资源描述
签约指导书
第一步：确认交易条件
一、房屋产权三证原件齐全（产权证、契证、土地证）
二、房屋产权必须清晰（权属有争议的，不得直接进行交易，需待产权清晰后才能签订合同）
1. 产权人或共有权人中有一方死亡，必须办理遗属或法定继承手续并完成产权变更（继承）手续。
2. 产权人与共有权人为夫妻关系现已离异的，必须办理产权变更（析产）手续。
3. 产权人已经取得房屋所有权证及其他相关证书，但买卖合同相关事宜尚未履行完毕。
4. 产权人名字用的是曾用名，与身份证、结婚证不一致时，需要做变更手续。
三、卖方准备资料及标准
1. 产权人、共有权人本人到场
2. 本人有效身份证或军官证原件
3. 户口本或户籍证明原件（有效期内的户籍迁移证原件）
4. 结婚证原件
注意事项：
l 产权人或共有权人（夫妻关系）有一方未到场的，到场一方必须出示未到场方的有效身份证件原件或复印件（或军官证）及有效结婚证原件（任何一方结婚证皆可，或户口在一起能体现夫妻关系可以提供户口本原件）（补签字环节江浙一带需24-48小时内完成）
四、买方需准备资料及标准
1. 买方已婚：夫妻双方本人到场
2. 买方单身，需提供无婚姻证明原件（仅在中开、邮储办理按揭所需）
3. 本人有效身份证或军官证原件或护照原件
4. 户口本或户籍证明原件
5. 结婚证原件
6. 如约定为其中一方所有的，需夫妻提供《财产约定公证书》
7. 如买卖双方任何一方为单身，需办理《单身声明公证书》
注意事项：
l 受让人有多人而有一方未到场的，到场一方必须出示未到场方的有效身份证件原件或复印件（或军官证）及有效婚姻证明原件（任何一方结婚证皆可，或户口在一起能体现夫妻关系可以提供户口本原件）（补签字环节江浙一带需48-72小时内完成）
l 受让方夫妻中涉及有一方放弃的，《财产约定公证书》可以在48小时内补交；
五、买卖双方若有代理人代办
1. 代理人本人到场
2. 代理人有效身份证或军官证原件
3. 房屋产权三证原件（卖方所需）
4. 有效的委托公证书原件（原则上要求4份，最少3份，）卖方的相关资料（身份证、户口本、结婚证）
5. 若卖方的相关资料在公证书中有复印件，无需提供原件，复印有效。
注意事项：
l 委托公证书时间不得晚于签约时间
l 委托公证书在签约时必须出示原件
l 如委托公证书正在寄送途中，受托人持有委托人身份证件原件、户口本（户籍证明）原件及婚姻关系证明的，可以接受委托公证书复印件签约
六、买卖双方特殊情况
1. 若产权人离异
l 离婚证原件+离婚协议书原件，或民事调解书原件+生效证明原件(杭州五大城区以外及外地需生效证明)，或法院判决书原件+生效证明原件（终审不需要生效证明）
l 买方付款方式为按揭的，卖方还需提供户籍证明原件
2. 若买卖双方为单位
l 经办人需携带房屋产权三证原件（卖方所需）
l 经办人有效身份证原件
l 单位授权书原件
l 单位公章和单位营业执照（或组织机构代码证）复印件（加盖公章）
备注：以上资料必须齐全，特殊情况如：买卖双方缺户口本或结婚证，可以与签约专员先沟通后再受理。
第二步：签约前提交三表
一、《签约要素表》填写重点（必填）
目的：提高签约质量，提升签约效率，受理前排除相关疑义，无需拟定时再一一与买卖双方对应。
1. 成交价和合同价
2. 差额款及支付条件（差额一般转装修款）
3. 按揭方式（商业、分期、一次性、市公组合、市公、省公、省公组合）
4. 卖方是否需提前还贷
5. 提前还贷预约时间及领取他证的明确时间（需房东提前与银行沟通预约）
6. 买方首付款及支付时间（根据各银行的标准执行）
备注：买方采用一次性付款，应一次性将全款打入保证金帐户，在验件产权受理前，首付款不超过50%给卖方；采用分期付款的，需在尾款到位后办理产权过户手续，若交易双方书面同意在未全款打入保证金账户前先行过户的，则首付款需达到三成以上。
7. 买方办理按揭的时间
8. 卖方户口是否需迁出及迁出时间（1.具体的时间；或2.交房之前）
9. 定金有无及定金金额和转付方式（1.定金转税费；2.定金转差价；3.定金退还做首付）
10. 交房时间及条件（填写标准：具体的时间或银行放贷后**个工作日后）
11. 财产约定（若夫妻为共同共有，若合作买房为按份共有）
12. 房价内具体设施（如空调、冰箱、洗衣机、油烟机、沙发、床、餐桌、水电、煤气、数字电视等）
13. 买卖双方未带的资料（原则上必须带齐，如未齐全需说明）
14. 客户是否是首次按揭
15. 房屋权属确认（婚前或婚后）
16. 是否需要办理门牌证
17. 领取房款的人员（产权人或共有权人，第三方领取需看银行标准）
18. 买卖双方的联系电话和地址
19. 签约的门店和经纪人
二、《税费清单》填写重点（必填）
目的：有助于生成电子《税费清单》时与原计算内容形成横向比较，以免引发错误。
1. 成交价
2. 建筑面积
3. 房屋原值
4. 营业税：看产权证填发时间是否满5年
5. 个人所得税：是否是唯一住房和看契证立契时间是否满5年（2个条件都需具备）
6. 明确经纪服务费（按标准收费，打折后需备注）
7. 契税
8. 土地出让金（房改房所需）
9. 若办理按揭必有他项权证登记费和抵押评估费（按标准收费，打折后需备注）
10. 如办理按揭买方要求自评，必须备注填写
11. 若买方是夫妻必有共有证工本费和印花税
12. 客户是否需要代刻私章（5元/人）
13. 若出售非住宅需特别留意（产权交易费、土地交易费、课税评估费、土地收益金）
三、《附属转让清单》填写重点（必填）
目的：明确卖方随房价赠送的附属设施，以免日后交房发生冲突。
1. 配套设施（水、电、煤气、物业、有线/数字电视等）
2. 家用电器（空调、冰箱、洗衣机、热水器等）
3. 家具装修（床、柜子、电视柜、沙发、餐桌等）
4. 以上设备必须写明规格以及具体的数量
第三步：签约专员审核签约条件
一、审核事项
1. 买卖双方资料是否齐全
2. 买卖双方身份证姓名、号码是否与三证、户口本和结婚证上相一致，以及相关证明上的姓名和身份证号码。
3. 产权性质明确
4. 确认符合贷款条件和受理条件的银行
5. 如有委托公证书的，审核委托内容是否齐全有效
第四步：签约专员开通网络签约平台
一、签约平台地址
1. 杭州：
2. 余杭： 登入后点“合同备案”功能键
3. 由签约专员输入用户名和密码
4. 进入界面后点左侧“受理业务列表”中的“存放量转让合同签订”
5. 然后点最右侧“添加待签房屋”
6. 参考《房屋所有权证》填写以下内容，完毕后点“查询”。
7. 添加完毕后直接关掉，进入主界面，直接点击“待签列表”中该房源
8. 然后点击“签订房屋转让合同”
9. 自动弹出的“特别告知”点击：“我接受”
10. 自动弹出“房屋权属信息表”，可直接关闭页面
11. 结合《签约要素表》起草合同
第五步：拟定《房屋转让合同》标准
一、拟定合同时注意事项
1. 合同自动生成产权人姓名和身份证号码，需核对卖方身份证号是否与合同上一致，不一致需直接点击修改。
2. 合同若有提示卖方配偶，如婚后财产需填写配偶姓名和身份证号，其他根据情况选择丧偶、离异
3. 如房改房为婚前财产，需把现有的配偶信息真实输入，签字时无需配偶签字。
4. 若是余杭的合同，房东有共有权证而合同自动生成时只有主产权人的名字，需共有权人自己将名字和身份证号手写上去，并按手印。
5. 买卖双方公证后有代理人，必须在代理人一栏写上代理人姓名（夫妻之间若公证后也一样需填写）
6. 买方有多少人必须写上多少人，若是公积金贷款，必须把主借款人写第一位
7. 若客户是军官证，在身份选择里选择：军官证
8. 合同第一条：土地使用权取得方式必须根据《土地证》上情况选择（出让或者划拨）
9. 合同第二条：房屋转让价一般选择【否】包括装修款
10. 合同第三条：付款方式根据要求选择，以下是填写标准：
银行选择：结合房屋性质、客户特质和银行政策合理选择
l 一次性付款（合同有效期15天）
本合同签订之日起**天内，乙方一次性将购房款支付给代理方在上述银行的保证金帐户，待款到帐（或待款到账且产权受理）后转付给甲方***万元整；待乙方新《房屋所有权证》办出且交房完毕后转付给甲方***万元整。
（或乙方新《房屋所有权证》办出后转付给甲方***万元整；交房完毕后转付给甲方***万元整。）
l 分期付款（合同有效期2个月）
本合同签订之日起**天内，乙方先支付购房款**万元给代理方在上述银行的保证金帐户，待款到帐（或待款到账且产权受理）后转付给甲方；余款**万元整于乙方新《房屋所有权证》办出后*个工作日内（或**年*月*日）打入上述银行保证金帐户，待款到帐、乙方新《房屋所有权证》办出且交房完毕后转付给甲方。
（或待款到帐且乙方新《房屋所有权证》办出后转付给甲方**万元整；交房完毕后转付给甲方**万元整。）
l 商业按揭（委托银行监管支付）（合同有效期1个月）
乙方自签订本合同之日起**个工作日内，将首付款**万元整打入代理方在上述银行的保证金帐户，待款到帐且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方；剩余房款***万元整在该银行办理商业按揭贷款手续，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方。
（或待银行放贷后转付给甲方**万元整；待银行放贷且交房完毕后转付给甲方**万元整。）
l 公积金（合同有效期2个月）
乙方自签订本合同之日起***个工作日内，将首付款***万元整打入代理方在上述银行的保证金帐户，待款到帐且乙方办理银行按揭申请手续后转付给甲方；余款***万元整在该银行办理省/市公积金（或省/市公积金组合）按揭贷款手续，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方。
（或待银行放贷后转付给甲方**万元整；待银行放贷且交房完毕后转付给甲方***万元整。）
注意事项
l 余杭的合同若分期付款必须全款到账且三证办理完毕后才能转付给甲方；若提前取现需签订指定银行的提前支取补充协议。
l 根据各银行标准，明确是否分批打款分批划付还是全款到账才能划付；
11. 合同第四条：交房方式一般选择（2），填写版本如下：
l 银行放贷后**个工作日内，甲方将房屋交付给乙方
l 甲方于2010年*月*日之前，将房屋交付给乙方
12. 合同第五条：月利息按“银行同期存款利率”，逾期付款超过：10 天，甲方有权按下述第：（2）种约定追究；违约金共计：一般为合同价的20%填写。（不能高于20%）
12. 合同第六条：按合同第五条标准填写
13. 合同第七条：如因甲方过失造成乙方不能在：90 天内取得房地产权属证书；甲方必须在乙方提出退房之日起：10 天内将乙方已付款及利息；利息按银行同期存款利率计算；若乙方不愿意退房，按本合同第十一条履行
14. 合同第八条：1、该房屋物业【 有】【无】管理服务（根据房屋实际有无物业管理进行勾选）
l 1、甲方向物业管理企业结算至：交房之日（物业管理选择无的，无需填写）
l 2、复制以下内容进入文本框，并根据房屋的真实情况添加和删除相关设施。（1）甲方需在交房前迁清原有户籍关系；交房时需根据合同约定交接含房价内的附属转让设施（水、电一户一表；有线/数字电视及机顶盒；管道煤气/天然气；固定装修、设施、橱柜；厨、卫固定设施），并结清交房前产生的所有水、电、天然气（管道煤气）、有线/数字电视、通讯、物业管理等公共费用，否则乙方有权拒绝收房；甲、乙双方在交易过程中不得以任意理由（除特别约定）拒绝履行合同，否则视为违约，需向另一方支付违约金计人民币（小写）￥***元整。（2）乙方的份额为共同共有。（若买方不是夫妻，第（2）条必须填写）
15. 合同第十一条：选择 2
16. 合同第十二条：选择 1
17. 合同第十三条：填写标准如下
l 杭州：本合同一式柒份
l 滨江：本合同一式捌份
l 余杭：本合同一式 8份（一次性8份，商业9份）必须小写
l 公积金在上述基础上多加一份
18. 签订地址：杭州华邦房地产代理有限公司
19. 滨江区特别提醒：合同起草一份后可以直接复印，无需每份手填。
第六步：拟定《委托代理合同》《补充协议》
一、登入经纪人学习平台（平台地址：http://218.108.9.10:87/Login.asp或）
1. 选择自己的“门店”，选择自己的“姓名”，输入自己设置的“密码”，点登入
2. 进入界面，选择“合同下载”功能栏
3. 直接点操作栏中下载《委托代理合同》、《房屋转让补充协议》及指定银行的《监管协议》，点下载后直接另存至桌面。再打开下载的文件一一拟定
二、拟定《委托代理合同》文本时注意事项：
1. 打开合同文本，直接复制黏贴相关内容，切勿用打字输入基本信息（如甲乙双方姓名，房屋坐落等）
2. 第一条：经纪服务费根据《税费清单》上的标准输入
3. 第二条：甲方应付税费为：（卖方小计的总额—卖方经纪服务费）；乙方应付税费为：（买方小计的总额—买方经纪服务费）
4. 第五条：两证办理的时间约定杭州为：7个工作日和10个工作日，滨江为：18个工作日和10个工作日；余杭为：23个工作日和10个工作日。
三、拟定《房屋转让补充协议》文本时注意事项：
1. 打开合同文本，直接复制黏贴相关内容，切勿用打字输入基本信息（如甲乙双方姓名，房屋坐落等）
2. 第一条：若房东没有抵押贷款，直接用“/”划掉。若房东有抵押贷款的，观看卖方《产权证》，上面有具体的抵押贷款的银行名称，输入银行名称，并根据实际情况选择第一或者第二条
3. 第二条：点击灰色文本框，选择税费的承担方式（一般由乙方承担），一般选择“1，2”。
4. 第三条：若房屋合同价低于成交价，则多余的金额需转为硬件装修转让价。若合同价和成交价一致就直接用“/”划掉
5. 第四条：付款方式根据合同标准选择，若没有按揭贷款则直接用“/”划掉
6. 第五条：其他约定根据双方实际沟通后填写。常规使用为：甲方同意已收到的乙方购房定金**万元于领取首付款当日转交中介方作为乙方应缴纳的税费。若无定金，此处就直接用“/”划掉
备注：若房价做高了，补充条款中差价的转付方式是领取首付款当然卖方将差价支付给买方。
7. 第六条：违约金大写等同于合同文本的金额
注意事项：其他约定内容切勿乱承诺，需经签约专员或相关领导核实后再填写。
第七步：告知签约专员审核文件
一、由预约好的签约专员审核，根据客户提出的疑义现行修订，确认无误后提交《房屋转让合同》
二、指引买卖双方审核合同：提示本文本为房管局标准格式文本无需研究，审核重点（1）名字和身份证号码是否正确（2）房屋价格（3）付款方式（4）交房日期
第八步：复印买卖双方资料及三证
一、复印标准
1. 杭州市区房屋买卖复印要求
l 三证复印标准：产权证2份；契证2份；土地证3份；产权证户型图多复n份（N代表买方的人数）
l 买卖双方身份证和结婚证（离婚证）各5份
l 户口本首页和买卖人户口单页各复2份
l 若客户为单身，户口本复印5份
l 若客户要求自评，三证多复1份
2. 余杭区房屋买卖复印要求
l 三证复印标准：产权证3份；契证4份；土地证5份；土地证图纸1份；产权证户型图多复n份（N代表买方的人数）
l 买卖双方身份证和结婚证（离婚证）与合同份数一致
l 户口本首页和买卖人户口单页各复2份
l 若客户为单身，户口本复印与合同份数一致
3 公积金购房者（杭州市区和滨江区）
l 杭州在原有的基础三证多复印1份，滨江区在原有的基础上三证多复印2份
l 买卖双方身份证和结婚证（离婚证）增加2份
l 户口本买卖人户口单页各增加2份
注意事项：土地证盖印章页面也需复印，需把平面图纸折叠后露出红章后再复。
第九步：指导交易双方签字
一、签字前需确认的合同版本
1. 《房屋转让合同》（杭州7份，滨江8份，余杭9-10份）
2. 随合同生成的《承诺书》（杭州1份，余杭2份）
3. 《委托代理合同》：8份
4. 《房屋转让补充协议》：4份
5. 《税费清单》：5份
6. 《银行监管协议》常规7份（不同银行要求不一致）
备注：余杭的单子监管协议需增加一份
7. 其他需准备的交易表单（杭州市区和滨江）
l 《纳税申请表》
l 《缴纳个人所得税计算表》（满5年不需要）
l 《土地登记委托书》
l 《土地使用权登记申请表》
l 《产权抵押登记表》（一次性和分期付款不需要）（滨江有指定版本，请勿混淆）
l 《单身具结书》（若未婚，离异、丧偶后未婚都需填写）{农税版本和空白版本各一份}
l 《房改房具结书》（房改房出售）
l 《夫妻关系具结书》（若结婚证号码或名字与身份证不一致但户口本和身份证一致必须填写）
l 《授权委托书》（身份证与结婚证一致的前提下，买方中其中一方可以指定另一方办理产权受理事宜，或买方指定第三方办理产权受理事宜）
l 办理公积金需增加《贷款抵押物状况表》（有省公积金和市公积金2个版本）
l 买卖双方自配成交需增加《情况说明》
l 买卖双方任何一方需要补签字需增加《承诺书》
l 若买房按揭是自评需增加《自评表》
8. 其他需准备的交易表单（余杭区）
l 《纳税结算表》（一式2份）
l 《房地产抵押权设立登记表》（内容有房屋坐落项的版本）
l 《余杭区房产交易、产权登记申请表》
l 《土地使用权分摊协议》（根据买卖人数选择不同的版本）
l 《出让土地使用权转让协议》
l 《土地登记委托书》
l 《土地使用权登记申请表》
l 若买房按揭是自评需增加《自评表》
备注：余杭的版本有别于杭州的版本，请向指定的签约专员索取。
二、指导交易双方签字标准
1. 买卖双方要求相对而坐
2. 所有资料统一装订完毕后，将资料一分为二，买卖双方签订不同文本，双方可以同时作业，夫妻交换后再提交给对方
3. 即时指导双方签字部位
l 根据合同上标明的甲乙双方指定人签字
l 卖方的产权人需在《房屋转让合同》的甲方处签字，卖方的共有权人需在“甲方共有人权人（或上级主管部门）意见”处签字（若是余杭的房屋交易，共有权人需在签字后加“同意转让”）
l 若是婚后财产而《产权证》上只有一个人，卖方《房屋转让合同》共有权人处必须签上隐形共有人的名字。
l 若有代理人，代理人处必须签上代理人的名字
l 若有代理人，把产权人和共有权人的名字签在指定处后，需在产权人名字后面写上（***代）
l 若有监护人，需要在制定位置处签好后加（监护人×××）
注意事项：
l 余杭的房子若有共有权证，需在基本信息处填“共有权证号”并由共有人按手印，若是隐形共有人，无需补加字，只需最后签字就好。
三、相关受理单的签字标准
1. 《纳税申明书》：卖方签字，签字部位：“申明人”处，
2. 《个人所得税计算表》：卖方签字，签字部位：“纳税人”处
3. 《房地产抵押设立登记表》：买方签字，签字部位：“抵押人（个人）签名”处和“委托人（个人）签名”处
4. 《土地登记委托书》：买方签字，签字部位：“委托人（签名盖章）”处
5. 《土地使用权登记申请表》：买方签字，签字部位：“土地申请者”处
注意事项：合同上签字的买卖双为几人，表单上也必须一致。按手印请使用食指，无需按在名字上面，在名字边上就可以。
四、检查所有资料是否签字完毕
五、提交给签约专员并要求盖章（仅房屋转让合同和委托代理合同需盖公司合同章）
六、给买卖双方各一档案袋，放置内容如下
1. 《税费清单》1份
2. 《补充协议》1份
3. 《房屋转让合同》1份
4. 《委托代理合同》1份
第十步：填写并解释买、卖方协作单
一、根据合同约定的付款方式选择不同版本的客户协作单（登入经纪人自助学习平台“合同下载”栏下载）
1. 分期或一次性客户流程协作单
2. 商业按揭流程协作单
3. 公积金按揭流程协作单
二、下载后打开文件需将支付房款的银行手动选择好后再打印
三、买方客户协作单（需向买方明确的内容）
1. 需补交的资料
2. 税费金额及支付时间（根据合同约定）
3. 首期房款及支付时间（根据合同约定的银行）
4. 办理按揭的时间、地点和需携带的资料（若是商业按揭或公积金贷款）
5. 办理验件的地点和需携带的资料
6. 办理交房的约定和需携带的资料
7. 领取三证的标准和需携带的资料
8. 提醒：收入证明开的金额必须是本人所有债务的2倍以上
四、卖方客户协作单（需向卖方明确的内容）
1. 需补交的资料
2. 领取首付款的时间和需携带的资料
3. 办理还贷的要求
4. 办理验件的地点和需携带的资料
5. 办理交房的约定和需携带的资料
6. 领取尾款的条件和需携带的资料
四、解释完毕后给指定的买卖方
第十一步：礼送客户，并整理签约室
一、将买卖双方送至电梯门口，并热情迎送
二、返回签约室，将纸杯、垃圾收拾完毕
第十二步：填写交易表单及售后跟单表
注意事项：
1. 根据合同上规定的房屋转让人、身份证号、房屋坐落、产权证号、抵押人、土地使用者、房价等真实信息，认真填写完毕
2. 抵押物
3. 此环节应当认真填写，若填写错误会增加不必要的工作量（客户重签）
4. 根据合同上规定要素填写《门店售后跟单表》，以便店长和经纪人有效管理和安排售后支持
5. 填写完毕后交给签约专员，并同时告知签约专员个人姓名、门店，单子的特殊分成问题
第十三步：合同登记、卷宗移交
一、合同登记标准
1. 与经纪人确认分成
2. 根据现有交易合同编码的下一个数字编号
3. 登入买卖双方信息（姓名、身份证、地址、联系电话）
4. 登入合同附加条款（税费承担方式、票据归属、打首付时间、支付首付尾款、交房条件以及其他款项支付条款，另注明房款领取人）
5. 备注承诺时限及特殊情况（结合委托上办三证时间和补充协议补充条款）
6. 录入财务收付，新增“应收应付”，将佣金总额录入
7. 添加业绩分成（点合同条目按鼠标右键查看房源，了解业绩分成信息）
8. 录入过户手续信息（需正确选择付款方式、监管银行、按揭金额和评估费）
9. 生成流程图并做相应修改（过户手续中选择生成相对应的流程和客户经理，并根据合同中要求进行删除不关联的流程；若买卖缺资料需在备齐过户资料处备注）
二、卷宗整理标准
1. 审核表单的填写并完善
2. 检查合同份数及条款事项
3. 检查合同是否盖章（余杭的单子：合同5份闲林章，4份杭州章；委托代理4份闲林章，4份杭州章）
4. 检查资料复印情况并装订
5. 给财务部门装订一份（补充协议1张，委托代理1张，税费清单1张）
6. 若客户办理按揭，需填写一份《评估传送单》
7. 档案袋上写明合同号、房屋坐落、客户经理名字及缺失的资料
三、卷宗整理移交标准
1. 合同签署后24小时内提交给指定的客户经理
2. 若买卖双方有乙方补签字的，需资料签署完毕后再提交
3. 紧急合同录入和整理完毕后需第一时间提交给指定的客户经理
杭州华邦房地产代理有限公司
2010年1月13日
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