，不许隐瞒，并组织监理、施工、设计方鉴定可行补救和整改措施报企业领导同意后实行，并监督整改。对对应负责人予以惩罚。9、驻工地工程师应对施工各阶段和各分项质量进行严格控制，常常巡视或旁站监督监理、施工单位执行状况，要有很强责任心和敬业精神。若发现施工单位违规操作或有经检查不合格状况，工程部应及时下发整改告知单责成监理单位下达监理告知，规定施工单位整改，不整改或整改不力，通过监理单位下达停工告知，整改完毕到达规定后再复工；若发现监理人员对质量控制不严或控制不妥，应当即书面告知监理单位总监进行整改。10、不定期组织工程部对所开发工程进行质量抽查，检查采用现场观感、实测和资料检查相结合措施。11、工程技术资料由工程部负责搜集、整顿和存档，竣工后交企业行政部存档。12、所在单位工程分部、分项均按合格工程进行验收、鉴定（评估），必须所有到达合格原则（消除不合格工程及无法修复返工工程），多创优良工程。13、制度控制：（1）、图纸熟悉、审查和管理制度。 （2）、技术交底制度。（3）、施工组织设计制度。（4）、材料检查和验收制度。 （5）、工程质量检查和试验制度。（6）、工程技术档案制度。（7）、技术责任制度。（8）、技术复核与审批制度。 （9）、建立实行质量日志、现场质量协调会、质量汇报会等制度。4.1.3.3竣工验收阶段质量控制：1、工程竣工后，在施工单位验收合格后，工程部应会同监理单位验收，合格后及时审查施工单位竣工验收技术资料与监理单位技术资料，合格后上报市质监站，请市质监站验收立案。2、应组织有关专业技术人员按最终检查和试验规定，根据协议规定进行全面验证。3、对查出施工质量缺陷，应按不合格控制程序进行处理。4、应组织有关专业技术人员接协议规定编制工程竣工文献，并应做好工程移交准备5、在最终检查和试验合格后，应对建筑产品采用防护措施。6、工程交工后，应规定编制符合文明施工和环境保护规定撤场计划。7、工程质量保修：建设工程保修范围和内容，按照建设工程质量管理条例规定和协议约定执行。施工单位在提交竣工验收汇报时，应提交质量保修书，保修书中应明保证修范围，期限和保修责任。（二） 工程进度控制4.2.1进度控制目：根据本工程建设单位及施工单位签订工程总承包协议中所确定总工期（协议工期）为目。工程各阶段进度控制计划表见附表4.2.2进度控制一般规定：（01）进度控制是指对工程实行阶段工作内容、工作次序、持续时间及工作之间互相衔接关系等进行计划并付诸实行，然后在计划实行过程中常常检查。实际进度与否按计划进行，一旦发既有偏差出现，应在分析偏差产生原因基础上采用有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实行，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用过程。（02）项目进度控制应以实现施工协议约定竣工日期为最终目。（03）项目部在进度控制方面所做工作有：编制项目管理规划，研究项目总进度、施工布置、重大施工技术和施工难题，对项目实行过程中也许出现问题做好预案。制定一整套制度来规范管理以提高工作效率。（04）审查确认监理工程师上报承包商所做施工组织设计。规定监理工程师做好监理规划、计划、组织设计和进度控制工作制度以及进度控制工作实行细则，并督促监理工程师在工程实行过程中努力贯彻。（05）项目进度控制总目应进行分解。可按单位工程分解为交工分目，可按承包专业或施工阶段分解为竣工分目，亦可按年、季、月计划期分解为时间目。（06）所有任务完毕后应进行进度控制总结并编写进度控制汇报。4.2.3进度监控方案（措施）（1）、工程动工前，工程部应审查经监理单位审核后施工总进度计划，下发审查意见告知单，由监理单位同意并监督施工单位组织实行。（2）、工程部应根据同意施工组织设计和施工方案在施工前检查施工单位准备状况和监理单位贯彻状况以防止返工现象。（3）、工程部应现场巡视、检查进度计划实行状况，并做好工程进度记。（4）、工程部要制定工程进度关键控制点并随时理解工程动态，逐点检查贯彻状况并及时书面向企业汇报工程进展状况及需协调处理问题。（5）、工程部应及时审查经监理审查月进度计划，和计划贯彻状况。（6）、当出现工期迟延状况时，工程部应督促监理单位规定施工单位制定合适技术、组织和经济等方面赶工期措施、保证总工期。（7）、主持会议研究各方面提出来与协议实行有关问题，参与监理工程师主持有关协调研究会议，对波及到工程进度有关问题及时提出处理措施并通过监理工程师去实行，必要时对施工手段、施工资源、施工组织直至协议工期进行调整。重大问题须报上级部门同意。（8）、及时审签工程进度款支付凭证，根据协议对承包商工程进度完毕状况进行奖励和惩罚，必要时给与额外奖励。协助承包商处理施工中存在设备、资金等方面实际困难，以加紧工程进展。（三）现场安全文明施工管理1. 管理职责1.1 安全管理目(1) 事故负伤频率控制在*如下。(2) 杜绝死亡、火灾、交通、设备等重大事故。(3) 工地管理详细目：1) 标化工地；2) 创安全达标工地；3) 文明施工工地。2. 安全文明管理组织2.1 安全生产领导小组确定贯彻安全管理目，制定安全保证计划，根据保证计划规定，贯彻资源配置。2.2 负责安全体系实行过程中运行实行监督、检查。2.3 对安全生产保证体系运行过程中，出现不符合要素规定，施工中出现隐患，制定纠正和防止措施，并对上述措施进行复查。3. 职责与权限3.1 工程部经理(1) 确定安全管理目，保证项目工程安全施工；(2) 组织编制安全保证计划，建立项目安全生产保证体系；(3) 贯彻执行各项有关安全生产法令、法规、原则、规范和制度；(4) 支持项目安全员及施工管理人员行使安全监督、检查和督促、检查工作；(5) 适时组织对工程项目部安全体系评审和协调。3.2 项目安全员(1) 组织审查对应安全保证计划，并组织内部评审，上级审核通过后督促实行；(2) 确定危险部位和过程，对风险较大和专业性强工程项目应组织安全技术论证；(3) 作出因本工程项目特殊性而须补充安全操作规定；(4) 选择或制定施工各阶段针对性安全技术交底文本；(5) 对安全体系要素进行监控，贯彻改善措施。(6) 贯彻安全保证计划中各项安全技术措施，组织参与安全设施，对施工全过程安全实行控制，并做好记录；(7) 监督、检查操作人员遵章守纪。组织、参与安全技术交底，对施工全过程安全实行控制，并做好记录；(8) 掌握安全动态，发现事故苗子并及时采用防止措施；(9) 制止违章作业，严格安全纪律，当安全与生产发生冲突时，有权制止冒险作业；(10) 对进入现场使用多种安全用品及机械设备，配合材料部门进行验收检查工作；(11) 协助上级部门安全检查，如实汇报工程项目安全状况；(12) 负责一般事故调查、分析，提出处理意见，协助处理重大工作、机械事故，并参与制定纠正和防止措施，防止事故再发生。(13) 发生工伤事故，应立即采用措施，并保护现场，迅速汇报；(14) 对已发生事故隐患贯彻整改，并向主管安全经理反馈整改状况。(15) 对各分包单位制定例会制度，建立会议纪要，并发放给有关人员(16) 协调安全保证体系运行中重大问题，组织召开安全生产工作会议(17) 定期组织管理人员进行安全操作规程和安全规章制度学习。隆湾帝园小区期工程进度表楼号层高建筑层数计划竣工时间1（商住楼）55住宅17层、商业1层 7月2（商住楼）55住宅17层、商业1层7月3住宅51.7由18层改为17层7月4住宅51.7由18层改为17层7月5住宅3611层局部12层7月6（商住楼）33.5住宅10层、商业1层7月7（商住楼）33.5住宅10层、商业1层7月8住宅3611层局部12层10月9住宅3611层局部12层10月10住宅3611层局部12层7月11住宅3611层局部12层7月12住宅3611层局部12层7月13住宅51.9由18层改为17层 7月14住宅51.9由18层改为17层 7月商业楼118.64层局部5层5月218.64层局部5层5月318.64层局部5层5月4194层局部5层7月5194层局部5层7月615.34层7月715.34层7月8122层局部3层7月9122层局部3层7月10122层局部3层7月11122层局部3层7月