年资料重庆西部物流产业园区货运配载基地商业计划书.doc

重庆西部物流产业园区货运配载基地商业计划书重庆西部现代物流产业园筹备组2023年10月目 录概要11项目概况12项目功能定位与赚钱模式12.1项目功能区划12.2项目赚钱模式分析33市场空间与行业发展前景43.1重庆货运配载市场概述43.2市场需求预测53.3市场供应分析64项目具有优势条件74.1交通区位优势74.2低成本的开发环境74.3完善的配套项目支持85财务预测85.1基础数据85.2财务预测演示96关键招商客户分析106.1关键驻商价值定位106.2潜在关键驻商筛选及优先排序116.3关键驻商谈判环节127项目营销策略147.1品牌营销策略147.2渠道策略147.3政府关系营销策略147.4公共关系营销策略158风险控制168.1项目风险估计168.2风险规避建议179.财务附表181项目概况项目名称：重庆西部现代物流产业园区综合货运配载基地项目位置：项目位于重庆市沙坪坝区土主镇，渝遂高速公路土主出口处，靠近重庆大学城和西永微电子工业园项目单位：重庆西部现代物流产业园区开发有限公司建设投资规模：预计总投资61000万元，占地面积1200亩，预计整体投入运营后年收入可达13000万元，年利润超过6000万元项目内容：重庆西部现代物流产业园区综合货运配载基地项目充足运用园区交通区位优势，紧紧抓住重庆市政府在园区打造西部地区物流产业高地的大好机遇，挖掘物流产业园区及其重庆西部新城周边地区巨大的公路货运需求，坚持“依托园区、面向重庆、服务产业”的基本方针，通过整合现有物流资源、建设完善以基地为中心的全国干线运送网络，面向重庆广大工商公司及产业园区内专业市场提供零担快运、干线运送、区域配送、定制仓储、管理服务、信息交易、铁公联运、电子商务和其他多种配套功能服务，致力于将基地打导致为立足重庆、服务西部、联接全国地区的现代化综合货运配载基地和重庆市最大的公共物流平台。到2023年，努力实现入驻公司超过300家，日整合社会车辆达成1500辆，年发货量超过1000万吨的发展目的。2项目功能定位与赚钱模式2.1项目功能区划重庆西部物流产业园区货运配载基地作为以崭新面孔出现的第四方物流公司，应专注于打造公共物流平台，在重庆地区培养和发展一大批优秀的第三方物流公司，成为重庆市物流公司孵化基地。货运配载基地规划面积80万平方米，依托重庆市雄厚的产业经济基础和园区市场交易所产生的巨大物流量，以货运配载市场为核心，建设重庆市乃至西南地区重要的公共型货运配载平台。根据入驻货代公司和物流公司的营业收入情况收取一定的保证金建立先行赔付基金，对于货品损失可以先行赔付，解决当前货主对配载市场物流公司的风险承担能力不信任现状，在减少货主公司托运风险的前提下吸引其入驻园区，快速在园区形成货源吸引第三方运送公司和货车司机进入园区。表2-1：货运配载区区块设立区块名称规划面积万平方米亩货运交易中心30.00450.00车辆集散中心15.00225.00零担专线区10.00150.00三产配套设施10.00150.00公共用地、道路、绿化等15.00225.00总计80.001200.00信息管理中心：信息管理区是货运配载基地的灵魂，是基地为公司提供全面的供应链解决方案的基石。在货运配载基地的信息系统规划中，一方面规划建立具有先进的信息互换、信息管理以及通迅手段的信息平台系统，以赶上国际先进水平为目的，形成具有物流配送、智能化仓库管理、运送优化调皮、自动化结算、客户远程登陆货品、车辆查询、进出口和通关管理，以及 EDI、条码等物流技术的电子化的、简洁、高效的物流管理体系。信息系统分为运送、配送、仓储、结算和行政管理五个互相独立而又互相关联的子系统，可以分割纽合成用于各种特殊物流环境和规定的完整的物流管理 信息管理系统。采用 Internet 网络结构，以浏览 器 / 服务器方式的应用模式，实现业务流程管理、数据安全管理和传输管理。系统采用整体规划、分步实行，在规划时预留接口，以便于系统的维护和升级。货运交易中心：货运交易中心占地面积30万平方米，为第三方物流公司提供运营平台。来自生产公司、商贸公司、第三方物流公司以及社会、政府及其它物流基地、结点的货源、运送、仓储等信息在信息系统整合解决后进行发布和交易。在交易大厅的电子大屏幕公布各类货品运送需求信息，搭建交易双方直接、及时的沟通平台，有效地提高工作效率，优化业务流程。物流园区的客户还可以通过互联网，在物流园区的网站上发布和查询交易信息；也可以通过电话委托交易。车辆集散中心：规划面积15万平方米，可同时停放1200辆车，使来自全国各地的货运车辆在此集聚，形成强大的公路运送能力，为重庆市相关公司及园区内的第三方物流公司、专业仓储中心、流通配送中心、转运中心、零担快运市场提供专业的运送服务。仓储区：仓储区面积为10万平方米，是对货运配载区营运平台整体综合性功能的补充和完善。通过建设零担仓库，为重庆至国内各大中城市的零担快运专线客户提供零担仓储服务。三产配套设施：建设汽车快修中心、汽车检测中心、汽车饭店、汽车旅馆和司机活动中心等生产配套设施，在货运配载区提供住宿、饮食、汽车检修、大众娱乐等一系列服务。2.2项目赚钱模式分析根据货运配载基地的功能定位和区块划分，未来货运配载基地拥有3大类型21个赚钱点，具体描述见下表。表2-2：货运配载基地赚钱点一览表赚钱点类别赚钱点传化物流基地基础服务干线运送服务依托园区干线运送网络，提供重庆到全国各大中城市的干线运送服务储存服务为基地入驻公司暂时未能发运的零担货品等提供专业仓储服务装卸搬运服务提供装卸搬运设备出租、组织装卸搬运劳务等服务多式联运服务与多式联运区紧密合作，为客户提供一条龙的多式联运服务配送服务提供重庆及周边地区的门到门配送服务零担运送服务提供组货、零担运送服务集装箱服务提供集装箱租赁、拆拼箱等服务功能增值服务流通加工服务涉及提供包装、打标签、贴条码等一系列流通加工服务物流信息服务涉及车辆查询、货品查询、回程货品预约、远程车辆预约服务等结算服务成立园区结算中心，隔离交易风险，提供第三方标准化结算服务物流征询服务提供专业的运送一体化方案征询服务物流培训服务提供专业货运人才上岗培训服务交易展示为重要公司（重要是火车制造公司）提供产品交易展示服务保税服务依托基地内保税仓资源，开展点到点的保税服务配套服务银行监管依托专业仓储区的金融监管能力，提供重要货品的金融监管服务商检商检部门入驻提供商检等一系列服务卫生检疫卫生检疫部门入驻提供商检等一系列服务汽车维检汽车的维修检测服务餐饮住宿司机之家提供兴家比较高的餐饮住宿服务写字楼出租部分办公楼出租与专线公司、物流公司办公物业管理提供全面的物业管理，收取必要的物业管理费用3市场空间与行业发展前景3.1重庆货运配载市场概述（一）货运配载市场总量少、规模小，空间分布不合理目前，重庆市道路货运场站除了个别区和个别道路货运场站作为对外的仓储型公司运营外，其他的道路货运场站都是作为运送公司的附属设施和附属机构，为本公司提供传统的仓储服务。这与物流的社会公益性性质不相相应。2023年全市的道路货运场站的数量仅59个，数量偏少，规模与功能少，不能适应现代道路运送业和物流业发展。空间分布也不合理，作为国家级铁路主枢纽的所在地沙坪坝区没有形成一个山规模的货运配载市场。许多个体货运车辆都是停在社会停车场上“等米下锅”，形成“有车无站，有站无货”的现象，货运配载市场总体处在分散、弱小、无序状态，抗风险能力差，需要行业管理部门大力哺育和引导。由于历史因素，货运场站一直作为道路货运公司的附属设施存在，而对于大部分小型道路货运公司，由于资金、技术等因素主线谈不上建设符合国家标准的规模的货运站，他们的小型货运场站分布在城市的各个角落，大量市内货品运送必然增长城市道路交通压力。随着城市的发展，政府必然对城市道路体系进行整合，以减少市区内交通压力，提高交通设施的使用效率，必然规定道路货运场站搬迁到城郊结合部，形成规模化、集约经营的货运场站。（二）货运配载市场功能单一、设施简陋我们在调研过程中发现：在货运市场上，个体经济占主导地位，为减少费用，这些基本上个体经济采用门对门运送，货品装卸、配载基本不通过货运配载市场（特别是零担站）。除个别已经形成规模的货运配载市场（如华亭货运市场），其他小规模道路货运站惨淡经营，场站运用率很低，站内仓储设施闲置。而现代物流规定道路货运配载市场规模化、集约化经营，货运配载市场是集装卸搬运、仓储管理、包装、流通加工、配送、信息交流、货运交易、停车等功能为一体的货运枢纽，目前重庆市大部分道路货运配载市场仅仅提供发送货和接车服务，无法满足货主的其它需求。大部分道路货运市场规模较小、设施设备较为简陋，有些场站仅仅占据地盘，为进站的货运车辆提供配货。对于现代物流所需的装卸设备、装卸平台，只有部分大型市场才会添置。而对于小型的货运场站，所有装卸都通过人力来完毕。大部分道路货运场站仅提供临时的储存服务，储存设施简陋，难以保证货品的储存质量。对于运送市场合需要的货运交易信息，大部分货运场站通过电话或者传真来完毕，很少使用计算机、条形码的技术，信息化水平很低。对于提供与铁路、港口等多式联运的服务，大部分货运场站尚处在起步阶段。（三）货运市场过度竞争，给货运场站带来严重冲击道路货运市场属于自由竞争市场，目前市场准入的门槛比较低。市场上充斥大量小型运送公司，他们大都只拥有58台车。这些公司经营资质很低，有些甚至没有经营资质。为了获得生存的空间，经常采用压价与大中型运送公司竞争，有时甚至采用非法的营运手段来减少营运成本。他们提供运送服务质量普遍较差，货损货差严重、经常运送误期、货主利益无法保障。这些公司以低价抢走大量货源，导致货运场站的经营较为困难。因此应当完善市场准入和退出机制，建立涉及车辆技术标准与车型、从业人员、注册资金、经营场地等方面的市场准入制度。推行经营资质管理，严格执行公司年审制度，将不合格公司减少资质乃至退出行业。（四） 政府主管部门只重视道路货运场站的商品性，忽视了社会性、公益性长期以来，政府主管部门只看到道路货运场站作为运送公司的一部分而存在，只重视货运场站的商品性，忽视了货运场站的社会性、公益性。认为经营货运场站是公司行为，政府主管部门只要做好市场行政管理就可，不必介入其它方面。我们认为货运场站经营不仅仅是公司行为，同时带有社会行为和公益行为一面。尽管这些货运场站在完毕运送服务时，为一部分货品进行装卸搬运、储存、配载、信息等服务，在提供服务的同时获得一定的利润，但我们应更多地看到，随着现代物流业的发展，道路货运场站作为物流网络的节点，道路交通运送的基础设施，对物流效率、物流成本和社会效益有极大的影响，对重庆市提倡建立节约型社会有积极意义。所以政府主管部门不能只重视货运场站的商品性，而忽视它的社会性、公益性。在重庆西部新城建设货运配载市场不仅是顺应市场发展的需要，更是适应政府调整货运市场行政工作思绪，提高重庆市整体货运效率的现实需要，具有积极的意义。3.2市场需求预测现代物流业的发展和大型货运配载基地的建设离不开产业经济的支撑，重庆重庆作为我国的老工业基地，已经拥有了较为雄厚的产业基础。在新型工业化道路上，重庆已经成为西部地区制造、能源、化工、医药产业的核心基地。2023年，重庆工业销售值增至4200亿元，实现利润155亿元，老工业基地正在实现向长江上游经济中心的成功转型。重庆是我国的摩托车之都和五大汽车生产制造基地之一，拥有长安、力帆、庆玲、嘉陵、红岩、隆鑫等一大批汽车、摩托车制造公司。目前，重庆汽车整车生产量已占到全国11%，摩托车占全国40%。重庆市作为西部地区最重要的工业城市，雄厚的产业经济基础必将产生巨大的物流量，从而成为重庆市建设大型货运配载基地的有力支撑。2023年重庆市全市社会消费品零售总额实现1403亿元，同比增长15.4%，比全国平均水平快2个百分点，增幅列全国第8位，西部第3位，直辖市第1位。重庆市拥有超亿元市场80余个，数量西部地区第一，涉及朝天门综合市场、观农贸、西南物资市场、二郎汽摩配市场、隆鑫钢材等一大批专业市场。直辖以来，商贸设施平均每年以200万平方米的速度在增长，2023年全市商业设施面积达2750万平方米，形成了解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、杨家坪五大商圈、重庆商社等一批大型商贸流通公司，西部城市购物中心魅力初步显现。商贸业的快速发展集聚了更多的物流需求，为重庆市建设现代物流产业园区提供了强有力的支撑。3.3市场供应分析重庆货运配载市场整体布局较为分散和杂乱，通过规划建设的货运市场、自发形成的原始货运市场、甚至一些流动性的停车场同时存在，总体来说，重庆货运市场可以分为三个组成部分：一是以华廷、华荣为代表的具有较强的集货配货能力的货运市场。这类货运市场的配套功能比较齐全，停车场面积大，拥有集货仓、中转仓等设施，可认为司机提供餐饮、住宿、修车等三产服务，拥有较好的货运交易环境。华廷、华荣、渝南、隆鑫都属于这类具有较强集货配货能力的货运市场，重庆大部分长途汽车货运业务都是由这类货运市场完毕。表31：重庆集配货能力较强的货运市场二是以嘉峰为代表的具有较强分拨能力的货运市场。这类市场还涉及部分专业批发市场里面或周边自发形成的货运市场，如观音桥农贸批发市场、马家岩建材批发市场、老顶坡汽摩配批发市场、菜园坝水果批发市场等，都具有很强的区域分拨能力。三是一些临时性的停车场。根据调研组实地走访了解，重庆现有的这类流动性较强的临时停车场位数不少，一般都具有50150辆的停车能力。这些停车场形成的因素重要是重庆正处在城市建设的高峰期，未经平整的土地以及修好但尚未通车的断头路等比较多，一些街道或建设项目开发公司就运用这一空挡期办起了临时的停车场。这些停车场往往具有停车费用便宜、场内修车等服务配套齐全等优势，受到了货车司机的欢迎，平常停车率几乎保持在100%。此外，这些停车场还吸引了少量物流公司进场设立简易的中转仓，从而具有了一定的配货能力，可认为司机搭配部分零担货品。4项目具有优势条件4.1交通区位优势货运配载基地项目位于重庆西部新城的西部现代物流产业基地，项目自身拥有良好的交通区位条件。铁路方面，襄渝铁路和渝怀铁路在基地交汇；公路方面，渝遂高速公路横贯基地，并通过高滩岩互通立交、土主互通立交、渝遂立交与重庆市内环线和规划中的中环线相连，在西部新城沿物流产业基地、白市驿散货品流中心、黄谦码头组团形成重庆未来的西部物流大通道；此外，重庆市还规划了一条城市快速干道，穿越中梁山，直接连通基地和寸滩港。借助优越的交通区位条件，货运配载基地可以与重庆市各大港口车站、重要工矿公司、工业园区保持较高的集散效率。公路、铁路、水路三种运送方式在园区汇合，使基地拥有了开展零担快运、干线运送、区域配送、定制仓储、管理服务、信息交易、铁公联运、电子商务和其他多种配套功能服务的独特优势。4.2低成本的开发环境西部物流产业基地采用“整体规划、分步实行、市场运作”的开发模式，铁路及相关项目由铁路部门负责组织实行。由沙坪坝区政府和重庆建工集团共同组建基地整体开发建设公司，注册资本5亿元，负责基地前期基础建设、运营和管理，极大地减少了多式联运基地子项目的前期基础设施建设成本。同时，公司积极运用国家统筹城乡综合配套改革实验区的先行先试权，根据城乡总体规划适时调整基地土地运用规划和土地运用年度计划，探索农村集体土地流转和集约化用地的新模式，为项目合理减少用地成本提供巨大的空间。在税收方面，政府也将给予足够的优惠政策。4.3完善的配套项目支持重庆西部现代物流作为未来重庆未来的产业高地，未来重庆市整和现有物流资源的核心平台，统筹规划了国家铁路综合物流中心、多式联运区、仓储加工区、货运配载区、城市配送区、保税物流区、新型物流社区、物流装备产业发展区、商贸交易区9个功能区，构建聚集重庆物流资源和公共物流服务平台、长江上游水陆空多式联运平台、区域物资分拨分销集散平台、物流装备制造基地、物流金融和培训等综合服务平台，物流及其他配套项充足，可以对货运配载基地的发展提供有力的支撑。同时根据渝发改文20231076号文献精神，为促进西部物流产业基地快速发展，以基地为核心，在黄磏铜罐驿长江沿线布局联动发展区，享受基地同等政策。联动发展区规划面积15平方公里，物流设计能力3000万吨以上，形成水陆联运物流港区，为基地大宗物资集疏运提供支撑。积极引导主城区内环以内上桥、茄子溪等地传统物流设施和城区大型市场搬迁置换到基地相应功能区及联动发展区，铁路散货品流按品种流向在基地和联动发展区合理布局，为项目未来发展提供了必要的物流量保障。5财务预测5.1基础数据表5-1：货运配载基地财务预测基础数据营业收入建成起次年营业收入：6000万元年递增率：5%资金来源贷款占固定资本投资的比例：50%贷款年利率：7.83%投资建设年限:1年折旧土地摊销：50年房屋折旧:30年设备折旧：2023流动资本启动预备流动资金：300万元固定资本用地面积:1200亩土地出让价：30万元/亩城乡统筹实验优惠价:15万元/亩楼房及设备投资：25000万元5.2财务预测演示表5-2：货运配载基地财务预测结果项目名称单位情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25%情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25%情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15%情景四：土地成本15万元/亩、营收好于预期20%项目总投资万元61000.00 43000.00 43000.00 43000.00 营业收入万元13528.28 13528.28 13528.28 16233.94 内部收益率（所得税后）%13.06 17.54 18.66 20.67 税后累计财务净现值万元4498.94 4243.85 4467.65 5074.89 投资回收期（所得税前）年10.75 8.57 8.41 7.38 投资回收期（所得税后）年13.12 10.31 9.97 8.90 投资利润率（所得税前）%15.76%24.94%24.94%32.14%投资利润率（所得税后）%11.82%18.70%21.20%24.11%投资利税率%5.11%7.90%5.40%10.03%注:项目计算期为2023，表中营业收入和税后累计财务净现值为第七年年末数据图5-1：货运配载基地净钞票流量（所得税后）财务演示6关键招商客户分析6.1关键驻商价值定位现代物流产业园区货运配载基地在招商引资过程中要对潜在招商对象进行价值定位，以便通过综合分析，对潜在关键驻公司进行综合排序，并根据排序结果，制定招商引资方案，进而建立园区未来良好的业务发展蓝图。这些价值定位涉及以下5个方面：表6-1：货运配载基地对未来关键驻商的价值定位1、发展战略潜在进驻公司在重庆/中国的业务发展历史是如何的？该潜在进驻公司未来在重庆/中国的发展战略是什么？该潜在进驻公司在同行竞争和市场中的地位如何？该潜在进驻公司对重庆物流产业、重庆西部现代物流产业园区的发展有何影响？2、财务状况及投资能力资金是否充足，有没有顺畅的融资渠道和融资平台以保证连续不断的资金投入？过去几年的财务状况和未来几年财务预测状况如何？投资强度如何，能做到和乐意做的规模？3、关键技能在行业领域内是否有较高的知名度，是否可以代表货运配载领域的先进发展水平和经营模式？过去是否开发过相类似的项目，是否成功，目前经营状况如何？公司自身管理/运作水平如何？是否有稳定且庞大的客户资源或者与园区发展紧密相关其他稀缺性资源？4、沟通渠道关键进驻公司与重庆市政府的关系如何？与园区发展公司是否可以良好沟通？与园区相关外围公司沟通是否顺畅？5、公司社会责任能否可以且乐意提供众多的本地就业机会？是否乐意推动本地社区不断发展？是否乐意为员工提供有效社会保障？6.2潜在关键驻商筛选及优先排序根据货运配载基地对未来关键入驻公司的价值定位，初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目的。表6-2：货运配载公司特区潜在关键驻商筛选重庆及国内大型货运配载公司第一步筛选第一步筛选结果第二步筛选第一阶段重点招商目的传化物流基地有限公司重庆华亭汽车市场重庆交通运送集团重庆联运物流重庆港务物流集团中集物流集团在行业领域内是否有较高的知名度，是否可以代表行业领域的先进发展水平和经营模式？资金是否充足，有没有顺畅的融资渠道和融资平台以保证连续不断的资金投入？传化物流基地有限公司重庆华亭汽车市场重庆交通运送集团重庆港务物流集团重庆联运物流是否有稳定且庞大的客户资源或者与基地发展紧密相关其他稀缺性资源？关键进驻公司与重庆市政府的关系如何？传化物流基地有限公司重庆华亭汽车市场重庆交通运送集团6.3关键驻商谈判环节在制定招商方案及文献的基础上，根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判，其中关键环节如下。表6-3：关建驻商谈判环节第一步：接触、谈判 所需时间：4-6周重要工作内容：依据所拟定的潜在关键驻商的优先顺序和也许的角色分别拟定沟通对象和联系人；进行初步联系和接触；阐述西部现代物流产业园区对于货运配载项目目的关建驻商的价值定位；听取关键驻商的规定和条件。 决策者：现代物流产业园区发展公司总经理辅助人员：货运配载项目招商引资业务负责人第二步：调整招商优先顺序 所需时间：1周重要工作内容：根据初步接触结果调整原定目的关键驻商的优先顺序；调整和细化必要的政府政策；拟定下一步谈判的时间、地点、主题和参与人员。决策者：现代物流产业园区发展公司总经理辅助人员：货运配载项目招商引资业务负责人第三步：进一步谈判 所需时间：数周-数月重要工作内容：与目的驻商进行协商、会谈；明确双方的责任和义务；拟定具体的财务安排条款；制定项目的具体时间安排。决策者：现代物流产业园区发展公司总经理或总经理指定的谈判人员辅助人员：货运配载项目招商引资业务负责人第四步：修改招商方案 所需时间：数周-数月重要工作内容：根据会谈情况修改、调整招商引资方案和文献；进行新一轮谈判；制定合作意向书。决策者：现代物流产业园区发展公司总经理或总经理指定的谈判人员辅助人员：货运配载项目招商引资业务负责人第五步：达成协议 所需时间：1-4周重要工作内容：就关键驻商入驻西部现代物流产业园区货运配载基地的方式、条件、利益分派等达成具体协议；由相关律师、会计师、公证人等对正式文献进行审议；签署正式文献。决策者：现代物流产业园区发展公司总经理，重大项目由发展公司董事会决策辅助人员：货运配载项目招商引资业务负责人，有关律师、会计师、公证人7项目营销策略7.1品牌营销策略表7-1：货运配载基地品牌营销策略策略1：借助西部物流产业基地的品牌效应来成功营销货运配载基地，建立“货运配载基地”是重庆市乃至西部地区未来货运配载的主枢纽概念，以增强入驻公司对基地的信赖感，提高货运配载基地各类营销措施的有效性。策略2：通过货运配载基地的成功营销与优质服务来塑造货运配载基地“专业第四方物流公司，重庆公共货运平台”的品牌形象，并借助货运配载基地形成的品牌效应进一步开拓新的服务领域，同时推动重庆西部现代物流产业基地整体品牌营销，形成良性循环。策略3：通过货运配载基地服务方式的不断调整，货运配载通道的不断创新，将西部现代物流产业基地货运配载基地打导致西部地区的货运配载中心。策略4：在成功塑造错式联运基地品牌的基础上，通过对外投资、合资等方式开展各项投资业务，进一步强化西部现代物流产业基地作为重庆市物流产业高地和未来新经济增长引擎的地位。7.2渠道策略表7-2：货运配载基地渠道策略策略1：项目招商人员直接上门拜访重要客户，实行一对一营销。策略2：通过设立招商处，并指定专人负责货运配载基地区块招商工作，由其统一负责重要客户接待和相应营销活动策略3：充足运用园区开发公司和政府、行业主管部门的良好工作关系、开展政府营销。策略4：对于远程客户或不拟定客户通过信函、电子邮件等方式进行营销。策略5：对于货运配载基地内入驻商户的营销，由招商处外聘工作人员到各类目的客户的集结点或场合进行宣传营销。7.3政府关系营销策略表7-3：货运配载基地政府关系营销策略策略1：争取列入重庆市乃至国家重点物流项目之列。策略2：邀请政府有有关部门参观基地，参与基地举办的各项相关活动。策略3：由重庆市政府和沙区政府保持密切联系，向主管部门领导通报基地发展情况，获得政府的优惠政策扶持。策略4：对政府宣传的重点应集中在货运配载基地第四方物流理念，对于减少重庆市综合物流成本、推动区域经济发展以及哺育现代物流产业的作用等方面。策略5：在基地信息系统为有关主管部门（如发改委、工商税务管理部门等）MIS系统的介入预留接口，便于政府主管部门直接在基地网上发布有关政策、法规和掌握基地各项信息。7.4公共关系营销策略表7-4：货运配载基地公共关系营销策略策略1：优先选择高速公路户外广告牌、机舱内广告、出租车电台广告作为广告媒体向外推出广告。策略2：通过不定期开展行业论坛（如西部物流论坛、重庆物流论坛等），在业界扩大货运配载基地的品牌知名度。策略3：在专业媒体开辟各类专栏或及时将具有新闻价值的信息提供应报纸、电台等新闻媒介，为媒体提供新闻素材。策略4：站住或与媒体合作举办各类相关活动，经常邀请媒体来基地参观，互通有无。8风险控制8.1项目风险估计按照风险来源的不同，项目的风险重要有政策因素风险、社会因素风险、经营因素风险、技术因素风险、管理因素风险和不拟定风险等。1政策因素风险。重要是指项目所处的宏观环境的局势稳定性，项目建设和运营所受到的法律法规的约束和政策性调控影响，以及项目的审核批准过程中存在的各种不拟定性问题。货运配载基地项目自身属于重庆市未来着重打造的西部现代物流产业园区的子项目。项目整体建设符合胡锦涛总书记314发言的指示精神和统筹城乡发展的总体战略，是重庆市打造一小时经济圈的重点项目之一，也是重庆市“十一五”物流发展专项规划的重点项目。市政府专门就本项目成立了由3位副市长牵头的项目领导小组。因此，本项目基本没有政策因素风险。2社会因素风险。重要是指项目所在地区的技术经济发展水平，以及对项目的支持配合力度，协作化限度。一方面，重庆拥有雄厚的产业经济基础支撑，以及西部地区传统商贸重镇的独特区位优势，拥有长江黄金水道和国家级铁路物流中心的支撑，货运配载基地完全有能力承载西部货运配载中心的开发建设；另一方面，在统筹城乡的大原则下推动项目建设工作，有助于协调业主、村镇、农民等多方关系和利益，这都可以将项目的社会因素风险降到最低。3经营因素风险。经营因素风险在项目的全寿命周期内长期存在，影响频率高，交叉作用多见，因素较为复杂。重要有协议风险（如协议的结构设计、协议履约与变更问题，争议与索赔，协议的条款拟定等）、项目运营风险（涉及涉及到项目的建设成本的融资问题、财务问题、利率与汇率波动、通货膨胀和物价波动问题等）。本项目总投资额超过6亿元，对投融资、项目管理、建设工程等方面提出了严峻的考验。本项目存在一定的经营风险。但由于引进了中集物流、港务物流这一类具有雄厚实力和丰富的货运配载实践经验的公司作为业主，自身具有一批比较稳定的外围公司作为客户群，可以将项目的经营因素降到最低。4技术风险因素。技术风险大多属于人为的风险。受知识水平所限，人们在进行预测、决策、评估和各种技术方案的选择制定期所产生相应的不拟定性。物流专业以及跨行业知识背景和实践经验的不同限度缺失，有也许给本项目导致一定的技术风险。5管理风险因素。项目由于管理因素而产生的安全、质量、责任事故影响恶劣，且后果损失巨大，其中多数因管理组织方式的建立、管理制度的制定或是因疏于对人员的管理教育而产生的道德行为风险和职业责任风险。6不拟定性风险。本项目是重庆市首个整体规划、统一布局、全面推动实行的货运配载基地项目，目前重庆及西部地区的货运配载市场仍然处在发展阶段，因此有着众多的不可预见因素。重庆市政府发展货运配载的细化政策尚未出台，一些限制货运配载进一步发展的政策性因素仍然存在。受进驻业主、客户公司对现代物流认知能力所限，以及市场开拓和业务发展的时滞性，项目发展初期也许达不到预测的业务运作量。8.2风险规避建议本项目属于低风险性项目，然而一些风险还是值得注意，例如政策因素风险、社会因素风险、经营因素风险、技术因素风险、管理因素风险等。对于政策因素风险和社会因素风险，属于外部风险，需要通过项目外在利益关系的平衡、就项目发展问题进行全面沟通等方法规避；而经营因素风险、技术因素风险和管理因素风险，都属于内部风险，可以进行内在技术手段来规避。对于经营因素风险，可以通过重视协议、严格财务制度、完善项目管理、加大招商的力度、加强信用建设来得以规避；对于技术因素风险可以通过聘用专业人才、岗位职业培训等措施进行规避，而管理因素风险可以通过严格管理制度、程序以及专业的管理人才的使用进行风险的规避。9.财务附表表9-1：货运配载基地成本费用表（情景1）类目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年外购燃料及动力1600.00 1680.00 1848.00 2032.80 2236.08 2459.69 2705.66 2976.22 3273.84 3601.23 工资及福利800.00 824.00 1248.72 1286.18 1324.77 1364.51 1405.45 1447.61 1491.04 1535.77 折旧1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 摊销720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 720.00 维护维修300.00 330.00 363.00 399.30 439.23 483.15 531.47 584.62 643.08 707.38 还本付息0.00 2388.15 2388.15 4929.82 4730.80 4531.79 4332.78 4133.77 3934.75 3735.74 管理80.00 84.00 92.40 101.64 111.80 122.98 135.28 148.81 163.69 180.06 其他300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 总成本合计4800.00 7326.15 7960.27 10769.74 10862.69 10982.13 11130.63 11311.02 11526.40 11780.18 其中固定成本2400.00 4822.15 4863.55 7450.76 7301.84 7157.93 7019.53 6887.19 6761.52 6643.19 可变成本2400.00 2504.00 3096.72 3318.98 3560.85 3824.20 4111.10 4423.83 4764.88 5137.00 经营成本3080.00 3218.00 3852.12 4119.92 4411.88 4730.34 5077.85 5457.26 5871.65 6324.44 注：土地价格30万，所得税25%，计算期为2023外购燃料及动力费用按销售收入20%计算，工资及福利按销售收入10%计算，管理费用按销售收入1%计算，建筑折旧30年，设备折旧2023，土地摊销50年计算，维护维修费用第一年300万元，此后每年递增10%，按照贷款占总投资50%，贷款年限2023，前3年只需还息 ，第4年起开始偿还本金表9-2：货运配载基地投资损益表（情景1）类目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年营业收入8000.0 8400.0 9240.0 10164.0 11180.4 12298.4 13528.3 14881.1 16369.2 18006.1 营业税金及附加261.6 274.7 302.1 332.4 365.6 402.2 442.4 486.6 535.3 588.8 总成本费用4800.0 7326.2 7960.3 10769.7 10862.7 10982.1 11130.6 11311.0 11526.4 11780.2 利润总额2938.4 799.2 977.6 -938.1 -47.9 914.2 1955.3 3083.5 4307.5 5637.2 所得税（25%）734.6 199.8 244.4 -234.5 -12.0 228.5 488.8 770.9 1076.9 1409.3 税后利润2203.8 599.4 733.2 -703.6 -35.9 685.6 1466.5 2312.6 3230.7 4227.9 特种基金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0