工程处理中心返修管理方案(草稿版).docx

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工程处理中心负责人1 人

管理员1人
管理员1人
文员1人

工程处理中心返修管理方案
第一条 目的
为北江明珠花园（一期、二期，尤其是二期精装房）业主入伙后房屋、设备设施进入免费保修阶段提供操作程序，以便及时处理客户报修和确保各类设施设备正常安全运行。
第二条 适用范围
适用于北江明珠花园物业项目。
第三条 职责
1、物业公司负责对维保期内维保单位履行维保工作质量、工作及时性、服务态度进行考核、监督。
2、工程处理中心负责对制度的执行过程进行督导。
3、财务管理部负责按工程处理中心提供给工程部处罚依据，对维保单位进行质保金扣费用结算。
第四条 方法和过程控制
一、工程遗留主要存在的问题
1、设计与实际情况不相符而出现的功能使用问题。
2、施工过程中，施工队为节约成本而偷工减料，使工程出现质量问题。
3、施工过程中，施工方法不得当，引起的质量问题。
4、施工材料质量方面出现的问题。
5、施工人员的技术水平不到位而引起的质量问题。
6、其它方面的问题。
二、工程质量问题处理方法
1、房地产公司与物业公司在入伙前签订《工程返修委托代理合同》或施工方、房地产公司、物业公司签定三方《工程质量保修协议》，明确工作方法及相关责任。
2、为物业公司便于管理，房地产公司将施工方的工程质量保证金转至物业公司直接管理，或物业公司制订内部保证金的扣罚审批流程，并将扣罚标准通知施工方。
3、工程处理中心受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间，跟进、验收、交付、记录等工作，工程处理中心指定返修现场管理员负责处理工程质量问题跟进。
4、物业公司接到工程质量问题时，由物业服务中心前台进行记录，并开具《工程维修单》，交工程处理中心文员签收负责处理。
5、返修现场管理员联系业主进行现场查看，并将查看结果记录在《工程维修单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成，无须维修或业主自行解决的，返修现场管理员将《工程维修单》进行存档。
6、确认为工程质量问题，返修现场管理员通知施工单位负责人安排返修，施工单位负责人制定返修方案填写在《工程维修单》上，并签名确认。
7、如保修单位不履行责任，或多次返修不成功的，由地产工程部制定返修方案，安排返修，并填写扣款通知单（附施工单位不履行责任或返修不彻底的事实证明材料），交财务管理部执行扣款并通知施工方。
8、如为小修项目（五金配件、门窗配件等），返修完毕后，返修现场管理员需对业主进行回访，并将回访结果填写在《遗留工程记录表》的备注栏。如较大维修，返修现场管理员需与业主商定维修时间，与施工队进行现场交底，并与施工队负责人在《工程维修单》上签名确认。返修现场管理员安排施工队进场维修。维修完毕后，返修现场管理员随即进行初验，合格后会同业主、施工队负责人进行验收，并请业主在《工程维修单》上签名确认。
9、每月由工程处理中心汇总本月返修信息，报房地产公司工程部及相关领导。
10、对于业主反映的普遍公共设施配套等问题，由物业公司提交专题报告报房地产公司，由房地产公司负责处理。
11、业主和施工方因返修问题发生意见分歧时，房地产公司工程部、验证并提供技术依据，工程处理中心负责过程的协调，物业服务中心负责督办。
三、设备保修期内的管理工作
1、房地产公司与工程处理中心按照接管验收管理程序，办理验收手续，对部分在《前期物业管理服务合同》中未明确的设备设施免费维保的管理工作一并交接给工程处理中心，同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。
2、在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，房地产公司应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。
3、物业服务中心工程部应制定各类设备的保养作业指导书，包含对保修期内的设备设施的维修、保修监督工作，并严格按照作业指导书进行操作，填写相关质量记录。
4、保修期内是由安装单位、供应商进行日常保养维修的，物业服务中心应按照维保方提供保养计划，将维修方每次到现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》上，并将日常出现的故障和服务不及时等情况在记录表中记录。
5、对于保修期内的各类设备，在出现或发现故障和问题时，工程处理中心应及时通知安装单位处理，如影响到业主使用的，应同时做好防范措施。工程处理中心将故障及处理情况进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》，报送房地产公司相关部门。
第五条 质量记录表格（供参考）
附表一： 《工程质量保修协议》

附件一：
工程质量保修协议
甲方： 广东珠港物业管理有限公司佛三山水分公司
乙方：
丙方： ××××地有限责任公司
为明确承建商和物业管理公司的责任，及时有效地解决工程遗留问题，保障业主利益，甲、乙、丙三方于 年 月 日签署了 工程质量保修协议，为保证乙方承建的工程在一定使用期限内正常使用，维护丙方交付物业的所有者、使用者的合法权益，明确双方权利与义务，甲、乙、丙三方经协商签订本协议。乙方在质量保修期内按照《（国家）建设工程质量管理条例》及相关法规及本保修协议承担工程质量保修责任。
一、质量保修范围和内容
工程质量保修范围包括：

。
由于乙方分包工程及施工质量问题和材料设备质量问题，均属乙方保修范围，其中丙方供材料和设备、三方订货材料和设备等需负连带责任；
具体质量保修内容双方约定如下：

二、质量保修期限
1、质量保修期从工程竣工验收合格后移交之日起，单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期。保修期限内因乙方工程质量问题而保修的，相应保修期从修复之日起计算，时间顺延。
2、 各分项工程总体质量保修期如下：
（1）房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为 50 年（按有关文件规定）；
（2）装修工程为 2 年；
（3）防水工程（屋面、外墙、厨房、卫生间等）为 5 年；
（4）电气安装 、给排水安装、设备安装工程为 2 年；
（5）采暖系统工程为 2 个采暖期或供冷期；
（6）其他约定
三、质量保修责任
1、竣工验收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整体或单体损坏、脱落、变质、丢失等，均由乙方承担赔偿和修复责任。
2、在质量保修期内由于乙方工程质量原因给甲方和业主造成的直接和连带损失，由乙方承担赔偿和保修责任。
3、工程竣工验收后，丙方将本工程移交给甲方，保修款转交给甲方保管，并从移交日起，甲方有权行使本协议中的所有权利和义务。
4、属于保修范围内的项目，乙方同意接到甲方或业主通知后派人及时赶到现场进行修理，并保证保修质量，否则甲方有权委托他人修理，所需费用从工程质量保修金中扣除。
5、整体工程及各分部分项工程质量，经竣工验收后，如甲方抽检或者业主要求对分项工程中允许偏差项目中超出允许偏差范围的、基本项目中未达到合格的部位（点）或者不符合观感要求的观感项目要求整改的，仍属乙方返修范围，乙方应按甲方要求进行返修。
6、由于乙方工程质量问题造成甲方和业主的全部损失，由乙方负责。因为施工质量问题或乙方未按合同保修或维修两次以上仍然不能解决问题等原因，业主向丙方、甲方提出索赔，乙方承担全部责任，由甲方或丙方以乙方的名义向业主支付，具体办法为：因施工质量问题导致业主索赔时，乙方授权甲方全权代表乙方与业主进行索赔谈判并确定赔偿金额，谈判结果经甲方和业主签字后立即生效，甲方负责知会乙方，乙方予以无条件承认。如有争议，报丙方或请相关机构鉴定，
7、如报修问题出现乙方与业主责任分歧时，丙方必须无条件参与责任验证并提供相关技术依据和支持。
8、乙方需指定专人在现场负责维修工作。
9、在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，费用由乙方承担。
具体时间如下：
（1) 给排水、漏水、供电设施及线路出现故障等影响居民正常生活的情况下，乙方须在接到通知后4小时内赶到现场，6小时内完成维修工作。
（2) 其他情况，乙方须在接到通知后24小时内赶到现场，48小时内完成通知所涉及之保修、维修项目。
（3)发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。
10、维修过程中，甲方应给予乙方必要的协助。
11、违反以上规定，视为乙方同意由甲方处理，甲方委派他方处理，处理结果由用户、甲方签字认可后即生效，不再经由乙方确认（甲方将处理情况知会乙方），因此所发生的一切费用从乙方保修款中扣除。
四、保修质量
1、乙方负责保修的质量，工程保修项目完成后须经业主或甲方代表验收签字方可。工程保修项目应保证在同一维修部位六个月内不出现同类问题，否则，即使保修期满该部位也应按质保期限责任相应延长时间继续负维修责任。
2、因乙方施工质量问题，乙方维修两次后，同一部位再出现类似问题，乙方每次每项向甲方支付违约金1000元，同时，甲方有权委托他人修理，由此引起的费用和责任由乙方承担。
3、如经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，甲方有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方负责。
4、维修工作完成后，乙方负责将施工现场清理干净，如维修过程中给业主造成损失，则乙方应承担相应负责。
5、对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出处理方案，乙方实施保修。
五、维修人员：
1、工程移交甲方后一周内，乙方必须委派两名专职维修人员在现场办公，专职处理本工程的维修工作；如甲方认为该代表不能胜任工作，乙方在接通知后2日内予以更换。
乙方保修负责人（默认人为项目经理）：
a. 通讯地址：
b. 电话：
c. 传真：
d. 以上内容若有变动需及时书面知会甲方维修负责人，否则无法联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。
2、每一住户、每项工程，无论维修项目多少，相关维修人员均应按要求时间到位。
3、维修人员应按甲方制定的维修程序进行维修，服从甲方的管理，服从业主的监督，统一着装、文明施工、文明用语，不得与业主发生任何争执，否则每人次乙方支付违约金500元。
六、质量保修金支付
1、工程结算时，依据丙、乙双方工程合同规定的内容，丙方从乙方工程结算造价中扣除 % 作为工程质量保修金。
2、如质量保修金余额不足以支付工程保修及赔偿等费用，乙方应在接到甲方通知后15天内将差额补齐。
3、丙方将乙方的工程质量保修款转与甲方，甲方在乙方完成全部返修工作（需甲方、丙方签字认可），保修期满后将余款（扣除：甲方代付维修款、违约金等）全额一次性支付给乙方。
4、若甲方垫付维修费用超出保修款总额，超出部分仍由乙方支付；所有保修款在结算时均不计利息。
5、质量保修金的返还并不免除乙方在保修期内的保修责任。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

签约代表： 签约代表：
签约时间： 签约时间：

丙方（盖章）：

签约代表：
签约时间：
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