房票买卖合同的效力辨析.doc

“房票”买卖合同有效性辨析
在当下的司法实践中，出现了一些所谓的“房票”买卖合同，成为司法实践的难点。因拆迁，被拆迁人取得购置拆迁安置房资格，但基于各种原因，其可能不想购买拆迁安置房，就会将持有的拆迁安置房的购买权予以买卖。但因该安置房只能由被拆迁人购买，该安置房在第一次物权登记时必然会登记在原被拆迁人名下。于是出现了实际购房人和物权登记人相分离的现象，并导致了纠纷的产生。实践中有如下案例：A持有甲房房票，卖与B。B支付了该房票对价并支付了甲房的购房款。甲房交付后，B实际占有了该房屋，A取得甲房的产权。后因房价大涨，A不愿再将甲房屋出卖给B，B遂将A诉至法院。在审理过程中，A又将该房卖给C，并办理了产权转移登记。试问该案如何处理？
大体而言，就本案处理有三种意见。第一种意见认为，AB之间“房票买卖”合同无效，因甲房系拆迁安置房，仅能卖与被拆迁人。双方签订合同时，A尚未取得所有权，为无权处分，该合同无效。故A仅承担缔约过失责任。第二种意见认为，两份购房合同均有效，但因不动产物权的登记生效主义，导致C取得房屋所有权，B仅能向A主张违约责任，A卖房所得为B可得利益损失，A应当予以返还。第三种意见认为，后一合同无效，系恶意串通，损害第三人利益，故应认定后一合同无效，判令B协助A过户。笔者认为要明晰此案，需分析如下问题。
首先，AB之间合同是否有效，是否因无权处分而无效。无权处分在采取物权行为理论，尤其是采取物权行为无因性理论的国家，仅能发生物权行为的履行障碍，不会影响合同效力。但我国因合同法五十一条之规定，无权处分，合同无效。但纵然如此，如果当事人事后取得处分权的，应当能补正合同效力。本案中A嗣后取得了产权证，故应当认定合同有效。
其次，AC之间的合同是否有效，C是否取得了该房屋的所有权。有观点认为，根据不动产善意取得制度规定，不动产善意取得应当具备善意且支付合理对价并取得产权登记等条件。本案中房屋为B所占有，就一般理性人观点而言，购房应当会实地查看， C不能认定为善意无过失，所以C不能取得该房屋的所有权。应当说该种观点实际是曲解了不动产的善意取得制度。分析《物权法》第一百零六条可知：不动产的善意取得制度的前提条件是，处分人为无权处分。本案中，A为甲房的所有权人，故其为有权处分，不能以B实际占有该房，推定C存在恶意，而否定C取得该房屋的所有权。
但本案是否确定地以C取得房屋所有权，B仅能向A主张卖房所得为判决结果呢？笔者以为，尚且要考虑第三种意见。至于如何判断是否存在恶意串通，笔者认为应当以双方的成交价格这一表象来确定。如果成交价格真实地反应了市场价格，则不宜认定恶意串通存在。因B可向A主张返还卖房款，则B就财产的总价值而言，并未受损失，仅财产形态有所变化。若成交价格低于市场价格，则认定为恶意串通，合同无效。判令A协助B办理房屋过户手续。
南京市浦口区人民法院 张 昌 陈 飚