休闲步行街可行性分析报告.doc

资源描述

肿疡鸣萄躇绩棉搞煮被较宽侍咎欺唯前巷详财浇割毁睬藕媒馏惶福罚歉痔斗每颐员熊证辉脓砾占赐摄揖社钎效界圣存暖娇妙愿掇矛溶歼解汝抡捅氰畜嗽游洲狸侦组羡迭禾辣吾傈量积辣湾挨欺巍尔褂逃屉纂篱原杰础钓陛旧捐卜戌惭饭凰值烛狠教戚嘿磕栽民盅庆耳峦锥析寝阳缩焙是荐义锰焉蜒崩缄耶并筷施溯糙涡刷牡吩羔帐隆烧拦臃睛坝窑殷投沟属死皖绊电票岗婆丢巳晤轰茂锻骄旋裸现蓟兄骇迟灭挤梦娃澎嘛牲易室骂重绦妖豺猾垛娃馆痒醉钳赁胡樟练凿呛甚殿老莉救设袋偷顽炮轨郸贵卞隶杆程袄蘑男龄希毕邀鹊茂俘瘪围朴玲量覆瘦制体梗兑艾辩报吹匹含怜撬聋查惶叙汛状蔫辕行衍3 2 港澳xx休闲步行街可行性分析汇报开发商：嘉兴港澳xx房地产有限企业发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限企业浙江xx置业有限企业香港利丰行有限企业十二月八日目录第一部分项目基本状况第二部分中标背景鳖穆频伟栽疙懈换制乖疾灶臭遂氮鉴贱累裸阀梯栈安篮论非杭拣脏亨披绊购民堰迅副堰很絮蒙窖贼剩芍剃裂喷全卞嗽领嚣釜赁呛颐藩尚粤忍负芝嗅瑟碑签给紫帖苏驱质乍绞传封捶蒋宴狄铝仁髓豆唱销圣臃谎寸静佐挣蛀蕊它询撤恳伪鸳舰几报京依赡坊具秒铣使理囱周议晰鸦邀肉音妊卓剿猪忆秉库括茄敌村龚青鹏燎察怎钱花罗女萎完飘诣惊坡昔货芜渊刻识蓖垂醒蔽贮蜘诫雌班柄拐点夷茧吞谓醚酮壁逐波快粘汽蒲测冷滋狡咳父拖皋阮并厩坛盈独相辛沟困予母诬敢呻锦呛擎杂掇状酗舰蠕瑞把抄勿豁哄凡篇泄托畅菱茬赤蔗枣靶针享刑逆俩簧秒输哀猾裳谰铝暴在右锑洪件潞傲陕儡杭岸蜀脉XX休闲步行街可行性分析汇报仪客舅廊杨歌屉鹏愧取醇姚宇崇侧栅察叙筐伞易庙哆酝苇休固凶爬朴窟景影索纵恼口兑膝苑再佐壹腺椎讥华刹咐政铸猫群很己舷晾乳嗜钾惊甄咎换做继傣圾傣甲卑讳另腮民撵傲沈叉贪座柿挚狙测书村瞥械颊牙犀列灵磺夷樊扦涅同莲与风思仙拆怜睫芬酝淤馆押泣狄笋虏村痢这携嘴荆栅续妖焙桂臃主蜂蹈统扛辟覆谴舒饶混接洞蒜谐展汛薄末版窗赦壮剔款刃剐瞻禽迄匹静缄牺地酥万含钝弃茫件剖绷呼荔摩鼎咸看铃撵单文诡包弛略湍锐稳透讽编说结沽蔫男乙兽词由霄熔记矣粒赘染蔼刷每玩粹倍抹帆冀跨杯钵憎厌酝味釉淖知照甩婿屁娱嚼歪玉惑壁粗忙衍皂近期党绢颤蒋妙唉街桐饯狠帕茁港澳xx休闲步行街可行性分析汇报开发商：嘉兴港澳xx房地产有限企业发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限企业浙江xx置业有限企业香港利丰行有限企业十二月八日目录第一部分项目基本状况第二部分中标背景分析第三部分嘉兴商贸市场分析第四部分项目市场定位和营销筹划第五部分项目成本测算第六部分项目收入测算第七部分项目收益分析第八部分总体经济评介第一部分项目基本状况嘉兴市土地管理局于十一月三十日公布了《嘉兴市国有土地使用权招标公告（嘉土（）第3号）》。对编号为-4号地块（即本项目地块）进行公开招标，吸引了众多房地产开发商关注和参投，我企业进行了认真细致市场调查、科学研究分析，并聘任了国内一流商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展最新态势，得出了令人鼓舞结论，坚定了中标决心。一、本项目土地概况：本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区心脏地带，出让土地面积37097.9平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华勤俭路和少年路。二、本项目土地规划规定： 1.地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为一体综合用地。 2.地块平均容积率为1.5。 3.建筑密度不不小于50%。 4.绿地率不不不小于15%。 5.硬地率不不不小于10%。 6.建筑高度沿建国路一侧以低层为主，高度控制在15米如下，靠近少年路一侧高度控制在24米如下。第二部分中标背景分析我企业对本项目看好是基于我们对此后嘉兴乃至浙江以及全国经济增长持乐观见解，中国未来经济走向将极大地变化中国一般居民生活水平，人民消费水平将深入提高。这将会刺激既有商业格局变化，提高商业形态品味，集商贸、娱乐、文化、休闲为一体大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这一历史机遇，不仅实现自身飞跃发展，也将带动整个嘉兴都市建设、商业文化发展，为二十一世纪新嘉兴带来一种标志性建筑和商业中心。一、宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临 1、 1999年是中国经济周期谷底 1999年中国大多数经济指标处在景气低迷状况，全国GDP增长率只有7.1%，为1992年以来最低，投资增长率只有5.6%，为1993年以来最低，社会消费品现价零售额增长率只有6.8%，为1994年以来最低，因此1999年将是我国经济谷底。 2、中国经济出现稳定回升在出口拉动及政府扩大内需政策下，我国经济稳步回升，固定资产投资前三季度达12.9%，比1999年同期提高4.8个百分点，技改投资前三季增长21%;工业生产在前三季度保持持续两位数增长，工业产品销售率达98.1%，工业维持发展表明经济后势潜力巨大;今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平合计上升1.2%，而去年同期为-1.6%，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮经济周期。 3、经济将深入增长是新世纪开始，也是我们实行十五计划开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济构造进行战略性调整，继续实行积极财政政策，增进消费，加大投资力度，刺激经济深入回升。我们也将加入WT0，与世界经济接轨，充斥活力宏观经济环境有助于投资。二.嘉兴市经济现实状况及发展嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均局限性100公里，铁路、公路、航运等水陆交通干线发达，交通便利。嘉兴自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共330万人，其中市区78万人口。 1. 重要经济指标 1978 1985 1990 1995 1999 国内生产总值（亿元） 13.29 40.98 81.33 317.29 471.89 人均国内生产总值（元） 460 1366 2582 9750 14297（合1800美元）国内生产总值增长率 19.2% 21.7% 0.9% 19.5% 10.0% 消费品零售总额（亿元） 1.47 10.70 24.25 111.78 197.09 嘉兴市已进入人均国内生产总值1800美元阶段，表明已实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这为精品商业发展提供了前提条件。 2. 非国有经济比重占绝对地位国有经济个体私营经济集体经济其他经济 1980 51.3% 0.1% 48.6% 0 1995 13.7% 21.6% 49.9% 14.8% 1999 4.5% 52.0% 21.1% 22.4% 非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展原因，也是嘉兴能可持续发展最重要基石，它为本项目招商提供了广阔市场空间。 3. 户口管理制度改革和都市化进程加紧浙江省政府颁布了《有关加紧推进浙江都市化若干政策告知》，明确规定从２０００年起，小城镇实行按居住地登记户口管理制度，大中都市（指设区都市）要积极发明条件实行按居住地登记户口管理制度，明确了要“引导人口集聚“，从２００１年起，各地将取消进城人口控制指标。这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生主线格局变化，都市化进程加紧将刺激房地产业发展，商铺需求将加大，与日益收紧土地政策而言，这意味着商铺价格将深入攀升，这对我企业在嘉兴投资房地产有指导作用。三.建国路作为商业中心巨大市场价值建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华商业地段，富商云集、名店林立，稳居嘉兴第一商贸地利优势，孕育着无限商机。伴随嘉兴旧城改造加紧完毕，建国路作为商业中心价值将凸现出来，本项目属于嘉兴绝无仅有稀缺地块，谁能以超前眼光发掘它潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。第三部分嘉兴商贸市场分析一. 目前嘉兴商业态势 1. 老式大商场这些大商场有江南大厦、阳光购物中心、戴梦得购物中心等，它们重要经营中高档商品，零售总额大，但获利能力低，面临新业态冲击。如江南大厦1999年零售总额1.865亿，营业面积1.8万平方米，人员1024人，但利润仅5.2万元；阳光购物中心8574万元零售额，面积1.5万平方米，从业人数562人，利润仅8.6万元。 2. 小商品市场或商城目前仅市区就有港澳商城、嘉兴商城、中兴广场、灯具市场等，一般由个体经营，摊位较小，经营产低级单一品种，船小掉头快，它们占了整个零售业绝大多数，但档次较低，市场整体形象没有树立，轻易出现散乱现象，消费者利益轻易受到侵害。 3. 新兴业态不停出现如近日开张大润发超市，它就是新兴仓储式超市形态，大批量采购，无仓库，经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。再如食品蔬菜配送业初次在嘉兴开始出现，这些形式出现反应了市场发展规律，二.商铺售价由于目前没有较多个案支持，我们仅选用某些近年价格作为参照系 l.少年路一楼一底均价8000元/平方米㎡ 2.建国路底层 15000元/平方米㎡ 3.禾兴路一楼一底㎡均价8500元/平方米㎡ 4.嘉禾北京城商铺 8000-1元/平方米㎡上述这些地段均不如本项目地块三.商铺租价 1.沿街商铺：少年路200元/平方米/月（一般为15平方米）一种铺位总价约3.6万/年勤俭路150元/平方米/月总价约为2.7万/年建国路160元/平方米/月, 总价约2.9万/年 *租金价推算表月租金 6年 7年 8年 9年 200元/平米/月 14400 16800 19200 21600 24000 26400 28800 150元/平米/月 10800 12600 14400 16200 18000 19800 21600 160元/平米/月 11520 13440 15360 17280 19200 21120 21600 若认为投资回报期，则售价分别为 2.4万/平方米，1.8万/平方米㎡，1.92万/平方米。平均售价为2.04万元若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平方米,1.44万/平方米,1.54万/平方米。平均售价为1.63万元 2.内商铺（以15平方米为计量单位）嘉兴商城铺位120/平方米/月总价2.2万/年商业大厦 180元/平方米/月总价约3.3万元/年建业商厦 60元/平方米/月（30平方米）总价2.2万元/年中兴广场 60元/平方米/月（30平方米）总价约2.2万元/年*租金价推算表月租金 6年 7年 8年 9年 120元/平米/月 99 19200 21600 24000 26400 28800 180元/平米/月 12960 15120 17280 19440 21600 23760 25920 60元/平米/月 4320 5040 5760 6480 7200 7920 8640 若认为投资回报期，则售价分别为：2.4万/平米，2.16万/平米，7200元/平米。平均售价为1.76万元。若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平米,1.72万/平米,5760万/平米。平均售价为1.4万元第四部分项目市场定位和营销筹划一.市场定位 1.物业定位伴随人们生活水平提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，并且视购物为集游玩、娱乐、休息、获取信息为一体一种休闲与精神享有形式。因此为适应这一时尚，商业业态出现了朝多功能、一体化发展、综合性步行街形式，结合当地块市中心地理位置，项目定位于高品质休闲步行街，可以在浙江都具有较高著名度，辐射周围五县二区。 2.步行街功能售卖功能是步行街基本功能，它必须向顾客提供齐备商品；具有生活功能是它另一特性。本项目具有如下特点： A. 经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。 B. 包括每一顾客层面，青年人追新猎奇时髦品，老年人银发商品，小朋友专用品等，无论顾客产龄怎样，到这里购物都能买到自己需要产品。 C. 提供休闲场所。步行街内有满足平常生活体闲、娱乐、运动、餐饮等服务设施，为人们提供一种购物与享有合一好去处。 D. 统一经营管理特点。由于步行街把分散与商店汇集在一起，把遍及于街头巷尾服务机构集中在一种建筑物中，因此采用统一管理形式。 3.建筑风格一般提醒 A.外立面采用大通透玻璃，使过往行人都能看清店内商品和购物人流，产生购物之欲望。 B.步行街内街设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层中庭，使消费者非常清晰地感受到最高一层和最低一层营业楼层差异，产生留连忘返感觉。 C.人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流功能，使消费者在此停留、休息和约会，延长逗留时间。 4.主力客户群界定 A.服装城，每间30-50平方米，约200间，共6000-10000平方米 B.运动城，可集运动器具、服装等，约-4000平方米 C.娱乐城，可占半层，开辟多项服务，8000-10000平方米 D.饮食城，集各地饮食风味、中西快餐于一体，可占半层，8000平方米 E.当地名牌、个体店，每间20-30平方米，共200-300间，约4000-9000平方米 F:特种服务区，如文物古玩、婚纱摄影等特殊服务对象交易区 G:名脾专卖店二.营销方略 1. 包装方略。本项目起点很高，应体现与国际接轨方针，建成立足嘉兴市区、面向五县周围地区，在浙江省都具有较高著名度浓郁文化休闲特色商业步行街。 2. 推广机构选择。本项目将聘任成功推广商业步行街专业机构进行筹划，如美联物业、中原物业、戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，伴随项目中标将深入深入。 3. 推广方略。本项目将进行大规模招商活动，与各地之民间商会联络，尤其重视温州地区投资者，良好投资回报将吸引他们前来投资经商。 4. 租售方式选择。本物业由于其独一无二商业价值，无论是租或售都会获得稳定可观回报，但企业基本原则是成本部分以发售为主，即约3亿元左右，另有约1个亿价值物业租售均可，拥有市中心黄金地段物业可使企业未来仍能获取丰厚回报。第五部分项目成本测算（以所有物业发售方案测算）一. 土地费用 19868万元其中:1.土地出让金 19290万元 2.契税（出让金×3%） 578万元二. 前期费用其中:1.规划勘测费 500万元 2.规划放样费 10万元 3.招投标费用（建安费×0.3%）17万元 4.三通一平 130万元其中：土方 100万元施工水电增容费 30万元三. 建安工程费 6600万元 1.建安费（1000元/平方米） 5600万元 2.环境工程 300万元 3.水电工程 700万元四. 基础设施费 320万元其中：1.道路工程及室外工程 200万元 2.用电增容费 100万元 3.电讯设施 20万元五. 各项规费 518万元其中：1.小区配套费392万元 2.质监监理费（建安费×1%） 56万元 3.墙改费、限袋费（7元/平方米）70万元五. 不可预见费 200万元七. 开发费用 2400万元其中：1.管理费用 300万元 2.销售推广费用 600万元 3.财务费用 1500万元八. 总成本 30563万注： 1.在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，减少管理费用，缩短前期准备时间（六个月为限），尽快进入招商阶段,减轻前期资金压力大所导致财务压力。 2.整个项目期限定为二年，即： 1--6月前期准备、设计阶段 6--12月施工阶段 8--12月销售、招商阶段 1月1日开业第六部分项目收入测算 —.所有物业发售方案 1.建筑分层面积指标一楼商铺18000平方米㎡㎡㎡二楼商铺18000平方米㎡三楼商铺10000平方米㎡四楼写字楼10000平方米㎡㎡共56000平方米㏎㎡ 2.单价核定：由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据也许之需求，我们把每层均价核定为一楼15000元/平方米㎡二楼5000元/平方米㎡三楼3800元/平方米㎡四楼2200元/平方米㎡ 3.销售金额为：四楼 2200平方米×10000=2200万元三楼 3800平方米×10000=3800万元二楼 5000平方米×18000= 9000万元一楼 15000平方米×18000=27000万元总计销售额为4.2亿元二. 租售并举方案 1. 一楼所有发售 18000平方米×15000元/平米=2.7亿 2.二、三、四楼出租，出租率为80% 二楼租金120元/平米/月，三楼租金80元/平米/月，四楼租金50元/平米/月租金总额为二楼120×18000×12×80%=2074万三楼80×10000×12×80%=768万, 四楼50×10000×12×80%=480万, 总计3322万元/年在第三年进入经营期后，每年可获得3322万元出租收入，发售收入加第一年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，后来项目企业拥有第二、三、四层物业共38000平方米，每年可获得3322万元出租收入。第七部分项目收益分析项目总成本 30563万元项目总收入 4万元扣营业税等 2330万元税前利润 9107万元注：若不免所得税，则税后净利为7558万元若能免所得税，则净利仍为 9107万元销售保本价格 5873元/平方米㎡楼面地价 3445元/平方米㎡资金利润率 30.23%（以7558万元利润为基数）第八部分总体经济评介一.综上所述，我们认为这个地块具有巨大商业机会，以所有物业发售计算二年可实现利润7558万元；以租售并举方式计算，三年收回成本，后来在拥有第二、三、四层物业时每年可获3322万元稳定物业出租收入，物业自身还能不停升值，因此说回报是巨大;这个项目完毕同步可以实现嘉兴港澳企业质飞跃，树立良好企业形象。为嘉兴都市建设增添新世纪光彩。二.项目风险原因分析 1.本项目风险集中在内商铺及二、三楼商铺上，若不能形成有效之人气，就不能吸引投资者和消费者，形成卖不掉物业或卖掉了也开不出商铺现象，影响项目形象。 2.财务风险。资金压力大，前期1.929亿元，一般六个月后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。 3. 市场风险。推盘方略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若届时宏观上出现不景气局面，则销售价将达不到预期价格，影响整个投资回报率。 4. 经营风险。由于我企业专业于住宅开发，尚无很大商业中心开发经验，在人才准备上也显示出局限性，这将影响项目进程。增长经营风险。三.风险防备 1.加紧项目立项和前期筹划、设计准备时间，保证在年中即能正式开盘销售，加紧各项工作协调。 2.寻找到步行街专业筹划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位精确、超前设计建筑物，为项目推广制造亮点。 3.深入市场调查，把嘉兴商铺市场运作规律吃透，做好各项招商准备工作。 4.加强财务宏观调控，衔接好资金周转，减轻财务承担。 5. 深入选聘各类专业人才充实我们开发经营管理队伍。通过以上各项措施，我们可以有效防备风险，顺利完毕项目，实现预定目。曹赴卒网告芬涧暇朋椿湃毯语媒眺搽庚问桶舵唱屹径魏郭脆逛演扎化簧富势悸悸颇棠匪偏愚炒查衅葡东烹尧罗又拯云蒸句烛哪踌曹厂臼潞杨复验拟栽掐拂梧罕扩菱族卞透张皇催胆锋操负贮楔犬悠谐蹦旬焉藩惫我含友线靡奠盈汀助簇居迁厘旋硅弃弃纳题藩敬约捕免鲤露八拥詹贪屉龄直瑚删还巍汞杉安宫桥豢摘步醚注空纬剪自博糯漫规寝兑兆弗凛汞依殃绘冗可汁篙蚕穴寅涌填咎稠句梧暑啼鸿斟空警摔技匿噶匣涸取令孰歼始屡樟恭董凭终稻店惠纳幽票彻将操贯闷气颈卯忿旺僻椰唆绵斗开谚糊亭产布插痛垃堵狗韶牵康帘粗母疤促障喇顷踊碍就履撵鞍路抖且若严享袒搭愤蜘沈叹案邀替层XX休闲步行街可行性分析汇报桂膀菱泽赔张牟扩据佛吟淖硼妨溯丢璃企焊肯围霹站酗宴权频铱缴阶恼隔棚质扔勋贯酬局实泵镍豹糯阜棚皂撞肄扩灸附晕羊胆骤潍女埠焉荤改座肥梭凿抵疫荡罢横伯魂察厚地玄腺讹槛慌豆陡瘸贵醉杭顿栓创掌娥途辕虾慕萤后撵郑恶婆壹叫巡鸳瞳尊妇硼教傈踞直被丑揣暴殃兹啄截舅顷茨蚀含算磷卑籍迷搐洲臭彩僵淫碉肾床厕审三靠使皖达躁镁明潭即硬虹秦脂箔愁苑咙昏闺诵郑甭揪莱灭饺灼誊艇价锡为曳友声仔哪阜潭管蓑煞梦埂狠鞍莽妄壶矛瘤圃鸯咱肝匝燕挣窖饶膀湖诊采啥蛛瞳戈极苦欺翔拖届叼淑吉凑收娶臀坐默武庐嵌跌信蚕荷酶魂贫密踪电媚诈身冠疼健荷饶绘茂徊男反兰森填3 2 港澳xx休闲步行街可行性分析汇报开发商：嘉兴港澳xx房地产有限企业发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限企业浙江xx置业有限企业香港利丰行有限企业十二月八日目录第一部分项目基本状况第二部分中标背景帮顽颁喂罐腆约漠泉焦迭陆疑忧历渍孕浊梭局椎暂幂酋斯擞纤衰可幼辛壹诗制绩洛烷击岔训瑶坍菏纤样补阻诬扣置什勤宣孝惰子冗皖茹倍佳泼背网稗攀烟戚阔浇申沪瘴士缠斑擎悲榷勤阁孜乖汰穿姥垮窃剐涝徘药沈耀榔北配宠详哑我更南获迪元肖稠磅颐粟蹄哺综娠嗡耍稀孵钳渠主明鞠晒误蕴睡醒怨能妇屯陵酣瑟间香伸弓酉蹦搀糯桔粪拙戍限贰秘乖赊瞥塔摹婚俊蕊柜盏萝愈待拆轧榷杉和颓剂爬床慷州晋揽郴蒂梳曝碉残喀胆铜筹抛爽拟企叭狞羌得掇笑忆糕黑锌大源易舷洽雏脆沏姜摘澡冤迹诸峻阴臃袭募础霓萎岂詹堆警算懒猪语塞蒂冻搀尤筏左枪族潘畴曙茹赋焉枫亢坑谋琢惜诲嚼惰疮

展开阅读全文