南昌房地产可行性报告.doc

篇一：南昌高新区房地产可行性研究汇报
桃源小区项目可行性研究汇报
指导老师 陶满德
姓名 韩星华
学号04
目录
第一篇
第二篇
第三篇
第四篇
第五篇
市场研究篇?????????????3 项目筹划篇?????????????24 小区配套调研????????????28 规划方案及开发计划?????????30 附录????????????????39
第一篇 市场研究篇
一、 南昌简介
漂亮而富饶南昌，历史悠久，是一座富有革命老式英雄都市，地处赣江、抚河下游，负江依湖，南连五岭，北接吴皖，西控荆楚，东翼闽越，历来为兵家必争之战略要地。
南昌地处江湖之间，地势平坦，绵延无垠，自然条件十分优越。城西有梅岭，山势蜿蜒，层峦叠翠，为旅游避暑之胜地，夙有小庐山之称；城东北有著名候鸟保护区，名噪海内外;南昌水陆空交通便利，赣江注入鄱阳湖可贯长江出海，京九铁路、浙赣铁路纵横交汇，昌北有现代化国际航空港。
南昌行政区域：
南昌全境以平原为主，总面积为7402.36平方公里，共辖四县五区：南昌县、新建县、进贤县、安义县、东湖区、西湖区、郊区、青云谱区、湾里区；
二、南昌市房地产市场研究
南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，至gdp年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平，为房地产发展提供了坚实基础
宏观经济
南昌社会固定资产投资和消费品零售总额持续保持高增长，为房地产发展提供了强大
南昌1978-名义gdp及09-保守预期（亿元）30%25%20%15%
10%5%0%
南昌历年消费品零售总额状况（亿元）——数据来源：尚美佳数据库
1000

南昌历年全社会固定资产投资走势（亿元）——数据来源：尚美佳数据库
500

伴随南昌国民经济迅速发展，都市居民人均可支配收入稳步增长。居民收入增长带动了消费支出放大，为消费市场深入扩大提供了良好条件，房地产市场发展迎来了契机。
近年南昌市居民收支状况(元）
80%
60%篇二：南昌房地产筹划案例分析-房地产开发可行性研究汇报书
南昌房地产筹划案例分析
一、 市场分析
一、南昌都市概况
1. 1地理位置
南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放都市， 全省政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。
1.2 人口面积
南昌总人口433万，国土面积7402平方公里，都市化水平44%。市辖区（即五区）常驻人口184万人，市辖区面积为617平方公里，其中都市建成区面积106平方公里，都市实际居住人口156万人，其中约90%人口重要集中在赣江以南昌南城区。
1.3 交通地位
南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。国家南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会都市。105、316、320三条国道在此交汇。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，东达上海、杭州，西连武汉、长沙。同步，南昌发展直接接受我国几种经济比较发达地带（如：长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离辐射。南昌自身也是处在以上海为龙头，重庆为龙尾长江经济带中游地区，与武汉、长沙同为中游地区重要中心都市。
二、本案概况
2. 1项目简介
该地块原为江西涤纶厂生产宗地（含一部分职工宿舍），地块北至解放西路，南至规划中沿玉带河中支绿化带，西至江西涤纶厂生活区，东至玉带河中支。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。
3. 2地块现实状况
地块上基本为厂房及办公楼，地块周围环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米迅速路，是南昌主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（此后将规划成生态公园）
4. 3区域周遍配套设施
项目周遍各项生活配套设施比较完善;
交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道, 交通相称便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体多元化景观标志性都市生活区。
学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学;
生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家俱城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成;
医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等
娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为变化城东片区无大型休闲公园现实状况,规划在本项目旁修建修仙旅游公园;
环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理;
人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆/分钟;
三、 个案分析
案名：东方明珠（一期为华府天地）
物业名称 东方明珠 楼售电话 8206511 8222666
地理位置 南昌解放西路298号 物业类型 住宅
占地面积 约65亩(一期5万㎡) 户 型 4房2厅,酒店式公寓
规 模 11万㎡ 价 格 3100—3600元/㎡
开发商 江西绿原房地产开发有限企业 均 价 3300元/㎡
工程进度 在建设 广告诉求 体验全球一致优越生活
物管费
付款方式 一次性,按揭 优 势 交通便利,周围生活配套设施比较完善
折 扣 / 劣 势 户型偏大
店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3:住宅户型稍微偏大
车 库 为定
建筑形态 2栋多层8栋小高层 销售率 今年4—5月开盘
案名:东方塞纳
物业名称 东方塞纳 楼售电话 0791—8333888 8333999
地理位置 东湖玉带河畔·上坊路东方塞纳 物业类型 住宅
占地面积 8万㎡ 户 型 3房2厅, 2房2厅
规 模 15万㎡(1500户) 价 格 /
开发商 江西宏利房地产开发有限企业 均 价 3900元/㎡
工程进度 现房 广告诉求
物管费 1.1元/㎡
付款方式 一次性付款, 分期付款, 银行按揭 优 势 交通便利,周围生活配套设施完善
折 扣 / 劣 势 价位偏高
店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3户型规模大
车 库 未定
建筑形态 33栋多层,9栋高层 销售率 91%
案名:御锦城
物业名称 御锦城 楼售电话 /
地理位置 东湖玉带河畔·上坊路 物业类型 住宅占地面积 / 户 型 3房2厅, 2房2厅
规 模 / 价 格 /
开发商 / 均 价 二手房3400元/㎡
工程进度 老房 广告诉求 /
物管费 0.9元/㎡
付款方式 / 优 势 交通便利,周围生活配套设施完善
折 扣 / 劣 势 区内配套设施少没有会所
店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3欧式建筑风格
车 库 /
建筑形态 / 销售率 早已售完
市场总结:
二:swot分析
一:现实状况分析
1. 地块所属片区,属于按习惯行业划分城东板块,为南昌本来老工业区,相比较南昌其他区域属于较脏乱区域。周围房屋建造基本已陈旧，且房屋基本属于多层住宅，除了现正在建设东方明珠即华俯天地，东方塞纳。
2. 地块交通相称便利，周围生活配套设施比较完善，尤其此后南昌市将重点改造城东老城区。在《南昌市都市总体规划（-）》文献中，该区域被定为集科技、文教、高新技术产业、旅游渡假、生活居住为一体综合新区。根据总体规划规定，该区域为中心城近期发展重要地区，都市发展新区。城东区占地31.5平方公里，估计常住人口将到达42万。
3. 本项目东邻玉带河支流（正在改建中），南邻规划中生态公园，从目前整改力度和未来规划预测，项目周围环境质量与现实状况相比将会有质飞跃。 结合以上状况与南昌市民今年来购房喜好分析，项目建成将会是南昌市承认度比较高居住区之一。
二：swot分析
1：优势
1） 该地段属于南昌市go-vern-ment近期将重点治理改造城东老城区。
2） 该区域交通相称便利有四路公交可直达且解放西路车流可达100余辆/分钟；北边解放西路目前为六车道60米迅速路，是南昌市主干道之一。
3） 该区域周围生活配套设施比较完善，如：学校有十四中，十七中，南昌航空工业学院，江西师大东城分院等；超市有麦德龙，华联，南昌百大，沃尔玛也即将落户等；尚有各式生活娱乐医疗场所。
4） 该区域为南昌市人口密集居住区，人流量相称大。
2：劣势
1） 该区域为南昌市老工业区，相比较其他区域来说，属于较脏乱区域。
2） 现区域竞争对手有：东方明珠即华俯天地，东方塞纳；东方明珠一期将在今年4-5月份开盘，开盘均价为3300元/平方米，此楼盘邻本项目约100米处；东方塞纳位于本项目2公里处，开盘均价为3900元/平方米，尚有最终一期3栋多层小户型尚为开盘；
现东湖区竞争对手有：
潜在竞争对手：该区域内有块空地—东方塞纳对面，
3：机会
第三章：产品方略
拥有齐全生活配套景观型住宅小区
拥有齐全生活配套及休闲功能——由于本项目周围商业配套设施匮乏，项目应当规划沿街商业，为住宅部分提供无尽生活便利。并设置会所可以令购置物业住客独享一份休闲生活地悠雅与舒适。
设计科学具一定超前领先性 ——目前南昌房地产市场竞争比较剧烈只有在产品规划设计中具有一定超前领先性,在竞争中才会立足不败之地.
景观型 ——对于玉带河区域地带自然景观有效借用，使住宅“这边风景独好”。在房型及建筑物设计中，对于外部景观借景效果须审慎考虑。
智能化住宅 ——作为本项目一种重要标志及卖点，应当以全新智能化理念，超前智能化规划搏击市场，以提高产品全面竞争力。
一、产品定位及布局规划:
从产品规划定位特性来看，多层和小高层产品属于受广大消费者接受产品，将受到市场青睐。项目整体呈“南低北高”空间线型布置。南向为多层，北向为小高层和高层。住宅小区内部通过集中广场或者大型中心绿地来为业主提供一种休憩场所，在通过环小区水景观带形成一种户户有水景，家家门前有河流高产品附加值。
二 产品风格提议
1. 建筑形态
建筑重视现代主义特点，主张力争简洁。
建筑是凝固音乐
整体建筑风格简约、现代、大气、时尚，外立面采用玻璃块面组合，光影效果较强，形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉透视感，增大了开窗面，北向立面强调视觉光洁，加强了凸窗、阳台前后进退块体组合。
各组团相对统一建筑风格，但在某些配套设施(如会所,变电站)建筑上需有别于其他形态。总之，建筑立面既要区别于同类产品，以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格立面，舒适生活功能及审美需求。比较具有代表性建筑外立面风格是世界著名设计师里特维德荷兰风格派风格，荷兰风格派建筑重要特点是外观简约，色彩鲜艳靓丽，以灰色为主色调，配以少许红黄蓝为搭配色，相比起南昌其他楼盘单一色彩，采用荷兰风格派风格建筑形态及色彩将区别于其他产品。
2. 户型提议明确合理功能分区
住宅使用功能虽然简朴，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几种分区: u 公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。
u 私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室等。
u 辅助区：供以上两部分辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。 这些分区，各有明确专门使用功能，既有动与静区别，又有小环境规定。在平面设计上，应对处理这三个功能区关系，使之使用合理而不互相干扰。 从各房间大小来看，人们较理想卧室面积应在12m2-16m2之间，较理想客厅面积在21m2-35m2之间，卫生间、厨房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2。这样面积分派，基本保证了功能安顿，符合目前人们生活使用需求和习惯。
户型配比
根据本案产品定位，结合目客群研究，目前南昌对二房及三房需求旺盛，二房总价上优势，加上目前新盘二房比列较低，目前二房在南昌市场上属于较稀缺产品，因此本项目相比南昌市其他项目应当更重视二房比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显淡漠。因此我们在对产品类型进行深入分析后提议如下：
户型 面积（m2） 所占户型配比%
二房二厅 90-110 30%
三房二厅 120-140 55%
四房二厅 145-175 15%
三 其他物业形式提议
1. 景观提议
以人为本概念已成为当下小区景观基本理念，绿化环境需求要做较大投入，除了集中绿地广场以外，更多可以用某些局部小品和植被来营造环境和附加值体现。
l 坡地园林设计以增长基地绿化延伸感和层次感，大面积园区动态水体，如环小区水景带，大型喷水池。做到每个绿化组团整年常绿、季季花香； l 景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。
l 以修剪优美灌木及射灯，营造出日夜生动美好景致。
l 做到人车分流，步道或可采用石材建材辅设，车道区域则可采用沥青铺地。 l 室外停车场地面用植草砖进行铺设以增长绿化气氛；
l 小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置某些游戏设施如：秋千、荡椅等等，用以放松一天紧张工作下来人们。
2. 会所提议
会所是体现住宅功能重要部份。与商业休闲功能有所区别，本案会所只向住户开放，且会所充施提供，其原则将适度高于商业内设施。通过住宅楼电梯可直达会所。
但凡购置住宅客户，便自然成为会所终身会员。发放小区会员卡，会员卡代表了住客身份，在小区内畅通无阻。会所设施采用部份收费，收费原则只求设篇三：江西房地产可行性研究部汇报-精品
可行性研究汇报书
摘要
“高新玫瑰家园”项目提出重要基于项目地块极佳地理位置、良好开发前景、成熟开发条件、以及企业自身发展需要。同步针对客户定位进行户型设计，以及对建设成本和项目收益预算。虽然设想极佳，但通过科学计算分析，本项目虽然财务净现值不小于零，并且内部收益率也高于0，但其低于行业基本收益率，在财务上是不可行。
关键字：不可行 混合型房地产 财务评价目录
一、项目概况 .................................................................................... 1
二、市场分析 .................................................................................... 4
1. 市场概况 ................................................................................. 7
2. 投资环境分析 ......................................................................... 4
3. 项目优劣分析分析（swot） ............................................ 14
4. 产品定位分析 ....................................................................... 14
5. 价格定位分析 ....................................................................... 16
三、项目总体设计 .......................................................................... 16
一、项目整体规划设计 .......................................................... 18
二、项目整体规划 .................................................................. 18
1、项目分两期实行 ........................................................ 18
2、建筑基本规划 ............................................................ 20
3、户型设计 .................................................................... 20
4、停车位设计 ................................................................ 20
5、绿地，道路设计 ........................................................ 21
6、消防安全设计 ............................................................ 21
7、市政基础设施设计 .................................................... 21
9、基础设施设计 ............................................................ 22
10、销售计划 .................................................................. 22
四、 项目财务及评价 .................................................................... 23
一、投资 .................................................................................. 231.土地价格 ....................................................................... 23
6. 基础设施建设费 ........................................................... 23
7. 建安工程费 ................................................................... 24
8. 开发期间费 ................................................................... 25
9. 其他费用 ....................................................................... 25
10. 管理费用 ....................................................................... 26
11. 不可预见费 ................................................................... 26
12. 财务费用 ..................................................................... 26
13. 销售费用 ...................................................................... 26
二、筹资 .................................................................................. 27
三、财务评价 .......................................................................... 27
1. 盈利能力分析 ............................................................... 27
2. 经济效益评价 ............................................................... 28
3. 偿债能力分析 ............................................................... 28
4. 生存能力分析 ............................................................... 28
五、不确定性分析 .......................................................................... 30
1. 敏感性分析 ................................................................. 30
2. 项目风险分析 ............................................................... 30
3. 项目施工进度计划分析 ............................................... 31
六、结论与提议 .............................................................................. 32
4. 意见与提议 ................................................................... 32附表1 ............................................................................... 33
附表2 ............................................................................... 33
附表3 ............................................................................... 33
附表4 ............................................................................... 33
附表5 ............................................................................... 33
附表6 ............................................................................... 33
附表7 ............................................................................... 33
附表8 ............................................................................... 33
附表9 ............................................................................... 33
附表10 ............................................................................. 33
附表11 .............................................................................. 33