滨河房地产项目可行性研究报告.doc

目 录

第1章 总 论 3
1.1. 项目背景与概况 3
1.2. 重要技术经济指标 7
1.3. 问题与提议 8
第2章 项目投资环境与市场研究 9
2.1. 投资环境分析 9
2.2. 区域房地产市场分析 11
2.3. 销售预测 15
2.4. 营销方略 19
第3章 建设规模与项目开发条件 21
3.1. 建设规模 21
3.2. 项目概况现实状况 21
3.3. 项目建设条件 22
第4章 建筑方案 26
4.1. 设计根据 26
4.2. 项目设计主题和开发理念 26
4.3. 项目总体规划方案 27
4.4. 建筑设计 28
4.5. 构造设计 29
4.6. 给排水设计 30
第5章 节能节水措施 32
5.1. 设计根据 32
5.2. 建筑部分节能设计 32
第6章 环境影响评价 33
6.1. 编制根据 33
6.2. 环境现实状况 33
6.3. 项目建设对环境影响 34
6.4. 环境保护措施 34
第7章 劳动卫生与消防 35
7.1. 指导思想 35
7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 35
7.3. 消防设计 36
第8章 组织机构与人力资源配置 38
8.1. 组织机构 38
8.2. 人力资源配置 38
第9章 项目实行进度 39
9.1. 项目开发期 39
9.2. 项目实行进度安排 39
9.3. 项目实行过程控制措施 39
第10章 项目招投标 41
10.1. 工程项目招标投标概述 41
10.2. 工程项目招标投标原因分析 42
10.3. 招标根据 44
10.4. 招标范围 44
10.5. 招标方式 44
第11章 投资估算与资金筹措 45
11.1. 投资估算 45
11.2. 资金筹措 45
第12章 财务评价 47
12.1. 项目评估根据 47
12.2. 财务评价基础数据选择 47
12.3. 财务评价 47
12.4. 不确定性分析 48
第13章 社会评价 49
13.1. 项目对社会影响分析 49
13.2. 风险分析 50
13.3. 社会评价结论 51
第14章 研究结论与提议 52
14.1. 可行性研究结论 52
14.2. 提议 52

第1章 总 论
1.1. 项目背景与概况
1、项目名称：
滨河一号小区项目工程
2、承接单位概况
单位名称：宁夏华祥房地产开发有限企业
单位性质：有限责任企业
注册资金：4020万
单位住所：宁夏石嘴山市大武口区裕民南路90#
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：高德平
建设单位简介：宁夏华祥房地产开发有限企业成立于，注册资本4020万元，法人代表高德平,是宁夏回族自治区房地产开发叁级资质企业。企业拥有雄厚开发实力、施工能力和技术保障能力，各类专业技术管理人员占职工人数90%以上。
我企业内强素质、外拓市场，通过数年来健康发展，开发建设面积已达30万平方米，共完毕建设投资4.5亿元。现已成为石嘴山市颇具实力一家综合性房地产开发企业，具有很强竞争实力。
企业有着完善质量保证体系，具有令人信服工程质量保证能力，已形成一种具有现代经营管理机制新型开发企业。数年来,企业按照建设规划部门统一布署,认真贯彻全面规划、合理布局、综合开发、配套建设原则，先后在大武口区、惠农区开发建设了友谊小区商住楼、春晖小区住宅楼、宁夏华祥房地产开发有限企业办公楼、惠农区工人新村1#、2#商住楼、惠农区清华园小区1-10#楼、清华商业步行街B、C、D区工程、华祥家园1-9#楼和华祥家园二期工程。目前，正在开发建设有华祥家园三期工程28-31号楼3万平方米、惠农区滨河一号（含高层、多层、、公寓、大型商服、幼稚园、小区医疗、活动中心、地下停车场、星级酒店等合计24万平方木大型园林小区）等重点项目。我单位开发建设“惠农区华祥家园二期”住宅项目于在国家住宅产业性能认定评比中被住房和城镇建设部评估为“AA”级住宅小区。至今我企业共完毕了多种旧城改造项目建设，合计拆迁改造危房近400套，为石嘴山市旧城改造和经济建设发展做出了积极奉献，得到了行业之间和社会各界一致好评。
伴随企业不停发展壮大，企业社会声誉明显提高： -持续评为自治区级“重协议守信用”企业称号，-被宁夏回族自治区住房和城镇建设厅等八部委共同评估为宁夏自治区“AA级信用开发企业”。—在石嘴山市房产博览会上荣获“最佳楼盘销售奖”、 “最佳人居奖”、“最佳物业楼盘奖” 被石嘴山市住房保障和都市管理局及石嘴山市人民政府评估为石嘴山市“房地产开发五强企业”。、“全区安全生产及消防工作先进单位”等多项荣誉。我单位开发建设“惠农区华祥家园二期”住宅项目于被住房和城镇建设部评估为AA级住宅小区等荣誉奖项。
我企业坚持以“质量求生存、以信誉求发展、以一切为了顾客满意”为经营宗旨，与广大业主精诚合作，共创美好未来。
3、可行性研究汇报编制根据
（1） 与委托方签订征询协议；
（2） 国家计委计办投资[]15号审定《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发《建设项目经济评价措施与参数（第三版）》；
（4） 《都市房地产开发经营管理条例》；
（5） 《房地产项目经济评价措施》。
4、编制范围
根据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对滨河一号小区项目建设目、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出理由
① 项目建设符合国民经济发展
目前，我国国民经济运行正处在一种特殊发展时期，为了增进国民经济稳步健康发展，必然规定扩大内需，优化消费构造，把住宅建设作为推进国民经济发展支柱产业之一。根据国家记录局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约1.5—2个百分点。
根据国家有关部门分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到，我国城镇居民人均建筑面积将到达22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全住房，住房消费占整个消费比重将到达15%，都市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅近期发展目是户均一套、人均一室，力争到达人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正由于房地产投资带动作用较大，国家为推进我国国民经济持续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之一。因此，本项目建设是国民经济发展需要。
② 处理劳动就业需要
由于我国目前正处在经济构造调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，处理人民生活与就业问题已成为目前各级政府头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长原动力，因此国家固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量稳定增长，以发明更多就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增长10%，大概可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资增长对于增长社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为石嘴山市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增长衡阳市当地社会就业岗位作出一定奉献。
6、拟建地点
本项目位于惠农区新区，安乐桥街以东，纬五路以南，静安街以西，纬六路以北，总占地面积109132平方米。
7、预期目
滨河一号小区项目拟在占地面积109132平方米土地上，建设总容积率为1.94，建设密度为,27.8%,总建筑面积为242069.6平方米24栋住宅房（其中住宅面积143369.12平方米，1—3层商铺面积42634.71平方米，地下停车场面积9498.97平方米）。
8、重要建设条件
滨河一号小区建设项目是华祥房地产开发项目一部分，该项目分都市基础设施建设和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人友好为理念，意在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生水岸生活。
综合技术经济指标表
综合技术经济指标表
项 目
单 位
数量
所占比例
1
项目总用地
㎡
109132
100%

项目实用地
㎡
83911
58.01%
住宅用地
㎡
48676.77
13.68%
公建用地
㎡
11479.02
15.62%
道路用地
㎡
13106.9
12.69%
公共绿地
㎡
10648.31

2
总建筑面积
㎡
244784.22

地上总建筑面积
㎡
211774.13

其 中
住宅建筑面积
㎡
143369.12

其中
多层建筑面积
㎡
44422.26

高层建筑面积
㎡
98946.86

公寓建筑面积
㎡
830.24

公建配套设施建筑面积
㎡
1402

幼稚园建筑面积
㎡
1909.71

商业建筑面积
㎡
4234.71

酒店建筑面积
㎡
21628.35

地下建筑面积
㎡
33010.09

其中
小区地下车库建筑面积
㎡
9968.22

酒店地下车库建筑面积
㎡
2245.37

其他地下建筑面积
㎡
20796.5

3
建筑基底面积
㎡
30341.22

4
容积率

1.94

5
建筑密度
%
27.8

6
绿地率

%
41

7
停车位

辆
678

地上
辆
357

地下
辆
321

8
居住总户数
户
1356

多层居住户数
户
390

高层居住户数
户
950

公寓户数
户
16

9
户均人口
人/户
3.2

10
居住用人口
户
4340

配套公建一览表

项 目
单 位
占地面积
建筑面积
1
幼托
㎡
693.92
1909.71
2
小区医疗
㎡
150
300
3
活动中心
㎡
150
300

综合商业设施
㎡
18740.07
42634.71
4
居委会

㎡

30

治安联防站(地下)
㎡
72
72

物业管理
㎡
200
400
5
热互换站
㎡

140
6
垃圾中转站
㎡
100
100
7
公共厕所
㎡
60
60
9
居民停车库(地下)
㎡

9968.22

1.2. 问题与提议
项目开发商已合法获得本项目土地使用权，各项建设手续已申办中。分析测算过程假定本项目在土地获得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在估计销售价格、销售率条件下，本项目具有良好可行性。
石嘴山市房地产市场正处在开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充足运用地块区域优势和景观资源；与著名专业设计企业、中介顾问企业合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，重视营销推广，保证销售资金回款。
第2章 项目投资环境与市场研究
2.1. 投资环境分析
1、 国家政治经济形势及有关政策
分产业看，1-4月份，第一产业投资同比增长12.6%，第二产业投资增长24.6%，第三产业投资增长26.5%。在行业中，1-4月份，电力、热力生产与供应业投资2287亿元，增长4.2%；石油和天然气开采业投资491亿元，增长8.3%；铁路运送业投资1415亿元，增长26.9%。
从施工和新动工项目状况看，1-4月份，施工项目计划总投资385096亿元，同比增长19.1%；新动工项目计划总投资53389亿元，同比下降1.1%。
三、房地产开发投资增长较快

　1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%。全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米，同比增长33.2%；房屋新动工面积56841万平方米，增长24.4%；房屋竣工面积17127万平方米，增长14.0%，其中，住宅竣工面积13685万平方米，增长13.8%。全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；运用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。
4月份，全国房地产开发景气指数为103.19。
中央经济工作会议将调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由构造性上涨演变为明显通货膨胀”，12月8日，央行将存款利准备金率提高一种百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随即央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购置小产权房，继经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率持续涨高，同步各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。
2、 项目开发地区经济社会状况及管理、政策原因
1-7月，全市固定资产投资合计完毕123.5亿元，同比增长23.1%，前七个月完毕年度投资计划42.2%，完毕整年投资目任务压力大。从环比看，7月份当月完毕投资27.8亿元，环比下降20.3%。
一、固定资产投资运行特点
1、产业投资比重“一升二降”。三大产业投资展现出一、二产业投资增速减缓，三产投资比重提高、加紧增速运行态势。
第一产业完毕投资6亿元，同比增长15.1%，占全市投资比重由上年同期5.2%降至4.8%；第二产业完毕投资68.2亿元，同比增长16.5%，增速同比减缓13.1个百分点，占全市投资比重由上年同期58.4%降至55.2%；第三产业共完毕投资49.3亿元，同比增长34.7%，增速高于全市11.6个百分点，占全市投资比重由上年36.5%增至39.9%。
2、 县区投资“一快二慢”。三县区投资竞相发展，惠农区、平罗县、大武口辨别别完毕投资44.4亿元、41.3亿元和37.9亿元，惠农区投资占全市比重最大，到达36%。增长速度排名为平罗县、大武口区、惠农区，分别增长36.4%、18.0%和16.8%，平罗县增速高出全市13.3个百分点，使得其投资总额超过中心都市大武口；惠农区7月份当月完毕投资10.9亿元，环比下降4.5%，合计增速比上月末减缓9.2个百分点。县区投资对全市投资奉献率排名是平罗县、惠农区、大武口区，分别为47.6%、27.5%和24.9%。
3、房地产开发投资一枝独秀。房地产业可拉动62个行业发展，是一种地区经济发展助推器。从上表可以看出，房地产开发投资增速最高，项目投资低于全市投资增速，区属反馈投资处在下降态势。1-7月，全市房地产开发完毕投资21.6亿元，规模超过整年总量；同比增长53.6%，增速高出全市30.5个百分点，直接拉动全市固定资产投资增长7.5个百分点；商品房施工面积、销售面积、销售额分别增长44.1%、46.9%和68.6%，销售额增速快于销售面积增速21.7个百分点，显现房价紧随物价在上涨。开发土地价格上涨、楼市银根紧缩、钢材等建筑材料涨价、企业用工成本上升，推进商品房价格上涨。
2.2. 区域房地产市场分析
2.3. 销售预测
1、项目需求分析
本项目所在惠农区新区,人口众多,交通发达,但新区尚没有一种具有一定规模高档商住小区。人们物质生活不停改善，带来消费增长，人们对住房规定越来越高，而本项目地处新区， 打造出一种人文共生生态示范小区，以创新开发理念和居住生活方式打造惠农区高品质、高原则、不可复制商住房，成为追求高品质生活一种必然。
2、项目销售目群定位
本项目规划为惠农地区中高档楼盘，销售目客户群定位如下：
① 一类客户：企事业单位职工
本项目周围大型企业较多，新政府、法院、检察院与滨河一号一路之隔。
② 二类客户：周围私营业主
项目毗临新商业区，有诸多私营业主。
③三类客户：各下辖县区、乡镇成功人士
“居住农村向都市转移”，这是普遍多数县市如下居民心愿，其中部分经济条件很好必将置业眼光投入到市区，对滨河一号销售也将起到很大增进作用。
3、 销售计划
鉴于目前滨河一号工程进度，销售部根据目前市场状况，制定如下销售计划。
① 销售量
② 销售进度
4、 销售收入预测
2.4. 营销方略
本项目拟在价格方略上采用低开高走定价方略推向市场。该项目价位有较高上涨空间，升值潜力很大。本项目将确定如下推广方略：
1、推广渠道
① 报纸广告
新消息报，石嘴山报属于经典政府报，报纸不适宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。
② 短信推广
成本低，覆盖面广，操作简朴灵活，可以作为一种长期营销手法。
③ 影视广告
当地几种电视台收视率不高，重要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一动态广告平台，值得周期性高密度投放。
④ 单张派发
贯穿项目营销一直宣传利器，惠农地方小，人口集中，单张派发能起到良效。
⑤ 营销活动
2、媒体宣传组合
开盘前三个月，企业会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售二分之一做好蓄客准备。开盘当月，企业会配合风光带竣工，举行多种活动，扩大在衡阳著名度，加以增进销售。开盘三个月后，企业会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。
l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期六个月。
l 路桥广告：贯穿项目营销一直。
l 影视广告：开盘前一种月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。
l 地方报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。
l 单张派发：每天均需进行推广方式,力争单张波及到衡阳每一种角落。
l 短信推广：一般一种月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。
l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售状况举行。
第3章 建筑方案
3.1. 设计根据
1、《都市居住区规划设计规范》 GB50180-93（）
2、《民用建筑设计通则》 GB50352-
3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95
4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97
5、《都市规划编制措施》
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045-95（）
7、《-008号（文体中心北侧地块）规划设计条件告知书》
3.2. 项目设计主题和开发理念
滨河一号小区项目以建筑、自然与人友好为理念，意在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生水岸生活。在住宅设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力争将欧洲经典艺术大气、尊贵与东方文化“天人合一”理念有机结合，将友好生活气氛营造融入小区文化建设精神层面。
3.3. 项目总体规划方案
1、规划设计原则
① 挖掘地块关键价值，以都市连营商业视角规划小区；
② 以销售为主导分期规划设计，保证项目滚动有序运作；
③ 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合发明灵活多变环境空间；
④ 人车双路线设计，即相对人车分流系统，防止车流对小区穿越破坏。
2、项目构造和布局
本项目总体规划领先于惠农众多大盘规划，力图体现开发商发展视野前瞻性和产品开发可持续性，总占地面积109132平方米，总建筑面积为244784.22平方米，本项目兼具现代崇高生活和东方老式人文精神特质，强调人和人交往，动静有机结合，小区停车方式多元化，生活形态多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住小区配套，保证该项目可以站在石嘴山市房地产业高端，对市民选择居所审美趋向和生活方式产生积极影响，在规划上采用低密度、低容积率、高绿化率控制指标，重视小区生态环境塑造和人文环境培养，力争将项目开发建设成为一流、具有大规模崇高小区特性示范性住宅小区。通过别具特色物业服务，向人们诠释“新居住文化”阳光理念。
3、住宅物业类型和商业布局
本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美湘江边布置联排住宅水岸岛居，同步办公性质高层公寓，物业类型较为多样。
本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、小区会所。小区南北两个地块之间市政路，结合小区主入口设置，形成人流集中、商业气氛浓厚商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围商业气氛。
3.4. 建筑设计
1、重要规范及原则
《建筑构造荷载规范》 [GB50009-]
《建筑地基基础设计规范》 [GB50007-]
《混凝土构造设计规范》 [GB50010-]
《建筑抗震设计规范》 [GB50011-]
《建筑桩基技术规范》 [JGJ94-94]
《地下工程防水技术规范》 [GB50108-]
《砌体构造设计规范》 GB50007-
《高层建筑混凝土构造技术规程》 JGJ3-
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ6-99
《建筑地基处理技术规范》 JGJ79-
《钢筋混凝土持续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：93
2、建筑风格及立面特点
① 根据“以人为本”建筑设计理念，体现休闲、简约建筑风格，将新古典美学精细、质感、厚重和美感充足体现。
② 建筑立面体现典雅细腻新古典风格，采用大尺度阳光露台，经典三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵艺术气息。
3、建筑户型特色
① 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性平面设计以满足日益变化生活模式。
② 充足考虑衡阳气候特点，在平面布局上强调南北通透，力争组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。
③ 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间构造紧凑。
④ 户型设计新奇，增长品位空间，符合目前及未来市场需求，提高卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。
⑤ 采用最经济关键筒尺寸，合理组织交通，尽量减少公摊面积。
3.5. 构造设计
1、指导思绪
在构造设计中充足考虑如下内容：
Ⅰ、使构造具有明确计算简图和合理地震作用传递途径。
Ⅱ、具有必要抗震承载力，良好变形能力和消耗地震能量能力。
Ⅲ、对也许出现微弱部位，拟采用措施提高抗震能力。
2、构造设计
构造安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。
3、构造选型：
6层以上多层住宅采用框架构造，4-6层多层住宅根据地质条件和与否有地下车库，确定采用砖混构造或框架构造。楼层盖均休用现浇梁板构造。
4、地下室设计
地下车库层盖构造采用浇钢筋混凝土梁板构造，地下车库存顶板采用加设次梁梁板构造，以减少楼板跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高规定。地下室防水以砼构造自防水为主，抗渗等极S8。
第4章 节能节水措施
4.1. 设计根据
为贯彻执行国家节省能源、开发运用新能源和可再生能源、保护环境法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调能源运用效率，根据中华人民共和国行业原则《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》，JCJ134-制定原则为根据。
4.2. 建筑部分节能设计
1、外窗均采用蓝色色中空玻璃，并设置活动外遮阳。
2、建筑屋顶和外墙采用下列节能措施并且防止白蚁、鼠等生物侵害。
① 浅色磁砖饰面。
② 外加保温隔热构造。
③ 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增长温隔热性能。
3、墙和屋顶中接缝、混凝土、嵌入外墙金属等构成热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。
4、层室内地面局部架空并采用了良好隔热保温措施。
5、楼梯间采用封闭式并可启动外窗。
第5章 环境影响评价
5.1. 编制根据
1) 《污水综合排放原则》GB8978-1996；
2) 《都市区域环境噪声原则》GB3096-93；
3) 《地表水环境质量原则》GHZB1-1999；
4) 《大气污染物综合排放原则》GB16297-96。
5.2. 项目建设对环境影响
项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周围环境导致污染，符合环境保护规定。
5.3. 环境保护措施
1、设计根据
《环境空气质量原则》；
《都市区域环境噪音原则》；
《大气污染物综合排放原则》；
《室外排水设计规范》。
2、设计原则
① 建设项目污染防治处理设施应与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放原则。
② 坚持经济效益和环境效益相统一原则，把产生多种污染减少到低程度。
3、治理措施
① 污水治理
本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。
② 噪声治理
高下压变配电尽量选购低噪声及低震动设备，在震动设备基础上设置减震器，必要时可对有关部位采用隔音处理。
各类水泵单独设置在各自水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。
③ 固体废物治理
小区固体废弃物重要是生活垃圾，小区建设垃圾搜集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，此外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理企业派专人负责搜集，送到都市垃圾站处理。

第6章 劳动卫生与消防
6.1. 指导思想
以科学发展观和构建友好社会重要思想为指导，坚持安全第一，防止为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员生命财产安全为主线出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，贯彻安全责任，建立长期有效安全机制，坚持安全消防与建筑工程同步设计，同步施工，同步投入使用。
6.2. 职业安全卫生健康对策与措施
1、安全施工保障措施
①选择先进、经济、节能、高效安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程本质安全，从源头上消除事故隐患。
②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。
③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。
④建立健全项目安全施工应急救援体系。
⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。
⑥建设项目安全设施应与建筑工程同步设计、同步施工，同步投入使用。
2、职业卫生健康对策与措施
①建设项目工作场所，应当符合国家职业卫生规定。
②建立和完善职业卫生监督检查机制，配置必要专业监督和检查装备。
③研究、推广先进职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，增进项目职业卫生状况改善。
④贯彻有关规章制度和职业危害防治与整改措施。
⑤加强从业人员劳动保护、有效防止职业危害。
⑥建设项目职业病防护措施应与建设项目工程同步设计、同步施工、同步投入使用。
6.3. 消防设计
1、设计根据与原则
1) 《建筑设计防火规范》 [GB50016-]
2) 《建筑灭火器配置设计规范》 [GBJ140-90]
3) 《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-]
4) 《火灾自动报警系统设计规范》 [GB50016-98]
5) 《建筑内部装修设计防火规范》 [GB50222-95]
本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营需要。
2、总体消防设计
本工程为多层建筑,耐火等级为二级。
本方案严格遵照国家有关规范，首先满足与相邻建筑防火间距，在小区内有环通消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流迅速、便捷集散。设计充足考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等重要消防设计备也许性。
3、室内装修防火
室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不一样，采用不一样装修原则，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范规定耐火极限。
4、消防道路设计
商业部分：四面形成了环形路，消防车能到达大部分位置。
住宅部分：住宅四面已经有环形道路，小区内设不不不小于4米环状道路。
5、室内消火栓系统
小区四面按规范设置室内消火栓，都市室内消火栓在范围内可记入。
6、室内消火栓系统
小区内各栋每层均按规范规定设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不不小于50米并有2股水柱同步到达室内任何部位。
7、自动喷水系统
小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。
第7章 项目实行进度
7.1. 项目实行过程控制措施
1、项目进度控制措施
在项目实行过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实行状况进行检查,并及时对检查状况进行分析,找出影响进度原因,做好进度计划调整和完善。检查措施有如下三种:
(1)建立项目实行进度报表；
(2)派出常驻人员，现场进行检查；
(3)定期召开现场会议。
2、项目质量控制措施
项目实行应坚持“质量第一、防止为主、用数听说话”原则，以保证和提高工程质量。运用系统概念和措施，把各环节质量管理职能和活动合理组织起来，形成一种明确任务、职责、权限，而又互相增进管理网络和有机质量保障体，使质量管理制度化、原则化，从而建造出百姓满意工程。
3、项目资金控制措施
在项目实行过程中，各有关单位要加强资金使用管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专题管理、单独核算规定，任何单位和个人不得超范围支出和超原则开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目业绩考核和追踪问效。
第8章 项目招投标
8.1. 工程项目招标投标概述
招标投标是国际上通用交易方式，是一种规范化竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有助于运用竞争机制，使资金得到经济、有效使用，保证招标项目质量优化。
1、招标制度有助于技术引进成功性、实用性，激发企业活力。
改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业本来在生产销售过程中建立优势已经不复存在，于是不停加大技术改造力度，通过招投标理解和成功引进国内外先进生产技术，开发新产品，以领先者姿态从容面对市场新一轮竞争。
2、招标是企业提高投资效益，免费获得经济、科技信息，与国内外市场接轨有效途径。
改革开放以来，企业经营自主权逐渐得到贯彻，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资构造不够合理，低水平反复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增长，贷款资金本息不能准期收回。
3、招标制度可以减少引进技术设备价格。
在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格与否较低是评标中标重要根据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。
4、招标程序规范、操作简朴、节省时间费用和劳动力。
由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种状况下，通过规范招标制度完毕工程和设备采购能为企业节省大量时间和精力。
5、招标制度公开、公平、公正特性保证了企业采购过程透明化
公平性竞争与择优选定是招标投标基本属性，是招标过程首要条件。伴随我国加入WTO和经济飞速发展，企业采购行为将深入规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设发展作出更大奉献。
8.2. 工程项目招标投标原因分析
招投标是作为一种市场交易方式最优选择应运而生，一种成功招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上大大节省，同步也会为投标人减少销售环节中人财物力消耗。不过，影响一种招投标项目成功与否原因是多方面，其中任何一种原因不配合，就有也许导致招标项目失败。
1、业主与招标机构配合与否默契是招标项目成功基础。
首先，业主应对招投标这种采购方式有一定理解，信任这种方式，并但愿通过招投标带给企业良好效益。
 另一方面，业主与其委托招投标机构应建立互相之间信赖，并时常就各自想法进行相称程度互相沟通，从而保证在整个招标项目实行过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人成果。
第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道广泛性、发标途径多样性，常常会争取到众多潜在投标人。此时，假如采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采用一视同仁态度，公平地看待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好竞争气氛，有效减少设备投标报价，增长设备配置，实现采购业主利益最大化。
2、招投标文献技术及商务条款编制与否合理是招投标项目成功关键。
采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供应招投标机构采购设备技术规定难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本状况；而有时，采购业主也也许由于对拟采购设备不完全理解，提供应招标机构参数过于简略。
3、招投标程序规范运作是招标项目成功坚实支柱。
近年来，我国《招标投标法》及招标措施管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也予以了一定政策扶植。然而，由于招投标重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多机构看好这个市场前景，纷纷进入。他们对有关招标投标国家政策法规和管理规定不理解、不熟悉，同步急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主不合理规定，违反国家有关招标管理规定，视经济效益为其最高追求目，从而给规范操作招标机构带来巨大冲击。
4、招投标机构从业人员敬业精神和自律精神是招标项目成功基本保证。
招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度敬业精神规定自己，配合采购业主时间安排加班和出差，积极办理好多种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位