理论提高物权法专讲（马特）.pdf

物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 11 2007 年授课提纲 马 特 物权法 民法总则 债权法（合同法、侵权法） 第一部分 物权法 一、注意物权法与合同法、担保法的关系 衔接： 物权法与合同法 、 房地产管理法 、 土地管理法 、 土地承包法 取代： 物权法与担保法 ，被“废掉” 补充： 物权法与司法解释， “死缓”等待新的司法解释 注意：历年真题答案的修正 二、注意真正的考点 注意：2007 年司法考试大纲 第一讲 物与物权 一、物权的概念和种类 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利， 包括所有权、 用益物权和 担保物权。 （第 2 条） 物权的种类 1物权法定主义：类型固定与内容固定（第 5 条） 2物权的体系 自物权 所有权 建设用地使用权 用益物权 土地承包经营权 物权 宅基地使用权 地役权 他物权 典权（习惯法） 抵押权 担保物权 质押权 留置权 占有 所有权：最完全的物权，他物权的产生的基础 用益物权：客体为不动产；支配的是物的使用价值 担保物权：客体为动产、不动产、权利；支配的是物的交换价值 二、物的概念和种类 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 22 （一）物的特征 1非人格性 例外：尸体、捐献器官、假牙 2有体物 例外：无形的自然能量，电、热、光波、有线电视讯号等 无线电频谱资源属于国家所有（第 50 条） 3可支配性 4独立性 例外：一个物上成立多个物权建筑物区分所有（第 70 条） 多个物上成立一个物权财团抵押（第 180 条） 案例案例：下列选项中能成为民法上的物的有： A 商标 B 空气 C 镶在人嘴里的假牙 D 放在地上的假牙 案例（主观题） ：案例（主观题） ： “虚拟财产权第一案” 某网民在网络游戏中的账号被黑客盗取，将其账户下的各种游戏宝物、工具窃取，该网 民要求网络服务商归还未果，于是起诉要求商家赔偿。 1民法上的物和财产的概念。 2原告是主张违约责任还是侵权责任。 3第三人侵害债权原理的适用。 （二）物的分类 1主物与从物 单独为一物；对主物发挥辅助效用；为同一主体所有 案例案例：根据物的分类，下列物与物的关系中，属于主物与从物关系的是： A 房屋与门窗 B 桌子与椅子 C 球与球拍 D 电视机与遥控器 2原物与孳息 2005 年年 52 题：题：下列各选项中，哪些属于民法上的孳息？ A出租柜台所得租金 B果树上已成熟的果实 C动物腹中的胎儿 D彩票中奖所得奖金 第二讲 物权的效力 一、排他效力 物权排他性的含义谁应受到保护，谁应受到排斥 （1）不相容之排他 A、所有权所有权 B、以占有为内容的用益物权以占有为内容的用益物权 （2）相容之排他 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 33 A、所有权他物权 B、担保物权担保物权 二、优先效力 1、物权之间的优先效力相容之排他 例外：法定抵押权、留置权优于意定抵押权 2、物权优先于债权的效力 （1）破除债权 （2）优先受偿 （3）例外：买卖不破租赁、海商法上的优先权、工资债权 三、追及效力 （一）含义：物在召唤主人 （二）限制：善意取得 四、物上请求权的效力 物权的保护（2006 年大纲新增考点，2007 年物权法重申） 物权的民法保护方法主要包括确认产权、 返还原物、 恢复原状、 排除妨碍、 损害赔偿等。 （一）物权的确认 （二）物权请求权 （三）债法上的请求权 注意：物上请求权与侵权之债请求权的区别 （1）过错：物上请求权不要求妨害人有过错；侵权之债要求加害人主观过错 （2）损害：物上请求权不要求有实际损害；侵权之债又损害才有赔偿 （3）时效：物上请求权不适用诉讼时效；侵权之债适用诉讼时效 第三讲 物权变动 无主物的先占 埋藏物的发现 遗失物的拾得 所 原始取得 添附 非基于法律行为取得 有 善意取得 权 时效取得 的 公用征收 取 得 继承 方 买卖 式 继受取得 互易 基于法律行为取得 赠与 一、基于法律行为的物权变动（必须公示） 公式：合同公示物权变动 注意：两种不同的物权变动模式 1公示作为物权变动要件 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 44 例：不动产买卖中的登记 例：不动产抵押合同中的登记 【第【第 15 条】条】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律 另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2公示作为对抗第三人要件 （1）动产抵押权 （2）土地承包经营权 （3）宅基地使用权 （4）地役权 （5）机动交通工具 案例：案例：甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土 地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙 4 000 元。两年后，乙将该土地使用权转让 给丙。 丙在该土地上建了一座高楼， 与甲发生了纠纷。 对此纠纷， 下列判断哪一个是正确的？ (2003 年试卷三 8 题，2006 年试卷三 56 题) A 甲对乙的土地不享有地役权 B 甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其 4 000 元 C 丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失 D 甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效 案例：案例：甲、乙、丙三人合买了一套机器设备。甲欲以 5000 元的价格转让自己的份额。 丙表示不要，乙未置可否。3 个月后，丁愿意购买该份额，并接受了丁交付的 5000 元款项。 此时甲父知道此事也欲购买该份额，甲又与其父签订了转让份额协议。这时乙、丙也分别向 甲表示，欲购买甲的份额。甲的份额应转让给谁？（1998 年卷二 单选 13 题） A乙与丙 B乙 C丁 D甲父 二、非基于法律行为的物权变动（无须公示） （一）类型：四种 1判决、裁决 2征收 【第【第 28 条】条】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物 权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 3继承 【第【第 29 条】条】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 4建造 【第【第 30 条】条】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就 时发生效力。 （二）后果：事实完成则物权变动，未登记前不得处分 【第【第 31 条】条】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时， 依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 三、物权变动的公示原则 公示原则：物权变动须以一定外部可查知的方式表现出来。 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 55 背景知识：物权变动模式的理论基础 直接支配即可享有的利益 请求他人协助方可享有的利益 支配权：对世权：物权 请求权：对人权：债权 物权法定：使一切人得了解自己负何种义务 合同债权意定 物权公示：使一切人得了解自己对谁负义务 债权不公示 物权变动须公示 债权变动不公示 （一）不动产的公示：登记 1登记机关的统一 【第【第 10 条】条】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登 记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 2登记机关的责任 【第【第 21 条】条】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造 成登记错误的人追偿。 3异议登记 【第【第 19 条】条】 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人可以申请异议登记。 登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议 登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 4预告登记 【第【第 20 条】条】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权， 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该 不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个 月内未申请登记的，预告登记失效。 案例：案例： “一物二卖”经典的民事纠纷 甲出售房屋与乙，订立合同。邻居丙想扩大店面，于是向甲高价购买，并办理了过户登 记手续。问： 1甲丙合同是否有效？ 2乙向谁主张权利？ 3如果甲在出售给丙之前，已将房屋交付给乙占有，丙是否可请求乙返还？ 4乙如何保护自己的权利？ （二）动产的公示：交付 现实交付：交付标的物 简易交付 交付 观念交付 占有改定 指示交付 拟制交付：交付权利凭证 案案案案例例例：例：甲工厂借用乙公司的一套电子设备，在使用的过程中，不慎将某部件弄坏，于是 甲工厂向乙公司提出买下乙公司的这套设备， 乙公司同意以 2 万元的价格卖给甲工厂。 双方 还口头约定在甲工厂支付价款前，乙公司保留这套设备的所有权。在甲工厂支付价款前，甲 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 66 工厂厂房失火，这套设备被烧毁。那么，下列表述哪一项是错误的？（ D ） A经过简易交付，出卖人乙公司已经履行了交付义务 B在这套设备被烧毁时，其所有权仍属于乙公司 C这套设备灭失的风险应由甲工厂承担，甲工厂仍应支付 2 万元价款 D甲工厂和乙公司应以书面形式约定所有权保留 案案案案例例例：例：甲出卖给乙电脑，约定三个月由甲使用，事后甲又出卖给丙并交付，对乙承担何 种责任？ 四、物权公示的公信原则善意取得 公信原则： 交易中的第三人善意无过失地信赖公示， 即使公示权利状态与真实权利状态 不符，第三人仍能取得物权。 公信力的体现善意取得 1善意取得的要件 （1）动产和不动产 注意：动产必须是占有委托物自愿（基于合同、共有关系而丧失占有） 占有脱离物遗失物、盗窃物 遗失物：权利人有回复权，但应补偿通过拍卖和公开市场购买的受让人 盗窃物：原则上不适用善意取得 （2）占有人、名义登记人实施无权处分行为 （3）第三人为善意 （4）第三人支付对价 （5）第三人取得动产占有或者变更不动产登记 考点：善意取得的扩张适用：抵押权、质权、留置权、用益物权均可适用 2002 年考题年考题：甲借用朋友乙的自行车数月。期间，甲因急需用钱，向同事丙借 200 元， 并就自行车设定质押，但丙不知此自行车非甲所有。后甲逾期未偿还债务，丙即变卖该自行 车实现债权。现问下列哪些表述是正确的? A因丙不知甲无处分权，故适用善意取得，质权设定有效 B因甲对自行车无处分权，且质权不适用善意取得，故该质权设定无效 C甲、丙应共同赔偿乙的损失 D应由甲单独赔偿乙的损失 2善意取得的后果 （1）所有权人处分人违约、侵权、不当得利竞合 （2）所有权人取得人物权排他性 （3）取得人处分人合同有效，支付价金 考点：善意取得与无权处分的关系 2004 年年 7 题：题：甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈 列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项哪一个是 正确的？ A 奇石属遗失物，乙应返还给甲 B 奇石属无主物，乙取得其所有权 C 乙因加工行为取得奇石的所有权 D 丙可以取得奇石的所有权 总结归纳：民法中的善意第三人保护规则 1善意取得（物权法第 106 条） 2表见代理（合同法第 49 条） 3表见代表（合同法第 50 条） 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 77 第四讲 所有权 一、所有权 （一）国家所有权 1国家所有权的范围 城市的土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；矿藏、水流、海域、森 林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；野生动植物资源；无线电频谱资源；规定属于国 家所有的文物；国防资产；等等。 2国家所有权的行使 国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 授权国家各级机关、国家举办的事业单位 投资企业 （二）集体所有权 撤销权： 集体经济组织、 村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的， 受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。 （第 63 条） （三）私人所有权 二、共有 （一）按份共有 1、所有权：数人分份额的所有 2、使用收益：按照份额行使抽象份额而非具体份额 1、应有 部分：法律上处分：可以自由行使（担保法司法解释54.1条） 3、处分 按 1、内部 2、共有物之整体：23份额以上的共有人同意 份 关系 共 1、保存行为：共有人皆可行使 有 4、管理 2、改良行为：23份额以上的共有人同意 5、管理费用：按份额分担 6、分割：按比例分割，互负瑕疵担保责任 2、外部 1、对于第三人的权利：连带债权，可以单独行使物权请求权或者债权请求权 关系 2、对于第三人的义务：连带债务，例如饲养动物侵权；内部具有求偿权。 考点 1：按份共有的内部关系 1保存行为：单个共有人可为之 2改良行为、处分行为：23 份额以上的共有人同意 2003 年年 1 题：题：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为 13。为提高房屋的价值， 甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？B A 因没有经过全体共有人的同意，甲、乙不得铺木地板 B 因甲、乙的应有部分合计已过半数，故甲、乙可以铺木地板 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 88 C 甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板 D 若甲、乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋 考点 2：按份共有中的份额 （1）份额的性质：所有权的份额 （2）份额的处分：设定担保、抛弃、移转 （3）优先购买权 注意：优先购买权冲突时的处理共有人典权人承租人 （4）分割请求权：实物分割、变价分割、作价分割 （二）共同共有 1、夫妻共同财产 2、家庭共有财产 1、情形 3、继承发生后财产分割前的遗产 共 4、合伙财产 同 5、推定共同共有 共 1、不分份额地共有 有 2、使用收益：共有人之间享有平等的权利和义务 2、内部关系 3、处分：须经全体共有人同意 4、管理：保存行为和改良行为皆须全体共有人同意 3、外部关系：连带债权和连带债务 考点 1：基于共同关系产生 婚姻财产、家庭财产、共同继承的遗产、合伙财产 考点 2：共有人无份额，平等地享有、承担权利义务 处分须全体共有人共同为之，否则构成无权处分 2006 年年 7 题：题：甲、乙共同继承平房两间，一直由甲居住。甲未经乙同意，接该房右墙 加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙。下列哪种说法是正 确的？B A甲、乙是继承房屋的按份共有人 B加盖的房屋应归甲所有 C加盖的房屋应归甲、乙共有 D乙有权请求丙返还所购三间房屋 第五讲 动产的取得 一、先占无主物 1无主物的界定 （1）空间场所 （2）抛弃（抛弃意思抛弃行为） 2占有（占有事实、占有意思） 2003 年年 35 题：题：私营企业主王某办公用的一台电脑损坏，遂嘱秘书张某扔到垃圾站。张 某将电脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家给儿子用，便将电脑搬回家，经修理后又能 正常使用。王某得知电脑能够正常使用后，要求张某返还。下列哪些说法是错误的？ACD A 张某违反委托合同，不能取得电脑的所有权 B 张某基于先占取得电脑的所有权 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 99 C 王某有权要回电脑，但应当向张某予以补偿 D 因抛弃行为尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回对电脑的所有权 二、拾得遗失物 1、遗失物的界定（漂流物、失散动物） 2、拾得后果 （1） 妥善保管无因管理费用求偿，无报酬（悬赏除外） 送交政府公告 6 个月收归国有 （2）未予返还主动：不能取得所有权；所得利益，属于不当得利 被动：拒不返还侵权赔偿责任（返还赔偿损失） 考点：遗失物拾得的报酬与拾金不昧道德（主观题） 考点：悬赏广告的性质：单方允诺 三、发现埋藏物、隐藏物 1、埋藏物、隐藏物的界定 2、发现埋藏物、隐藏物的后果（比照遗失物拾得处理） （1）交还所有人或其继承人 （2）上缴国家物质奖励 四、添附（物权法没有规定） （一）附合 不动产动 产：归属不动产权利人 动 产动 产：归属价值较高的物之权利人；按价值成立共有 （二）混合 （三）加工 考点：所有权取得综合考察 考题考题：王进在商场购物时，丢失手表一块。商场工作人员拾得后，即交给公安部门。王 进未能在期限内前去认领， 公安部门即依有关规定将手表交寄卖商店出售。 张军从寄卖商店 买得手表后，将其送给女友杜兰。杜兰在一次旅游中被一小偷将该手表偷去，小偷在路边将 这块表以很低的价格卖给下夜班回家路上的工人陈平。这块手表应归谁所有？ A王进 B张军 C杜兰 D陈平 第六讲 不动产的两项制度 一、建筑物的区分所有权 专有权：单元空间 建筑物区分所有权 共有权：地基、电梯、管线、走廊等公摊面积 管理权：业主自治的权利 2006 年年 55 题：题：甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各 自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？AD A甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 1010 考点 1：小区绿地、道路、公用设施、露台与会所 【第【第 73 条】条】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的 其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 考点 2：地下停车场的归属 【第【第 74 条】条】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 考点 3：业主的表决权（第 76 条） 面积和人数的 12 多数：一般事项，选举委员、选聘公司等 面积和人数的 23 多数：特殊事项，筹集、使用维修资金；改建、重建建筑物 考点 4：业主委员会与物业管理公司的关系 考点 5：居民住宅商用的，遵循规约，并经利害关系的业主同意（第 77 条） 二、不动产相邻关系 主体：相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相互毗邻的所有人或使用人之间。 客体： 相邻关系的客体并不是财产本身， 而是由行使所有权或使用权时所引起的和邻人 有关的经济利益和其他利益。 内容：相互提供便利，接受限制。相邻关系是无偿的，但造成损害应予以赔偿 （一）用水排水 （二）邻地使用 1袋地通行 2管线通过 3营建利用 2005 年年 3 题：题：甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不 允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要甲付费 200 元，并不得超过 20 天，甲同意。修房过 程中，甲搬运建材须从乙家门前经过， 乙予以阻拦。 下列哪种说法不正确？（答案 A，现错） A 乙无权拒绝甲在其院内堆放建材 B 乙无权阻拦甲经其门前搬运建材 C 甲应依约定向丙支付占地费 D 若建材堆放时间超过 20 天，丙有权要求甲清理现场 （三）风光关系 1通风 2采光 3日照 （四）侵害防免 1开掘危险、建筑物危险 注意：侵害防免，依据物上请求权与侵害所有权 2不可量物侵入 【第【第 90 条】条】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染 物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 案案案案例例例：例：甲男与乙女系隔壁邻居。因甲时常聚集三朋四友在家打麻将，有时通宵达旦，喧 闹声严重影响了乙家正常的休息。一次甲家正在玩麻将，乙又敲门表示不满。甲认为乙在朋 友面前扫了自己面子，遂出言不逊，辱骂乙神经病。乙亦怒斥甲不务正业，象个赌徒。双方 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 1111 由此发生争吵，引来邻里十数人，纷纷劝说双方忍让。甲恼羞成怒，上前拉住乙的衣服说： “我是赌徒，你就是妓女。 ”乙遭此羞辱之后，神经受到严重刺激，神经衰弱加重。作为一 名法律职业者，如何维护其合法权益？ 第七讲 用益物权 考点：不动产被征收征用的，用益物权人也可获得补偿金（第 121 条） 一、建设用地使用权 （一）取得 1划拨：补交出让款，才能转让（土地管理法第 54 条） 2出让：国家作为出让人的地位 3转让：房随地走，地随房走，一并处分 （二）权利范围 地表 地表的上下：空间权 （三）权利期限 1居住用地 70 年 2工业用地 50 年 3教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年 4商业、旅游、娱乐用地 40 年 5综合或者其他用地 50 年 （四）消灭 住宅：70 年后自动续期 非住宅：依法办理。地上物的处理，有约定从约定，无约定依法定 二、土地承包经营权 （一）期限 1耕地 30 年 2草地 3050 年 3林地 3070 年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长 （二）处分 1限制流转：一般耕地 【第【第 128 条】条】 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定， 有权将土地承包经营权采 取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准， 不得将承包地用于非农建设。 2允许流转：四荒用地 【第【第 133 条】条】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承 包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式 流转。 注意：登记对抗主义 【第【第 127 条】条】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 【第【第 129 条】条】土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应 当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记； 未经登记， 不得对抗善意第三人。 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 1212 三、宅基地使用权 取得：一户一地，无偿取得，灭失可补 处分：无须登记，不得转让、抵押 四、地役权 （一）地役权的概念和特征 概念：需役地供役地之间的提供方便关系 特征：从属性和不可分性 考点：地役权与相邻权的区别 1性质：独立的用益物权；不动产的相邻关系 2设定：意定；法定 3登记：须登记；无须登记 4内容：超越相邻关系限度的限制；最低限度内的必要限制 5相邻与否：无须相邻；必须毗邻 案案案案例例例例：甲、乙使用的土地相互比邻，甲如果不经过乙的土地，就无法到达共用道路。甲 在自己土地上有一个车库，内有甲的重型卡车一辆，也需进出乙的土地，并须在乙的土地上 修建相适应的道路。以下表述，哪些正确？ A基于相邻关系，甲无须征得乙的同意，即在乙的土地上修筑车用道路，并开车通行 B基于相邻关系，甲无权在乙的土地上修筑车用道路，并开车通行 C甲只有征得乙的同意，才能在乙的土地上修筑车用道路，并开车通行 D甲与乙之间达成的修路、通行协议，在没有登记的时候，仅对乙有约束力；在登记 了以后，可以对任何人具有约束力 五、典权 1、占有、使用、收益典物 1、转典、出租典物：受原典权合同的限制 2、处分 2、转让典权：办理登记，受让人取得典权人的地位 1、权利 3、买卖不破典权：出典人转让典物，不影响典权 4、优先购买权 典权人 5、有益费用请求权：出典人回赎时请求，以现存利益为限 6、取得所有权的期待权：期满出典人未回赎的，典权人取得所 所有权；未约定典期的，20年未回赎 2、义务：妥善保管典物，过错致物损害承担赔偿责任 典权 1、转让典物之权利 出典人 2、在典物上设定担保物权 3、原价回赎权 1、典物，由出典人承担。典权、回赎权同时消灭 典物风险 2、典物重建费用由典权人和出典人合理分担：以现存利益为限 3、典价：双方分担 1典权人的权利 （1）典物的占有、使用、收益权 （2）转典权 （3）优先购买权 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 1313 2出典人权利 （1）典物的处分权 （2）原价回赎权：支付原典价消灭典权。未定期限的，以 20 年为回赎期 （3）找贴权：以找回典物的当时价格与典价的差额，消灭典权 第八讲 抵押权 一、抵押权的成立：抵押合同+登记 （一）抵押财产 1不可抵押的财产（第 184 条） （1）土地所有权 （2）集体土地使用权 例外：四荒用地、乡镇企业用地（随厂房） （3）公益法人的公益设施 例外：非公益财产为自身债务 （4）权属有争议的财产 （5）被查封、扣押、监管的财产（先抵押后查封可以） （6）违法、违章建筑（担保法解释第 48 条） 2可以抵押的财产 （1）建造中的房屋、船舶、航空器，可办理登记的（第 180 条） （2）未登记的财产，补办登记的，未登记前不得对抗第三人（担保法解释第 49 条） （3）土地使用权与地上房屋的关系（第 182 条） （4）土地使用权与地上农作物的关系（担保法解释第 52 条） （5）财团抵押（第 180 条末款：抵押人可以将前款所列财产一并抵押） （6）动产浮动抵押 【第【第 181 条】条】经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以 及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约 定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 （二）抵押合同 1抵押合同的生效要件 2流质条款无效（第 186 条） （三）抵押登记 1不动产抵押的法定登记：生效主义（第 187 条） (1)建筑物和其他土地附着物； (2)建设用地使用权； (3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； (4)正在建造的建筑物 注意：和担保法相比，林木不是必须办理登记 例外：因登记机关原因未登记但交付权利凭证，抵押权成立，但不可对抗第三人（担保 法解释第 59 条） 案例：案例：甲因向乙借款，并将自己的房屋抵押给乙，双方签订了抵押合同。但因抵押部门 原因而未能办理登记，于是甲向乙交付了房产证。后来，甲又用该房产证的复印件与丙签订 了抵押合同，并办理了登记。关于此案，以下说法正确的是： A乙对甲的房屋享有抵押权 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 1414 B丙对甲的房屋享有抵押权 C乙的抵押权优先于丙 D丙的抵押权优先于乙 2动产抵押的自愿登记：对抗主义（第 188 条） 考点：动产浮动抵押的对抗范围 【第【第 189 条】条】企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产 抵押的， 应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。 抵押权自抵押合同生效时设立； 未经登记，不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营 活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 二、抵押权的效力 （一）效力范围 1担保债权范围：主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权费用 2抵押物范围：从物、孳息、代位物、添附物 （二）抵押权人的权利变价优先受偿权 1保全请求权（第 192 条） 【第【第 193 条】条】 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的， 抵押权人有权要求抵押人停止 其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的 价值相应的担保。 抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的， 抵押权人有权要求债务人 提前清偿债务。 2孳息收取权（第 197 条） 自抵押物被扣押之日， 抵押权人有权收取孳息， 但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的 义务人的除外。孳息先充抵收取孳息的费用。 3变价优先受偿权（第 195 条） （1）变价方式：拍卖、变卖、折价 （2）行使期限：主债权诉讼时效内（第 202 条） 注意：与司法解释主债权诉讼时效届满后两年不同 （3）行使步骤： A.双方先协议决定实现抵押权的方法， 该协议损害其他债权人利益的， 在知道撤销事由 之日起一年内有撤销权 B.达不成协议的，请求人民法院拍卖、变卖 （三）抵押人的权利所有权 考点：抵押物的移转 【第【第 191 条】条】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的 价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有， 不 足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭 抵押权的除外。 考点：买受人的涤除权 考点：未经抵押权人同意而出卖抵押物合同的效力？ 已登记：合同无效受让人行使涤除权后取得所有权 未登记：合同有效适用善意取得受让人取得所有权 2007 年第年第 9 题：题：5 月 10 日，甲以自有房屋 1 套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。6 月 10 日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9 月 10 日，甲擅 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 1515 自将该房屋转让给丁并办理了过户登记。下列哪种说法是错误的？（原答案 B，现错误） A乙可对该房屋行使抵押权 B甲与丙之间的抵押合同已生效 C甲与丁之间转让房屋的合同无效 D丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失 （四）抵押物上权利冲突 1抵押权优先于无担保债权（即便已申请执行） 2抵押权与租赁权依时间先后（担保法解释第 65、66 条） 【第【第 190 条】条】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵 押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 【担保法解释第【担保法解释第 66 条】条】抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受 让人不具有约束力。 如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的， 抵押人对出租抵押物造 成承租人的损失承担赔偿责任； 如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实 现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 案例案例：甲公司将一辆卡车出租给刘某使用，约定租期为 3 年。一年后，甲公司因与乙公 司的买卖合同需在 3 个月后向乙公司支付货款， 甲公司与乙公司订立了抵押合同， 将此卡车 抵押给乙公司，甲公司告知乙公司该卡车已出租给刘某的情况，乙公司未提出异议，双方办 理了抵押权登记。3 个月后，甲公司未向乙公司支付货款，乙公司遂要求刘某将卡车交给自 己，以行使抵押权。下列表述中正确的是： A因甲公司将卡车抵押给乙公司时未征得刘某的同意，抵押合同无效，抵押权不成立 B如果甲、乙公司协商将卡车折价归乙公司所有，刘某有权在租期内继续承租 C如果甲公司欲将卡车变卖，刘某可以行使优先购买权 D如果甲、乙公司协商将卡车折价归乙公司所有，乙公司有权解除租赁合同且不承担 违约责任 3留置权、法定抵押权优于抵押权（担保法解释第 79 条第 2 款） 4动产抵押权与动产质权 （1）登记的抵押权与质权依时间先后（担保法解释第 79 条第 1 款） ； （2）未登记的抵押权不得对抗质权 5抵押权与抵押权（第 199 条） （1）登记的抵押权之间：依时间顺序 （2）登记的抵押权优于未登记的抵押权 （3）未登记的抵押权之间：平等受偿 案例案例：甲向乙借款 5 万元，并以一台机器作抵押，办理了抵押登记。随后，甲又将该机 器质押给丙。丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置。谁的债权 优先受偿？ 三、最高额抵押 1特征：担保债权的未来性和不特定性；抵押权的独立性 2效力： A主债权中部分债权移转的，最高额抵押权不随之移转 B在最高额内优先受偿 C最高额变更不得对抗后来的抵押权 D最高额抵押权的实行条件：债权确定（第 206 条） (1)约定的债权确定期间届满； 物权法资料 联系电话：[phone] 地址：海淀区北三环西路双榆树东里 29 号楼 1616 (2)没有约定债权确定期间或者约定不