何XX诉郑XX租赁合同纠纷案.docx

何XX诉郑XX租赁合同纠纷案【基本事实】 原告何XX经竞价取得绥北社区综合大楼的租赁权，2006年10月16日，原告何XX与漳浦县绥安镇绥北社区居民委员会（以下简称绥北社区）签订房屋租赁合同，租赁期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止。 2006年10月30日，原告何XX与被告郑XX签订酒店合作经营合同，合作期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止。合同约定：何XX以享有的上述楼房租赁权提供合作条件，郑XX以投资酒店相关经营费用提供合作条件，若郑XX延迟三个月以上未付款的，何XX有权提前解除本合同。同日，何XX将该合同文本报送原出租方绥北社区，绥北社区对何XX的行为予以确认。合同签订后，郑XX在何XX安装电梯等设施的同时即对租赁物进行装饰装修，随后郑XX办理相关手续后进行经营至今。在经营期间，郑XX以何XX的名义陆续向绥北社区缴交租金人民币1486171.04元，自2011年12月15日后未再支付余款给何XX。原告认为被告的行为已构成严重违约，请求解除原、被告签订的酒店合作经营合同，被告向原告支付尚欠的酒店合作经营所得款人民币135万元（计算至2012年10月30日），且应支付逾期期间按日0.03%计算的违约金。【争议焦点】1.原被告之件签订的合同是否合法有效；及签订合同的法律性质；2.被告郑XX的行为是否构成违约；是否应当承担法律责任并支付违约金。【法院判决】1.解除原告何XX与被告郑XX双方于2006年10月30日签订的酒店合作经营合同；2.被告郑XX应自行将酒店内未形成附合的装修物拆除并搬离酒店；3.被告郑XX支付原告何XX款人民币135万元，并支付从逾期之日起至判决确定还款之日止按日0.03%计算的滞纳金。【律师评析】1. 合同性质的认定不能仅凭合同名称，而应根据合同中主要条款所涉的法律关系（合同双方当事人所设立权利义务关系）。在本案中，虽然合同名称为酒店合作经营合同，但实际上本案合同的性质是房屋租赁合同。第一，原被告双方以“转租房屋租赁权”为合同内容，合同的标的物是房屋使用权。虽然郑XX订立合同的目的是进行酒店经营，但合同目的并不是合同的标的。第二，房屋租赁合同与合作经营合同法律特征不同。合作经营合同双方应共同出资、共负风险，而本案中原告以提供房屋租赁权为代价收取固定利润，符合房屋租赁合同法律特征。第三，合同性质与合同的主要条款密切相关。本案中合同的主要条款为：“乙方（何XX）以享有的上述楼房租赁权提供合作条件，甲方（郑XX）以投资酒店相关经营费用提供合作条件”，可以确定本案合同性质属房屋租赁合同。2.本案中涉案合同为房屋租赁合同，则原告将租赁物转租给被告虽然事先未经原出租方同意，但出租后即告知原出租方并取得原出租方的同意，该转租行为合法有效。被告未按照合同的约定给付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求滞纳金按日0.03%计算在双方约定的限额内，且不违反法律规定，因此被告也应当承担此项费用。