1、 金帝国际项目可行性研究报告 目 录 前 言 第一章市场研究 第二章项目研究 第三章物业定位及发展建议 第四章财务分析 第五章结论 【前言】 受上海联洋土地发展公司和上海联洋置业有限公司的委托,本公司对委托方在#自治区*市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。 可行性研究的工作从3月15日开始展开,至4月10日结束。可行性研究的资料来源有:公开的政府报告和记录资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发公司、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的*市金桥经济技术开发区总体规划文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析,本着实事求是,对委
2、托方负责的原则,编制出本可行性研究报告。 第一章市场研究 1、#自治区概况 #自治区成立于1947年5月1日,是我国最早的民族自治区。#疆域辽阔,跨越东北、华北和西北三大地区,东西蜿蜒2400多公里,南北跨距1700多公里。有8个省区与之毗邻,并同俄罗斯、蒙古等国家接壤,边境线逾4200公里。全区总面积118.3万平方公里,占全国总面积的12.3,居各省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县(市、区),1553个乡镇,1396个行政村。其中区辖市*市为自治区首府。 #大部分是海拔1000米以上的高原地区。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等,境内河流和湖泊星罗棋布,数以千
3、计。自治区耕地面积531万公顷,人均0.24公顷,居全国首位。森林总面积1406.6万公顷,居全国第二位;森林覆盖率达13.8,高于全国平均水平。同时,#还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。 #是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。 #的工业体系重要涉及煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系,其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是#工业的支柱产业。 #自治区2023年的产业结构分布为:第一产业占2
4、5%,第二产业40%,第三产业占35%。 2、 *市经济发展状况和城市发展状况分析 21 产业结构及经济发展趋势分析 *为#自治区首府,蒙语意为“青色的城”,故有“青城”之称,位于#自治区中部,阴山以南,黄河以北,土默特平原内,是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”,1954年定为#自治区首府,称*市(简称*市)。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里,其中市区面积2054平方公里。总人口208万人,其中市区人口105万人。 *是#最重要的工业城市之一,目前已形成了毛纺、食品、电子机械、
5、建材等支柱产业,涉及化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是市重点扶持和发展的公司集团。 *是中国西北地区的交通枢纽之一,每日有近30对货车、11对客车直达或过市。*至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接,并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连,是最佳陆路运送线之一。市白塔机场已开通48条国内航线,并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线,是北京机场的备降机场。领商网.com 提供专业地产资料与品牌推广 市属西北大陆性季风气候,年平均温度6,1月份最冷,平均气温-13;7月份最热,平均气温22。降水量少而不均,寒暑变化剧烈。 “九五
6、”期间,市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2023年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元,年平均增长率达成了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.442.339.3调整到“九五”时期的14.043.842.2。其中,非国有经济的比重上升,带动了所有制结构的改善,成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增长值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2023年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间,以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强,一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。 “十五”期间,
7、市的总体发展思绪是:以建设现代化首府城市为目的,突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平,推动以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明限度为核心的现代化首府城市建设工程,加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级,积极实行体制创新和科教创新战略,增强经济发展内在活力,大力推动城市化进程,加快现代化首府城市基础设施建设,进一步扩大对外开放,积极参与国内外经济竞争与合作,坚持可连续发展战略,大力推动生态环境建设和保护。 表1: 上海市、#自治区和*市重要经济指标对比 年度:2023 指 标 项 目上海市#自
8、治区*市国内生产总值(亿元)4551.151400179.15其中:第一产业81.6535225第二产业2186.955278.5第三产业2282.649675.6人均国内生产总值(万元3.460.590.86财政收入(亿元)1141.6155.620.45固定资产投资总额(亿元1861.17430.0167.13城乡人均可支配收入(元)1171851205582城乡住宅竣工面积(万m2)*1476.8696543.36住宅开发投资(亿元)413.1528.82不详* 经济合用房竣工面积 市制订的“十五”发展具体目的是: GDP年均增长12%,到2023年按2023年价格水平计算达成318亿元
9、; 财政收入年均增长10%,到2023年达成33亿元; 城市居民人均可支配收入年均增长8%,达成8200元; 农民人均纯收入增长7%,达成3560元; 人口自然增长率控制在9以内; 城乡登记失业率控制在5%以内。 具体地,在房地产方面,市的“十五”重要目的是,大力发展以经济合用房为主的普通住宅建设,增长住房供应。规划建设好小康住宅示范工程,提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程,完毕公有住宅出售,盘活存量,搞活房地产二、三级市场。 22 “十五”期间市城市建设总体规划分析 根据市的规划,“十五”期间,城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局,逐步形成
10、以中心城区为核心,卫星城为骨干,中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中,中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地运用结构,有环节地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业,逐步将部分工业公司外迁,重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和金桥开发区,适度拓展中心城区规模。 在基础设施建设方面,市的城区道路将要开辟贯通东西向干道,延伸改造南北向干道,打通一环路,建设绕城路(二环路),拓宽改造城区出入口,综合整治小街小巷。 在市政公用设施建设方面,市计划在2023年,市区日供水能力到达52万吨,自来水普及率达成100%。通过天然气输配工程的建设,形
11、成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局;扩大集中供热面积,完毕集中供热二期工程,规划建设供热三期工程。计划到2023年,城市气化率达成80%,集中供热面积达成1800万平方米。 此外,在“十五”期间,市将按照注重精品、突出特色,高标准制定全市及各区的控制性规划和具体规划,做好城市整体设计工作。 23 人口分布及流动状况分析 市总人口208万人,其中市区人口105万人。 玉泉区和回民区人口相对比较密集,由于属于老城区,市民区域观念较强,人口流动性较小。 新城区和赛罕区开发区发展较快,比较开放,外地公司和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的重要力量,也为这两个区的房地产市场提供了大
12、量客源。 24 居民收入水平及住房消费比例分析 2023年,*人均可支配收入5581.90元,扣除价格上涨因素,比1999年增长了4.87%,人均消费性支出4612.91元,扣除价格上涨因素,同比增长了7.33%,国有公司职工人均收入7910.57元,同比增长13.05%,人均食品支出1622.52元,占消费性支出的35.17%。 *市人均居住面积11.99平方米,同比增长9.6%;其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内,两室户以上的居民户占77%。2023年,市居民户中,人均居住面积局限性4平方米的减少到1%,人均投资购房和建房支出868.04元,比上一年增长1.4倍,占消费支出的18
13、.82%。 表2: 上海市和*市居民收入和住房消费情况对比 年度:2023 对 比 指 标上海市*市 人均可支配收入(元)117185581.90 人均消费性支出(元)-4612.91 其中:食品支出(元,所占比例)住房消费(元,所占比例)-1622.52 (35%) -868.04(19%) 人均居住面积(平方米)11.411.99 住宅成套率(%)7480.15 表3: *市部分职位的年平均收入 单位:元/年 职位/职称较高水平中档水平较低水平 公司党群机构负责人3780068704236 公司高级管理人员3080088704838 公司中层管理人员20763.28139.54621 公司
14、一般管理人员13376.256873732 高级工程技术人员2815287964448 中级工程技术人员1662162493791 初级工程技术人员140105327.53509 土建施工工人1152163123697 机修工658353954729 博士生18000 硕士生13200 本科生9600 大专生4800 图1: 2023年市居民每100元消费支出中的用途比例 25 城市居住区布局及交通规划分析 市原先为郊区包围。1999年,市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分,设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区,取消了城郊概念,形成了以中心城区为中心,各区各自向外延伸拓展的发展格局。但是,由
15、于市的特殊地理位置和历史发展情况,各区内城市建设和住宅发展并不平衡。 市北部为大青山山脉阻隔,大青山向南和市城区之间另有一地震断裂带,因此市向北基本没有发展余地。 玉泉区和回民区位于市西部,是城市中的旧城区,市政基础配套设施基本不完善,并且区内以低、矮的老房居多,居民文化层次、职业地位和消费能力非常有限,旧城改造的任务十分艰巨,形成了城市发展的瓶颈区域和类似上海“下只角”的居住概念。市政府规定在三年内完毕旧房的拆迁任务,在此过程中,已经引入了部分外地的开发商。这一地区市场大,但楼市的价格偏低,是一个每年60万平方米的低档位市场。 市东西向是一条长轴,目前发展的重头戏在东部,特别是在位于白塔机场
16、和中心城区之间的如意开发区及其西侧,中心城区与之相邻的地带,住宅建设正在形成一个高潮。一大批较为高档的住宅社区已经建成或者正在建设,如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑社区等。特别是原市市委、市府用地分别以近7000万和3000多万元的价格拍卖后,市政府的办公楼迁往如意开发区,中心城区与之连接的交通主干道东风路和海拉尔东路已经建成,对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作用。 东部的人口密度目前不如南区高,生意人是目前的重要市场。市政府移址东迁,也许使这里出现一部分高档物业,如丽苑的二期等。 然而,市唯一的机场*白塔机场限制了市向东方向的继续发展。同时,由于该地区普遍为本地政府官员和普通市民看好
17、,该地区的地价已有较大幅度的上升。但也有大量开发商以6-7万元的价格囤积了待开发土地。如丽苑社区就有30万平方米的规划量在此后3年开发。 市南区地势平坦,原先多为农田和菜地,地理上没有发展的阻隔。与之紧紧相邻的是市的大学区,人气旺盛,人文环境相对较佳。但除教师和医生以外,由于本地原为郊区,郊区农民是一个重要部分。由于昭乌达路没有贯通,二环路工程尚未全面启动,因此地价相对较低,无论开发区报出的地价,周边村提供的土地,还是东瓦窑的地价,一般每亩在6万元左右,甚至以下。该区域内的住宅楼盘相对较少,只有东苑住宅社区和学府花园等。目前,南区的主干道昭乌达路的建设已基本完毕了地下管线的敷设,延伸工程预计在
18、2023年的7月底全面竣工。二环路工程在今年6月将一方面开始南段的动拆迁工作,预计在2年内完毕南段(即金桥开发区概念)。在金桥开发区北侧紧邻的东西向主干道上,现已有38路公交车通行,交通相称便捷。因此,在此地发展房地产将有升值潜力。 26 金桥开发区的情况 金桥经济技术开发区是*经济技术开发区的南片区,与西片区的金川开发区和东片区的如意开发区相联,形成一个有机整体。该开发区位于*市城区东南城郊结合部,规划总面积40.6平方公里,辖3个乡镇的11个行政村,归*市赛罕区管辖。区域内规划有现代工业区、行政与商贸金融区、新型住宅区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功能分区,总投资60亿元。 领商网
19、.com 提供专业地产资料与品牌推广3、*市房地产市场综述 3.1 土地市场供应量及供应方式 *市人民政府于2023年12月26日颁布了关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定。其重要目的是授权市土地经营公司,对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断,实行“五统一”,同时,开放土地二级市场,通过市场运作,盘活土地资产,获取土地收益,为城市建设筹集资金。该决定规定,在市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的所有建设用地,由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建设统一规划,市土地管理局负责用地审批,市土地资产经营公司负责统一征地、
20、统一收购、统一供地,土地收益所有用于城市建设。 根据了解,市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划,仅在商品房开发年度计划中体现。 32 新建商品房市场供应量、消化量和存量情况 根据市房地局提供的信息,1999年以前,市每年下达的商品房销售面积在20至30万平方米左右,而1999年商品房出售面积一跃达成100万平方米,2023年的商品房出售面积为80万平方米(以上数据均包含旧城改造项目)。 2023年,市下达的商品房建设计划为200万平方米(含旧城改造项目)。建成竣工的数据,由于市记录体系有待完善,故无法提供。 自2023年起的3年内,市房管部门每年将下达商品房建设计划100万平方米,并
21、作为控制指标,一般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅,市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米。据了解,市虽然制订了实物动迁(涉及现房和期房)和货币动迁的政策,但由于开发商的资金实力一般不强,且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限,无法自行贴补购买较高品质的商品房,所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。 由于记录体系不健全,对市近年新建商品房存量说法各一。但最可信的数据是15%。一般的购买对象是由各机关、事业单位(集团消费)和个人,近年个人购买的比例开始上升,但集团消费的现象仍然有一定的比例,在20%至30%左右。 3.3 市近三年房产成交价格及房型特点分析 市近年的住
22、宅销售价格平均在1400元/M2,其中市中心区均价在1800-1900元/M2,个别超过2023元/M2。经济合用房销售价格在1150元/M2。 2023年房价较上一年度上升了2.3%。销售的主力房型为80-100平方米的两房。超过100平方米的三房,重要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。 3.4 新建商品房市场区域分布分析 目前市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。 热点区域东北部,由于市政府搬迁至东北部的如意开发区,致使市东北部成为房产开发的热点区域,目前在建和新建的商品房有丽苑社区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等,该地区楼盘均以中档形象出现,其中北恒街以北地区均价在1300
23、元/平方米左右;北恒街以南地区均价在1750元/平方米左右。 次热点区域东南部,目前市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区,但“东苑”60万平方米的开发量足以引起市房产市场的关注,预计在35年后会有一个地位的提高。 领商网 提供商业地产资讯与商业培训3.5 房地产市场有关政策分析 #自治区第九届人大常委会于2023年2月12日发布了#自治区城市房地产开发经营管理条例。该条例根据中华人民共和国城市房地产管理法等有关法律和法规制订,其中,需要上海市投资者注意的内容有: l设立房地产开发公司应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证
24、书的专职会计人员。 l自治区以外一、二级房地产开发公司可以在自治区内从事房地产开发经营,并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记,并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。 注:建设部规定仅一级公司可在全国范围内自由开发房地产。 l房地产开发公司在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册,在项目建设过程中应当将重要事项记录在项目手册中,定期报送有关部门备案。 l土地出让协议约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征相称于土地出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权(但动工开发必需的前期工作导致动工延迟的除外)。 l竣工
25、验收时,政府有关部门组织的综合验收涉及拆迁安顿方案的贯彻情况。 l预售房的购买人在交房后90天内,现售房在签订协议后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产公司协助办理。 银行项目贷款和按揭贷款政策 由于市的经济发展状况不如上海,因此银行的贷款能力也相称有限。银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制,开发商之间竞争这一盘子相称剧烈。 职工公积金由市的住房资金管理中心负责管理。职工贷款由中心负责审核,再委托商业银行具体操作。只要职工所在公司缴纳公积金,则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。然而,市并非每个公司都执行公积金制度。 市的住房资金管理中心类似上海
26、的公积金管理中心,承担住房公积金和房改基金的管理工作。但是,市的住房资金管理分散,条块分割,各系统、自治区都运营各自的住房资金管理中心,没有完毕属地化管理,导致资源分散、记录不全的局面。 建设周期 市地处北方,传统上每年10月中旬左右到次年4月中旬为冻土期,一般的工程建设所有停止。如在此期间需要施工,必须采用价格昂贵的冬季施工措施,并履行繁琐的手续。 预售许可 虽然在预售管理上,自治区服从国务院和建设部的有关预售条件的规定,但实际执行较松。 另一方面,由于市场不成熟,市居民有购买现房的习惯,以免上当被骗。一般在建筑结构出形象后,才会有销售量。 交付许可 市没有类似上海的交付使用许可证制度。住宅
27、单体竣工,取得竣工验收合格证明后即可交付客户入住。其重要因素是市的气候冬季寒冷,施工期短,如要绿化、环境等所有竣工,则建设周期过长,开发商压力过大。 市招商引资的优惠政策 1、内联公司享受以下税收优惠:(1)经营2023以上,市外投资在100万元以上(含100万元)且占中投资25以上的生产性内联公司,从获利年度起,3年内免征公司所得税,免税期满后,2年内减半征收公司所得税。 2、在开发区或经济园区新办的内联公司,除享受相应的财税优惠政策外,优惠期满后减按15的税率征收公司所得税。 3、市外投资者在*新办的内联项目,减半征收城市基础设施配套费、增容费和7000平方米以下的人防结建费。 4、市场微
28、观状况分析 41 区位竞争对象研究 与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表,所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析,并作为重要的楼盘竞争对象。 n物业单价、总价及房屋面积 A房型 楼层房型面积实际单价总价 1F二室二厅97.191450140926 2F二室二厅97.191600155504 3F二室二厅97.191716166778 4F二室二厅97.191660161335 5F二室二厅97.191550150645 6F跃层130.411850241259 小计616.361016446 B房型 楼层房型面积实际单价总价 1F三室二厅118.781450172231 2F三室二厅118
29、.781600190048 3F三室二厅118.781716203826 4F三室二厅118.781660197175 5F三室二厅118.781550184109 6F跃层143.21850264920 小计737.11212309 C房型 楼层房型面积实际单价总价 1F二室二厅104.221450151119 2F二室二厅104.221600166752 3F二室二厅104.221716178842 4F二室二厅104.221660173005 5F二室二厅104.221550161541 6F跃层139.941850258889 小计661.041090148 D房型 楼层房型面积实际单
30、价总价 1F三室二厅122.51450177625 2F三室二厅122.51600196000 3F三室二厅122.51716210210 4F三室二厅122.51660203350 5F三室二厅122.51550189875 6F跃层180.41850333740 小计792.91310800 E房型 楼层房型面积实际单价总价 1F四室二厅161.851450234683 2F四室二厅161.851600258960 3F四室二厅161.851716277735 4F四室二厅161.851660268671 5F四室二厅161.851550250868 6F跃层218.15185040357
31、8 小计1027.41694493 销售总额6324196 销售面积3834.80 平均价格1649 n建筑类型多层住宅 房型结构及比例 房型一房二房三房四房跃层合计 比例038.9%30.9%13.5%16.7%100 n交付状态 一期2023年10月交房,二期将于7月份开盘。 n物业管理 物业管理由开发商进行管理,管理费用为0.35元/平方米.月 n配套设施 200米范围内:东瓦窑副产品批发市场。 500米范围内:郊区医院。 1000米范围内:内蒙师大、农业大学等。 n地段位置 位于金桥开发区外,昭乌达路和师大南路交界处。与本案地段位置接近。在目前居民的概念上属于市的南端,开发商获得的地价
32、也在6万元左右。 4.2板块竞争对象研究 在东区的丽苑社区可以作为本案的板块竞争对象加以研究。 n地理位置 位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处,属于新城区。 n物业规模 总建筑面积50多万方左右,其中一期30万方,二期22万方。 n物业类型 一期为纯多层社区,二、三期将开发多层、小高层及别墅多种物业类型。 n销售价格 一期平均价格:1300元/平方米左右,二期初步定价为2200元/平方米左右 n主力房型 一期以80100平方米的小户型为主,二期主力房型以100130大户型为主。 n环境规划 一期规划较一般,二期将推出组团绿化、下沉式广场等规划。 n交房时间 一期为现房。 n销售情况 一期所剩
33、不多,只剩12万余量。一期的销售速度在每年3万平方米左右,是市销售较好的项目。二期尚未开盘。 n消费者 外地私营业主、药(保健品)商等。 n发展态势 目前丽苑正准备第二期工程的规划设计,价格将会有较大幅度的提高。 43 其它竞争对象研究 (1)学府花园 n地理位置 位于电杆厂街和师大南路交界处。属于赛罕区。 n物业规模 总建筑面积10万方,其中一期3万方。 n物业类型 纯多层社区 n销售价格 表价区间:13101580元/平方米 平均价格:1400元/平方米左右 折扣:一次性付款95折,贷款98折。 n主力房型 本案主力房型二房;主力面积区间为70100元/平方米。 n环境规划 环境规划无特色
34、,以带状绿化为主。 n交房时间 一期于2023年4月底交房;二期于4月中旬开盘,2023年年终交房。 n销售情况 一期去化率达85以上,仅余几套面积较大的房型。 n消费者 院校教师、个体户、工薪阶层(以小房型为主) (2)芳汀花园 n地理位置 位于东风路展览馆对面,属于新城区。 n物业规模 总建筑面积15多万方左右。 n物业类型 纯多层社区。 n销售价格 表价区间为:16502200元/平方米 一次性付款96折,其余协商。 n主力房型 不详,但房型种类比较齐全。 n环境规划 沿一条带状绿化轴向两翼规划,绿化率较高。 n交房时间 现房。 n销售情况 一期销售率约75。 n消费者 机关干部,市中心
35、地区市民,个体户等。 (3)伯爵花园 n地理位置 位于机场路和郊区果木园交界处。 n物业规模 占地86亩,一期共45套别墅。 n物业类型 独立式二层别墅。 n销售价格 一口价2180元/平方米 n主力房型 共有七种房型,房型面积为168、180、228、280、276、300平方米不等。 n交房时间 一期现房,二期年终交房。 n销售情况 一期已经售完,现在正在销售二期。 n消费者 有车族、公司老总等处在市消费金字塔上层的人。 4.4 目的市场定位和特性 4.4.1 区域选择 首选市东北部的如意开发区周边新建楼盘; 另一方面选择高校附近的文教区; 本项目离文教区较近,有一定的客户来源。 4.4.
36、2 年龄层次 由于市收入水平很低,能买房的消费者大多有一定的积蓄,所以与上海主力购房年龄相比要高出510岁,市潜在购房年龄集中在3555岁的中老年人。 4.4.3收入能力及支付能力 市平均物业总价在813万元之间,所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上,月付承受能力1000元左右。 4.4.4 现居住区域 现居住在赛罕区和新城区。 4.4.5 职业特性 消费者可分为三个层次,具体如下: 第一层次为大学讲师、专家,医院医生等,但这些对象的消费能力受到一定的局限,一般可接受的房价在1400元或1500元以下; 第二层次是机关干部,但这批对象重要倾向高档盘,有相称一部分将消费转移到北京; 第三层次:
37、个体户,私营业主,药品和保健品商人,重要有外地来蒙经商人员,内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。 第二章项目选址 1、项目特性分析 11 地理位置 位于金桥开发区东北角,东临昭乌达路、南接世纪二路、西靠金桥一路、北依世纪一路。紧临区行政中心,与市中心距离最近且距规划中工业区最远。可谓接近繁华,闹中取静、远离污染。 在规划上,这里过去是郊区,现在是塞罕区,将来是金桥开发区的行政中心。 在心理上,这里是城南,是郊区。市民在心理上的接受速度低于规范和建设发展的速度。 12 交通状况 作为住宅项目投资,重要考虑出行的便利性和道路的畅通性,昭乌达路南延及二环路修建后,完全可以解决本案社区居民各种交通工具的出行。通过昭乌达路可直接通往市中心;而二环路作为大流量的快速干道将进一步加强金桥开发