青椒旅馆项目可行性研究报告.doc

青椒旅馆项目

可
行
性
研
究
报
告

二○一五年八月
目 录

第1章 总 论 4
1.1项目概要 4
1.1.1项目名称 4
1.1.2胶囊旅馆背景 5
1.1.3青椒旅馆建设内容 6
第2章 项目建设的可行性分析 7
第3章 市场前景分析 8
3.1国内外胶囊旅馆发展现状 8
3.1.1 国外胶囊旅馆发展现状 8
3.1.2 国内胶囊旅馆发展现状 13
3.2市场机遇 15
3.2.1 旅游大环境 15
3.2.2 高校毕业生大潮 16
3.2.3 创客热潮 17
3.3 市场前景综述 18
第4章 项目分析及评价 19
4.1 项目SWOT分析 19
4.1.1 优势（S） 19
4.1.2 劣势（W） 20
4.1.3 机遇（O） 22
4.1.4 挑战（T） 23
4.2 主要竞争对手分析 23
4.3 产品价格分析 24
4.4 市场定位及项目评估 26
4.4.1 消费者市场分析 26
4.4.2 市场定位 26
4.5 项目评价 27
第5章 项目运营 28
5.1建设内容与规模 28
5.1.1面积 28
5.1.2空间布局 28
5.2经营模式 28
第6章 投资估算 29
第7章 财务评价及效益分析 30
7.1项目经济评价 30
7.1.1基本数据确立 30
7.1.2营业收入及税金测算 30
7.1.3总成本估算 30
7.1.4平均利润与营业税金 31
7.2财务评价 31
7.2.1项目投资回收期 31
7.2.2项目投资利润率 32
7.2.3盈亏平衡分析 32
7.3综合效益评价结论 33
7.3.1经济效益 33
第8章 结论与建议 39
8.1 结论 39
8.2 建议 39

第1章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
青椒旅馆即“青年客栈”＋“胶囊旅馆”，“青年客栈”是指面向青年群体提供可居住与创业的服务式公寓，配置全套家私，灵活租赁，强调小资生活环境，时尚明亮，现代生活，生态性和科技性。“胶囊旅馆”(カプセルホテル)，是“Capsule Ho-tel”的音译。人们也称之为“太空舱酒店、旅馆”、“胶囊公寓”、“格仔旅馆”、“棺材旅馆”、“节能青年客栈”。是一种极高密度的酒店住宿设施，住客可使用的空间局限于一个大约2m*1m*1.25m，由注模塑胶或玻璃纤维制成的细小空间，仅足够睡眠。空间内通常设有电脑等电子娱乐设备，洗手间及淋浴设施需要共享。这些单元会堆栈起来，住客的行李需要存放在离单元较远的储物柜中，旅馆内亦设有餐厅，或自动售卖机等设施，方便住客。
青椒旅馆即以“青春、活力、时尚”文化为主题形象，以胶囊旅馆设施设备为基础，加上青年客栈的开放性、便捷性的小资生活环境的的新型低碳环保经济型酒店。
青椒旅馆是胶囊旅馆的升级版，形象更加鲜明，符合时代的发展，以下的研究分析第2章至第4章是基于胶囊旅馆上对青椒旅馆的可行性分析。
1.1.2胶囊旅馆背景
（1）起源
上世纪八十年代，在日本为了解决加班晚了赶不上末班车及酒后不能开车的人临时住宿过夜的一种快节奏的旅宿形式。胶囊旅馆的最初设计者是建筑家黑川纪章。1979年，新日本观光株式会社在大阪梅田开办了首家胶囊旅馆，1985年，随着国际科学技术博览会的举行，为容纳大量观光客而紧急修建的胶囊旅馆，经电视台报道之后开始被社会广知。
日本的胶囊旅馆多选址在车站等交通便利处，由于存在疏散难、存火患等设计上的先天缺陷，其对建筑材料的技术要求却很高，从框架到配件均为防火耐火材料，连床垫都得经过防火检验。“胶囊”像一个个巨大的滚筒洗衣机，分上下两层排列在一起，二层有楼梯直达，内部面积一般不超过两平方米，高度仅有1.25米，人在里面无法站立，但麻雀虽小、五脏俱全，可谓是小空间承载了大生活，电视监控器、广播、电视、无线上网等设备一应俱全，且多与桑拿洗浴一并对外营业，住宿费用也比一般旅馆要低廉许多。
（2）发展现状
土地资源越来越寸土寸金，胶囊旅馆的出现本是权宜之策，却因其低碳排放、经济实用、节约资源、安全卫生等优点，与人类日益倡导的低碳、环保理念不谋而合，很快就被世界各国效仿，与经济是否发达无关，中国、美国、法国、英国、德国、意大利、俄罗斯、新加坡、韩国等国家都出现了胶囊旅馆，受到了一部分年轻差旅族的欢迎，但除了日本之外，胶囊旅馆难以在其他国家得到推广和发展。
2010年初，胶囊旅馆首次登陆我国芜湖，“胶囊公寓”因此也被审定入选当年年度新词语，并收录进《中国语言生活状况报告》，指在保证住客基本生存权的前提下，将私人空间做到合理的最小化的公寓。北京、上海、西安、南京、广州、深圳等地也陆续筹建这样的旅馆、客栈，有些已经开业。目前国内也出现了几家生产胶囊旅馆设备的厂家，杭州、西安、上海也相继出现了专业的生产胶囊旅馆设备的厂家。这种低碳环保、经济便捷的青年旅馆在短期内成为中国新的一种投资业态，成为低碳生活的新方式。
1.1.3青椒旅馆建设内容
（1）面积：800－1000平方米
（2）空间布局 
宿眠区：男舱50－80个、女舱50－80个，每个内部空间配有一盏灯，几个衣架，一条薄毯，一个枕头和一台小电视；
洗浴区：洗漱、沐浴、洗手间；
休闲区：咖啡茶、电脑wifi、阅读、自助洗衣、自动售卖机、文旅资讯、留言版。

第2章 项目建设的可行性分析
对于中国这样的人口大国，早已有类似胶囊旅馆雏形的蜗居、蚁族、群居、集装箱屋等降低居住成本的做法。胶囊旅馆的引进，无疑为应对城市化进程加速、城市流动人口骤增提供了新思路，也为既经济实惠又不失尊严地解决住房问题提供了一种可能。
土地资源越来越寸土寸金，胶囊旅馆的出现本是权宜之策，却因其低碳排放、经济实用、节约资源、安全卫生等优点，与人类日益倡导的低碳、环保理念不谋而合，很快就被世界各国效仿，与经济是否发达无关，中国、美国、法国、英国、德国、意大利、俄罗斯、新加坡、韩国等国家都出现了胶囊旅馆，受到了一部分年轻差旅族的欢迎。青椒旅馆是胶囊旅馆的升级版，在胶囊旅馆的基础上扬长避短，更顺应了时代潮流的发展，符合消费者的需求。
伴随着资本市场发展和经济体制改革的逐渐深入，我国将会建立起一个开放的酒店产权市场，政府会为酒店业筹集资金、建立、进入、退出等方面创造更有利的条件，政府的支持将为我国胶囊旅馆提供巨大的发展空间。胶囊旅馆的主要投资方还是来自于民间，有了政府的支持，民间投资的活跃，胶囊旅馆的发展势在必行。

第3章 市场前景分析
3.1国内外胶囊旅馆发展现状
3.1.1 国外胶囊旅馆发展现状
“胶囊旅馆”发展兴起的一个重要的原因就是在于响应了绿色消费理念，低碳环保，经济节约，安全健康，便捷卫生的消费模式，也受到全世界各个国家比如：美国、英国、法国、俄罗斯、韩国等众多国家的青睐，成为年轻一族和差旅一族的明智选择，在各个国家竞相发展。
国外的“胶囊旅馆”具有一定的代表性。例如： 
（1）最精致：日本9H 
9H在时间上定义了住客的生活模式：1小时洗漱、7小时睡眠再加1小时的休息，共9小时。之所以说它是豪华版，原因在于9H的内部设计和平面设计分别是由日本著名设计师柴田文江和广村正彰操刀的，蜂巢一样排列的睡眠格子由加固塑料制成，房间内部安装了人性化的操作系统，温度、光线、时钟和音乐可自行调节。

（2）最天然：奥地利公园旅馆 
与日本和纽约的胶囊旅馆比起来，奥地利达斯公园旅馆无论从大小还是造型方面都更符合“胶囊”这个概念。旅馆单间是用混凝土排水管改造成的，这曾经是乞丐们的栖身之所，但是现在变得更体面了：双人床、储物空间、照明灯、电插座、羊毛毯和轻质棉睡袋让冷冰冰的水泥管看起来更像是个简易却温暖的小家，唯一不便的是卫生间、淋浴、酒吧和咖啡馆都设在旅馆房间外面。所幸的是，旅馆坐落在多瑙河畔，出了门就是自然美景。安全问题不用担心，因为每个“房间”都设置了密码锁。值得一提的是，这里的收费由住客自己决定，给多少都行。

 （3）最现代：美国的“胶囊公寓” 
美国的胶囊公寓还有一个显著的特点，那就是非常干净整洁，处处流露出惊人的超现代气息和时尚感觉。住在这样的蜗居中，虽然空间狭小了一些，但是感觉估计是非常不错的。这种胶囊公寓出现的地方和中国的可大不一样，通常出现在机场、火车站等人员流动很大的地方，名字很贴切：“sleep box”，翻译过来就是床位短租，中介勿扰。胶囊屋出现在各个看似不可能的角落里，可谓充分利用了空间，不仅做到了因地制宜，各个房间内还有wi-fi无线网络、液晶电视、报警系统、通风系统、还能为笔记本、手机等充电，当然还有床、铺盖、行李架等。

 3.1.2 国内胶囊旅馆发展现状
（1）亮相西安 
首先亮相中国的胶囊旅馆便是在西安建立和营业的，起开始为公寓，历经一年时间，由西安胶囊旅馆设备有限公司倾情打造，其价位起初为：38元/天，100元/每三天，200元/每周，800元/每月 并且还有免费的数字电视，宽带电脑，空调，暖气以及全天热水。

（2）现身上海 
真正的胶囊旅馆是在上海建成的，据相关人员解释其位于上海火车站北广场区域内的胶囊旅馆仅在300多平米的地方却营造出了3个大型区域以及一共布置了68个1.1米见方，长为2.2米的特殊睡床。并且还具有各种设备设施例如电源插头，壁灯，平板电视以及四级空调和宽带网络和无线网络等。 
上海胶囊旅馆开业，每人只需28元基本费用。虽然对于“胶囊”来说占地面积实在有点小，仅有一米多点的高宽和2米的长度，但是却有着精致的建造技术，安全的保障措施，各种生活基本设备和设施，休息，上网娱乐，工作以及灯光等都应有尽有。
这实属我国的第一家真正的胶囊旅馆，虽西安曾有过胶囊公寓，较为山寨，不是真正的胶囊旅馆，而且与真正的胶囊旅馆有着较大悬殊，上海的胶囊旅馆完全按照国际上的正规标准来建造的，并且消费方式也有不同，不是以包天计算，而是以小时计算，使得旅客的来源也不同。  

（3）台湾
“十一”黄金周，与受《旅游法》影响、台湾游放缓形成鲜明对比的是，许多大陆背包客抵台个人游，这让每晚“千元(新台币)有找”的胶囊旅馆突然洛阳纸贵。特别是在大陆背包客论坛“家喻户晓”的品格子旅店、沐舍背包客栈等台湾岛内胶囊旅馆，最近都遇到了一房难求的局面。有数据统计，随着大陆客个人游的开放，大陆游客背包越来越多，收费低廉的台湾胶囊旅馆成为旅游业“新商机”，近期更是愈开愈多，台北几间胶囊旅馆的大陆客比重，平常约占四至五成，黄金周起已提高到八成。甚至如今，台湾还出现了胶囊旅馆的升级版“NEOSOHO”，它的出现既满足商务客，也满足背包客。
（4）其他地方
胶囊旅馆有着很好的发展前景，由于其经济实惠以及资源节约等因素，受到广大游客的一致好评，胶囊旅馆陆续再现昆明，重庆、青岛、台北 、广州、深圳等地。从2010年开始全国各地已建造了各种各样的胶囊公寓，数不胜数，品质也参差不齐。
3.2市场机遇
3.2.1 旅游大环境
2014年国内游客36.1亿人次，比上年增长10.7%，国内旅游收入30312亿元，增长15.4%。入境游客12849万人次，香港、澳门和台湾同胞10213万人次。在入境游客中，过夜游客5562万人次，与上年基本持平。
从世界旅游业的发展历史状况看，一个国家人均GDP达到3000美元时，就会出现到周边国家旅游的热潮。与此规律相符，我国人均GDP已超过1000美元，出现了国内旅游大发展阶段，旅游人数呈现加速迹象。然而与大众旅游迅猛发展不相适应的是，大多数普通游客以及中小企业的商务人员在出行时遇到了“高档酒店太贵，一般酒店太差”的情况。因此规模庞大的低档酒店需要新的产品来替代。如此看来，经济型快捷酒店大行其道是一个国家经济发展较为成熟的必然结果，中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施！
3.2.2 高校毕业生大潮

随着各大高校的扩招，每年从各大高校毕业的毕业生逐年递增，截止2015年，全国高校应届毕业生总量将达到史无前例的749万，毕业人数再创新高，高校越来越包容的态度让更多的年轻人有了进入象牙塔追求更高阶段进修的机遇，同时，一些没有招生资质的高校在利益链的驱动下也进行了扩招，对于现在年轻人来说，就业以及住房压力远远找过了他们的上一辈人，所以就住房来说催生出了各种各样的相对廉价的能够让他们负担得起的公寓式建筑，胶囊公寓则是其中之一。
3.2.3 创客热潮
2015年中国迎来了创新推动大众创业、万众创新的新高潮，创客不是一般人，是有技术的草根，是没资金的学霸。目前，很多“创客”创业起步阶段，都会遇到生活成本较高的难题，尤其是居住，市场租房太贵，所以，低成本的胶囊公寓则是优选之一，“洋葱胶囊”在“创客空间+青年公寓”榜单中，位居第七，胶囊公寓在创客群中是有一定的市场需求。
2015中国“创客空间+青年公寓”TOP15榜单

3.3 市场前景综述
毫无疑问，胶囊旅馆商机无限。近年来被东南亚、欧洲各国效仿，就连发达的英国、法国、德国、立陶宛都相继建成了类似的胶囊旅馆，由于它的低碳环保、价格低廉和服务便捷，深受差旅一族年轻游客的欢迎，入住率非常高。当然，也有往精品酒店路线发展的胶囊旅馆，比如在新加坡就出现了高端胶囊旅馆。
目前国内也出现了几家生产胶囊旅馆设备的厂家，杭州、西安、上海还相继出现了专业的生产胶囊旅馆设备的厂家。这种“低碳环保、经济便捷”的青年旅馆有可能在短期内成为中国新的一种投资业态，成为低碳生活的新方式，市场潜力巨大。

第4章 项目分析及评价
4.1 项目SWOT分析
4.1.1 优势（S）
我国的酒店业发展迅速，但酒店的结构非常不合理。一边是高星级酒店林立、奢侈消费；另一边是一些小型旅馆服务质量和卫生条件很差，是大多数旅游者感觉不适应。这两种情况会促使旅游者对价廉物美的胶囊旅馆的需求越来越强烈。胶囊旅馆主要有以下优势：
（1）价格竞争优势
胶囊旅馆的固定成本和后期追加成本较少，管理和服务费率低于高星级酒店的水平，具有一定的价格竞争优势。胶囊旅馆的硬件产品功能配置体现实用性，不需要多余浪费的装饰，节省了初建成本。高星级酒店服务要求全面和细致，需要员工人数众多，劳动力成本较高；而胶囊旅馆配套简单，员工可以一人多岗，大大节约了人工成本，并通过减少一些大型辅助设施，如豪华宴会厅、健身中心的建设投入, 大幅度降低成本。
（2）客源供给优势
在我国经济持续增长背景下，不同层次的国际交往增多，中国已成为国际首选的商务目的地， 入境游客中不乏一般旅游者和普通大众。
这样，胶囊旅馆和普通社会旅馆一样,也存在着相对固定的、数量巨大的客源优势。不但节省打工者及低收入群体的生活成本，而且可满足一部分背包旅游者的需求，同时可以批量存在，是创业者居住的福音。胶囊旅馆将其客源定位在社会大众、一般商务人士、中小企业主和普通旅游者、自费旅游者，已赢得了客源市场优势。
（3）观念前卫优势
中国人喜欢贪新求异，对新鲜事物拥有好奇心。上海胶囊旅馆一开业就吸引了无数媒体和年轻人的眼球，胶囊旅馆能够满足年轻人求新求奇求省的心理，尤其是在北京、上海、深圳这种大都市的强大工作压力，职业疾病缠绕着年轻的白领们，找一个自己的空间休息，有自己的一篇小天地，都可以在胶囊旅馆中实现。
4.1.2 劣势（W）
(1)进入壁垒较低
新生事物往往管理混乱，没有指定相应的法规规范，山寨版频繁出现，盗取胶囊旅馆的顾客硕果，胶囊旅馆建造成本大大低于高档酒店，资金几乎不构成行业进人壁垒，对管理的要求比较低，这便使很多缺乏酒店管理经验的投资客们都敢于涉足于此，较低的进入壁垒使胶囊旅馆成为中小投资者的热点行业。虽然可以简称或者可以称作胶囊旅馆，但是很大程度上让旅游者更无法辨认什么是胶囊旅馆，对胶囊旅馆的发展非常不利。
(2)品牌知名度低
品牌效应能有效提高酒店的经营效率，但中国胶囊旅馆的集团化程度较低，还没有形成酒店品牌。在抽样调查中，只有18.75%的人了解过胶囊旅馆。

来源于网络
目前胶囊旅馆也仅仅在经济发达的地区有一定的影响力，整体宣传促销不力，更谈不上什么是胶囊旅馆，一听说像棺材一样马上就想打退堂鼓了。目前，胶囊旅馆仍停留在初步阶段，形成品牌化还有很久的一段路要走。
（3）“胶囊”居住不舒适，隔音效果差
胶囊公寓的设计长约2.4米，宽不到1米，这种尺寸与火车上的硬卧无异，而有过外出经验的人都知道，这种尺寸的住房并非长久之计，这种空间的狭小甚至不能满足人类正常的生理需求以及心里需求，所以当问及为什么不入住这种胶囊公寓时，得到的最多答案便是觉得空间狭小。
当今时代，人们更加期待的是人性化的住宿设施，提倡小而全，重视私密性，在安全标准方面，更是不能有一丁点儿马虎。胶囊旅馆两侧的‘胶囊’壳，隔音效果并不理想，如果旁边有人讲电话或者打呼噜，都能听见，不具有私密性。
（4）安全隐患
尽管胶囊旅馆生意火爆，但也存在一些安全隐患。舱体的材料为易燃物质，并且入住人群密度大。人在进入舱体后，很难迅速脱身，一旦发生火灾后，难以迅速逃离逃生。除此之外，每个舱门都只是一个伸缩帘，没有防盗设施，并且旅馆还设有男女混合区，旅客入住后很难保证自身安全。
4.1.3 机遇（O）
(1)国内旅游市场不断成熟
随着国内旅游的兴起，中等消费的工薪阶层构成了国内旅游的主力军，给胶囊旅馆提供了一个广阔的发展空间。世界旅游组织的报告预测：“中国将在2020 年成为世界第一旅游接待国，届时到中国境内旅游的外国客人将超过1.37 亿人次”，国际游客的大量涌入必将会极大地促进中国饭店业的飞速发展，为胶囊旅馆在未来的发展提供了强有力的外部条件。
(2)政府的支持
伴随着资本市场发展和经济体制改革的逐渐深入，我国将会建立起一个开放的酒店产权市场，政府会为酒店业筹集资金、建立、进入、退出等方面创造更有利的条件，政府的支持将为我国胶囊旅馆提供巨大的发展空间。胶囊旅馆的主要投资方还是来自于民间，有了政府的支持，民间投资的活跃，胶囊旅馆的发展势在必行。
(3)营销技术的发展
营销技术的发展, 尤其是网络技术的成熟为胶囊旅馆的战略联盟和集团化发展提供了方便而有效的手段，这将有利于胶囊旅馆形成战略同盟，进行品牌化建设，发展系统化胶囊旅馆。
(4 )大量流动人口
这种旅馆形式非诚适合现今社会大都市快捷、便利的生活要求。比快捷酒店更便宜的低廉价格，对流动人口大的城市还是很有吸引力的。
4.1.4 挑战（T）
（1）微型旅馆的兴起
伴随着日益兴起的分时度假而出现的微型旅馆、家庭旅馆、小型山寨版胶囊旅馆也同时受到普通旅游者的广泛欢迎，在价格和硬件设施上与胶囊旅馆差距不大，这将对胶囊旅馆造成很大威胁。
（2）社会声誉危机
市场普遍对胶囊旅馆存在不信任感，私密安全难保证。基于遇到火灾、地震等突发事件，门会变形，影响住客逃生的因素，“胶囊”装上门“业界没有先例”，每个“胶囊”与外界仅靠一个可拉伸的帘子的隔开。如此半敞开式的结构，让顾客对自身的人身和财产安全产生担忧。
4.2 主要竞争对手分析

优势
劣势
价格

传统形式的
连锁旅馆
设备齐全，舒适安全，并且有相当的势力和规模，如七天、如家等
价格昂贵，切单人间选择的余地很少，同时旅店面积庞大，租金昂贵

120—300元/每天不等

小型廉价旅店
作坊式的旅店，价格便宜，成本低廉
安全舒适度备受质疑，卫生条件也令人担忧
.70—150元/每天不等
小结：
胶囊旅馆和一些动辄以豪华、大空间为傲的连锁酒店相比，胶囊旅馆因其低碳、环保，最大的卖点还在于经济；与小型廉价旅馆相比，优势明显，略胜一筹。

4.3 产品价格分析
地区
名称
房型
价格
（元/晚）
北京（14家）
梦青旅太空舱客栈
经济舱房
83
商务舱房
101
MiniMe酒店*
太空舱房
86
鼓韵青年旅舍*
单人胶囊房
106
上海（1家）
有乐趣青年客栈*
太空舱房
66
青岛（17家）
避风码头青年旅舍*
胶囊床位
50
西安（45家）
尚俭太空舱公寓
经济舱房
19
小蜜蜂胶囊公寓*
太空舱胶囊房
25
西安小寨yoyo胶囊
公寓*
太空舱房
48
大连（2家）
12H太空舱酒店
主题太空舱
72
开业体验舱
44
间隔年间国际青年
旅舍*
十二星座太空舱间
39
杭州（12家）
汉莎（杭州）头等太空舱酒店
太空舱房
60
尚俭太空舱公寓火车东站店
太空舱房
39
星际太空舱旅社
至尊豪华横舱
69
成都（39家）
尚俭太空舱青年旅舍
经济舱房
29
昆明（7家）
嘀嗒太空舱青年客栈
经济舱房
29
广州（10家）
太空舱背包青年旅馆
太空舱房
68
深圳（26家）
星际太空舱胶囊公寓青年旅舍
太空舱房
29
栖游太空舱青年旅馆
太空舱房
44
香港（1家）
香港捷舒旅舍*
日本太空舱
199
备注：1. 北京（14家）指：地区（含该主题房的酒店数量）；
2.酒店名称后“*”指该酒店非胶囊/太空舱房主营店，还含有其他类型的房源；
3.数据来源于“去哪儿网”。
小结：全国各地的胶囊旅馆，以太空主题的居多；房间类型为经济太空舱房和商务太空舱房较多；价格由29—100元左右不等，均属于中低档类型酒店；以火车站、商圈、旅游景点等人流比较大的位置居多。
4.4 市场定位及项目评估
4.4.1 消费者市场分析
上班族
加班有时不可避免，胶囊旅馆能很好解决上班族临时休息的需求
年轻人
新鲜事物的好奇；
缓解生活经济压力，对于刚毕业的年轻人来说，刚投入工作，工资较低，拥有廉价休息空间也是一个不错的选择
旅客
如今交通虽说发达，但中转、等车不可避免，在节约旅途车费的同时，安全舒适的单人休息场所是最佳选择
4.4.2 市场定位
“青椒旅馆”则给人“经济、低碳、青春、时尚、整洁”的市场形象。青椒旅馆是以接待中低收入商务客人、青年学生、背包客和初期创业者等客人为主。这些客人在消费上讲究实用性，要求酒店能够提供价格实惠、简单、实用的产品。青椒旅馆的目标客群可归纳为以下六种：
Ø 自助出游的年轻一族；
Ø 创业创新的创客一族；
Ø 独立精神的自由一族；
Ø 职场拼搏的加班一族；
Ø 躲避闹市的悠闲一族；
Ø 热情时尚的清新一族。
4.5 项目评价 
在日益竞争激烈的社会上，空间是每个国家的重要的资源。“青椒旅馆”就是充分的利用空间和经济便捷条件为适用人群提供更好的资源，而且青椒旅馆的运用与上市势必会让跟多人关注。因此，“青椒旅馆”将会是建筑行业一个成功的探索方向。

第5章 项目运营
5.1建设内容与规模
5.1.1面积
青椒旅馆的建设面积为500－1000平方米
5.1.2空间布局 
宿眠区：男舱50－80个、女舱50－80个，每个内部空间配有一盏灯，几个衣架，一条薄毯，一个枕头和一台小电视；

洗浴区：洗漱、沐浴、洗手间；
休闲区：咖啡茶、电脑wifi、阅读、自助洗衣、自动售卖机、文旅资讯、留言版。
5.2经营模式
项目的经营模式为BBX，即
B: BED 床位
B: Breakfast 简单早餐
X: 自动售卖等其他增值服务

第6章 投资估算
本项目总投资940000元，其中包括
(1) 设备成本660000（购舱成本：6000元/舱*100舱+布草成本：500元/套*120套）
(2) 装修成本250000（500㎡*500元/㎡）
(3) 流动资金：30000
第7章 财务评价及效益分析
7.1项目经济评价
项目经济评价的主要参考文件
《投资项目经济咨询评估指南》
《建设项目经济评估方法与参数》
《最新税收制度适用手册》
7.1.1基本数据确立
营业综合税率按营业收入5.5%计算
企业所得税按项目利润的25%计算
7.1.2营业收入及税金测算
据太空舱据点的发展情况，项目建成后接待住宿客呈递增趋势，建设期为4个月；入住率为60%，日接待住宿客人按60人次计算；接待旅客总人数，前3年持平；第4年增长率为5%，第5年至第8年持平；第9年增长率为5%，第10年与第9年人数持平；
消费水平年均增长率为5%； 测算营业收入为第一年：132.8万元；第5年174.4万元；第10年达233.7万元；各年的营业收入详见附表1
7.1.3总成本估算
1）折旧和摊销：由于旅游业投资服务性质较高，全部投资转化为固定资产原值约91万元，采用直线折现法，现值率10%，折旧年限10年，年均折旧额为9.1万元。
低值易耗品、布草洗涤费按客房收入的6%提取，年均费用约10.5万元
2）管理费按营业收入的3%提取，年均费用约3.7万元
3）产品成本按其他收入的60%提取，年均成本约2.6万元
4）水电费用按营业收入的10%提取，年均费用约17.9万元
5）人力成本年平均费用约31.9万元
6）租金按50元/月.平米计算，年均费用为47.8万元
7）物业管理费5元/月.平米计算，年均费用为3.8万元
8）市场营销费按营业收入的2%提取，年平均费用约3.6万元
9）PMS维护费用年平均费用约2万元
经估算，项目年均成本费用133万元，详见附表3
7.1.4平均利润与营业税金
本项目在整个计算期内将实现平均利润总额25.3万元。
7.2财务评价
7.2.1项目投资回收期
财务效益分析的目的是考察项目在计算期内所取得经济效益的大小。该项目财务现金流量分析分析结果如下：

序号
项目
所得税前
所得税后
1
财务内部收益率（%）
55.77%
31.25%
2
财务净现值（ic=10%）万元
136
65
3
投资回报期（年）
2.91年
3.96年
7.2.2项目投资利润率
本项目，在整个计算期内将实现年平均利润25.3万元，项目自有资金总投资94万元。经测算，项目投资利润率为26.9%。

7.2.3盈亏平衡分析
BEP=年固定成本/（年营业收入-年可变成本）=57.64%
因此，项目正常运营后，如年营业收入低于103.3万元时，项目将面临亏损。

7.3综合效益评价结论
7.3.1经济效益

经济评价综合汇总表
序号
项目名称
单位
数据和指标
一
主要数据

1
年营业收入
万元
179.3
2
年平均利润总额
万元
25.3
3
年营业税金
万元
9.9
4
项目总投资
万元
94
5
建设期
年
4个月
二
主要评价指标

1
税后项目投资利润率
%
26.9%
2
项目投资利税率
%
20.2%
3
税后财务内部收益率
%
31.25%
4
税前财务内部收益率
%
55.77%

由以上经济指标可以看出，项目年均营业收入179.3万元，年均利润总额为25.3万元，项目年均投资利润率为26.9%，税后财务财务内部收益率31.25%，高于设定的基准收益率10%。从财务评价的角度来看，该项目可行。

附表1：营业收入预测
单位：万元

年份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
年接待人数（人次）
21600
21600
21600
23328
23328
23328
23328
23328
24494
24494
年接待旅客增长速度（%）

5%

5%

客房收入占年接待人数的100%
旅客消费水平（元/人）
60
63
66
69
73
77
80
84
89
93
消费增长水平（%）

5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
客房营业收入小计（万元）
130
136
143
162
170
179
188
197
217
228
其他收入占年接待人数的20%
旅客消费水平（元/人）
15
16
17
17
18
19
20
21
22
23
消费增长水平（%）

5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
5%
其他收入小计
3.2
3.4
3.6
4.1
4.3
4.5
4.7
4.9
5.4
5.7
合计
132.8
139.5
146.5
166.1
174.4
183.1
192.3
201.9
222.6
233.7

附件2：经营成本预测
序号
　项目名称
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
备注
1
工资福利
319
20
22
24
27
29
32
35
39
43
47

2
营业成本
310
23
24
25
29
30
32
33
35
39
40

2.1
水电费
179
13
14
15
17
17
18
19
20
22
23
总收入的10%
2.2
产品成本
26
2
2
2
2
3
3
3
3
3
3
按其他收入的60%计算
2.3
低值易耗品
105
8
8
9
10
10
11
11
12
13
14
按客房收入的6%计算
3
租金
478
30
33
36
40
44
48
53
58
64
71
按50元/平米/月
4
物业管理费
38
3
3
3
3
4
4
4
4
4
5
按5元/平米/月
5
PMS维护费用
20
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2

7
其他费用
73
7
6
6
7
7
7
8
8
9
9

7.1
管理费用
37
4
3
3
3
3
4
4
4
4
5
总收入的3%
7.2
市场营销费用
36
3
3
3
3
3
4
4
4
4
5
总收入的2%
经营成本合计
1238
84
90
97
107
116
125
136
147
161
174

其中：固定成本
535
35
38
42
45
50
54
59
65
71
77

可变成本
702
50
52
55
62
66
71
76
82
90
97

附表3：总成本费用预测
序号

合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
年均成本
1
经营成本
1238
84
90
97
107
116
125
136
147
161
174
124
2
折旧、摊销费
91
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
4
总成本费用
1329
93
99
106
117
125
134
145
156
170
183
133

其中：固定成本
626
44
47
51
55
59
63
68
74
80
86
63

可变成本
702
50
52
55
62
66
71
76
82
90
97
70

附表4：利润表

序号

项目

合计
经济效益计算分析期(年)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
营业收入
1793
132.8
139.5
146.5
166.1
174.4
183.1
192.3
201.9
222.6
233.7
2
营业税金及附加
99
7
8
8
9
10
10
11
11
12
13
3
总成本费用
1329
93
99
106
117
125
134
145
156
170
183
4
利润总额
366
32
33
32
40
40
39
37
35
40
37
5
弥补以前年度亏损
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6
应纳税所得额
366
32
33
32
40
40
39
37
35
40
37
7
所得税
91
8
8
8
10
10
10
9
9
10
9
8
净利润
274
24
25
24
30
30
29
28
26
30
28
9
提取法定盈余公积金
21

1
1
2
1
1
1
1
2
1
10
未分配利润
253
24
23
23
29
28
27
26
25
29
27

附表5：现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
一
资金流入
1793
133
139
146
166
174
183
192
202
223
234
1.1
营业收入
1793
132.8
139.5
146.5
166.1
174.4
183.1
192.3
201.9
222.6
233.7
二
资金流出
1521
195
107
114
126
135
145
155
167
182
196
2.1
建设投资
91
91
0

0
0
0
0
0
0
0
2.2
流动资金投资
3
3

2.3
总经营成本
1329
93
99
106
117
125
134
145
156
170
183
2.4
税金及附加
99
7
8
8
9
10
10
11
11
12
13
三
所得税前净现金流量
272
(62)
33
32
40
40
39
37
35
40
37
四
所得税前累计现金流量