资源描述
江南世家三期
可行性研究汇报
法 人 代 表：
总 经 理：
总 工 程 师：
项 目 负 责 人：
参与编制人员名单
姓 名 职 称
工程师
注册征询工程师
注册征询工程师
助理经济师
目 录
第一章总论·············································5
1.1项目名称……………………………………………………………5
1.2项目承接单位及基本状况…………………………………………5
1.3研究范围与研究根据………………………………………………5
1.4项目背景……………………………………………………………6
1.5项目概况……………………………………………………………7
1.6重要经济技术指标…………………………………………………8
1.7问题与提议…………………………………………………………9
第二章 市场分析与预测···································10
2.1政策及宏观形势……………………………………………………10
2.2株洲市房地产市场…………………………………………………12
2.3项目建设必要性及目市场……………………………………15
2.4价格预测……………………………………………………………17
2.5营销方略……………………………………………………………19
第三章 项目选址及建设条件·······························20
3.1地理位置……………………………………………………………20
3.2建设条件……………………………………………………………20
3.3土地运用……………………………………………………………21
第四单 建设规模及功能原则·······························22
4.1建设内容及规模……………………………………………………22
4.2功能设施原则………………………………………………………22
第五章 工程技术方案······································23
5.1 总体规划方案……………………………………………………23
5.2 总平面布置………………………………………………………23
5.3 建筑………………………………………………………………25
5.4 构造………………………………………………………………25
5.5供配电……………………………………………………………26
5.6 弱电………………………………………………………………28
5.7给排水………………………………………………………………28
5.8消防安全……………………………………………………………29
5.9人防…………………………………………………………………30
5.10水土保持…………………………………………………………31
第六章 环境保护及节能·······································31
6.1环境保护…………………………………………………………………31
6.2节能…………………………………………………………………32
第七章 项目管理与建设进度·······························33
7.1招投标管理…………………………………………………………33
7.2工程监理……………………………………………………………33
7.3物业管理……………………………………………………………34
7.4建设进度……………………………………………………………34
第八章 组织机构与人力资源配置···························35
8.1组织机构……………………………………………………………35
8.2人力资源配置………………………………………………………35
第九章 投资估算与资金筹措·······························36
9.1投资根据……………………………………………………………36
9.2估算阐明……………………………………………………………36
9.3建设项目总投资……………………………………………………36
9.4资金筹措……………………………………………………………40
第十章 财务分析·········································40
10.1财务评价根据与阐明……………………………………………40
10.2销售收入、税金及附加费估算…………………………………41
10.3损益分析…………………………………………………………42
10.4动态盈利分析……………………………………………………43
10.5资金来源与运用表及分析………………………………………44
10.6贷款利息…………………………………………………………45
10.7偿债能力分析……………………………………………………45
10.8评价结论与提议…………………………………………………46
第十一章 风险分析······································46
11.1风险原因识别……………………………………………………46
11.2风险程度分析……………………………………………………46
11.3风险防备对策……………………………………………………47
第十二章 研究结论与提议································48
12.1结论………………………………………………………………48
12.2提议………………………………………………………………49
附图：总平面规划图（区位关系图）
附件：总平面规划图（区位关系图）
附件：
1、 企业法人代表营业执照
2、 房地产开发资质证书，湘建房（株）字第220号
3、 国有土地使用权证，株国用［］第A1183号
4、 规划设计规定告知，案卷号：
5、 规划设计总平面图
第一章 总 论
1.1项目名称
江南世家三期
1.2项目承接单位及基本状况
承接单位：湖南德政房地产开发有限企业
注册资金：万元
注册地点：株洲市芦淞区荷叶冲路
法人代表：颜长庚
湖南德政房地产开发限企业于12月成立，房地产开发三级资质。企业经营范围：房地产开发（以资质证办准）;建筑材料批零兼营。企业设有开发部、工程部、财务部、销售部和综合管理办工室等部门，共有员工32人，其中80%以上具有工程、竣工商品房近140000平方米，投资逾14500万元。
湖南德政房地产开发有限企业由颜长庚和徐铁庚共同出资组建股份制企业。企业注册资金万元，其中颜长庚出资1950万元，占股份97.5%;徐铁庚出资50万元，占股份2.5%。
1.3研究范围与研究根据
1.3.1研究重要范围：
根据国家有关部门法规、政策、规程和规范，本执行研究范围重要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。
1.3.2研究重要根据：
1）株洲市人民政府令《株洲市征地赔偿安顿条例实行措施》；
2)《株洲市国民经济和社会发展第十一种五年计划纲要》；
3）《株洲市都市总体规划——》；
4）《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家计委计办投资［］15号审定；
5）国家计委、建设部联合颁发《建设项目经济评价措施与参数（第三版）》；
6)建设部建材［］205号《房地产开发项目经济评价措施》；
7）株洲市记录局、房产局等政府部门公布数据；
8)建设方提供其他资料；
9）建设单位有关编制项目可行性研究汇报委托书；
10）其他有关专业设计规范。
1.4 项目背景
株洲市地处湖南省中部，为长、株、谭“金三角”重要一隅，是我国南方最大铁路交通枢纽，具有得天独厚区位和交通优势。改革开放以来，株洲政治、经济、文化和社会各项事业获得了长足发展。，株洲市区人口达76万人，根据都市发展总体规划，到，将发展成为100万人口综合性都市。，全市国内生产总值到达355亿元，其中：第一产业52亿元，第二产业172亿元，第三产业130亿元，全市在岗职工年均工资10536元/人，城镇居民人均可支配收入7920元。
进入二十一世纪，株洲市人民政府通过实行“都市发展战略”，都市基础设施日益完完善，城区范围不停外延，都市容貌焕然一新，这极大地带动了房地产业发展。
芦淞区是株洲市商业活动最为活跃区域，第三产业成就裴然，非公有制经济得到了较快发展，饮食、文化、娱乐业形成了一定规模，，全区第三产业增长值超越9.34亿元，市场经营总额达70亿元，个体私营经济年总收入达1000万元，市场经济通过几年调整、形成了北以建材装饰材料为主，中以服饰为主，南以摩托车及配件为主，其间以电脑、建材产品、书刊、副食、烟酒批发等特色市场为补充体系，美食在芦淞，消费在芦淞格局其本形成。
本项目选址正是位于芦淞区域经济发展关键地带，去年开通芦淞大桥位于建宁港入口湘江上游，连接芦淞区建宁大道和天元区泰山路，河东引桥高架跨越沿江南路、建设南路后，与建宁大道平交，区域商务气氛极浓，其周围与多家大型超市、专业市场邻近，通过多条公交路线可便捷通达市内各区，场地内山、水条件极其优越，合适住宅开发建设。
业主经反复踏勘、论证，基本确立了投资项目。本次研究意在通过对有关状况详细调查基础上进行可行性分析，作为项目与否投资开发决策根据及项目招商、融资参照根据。
1.5 项目概况
1.5.1 建设地点
株洲市芦淞区荷叶路。
1.5.2规划占地10137.60m²，规划建设3栋25层住宅建筑，总建筑面积69752㎡共600套住宅，工程总投资16798.31万元。总停车位325个，地面停车位95个，地下停车位118个，建筑底层架空停车位112个。建设期限：6月——12月。建设目：本项目重要是为了顺应株洲市都市发展战略需要，以市场化运作方式建设一种环境优美、功能合用居住区，娱乐休闲购物区、满足芦淞市场群个体私营业主、蓝领阶层及灰领阶层住房需求和办公、经商需求。
1.5.3 项目投入总资金及效益状况
（一）项目投入总资金16798.31万元。其中5000万元，投入5798.31万元。
（二）项目建设资金来源：企业自有资金6000万元，银行贷款5000万元，预收款5798.31万元。
（三）项目经济效益
项目建成后，实现收入22696.64万元，近利润4718.63万元，投资利润率35.11％，投资利税率20.5％，投资回收期1.6年。
（四） 项目社会效益
①项目可供600套住宅，改善芦淞区私营业主及周围蓝领阶层，灰领阶层居住条件，满足日益增长住宅消费需求和办公、经商需求；
②项目建设能增进人文景观保护和建设；
③有助于加紧株洲市都市化进程，增进都市边缘地区农村剩余劳动力向都市转移，增进城镇二元经济向一元经济转变；
④增长权社会固定资产投资力度，增进国民经济增长；
⑤带动有关企业发展、直接、间接带动建材、冶金、机械等多种部门和行业发展，即房地产业每增长投入亿元将带动有关产业链1.8亿元投入；
⑥房地产属劳动密集产业，可吸纳大量劳动力，对缓和现阶段社会就业矛盾起到一定作用。
1.6 重要经济技术指标
详见下表： 表1-2
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
10137.60
2
总建筑面积
㎡
69752.00
2.1
住宅建筑面积
㎡
69204.00
2.2
门面建筑面积
㎡
548.00
2.3
地下停车场
㎡
6758.67
3
住宅户数
户
600
4
建筑密度
％
22.7
5
容积率
6.59
6
绿地率
％
26.2
7
建设总工期
年
2.5
8
总投资
万元
16798.31
9
总收入
万元
22696.64
10
销售税金
万元
2269.66
11
所得税
万元
1179.7
12
利润总额
万元
5898.33
13
税后利润
万元
4718.63
14
投资利润率
%
35.11
15
投资利税率
%
20.5
1.7 问题与提议
本项目重要面向芦淞区私营业主及周围蓝领阶层、灰领阶层建设一般住宅区和市场区，并以市场化方式进行开发，这与国务院国发［］18号《有关增进房地产市场持续健康发展告知》精神是一致，其总体方向符合国家投资政策导向。通过过市场需求、工程方案以及财务效益等方面分析，项目是可行。
在详细规划建设过程中，还需注意如下问题：
（一） 掌握开发节奏。
本项目建设规模较大，而市场消化有一种过程，因此，开发与销售必须协同。目前市政配套离远期规划布局有一定距离，尽管销售目基本约定，尚有待于深入贯彻，因此，开发商应掌握好开发节拍，方略上坚持控制资源、贯彻销售对象原则，掌握开发积极权。
（二） 重视建筑细节。
尽管一种住宅项目或市场项目成功弄好很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低级楼盘并列状况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节上差异。本项目场地自然环境十分优越，在怎样保持优美环境并贴近特定目群体实际需要上，尚有待下一步规划设计中深入论证。就本项目而言，目消费群体收入处在中等偏上，销售单价都较高，因此目消费群体对建筑品质关怀程度和远景规划也许高于价格。因此，提议设计理念超前，合适丰富建筑类型，品质适度超前。
（三） 控制资金风险。
央行121号文下发后，对商业银行房地产信贷控制较严，不仅影响了部分购置力，并且减少了资金回款速度。本项目建设资金拟所有自筹，理论上资金成本是最低，但效率较低，并且开发商也因此承担了所有风险，这在大规模房地产开发中少见，提议合适调整资金构造，按3：4：3（自有资金：银行贷款：预售款）比例筹措，将风险分散。
第二章 市场分析与预测
2.1政策及宏观形势
1998年，国务院召开了住宅体制改革，加紧住房建设工作会议，下发了《国务院有关深入深化城镇住房制度改革，加紧住宅建设告知》，自此，居民住房消费有效起动，住房商品化体制基本确立，房地产投资持续迅速增长，以住宅为主房地产业已经成为我国国民经济重要支柱产业，对于改善居民居住条件、推进投资和消费增长，以及扩大社会就业等方面都起到了积极作用。
9月，建设部召开了房地产会议，对我国房地产进行了总体评价：房地产市场发展是健康，总量基本平衡、构造有所改善、市场供销两旺、价格基本稳定。
第一、城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐渐建立。目前，住房实物分派已经在全国范围内停止，大多数都市实行了住房分派货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80%以上已经发售给了职工，居民私住房比例已经到达72.8%。新住房供应体系初步建立，经济合用住房建设获得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。住房二级市场逐渐开放，存量住房交易日趋活跃。房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不停增长，房地产市场服务体系基本建立。个人住房公积金贷款迅速增长，银行房地产贷款构造有较大调整，住房金融作用不停加强。
第二、居民住房消费持续扩大，住房水平不停提高。过去5年，全国个人购置商品住房占商品住房销售额比重由54.5%提高到95.3%。，个人购置新旧住房和建房支出总额约8000亿元，其中，购置新建商品住宅交易额4500亿元。居民住房支出已经成为房地产市场需求主体，成为房地产业发展主线动力。房地产业发展有力地推进了城镇住宅建设。过去5年，城镇住宅建设合计竣工面积34亿平方米，比1997年提高5.2平方米。同步，住宅质量不停提高，配套设施和居民环境得到改善。
第三、房地产开发投资迅速增长，商品住房供求两旺。过去5年，全国房地产开发投资平均增长率19.5%。房地产开发投资占固定资产投资比重由12.7%提高到17.9%。5年来，房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在于2个百分点左右。房地产构造逐渐改善，，全国商品住房投资占房地产开发投资比重到达83.3%。全国商品房供销两旺，1997-，商品房竣工面积、销售面积、销售面积年平均分别增长率15.5%和22.6%。过去5年，全国房价稳中有升，商品住房平均价格平均上涨5-6%，低于同期城镇居民可支配收入增长幅度。
不过，在市场迅速发展过程中也存在某些问题，突出表目前：
一是某些地方投资增幅过大，价格增长过快。
二是部分地区房地产构造性矛盾突出。某些地区大户型、高层高档项目销售不畅，部分地区一般商品住房和经济合用住房供应局限性；
三是住房供应体系还需要深入健全，市场服务体系尚不能适应居民需要，适合我国国情住房保障制度等待建立；
四是房是产市场运行、监督和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、协议欺诈以及中介服务、物业管理中违法行为还没有得到有效遏制。
针对目前问题，有关部门做了大量调查研究工作，并出台了对应措施。中国人民银行［］121号文《有关深入加强房地产信贷业务管理告知》，重要从防备金融风险角度规定各金融机构从严控制房地产贷款。如：限制大户型、大面积、高档房、别墅项目借款；对未获得四证项目，不得发放任何形式贷款，自有资金（指所有者权益）不得低于开发项目总投资30%，严禁银行贷放房地产贷款跨 地区使用，也不运用于缴交土地出让金；个人购房贷款只能对购置主体构造已封顶住宅个人发放，对购置第二套以上（含第二套）住房，合适提高产值比例。
国务院则印发了国办［］18号文《有关增进房地产市场持续健康发展告知》，深入明确了房地产市场发展指导思想，提出了有关政策措施。概括起来即“六个坚持”：
一是坚持房地产市场化基本方向，不停完善房地产市场体系。
二是坚持以需求为导向，调整供求构造。重点发展中低价位一般商品住房和经济用房，控制高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型建设。
三是坚持面向百姓，加紧建立和完善适合我国国情住房保障制度。
四是以企业为本，推进住宅产业现代化。
五是坚持加强宏观调控，改善对房地产市场监督管理。
六是坚持在统一政策指导下因地合适，分别决策。高档和一般商品住房划分，经济合用住房和廉租住房供应对象收入线原则等一系列详细政策，由地方政府结合实际状况制定。
2.2株洲市房地产市场
1999年以来，伴随房改政策逐渐到位，株洲市房地产业各项经济指标保持稳定增长。
2.2.1房地产开发投资状况
，全市共完毕房地产开发投资18.46亿元，较上一年同期增长30%，其中住宅开发投资8.32亿元，到达了历史最高水平。1998年至，全市合计完毕房地产开发投资近46.86亿元，年均15%。
房地产开发投资状况（单位个、亿元）：
2.2.2房屋开发、销售状况
，全市施工房屋面积321.54万m²，施工量比上年增长128.93万m²，增幅为40.1%,其中住宅施工房屋面积84.95万m²，建设规模创历史之最。
，全市竣工房屋面积110.32万m²。
房屋开发，销售状况（单位：万m²）：
2.2.3商品房屋销售总额、竣工价值状况
，全市实际销售商品房面积91.61万m²，较上年同期增长21%，其中商品住宅销售面积84.91万m²；商品房销售总额9.93亿元，其中商品住宅销售总额8.36亿元。
商品房屋销售总额、竣工价值状况（单位：万元）
2.2.4房地产交易状况
全市房地产实际完毕交易22.46亿元，比上年增长7.14,增幅为31.79%
房地产交易状况（单位：亿元）
2.2.5房地产业纳税状况
全市房地产增长值占GDP比重为4.6%，，比上年增长了1.9个百分点；同年房地产转让营业税为5298万元，比上年增长了2561万元，增幅为48.34%，契税为1522万元，比上年增长562万元，增幅为36.93%。
房地产业纳税状况及占GDP比重（单位：万元、%）
2.2.6房地产市场特性充足显现，出现新竞争趋势
①市场总量继续优质低速增长，海派产品陆续登场，市场竞争愈加剧烈，概念化楼盘更具生命力；
②产品构造高档化、智能化、数字化、概念设计化特性深入明显；
③生产设计能力、市场拥有率、客户吸引力开始向品牌产品、品牌企业集中，且集中速度加紧；
④渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度深入加强，强势互补、优势互补、内外结合局面开始中形成；
⑤土地资源稀缺，土地争夺战加剧；
⑥不合法竞争仍然存在，一定程度上影响市场；
综上所述，株洲市房地产市场保持了稳定增长局面，展现出了许多特点、热点和趋势，整个市场运行是积极、良性，这与北京、上海、杭州等地商品房价格上涨过快、产品构造高档化倾向有着本质不一样。
2.3项目建设必要性及目市场
2.3.1项目周围从业人员对住宅需求
《株洲市国民经济和社会发展第十个五年计划》明确指出，芦淞区将加大既有各类市场构造调整和优化升级；发展房地产业，加大商品房和土地开发力度；加紧发展文化、娱乐业，繁华第三产业。“十五”期未，全区过亿元以上市场达12个，伴随芦淞区建设深入推进，科技创新工程和科技创新人才工程实行，对各类人才形成对应需求。
2.3.2 都市化进程对房地产业需求
根据株洲都市总体规划,到“十五”末期和,市区人口将分别到达85万人和100万人,城区人口将比增长25万人左右.此后五年将是株洲都市发展较快时期。都市人员增长，必然出现大量“农转非”现象，这些进入都市农民产业工人化，购置住宅将成为他们首要消费。同步，伴伴随都市化进程工业化进程加紧，又会产生大批以知识、技能为谋生手段都市新贵，这对株洲房地产市场无疑是增长了巨大消费群体。
1、都市人品数量增长对房地产需求预测
从株洲都市化发展来看，未来五年将新增都市人口25万人左右。根据有关资料分析，在新增都市人口中，只有20%左右人不需要产生新住宅消费，而80%左右人，即20万人左右新增都市居民将形成对住宅需求。按照《中华人民共和国人类居住发展汇报》，有关全国城镇人均住宅建筑面积26平方米原则，-，株洲市为处理新增都市人员住房问题，需新增住房建筑面积520万平方米，即平均每年需新建住宅85万平方米。
2 、到达预期住房面积目住宅需求预测
底，株洲市都市居民人均居住面积16.5平方米（建筑面积23.5平方米），为到达人均居住面积18平方米（建筑面积26平方米）目，-，需新建住宅190平方米（按底市区总人口75万人×（26-23.5平方米）），平均每年需新建住宅38万平方米。
3、 旧房屋更新改造对住宅需求预测
未来五年，株洲市在都市建设中，将加大包括市政建设、道路修建旧城改造等建设力度，波及这些建设居民对住宅产生消费需求。底株洲市区总户数23.26万户，若每年按1%波及旧房屋更新改造考虑，则每年有2326户对住宅产生新需求，未来五年需新建住宅140万平方米（每户按120平方米），平均每年需新建住宅28万平方米。
4、 流感人口对都市住宅需求预测
据测算，目前在株洲市都市流感人口约有10万人。伴随都市化进程加紧，流感人口会更多。到，株洲市流感人口估计将到达20万人左右，按人平居住最低原则建筑面积8平方计算，则需要为新增流感人口建造80万平方米住宅，未来五年中，每年城建设16万平方米住宅。
5、 缺房户对都市住宅需求预测
虽然近几年来株洲市都市缺房户在逐年减少，但底，仍然有缺房户1.5万户，按每户人品3人计算，缺房人品到达4.5万人，按人平建筑面积26平方米计算，为处理都市缺房户住宅问题，需建住宅117万平方米。
综合以上分析，伴随株洲市都市化进程加紧，株洲市都市居民存在巨大住宅消费需求。按以上五项需求预测，到株洲市都市化进程加紧对住宅需求总量达1047万，年均达175万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，建设这些住宅需投资104亿元，平均每年对住宅投资需求达17.5亿元。
若按近五年来株洲市房地产开发中住宅建设投资比重占65%左右平均水平计算，至株洲市投资开发（包括住宅、写字楼、商业用房等）建筑面积将到达1600万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，到房地产开发投资合计将到达160亿元，年均房地产开发投资将到达26亿元。这为株洲市房地产业发展提供了巨大市场，也为株洲市房地产企业提供了较长时间发展空间。
2.4 价格预测
验对楼盘价格预测可采用市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是处在同一共需圈楼盘作为比较对象。下表分别选择芦淞区具有一般多层住宅、多层住宅、别墅、公寓功能楼盘进行比较，见下表。
楼盘比较表
楼盘名称
商品住宅
商业门面
备注
枫溪苑
1600
4000
多层
裕景龙苑
2500
5000
高层
经世.皇城
3400
8000
高层
惠天然.山水国际
3800
6000-10000
高层
锦绣江山
3500
6000-10000
高层
江南世家三期
3000
8000
高层
从比较可以看出，在芦淞区高层住宅均价在3400元/平方米左右，首层商铺在8000元/平方米左右。
历史上，芦淞区是株洲市商业中心，其市场开发优于石峰区、天元区、荷塘区，基本上集中了株洲市大规模楼盘和大规模商业，商业物流、资金流、信息流、人流密集，素有“黄金区”之称。通过这几年市政建设，市政状况大为改善，跨越湘江芦淞大桥将芦淞区与天元区连通，高新技术开发区及湘江两岸经济风光建设，使芦淞区潜力深入发挥，某些有实力开发商纷纷进入。
就芦淞区来说，大体分为四个板块：白石港板块基本成为市区一级商业建材中心，商业开发潜力较大。中心广场板块基础配套完备，合适商住，市区一级经济、文化中心。芦淞板块曾为中国十大服装市场之一。高家坳板块因商业（摩托及配件）概念提出而引人注目，商业流拟从白石港载流，抓稳北向客流，吸引南向人流，辐射到河西。建设路拓宽、亮化、芦淞大桥建设拉近了与未来客户心理距离，升值期望较高。
从上表可看出，类似地段多开发为高端商品住宅，价格一般在3400元/平方米左右，商铺约在8000元/平方米之间。本项目基本定位在一般商品住宅范围内，档次略往上靠；另一方面，市房地产价格指数自见底后以年增长5%速度上升，未来3-5年仍将保持这一趋势。
综上所述，保守推测项目销售价格如下：
住宅均价：3100元/㎡
商业门面：8000元/㎡
2.5 营销方略
2.5.1 整体形象
江南世家整体形象应围绕“山水动感人家”主题，重视各群体对山体追求，强调综合环境和居住方式协调，购物环境与休闲为一体宗旨，充足体现业主对山感内在诉求，重视消费者人际、精神和心理上需求和沟通，人与自然友好，从规划、设计、营销、管理等方面突出主休形象。
1）规划按“园林式”概念设计，突出自然环境优越性；
2）配套设施宜完善，满足入园业主多方面需求；
3）物业管理周到，体现人性化服务；
4）引入智能化，提高原则档次。
2.5.2 营销推广
①广告宣传
针对确定目群体，按计划、分阶段，系统地对德政.江南世家形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视、新闻公布会、户外及路牌广告等。
②促销
本项目重要针对周围多层次消费者，促销手段以有针对性举行展销会为主，其他方式包括：内部认购、现场样板房促销、广告宣传、灵活多样付款方式、工程质量和进度承诺等。
③价格优惠方略：付款方式优惠；集团购置优惠；选择购置优惠；特殊对象优惠；其他优惠。
价格浮动方略：展销会期间优惠；限期优惠；正常销售期段浮动价；其他措施。
定价方式：期房价、现房价、综合价、集团价、并考虑楼层、朝向、位置差异。
第三章 项目选址及建设条件
3.1 地理位置
项目场址位于芦淞区荷叶路旁,向北均可进入长沙、湘潭，向南则可进入衡东，向东可入江西。场址距株洲市中心广场约1.5公里，距都市迅速环线约1.5公里，距湘江一桥2公里，到芦淞区区政府新址约3公里。通过湘江四桥到天元区不到0.5公里。
3．2 建设条件
3．2．1 交通
项目位于芦淞区荷叶路旁，经湘江大桥可与京珠高速公路和长潭高速贯穿，通过湘江大桥与河西联为一体，可便捷抵达市区中心；经建设大道可与各区相通，从项目地抵达都市任一片区时间能控制在半小时之内。
3．2．2 基础设施条件
供水：此牌范围由市一水厂供水，可从芦淞路都市自来水管接入。
供电：附近有110KVA变电站，可在小区内设配电所。
通讯：直接由市话通信网接入。
排水：区内污水、雨水可分别排入建设路都市污水、雨水管网系统。
3．2．3 商业及文化教育配套设施
学校：附近有株洲市第一中学，樟树坪小学等。
医院：株洲市第一医院，株洲市第四医院，株洲市妇幼保健医院。
商业服务：项目区域为市区商业中心。
3．2．4 地形地貌
场地呈不规则多边形，地势略有起伏，用地范围较开阔。
3．2．5 地质
根据项目场地岩石工程勘察汇报，场地内未发现影响其稳定性不良地质现象和可液化地层，场地是稳定，宜于兴建拟建建筑物；场地水文地质条件简朴，地下水较贫乏，地下水对砼及钢筋混凝土构造中钢筋不具腐蚀性；历史上未发生过6级以上地震，地基土壤持力层厚，承载力较强，宜于工程建设。
3．2．6 地震烈度
根据《中国地震动参数区划图》（GB19306-），株洲市区地震动峰值加速度分区g=0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为V1度。
3．2．7 气象条件
株洲地区属亚热带季风湿润型气候，四季分明，光热充足，雨水充沛，年平均降水量1200-1600㎜，年平均气温16.6-17.6℃。
3.3 土地运用
3．3．1 土地所有权性质
项目用地位于株洲市芦淞区荷叶路旁,原为株洲市肉鸡场用地.项目规划用地总面积为10137.6㎡,属都市三级土地。地势平整。用地范围内原为简易砖木构造、砖混构造。湖南德政房地产开发有限企业通过挂牌出让获得该宗地拟进行房地产综合开发，符合株洲市土地运用总体规划。
3．3．2 用地现实状况
现实状况用地原为株洲市神农果业有限责任企业以出让方式获得使用权国有工业建设用地，大部分建筑原为老式建筑，地势平整，场地内水电基础设施已到位，湖南德政房地产开发有限企业通过挂牌出让获得该宗地拟进行房地产综合开发，土地性质改为城镇混合住宅用地。
3．3．3 拆迁安顿方案
建设单位拟根据有关原则和安顿措施，对单位拆迁户进行一次性货币之赔偿安顿方案。赔偿原则和安顿措施按株洲市人民政府第10号令《株洲市都市拆迁赔偿安顿条例实行措施》实行。
第四章 建设规模及功能原则
4.1 建设内容及规模
本项目规划建设由多层大型商品住宅区、商业购物区构成，配套建设小区服务网点、管理用房、交配电站等公用设施。规划总占地面积10137.6亩，总建筑面积69752.0平方米，其中住宅建筑面积69204.0平方米，住宅600户。
4.2 功能设施原则
4.2.1建筑使用功能
现代家庭向小型化发展，户规模以3口之家为主，居住环境质量规定要有较大改善和提高，强调公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离规定；公共服务设施逐渐完善，满足居民文化和购物等规定，环境绿化有较大提高。室内外各空间功能愈加明确，设备和装修上愈加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展趋势。套型灵活性和适应性规定更高，购物环境要开阔、明朗、通透，有一定规模休闲、保健场所相配套，并使空间有也许再划分。
4.2.2 住宅原则
住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完毕。
① 外墙：水泥抹光，高级外墙漆；
② 内墙：厨房、卫生间墙面粉水泥砂浆、其他房间墙面及顶棚刮仿瓷涂料；
③ 地面：厨、卫为防滑地砖，其他为水泥砂浆找平；
④ 门窗：入户门为高级防盗门，户内留门洞，高级塑钢窗；
⑤ 卫生间：蹲式大便器；
⑥ 有线电视、宽带网、电话线户内预埋；
4.2.3 公用工程
园区设有院内花园、草地、水池、休息厅、地面停车场、室内外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及保安监视系统等。
第五章 工程技术方案
5.1 总体规划方案
本项目西接芦淞路，临荷叶冲路设世家主入口，以水景和雕塑小品与都市干道芦淞路相连，主入口以水景为题材，展示现代人群在水景观念上新追求，并在视线上进行移情设计，大道换位思维效果，以人为本，增强园区课可赏性，提高档次。另在徐家桥和临住宅区内侧设多种次入口，以以便人员出入和小区内人员购物规定，也满足了消防需要。
小区主入口通过绿化广场与都市干道相连。小区主入口大门气势恢宏，极具个性，并在视线上进行无遮拦设计，使得内外空间既互相独立又互相联络，同事增强了主入口气势，提高了小区档次。主入口后右侧设计了中心花园，成为小区与都市之间过渡，在小区花园正对面设计了活动休闲场所，给孩子予以足够安全保证，也为居民在上下班时候接送孩子提供了以便，减轻了小区内交通压力。
物业管理中心设计在小区北侧旁边，便于对整个小区管理。
小区内住宅楼所有多层住宅楼，在发明优美居住环境同步，最大程度地提高了土地运用率。小区内道路布置以自然流线型为主，丰富了小区平面造型，使整个小区显得富有生气、愈加灵活。使小区环境与周围环境愈加协调、互为景观，互相融合，友好共生。
5.2 总平面布置
5.2.1 布局
本工程总平面布置以“山体·水景”为关键，通过关键将各建筑物贯穿在一起构成一种整体，区内园林景观错落有致地分布在区域中，结合地形地貌，使住宅区和各个公共建筑透彻地联络，保证了公共景观和资源被充足地运用，到达了比较高“符合性和均好性”。这种以景观空间为轴心住宅区空间体系突破了老式以道路或者建筑物为主体居住区域规划设计理念，使得小区空间层次丰富有序。
1）体量控制。因该小区重要针对周围特殊群体而设，因此小区设计多层住宅。设计时运用不一样户型组合和穿插形成小区体量梯度与空间层次。
2）在规划布局中充足运用地形特点，设中心花园为整个小区中心，坚持以人为本设计原则，总平面功能分区合理，户型经典雅致，住宅所有南北朝向交错排布，有助于房间采光和通风，同事防止了住宅间前后干扰，也使东西两个方向建筑立面形式有丰富韵律感。
3）建筑空间布局
小区主入口设在整个项目西南角，有助于居民与都市互相连接，以便了居民进出。运用地势平整和开阔性，用区前广场与都市干道相接。进入小区大门，眼前豁然开朗，小区优美景色尽收眼底，给人一种心旷神怡感觉。小区内以花为中心，在花园周围布置了娱乐和休闲场所和空间，同步运用多条绿色走廊将小区里面“山体·水景”连接起来，作为中心水景延伸和补充，丰富了景观进深感和层次感。小区内建筑采用围合空间手法，入户口相对独立，互相不产生
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