中华人民共和国城市房屋拆迁法(草案.doc

中华人民共和国城市房屋拆迁法（草案） 一、总则 二、拆迁管理 三、拆迁补偿与安置 四、行政裁决程序 五、法律责任 六、附则 第一章 总则第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，保护公民房屋所有权和土地使用权免受不法侵犯，依据宪法，制定本法。 第二条 凡在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本法。 第三条 城市房屋拆迁必须符合城市总体规划、控制性详细规划、建设规划以及历史文化名城和街区保护规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。 第四条 拆迁人应当依照本法的规定，尊重被拆迁人的合法权益，对被拆迁人给予及时的安置和充分的补偿；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 本法所拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 本法称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。 第五条 拆迁管理、拆迁补偿、拆迁安置，应当遵循公平、公正、合法、对等的原则，及时、充分保护被拆迁人的合法利益。 拆迁人及相关单位要严格执行本法、相关法律法规和规定，严禁野蛮拆迁、违规拆迁，严禁采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段，强迫被拆迁居民搬迁。 第六条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。 县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。 第二章 拆迁管理 第七条 城市房屋拆迁，应严格制定拆迁计划，合理控制拆迁规模。 市、县人民政府要从本地区经济社会发展的实际出发，编制房屋拆迁中长期规划和年度规划，由省级建设行政主管部门会同发展改革部门审批下达后，由市、县人民政府报同级人大常委会和上一级人民政府备案。 第八条 房屋拆迁管理部门不得开办、经营房屋拆迁企业，已经开办的，必须与之脱钩。 第九条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第十条 拆迁单位申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府部门提交下列资料。 （一）建设项目批准文件 （二）建设用地规划许可证 （三）国有土地使用权批准文件 （四）拆迁计划和拆迁方案 （五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 第十一条 市、县人民政府房屋管理部门应当自收到申请之日起15日内，对申请事项及第十条所列文件向社会和被拆迁人予以公示，并在当地媒体予以公告。 自公示、公告之日起15日内，申请材料经审查合格，被拆迁人没有异议或者异议经审查不能成立的，向申请单位颁发房屋拆迁许可证。 第十二条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金到位的证明等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。 第十三条 被拆迁人对房屋拆迁管理部门违法颁发房屋拆迁许可证、发布房屋拆迁公告的行为，可以向人民法院提起行政诉讼。 第十四条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。 需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请，房屋拆迁管理门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。 第十五条 所有的拆迁项目拆迁人可以自行拆迁，也可以通过招投标或委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。 第十六条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同，拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。 被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。 第十七条 禁止以拆迁费用“大包干”的形式进行委托拆迁。房屋拆迁管理部门及其下属单位不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。 第十八条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动： （一）新建、扩建、改建房屋； （二）改变房屋和土地用途； （三）租赁房屋。 房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年，拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。 第十九条 拆迁人与被拆迁人应当依照本法的规定，就被偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 第二十条 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。 第二十一条 拆迁补偿安置协议订立后，因协议履行问题任何一方可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。 诉讼期间，被拆迁房屋未经证据保全，拆迁补偿资金没有到位的，房屋拆迁不得强制执行。 第二十二条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成拆迁补偿安置协议的，拆迁人、被拆迁人或房屋承租人均可以申请房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。 第二十三条 当事人对房屋拆迁管理部门的裁决不服，可以自裁决书送达之日起30天内向人民法院起诉。具有下列情形之一的，诉讼期间拆迁不得强制执行。 （一） 被拆迁房屋未经证据保全； （二） 拆迁补偿资金没有到位的； （三） 没有提供安置用房、周转用房的。 第二十四条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。 第二十五条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。 第二十六条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金必须按时到位，设立专门帐户，专款专用，足额补偿给被拆迁人，不得挪作他用。 县级以上的地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的使用监督。 第二十七条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。 第三章 拆迁补偿与安置第二十八条 凡符合本法规定的建设拆迁项目的被拆迁人，拆迁人均应当依照本法的规定，对房屋被拆除的被拆迁人给予充分的补偿和安置。 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 第二十九条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 除本法第三十五条第二款、第三十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 第三十条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，采用市场比较法，以房屋拆迁评估价格确定。 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含拆迁人应当另行支付的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。 第三十一条 房地产市场评估机构的选择应当公开、透明，由拆迁人与被拆迁人或其代表协商确定，协商不成，由双方各推荐两个以上的机构在当地房屋拆迁部门的主持下协商或者以投票、抽签方式随机确定。 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人和被拆迁人共同委托。房地产市场评估机构的聘请费用由拆迁任何被拆迁人各承担一半。 第三十二条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。 第三十三条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。 第三十四条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。 估价机构应当按照技术鉴定结果调整房屋拆迁评估价格，拆迁人按照调整后的房屋拆迁评估价格对被拆迁人进行补偿。 第三十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本法第三十条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 第三十六条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依据有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 第三十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁的或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 第三十八条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。 第三十九条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 第四十条 拆迁没有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。 第四十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 在过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补租费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第四十二条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。 因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自愈期之日起增加临时安置补助费，对周转房的使用人，应当自愈期之日起付给临时安置补助费。 第四十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予及时、充分的补偿，具体标准为停产、停业期间的利润或预期收益。 第四章 行政裁决程序第四十四条 市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。房屋拆迁管理部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定，依法履行行政裁决职责。 第四十五条 房屋拆迁行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则，同等维护各方拆迁当事人的合法权益。 第四十六条 拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料： （1）裁决申请书； （2）法定代表人身份证明； （3）被拆迁房屋权属证明材料； （4）被拆迁房屋的估价报告； （5）对被申请人的补偿方案； （6）申请人与被申请人的协商记录； （7）未达成协议的被拆迁人比例及原因； （8）其他与裁决有关的资料。 第四十七条 被拆迁人或房屋承租人申请行政裁决，应提交下列资料： （1）裁决申请书； （2）申请人身份证明； （3）被拆迁房屋的权属证明或租赁证明； （4）申请裁决的理由及相关证明材料； （5）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其它材料。 第四十八条 未达成拆迁补偿安置协议户数达到30户以上或暂被拆迁户30%以上的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。 第四十九条 有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请： （1）申请人或被申请人不是拆迁当事人的； （2）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再决申请裁决的； （3）房屋已经灭失的； （4）房屋拆迁管理部门认为不予受理的其他情形。 对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。 第五十条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核资料齐全，符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作内向申请人发出裁决受理通知书，申请裁决资料不全，需要补充资料的应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。 第五十一条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行： （1）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利； （2）审核相关资料、程序的合法性； （3）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人意见，对当事人提出的事实理由和证据进行复核，对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。 拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。 （4）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据，鉴定时间不计入裁决时限。 （5）经调解达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认，书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。 第五十二条 行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其它关系可转影响公正裁决的，应当回避。 第五十三条 有下列情形之一的，中止裁决并书面告知当事人。 （1）发现新的需要查证的事实； （2）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的； （3）作为自然人的申请人死亡的，需等待其近亲属表明是否参加裁决的； （4）因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况，中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。 第五十四条 有下列情形之一的，终结裁决并书面告当事人： （1）受理裁决申请后，当事人自行达成协议的； （2）发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的； （3）作为自然人的申请人死亡，30天之内没有找到近亲属或者近亲属表示放弃参加裁决的； （4）申请人撤回裁决申请的。 第五十五条 行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书，裁决书应当包括下列内容。 （1）申请人与被申请人的基本情况； （2）争议的主要事实和理由； （3）裁决的依据、理由； （4）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式，补偿金额安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等。 （5）告知当事人行政复议，行政诉讼的权利及申请复议期限起诉期限。 （6）房屋拆迁管理部门的名称，裁决日期并加盖公章。 行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。 第五十六条 裁决书应当通过直接送达，留置送达，委托送达或邮寄送达等方式送达。 第五十七条 当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。 行政裁决作出后15日内不申请行政复议或不起诉的，行政裁决生效。 第五十八条 行政裁决生效后，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 第五十九条 房屋拆迁管理部门对生效行政裁决申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门，拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿、安置标准的测算依据等内容，进行听证。 房屋拆迁管理部门经过听证再次确认行政裁决确无违规之处，经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请，未经对生效行政裁决进行听证，不得实施行政强制拆迁。 第六十条 拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。 第六十一条 房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应提交下列资料： （1）行政强制拆迁申请书； （2）裁决调解记录和裁决书； （3）被拆迁人不同意拆迁的理由； （4）被拆迁房屋的证据保全公证书； （5）被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明； （6）被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应提交补偿资金的提存证明； （7）对行政裁决进行听证的说明； （8）市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其它材料。 第六十二条 依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。 第六十三条 市、县人民政府在收到房屋拆迁管理部门提交的强制拆迁申请后，在30日内作出是否强制拆迁的决定。 第六十四条 行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 第六十五条 上述程序中未尽事项，依据中华人民共和国行政诉讼法的有关规定执行。 第五章 法律责任第六十六条 违反本法规定，未取得房屋拆迁证可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米50元以上100元以下的罚款。 第六十七条 拆迁人违反本法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下罚款。 第六十八条 拆迁人违反本法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证： （一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的； （二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的； （三）擅自延长拆迁期限的。 第六十九条 接受委托的拆迁单位违反本法规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。 第七十条 县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本法规定核发房屋拆迁许可证以及其它批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七十一条对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据相应的法律法规及规定处以通报批评、罚款、责令停业、吊销从业资格等处罚，情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）出具不实估价报告的；（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；（六）违反国家标准房地产估价规范和本意见其他规定的；（七）法律、法规规定的其他情形。 第七十二条 房屋拆迁管理部门工作人员或者行政强制拆迁执行人员违反本法的，由所在单位给予警告，造成错案的，接照有关规定追究错案责任，触犯刑律的，依法追究刑事责任。 第七十三条 拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚，触犯刑律的，依法追究刑事责任。 第六章 附 则第七十四条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本法执行。 第七十五条 本法自 年 月 日施行。2001年11月1日国务院公布施行的城市房屋拆迁管理条例同时废止。 条例共五章三十五条，制定的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。征收条例出台，速度超出我预期。我们提交的意见中，有一部分被采纳了，这说明征求意见不是走过场。条例可以推动集体土地征收立法，建议加快土地管理法的修改。北大教授沈岿(向全国人大常委会提出审查建议的五位学者之一) 焦点1 旧城改建征收可组织听证历程：危旧房改造征收的程序经历了反复，第一次征求意见时，草案规定了90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。对于补偿方案的通过亦作出了限定，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。在第二次征求意见时，上述规定被删除。目前条例采取了折衷方案，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。解读：沈岿表示，他们此前就旧城改建提过三分之二同意的建议，但他亦认为这确实很难确定，比如某块地方大部分人的征收问题都解决了，剩下几户，这时三分之二怎么确定？现在条例规定的“多数”可能51%就算过了。对于听证会的引入，沈岿介绍亦曾就什么情况开听证会提过建议，当时建议30户不同意就可以开听证会，但这也很难实现，如果征收一栋楼，而这一栋楼只有30户，那就意味着要开听证会。目前这种相对模糊的“多数”规定有合理之处，如果要征收100户的房屋，只要有51户有不同意见，就要组织听证会，而且要修改方案。2 征收房屋应先补偿后搬迁历程：两次征求意见稿中，都没有明确规定“先补偿，后搬迁”的原则，目前条例则明确“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。二次征求意见稿中，仅在司法强拆中有所涉及，“申请法院强制执行前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。”解读：沈岿解释，目前的规定意味着无论是自愿搬迁还是强执搬迁，其前提都是必须补偿到位，相比二次征求意见稿覆盖范围更大。此外，条例增加了“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的规定，沈岿解释，原来拆迁补偿款大部分出自建设单位，而不是政府，但建设单位申请拆迁许可证时也要提供金融机构补偿款的证明，现在征收由政府替代了建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。3 被征收人协商选评估机构历程：房地产价格评估机构的选定也经历了反复。第一次征求意见稿曾规定，“房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。”第二次征求意见稿则删除了上述规定，代之以“房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。”目前的规定则为，“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”解读：沈岿表示，条例提供了选定评估机构方法的优先次序。征求意见稿的规定会面临如果每个人都去找评估机构的问题，这会造成评估周期拉长，对征收不利，也有可能造成评估结论的差异越来越大的问题。协商选定意味着多数人选定一两个比较统一的机构，评估周期不会很长，结论基本上能保持一致，并规定了多数决定、随机的方式，是为了保证评估机构的选定不要太个体化。4 公共利益新增“外交需要”历程：公共利益的界定一直是立法难点，征收条例采取了列举的方式界定公共利益，两次的征求意见稿中，都规定了国家机关办公用房建设的需要属于公共利益，但不少人对此有不同意见。目前条例删除了这一规定，并增加了“外交需要”为公共利益。解读：沈岿表示，国家机关办公用房建设用地的性质是符合公共利益的，如果说这不是公共利益，将难以从理论上讨论，“如果这都不是公共利益，政府怎么办公？政府存在的假定就是公共利益，怎么能说他是个人利益而不是公共利益。”他并不认为删除这一规定意味着否认了国家机关办公用房建设用地属于公共利益，而是意味着这种需要不通过征收完成，将通过协商、谈判完成，实际上政府收缩了自己的权力，某种程度上也是向民意妥协，他结合该条的兜底条款认为，不排除将来法律把这种情形列入公共利益的可能。 背景五学者推动拆迁变法进程2007年3月，全国人大通过物权法，该法明确了公共利益征收问题。当时，未体现公共利益征收原则的城市房屋拆迁管理条例面临和物权法的冲突，物权法正式实施后拆迁将“无法可依”。2007年8月，全国人大常委会修改了城市房地产管理法，增加规定，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”该立法授权作出后，2007年12月，国务院常务会议首次审议了国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例，但未获通过。此后，针对拆迁条例违反物权法的质疑以及修改拆迁条例的呼声越来越多。北京大学五位学者向全国人大常委会提出审查拆迁条例合法性的建议，此举推动了拆迁变法的进程。在2010年1月29日和12月15日，国务院法制办两次就征收条例公开征求意见，开了行政立法两次征求意见的先例。2011年1月19日，国务院总理温家宝主持的国务院常务会议原则通过了征收条例。21日，温家宝签署第590号国务院令，正式公布征收条例。新旧区别：一、合法面积的认定 在20号文件中，对被拆迁房屋具有土地证，房屋产权证或其他合法有效证件的被拆迁房屋面积给予认定，其余的无证面积属于无证违章建筑面积。 在2号文件中，在对被拆迁房屋具有土地证，房屋产权证或其他合法有效证件的被拆迁房屋面积给予认定，对无土地证、房屋产权证或其他合法有效证件的被拆迁房屋符合下列3点规定的，经审查并补交建房手续税费后，按应安置人口数人均70的标准予已认定。被拆迁房屋合法建筑面积人均不足70的，其差额部分按750元/补足。违法违章建筑一律不予补偿。 （一）被拆迁人具有村民建房资格； （二）因政府规划控制停办建房审批手续； （三）被拆迁房屋具有完备的生活设施，且被拆迁人一直居住。 二、房屋拆迁补偿安置 在20号文件中，主要采用征购与自拆重建两种方式进行安置。 在2号文件中，主要采用购安置房与自购商品房进行安置。安置房安置是按征购标准补偿后，由符合住房安置条件的被拆迁人按住房安置人员每人45的标准购买安置房，并按规定领取每人45每平方米500元购房补助；自购商品房安置是指符合安置资格的被拆迁人，按征购标准补偿后，政府给予每人45每平方米1800元自购商品房补助，由被拆迁人自行购买商品房。 三、提前腾地奖 在20号文件中，被拆迁人在规定期限内搬家腾地的给予征收房价的10%给予奖励。 在2号文件中，被拆迁人在规定期限内按签定房屋拆迁协议的，按照被拆房屋合法建筑面积给予80元/的奖励。在规定期限内搬家腾地的，按被拆房屋合法建筑面积再给予70元/的奖励。逾期未签协议和搬家腾地的，不予奖励。 四、生产、生活设施补偿 在20号文件中，对生产生活设施进行登记、丈量按照20号文件设施补偿标准进行补偿。 在2号文件中，生产、生活设施实施包干补偿；按照7000元/人进行补偿。 五、住房安置人员的认定 在2号文件中规定住房安置人员按照以下原则认定： （一）住房安置人员是指在征地范围内实际居住，户籍属本集体经济组织成员，并在本集体经济组织内部享有权利和承担义务的家庭常住人员，包括父母、配偶、子女。 （二）有下列情形之一的，可以增加一个住房安置人员指标：1.独生子女；2.新婚夫妇持准生证的；3.符合晚婚条件的大龄青年（独生子女除外）；4.配偶一方户籍在外地的。 （三）有下列4点情形之一的可以作为住房安置人员:1.原属本集体经济组织成员，后取得蓝印户口或缴纳城市增容费取得非农村户口，但仍实际居住、生活在原地（原籍）的人员。2.原户籍在所在村居委会的现役军人和退伍军人（不含现役军官），大中专院校在校学生或毕业后户籍仍在就读学校以及劳动教养和在监狱服刑的人员；3.计划内生育未落户常住户籍的小孩；4.法律法规和政策规定应予安置的其他人员。 （四）有下列情形的，不计入住房安置人员；1.没有承包地，不享受被征地农村集体经济组织成员权利和承担相关义务的空挂户；2.通过继承、赠送等形式取得被拆迁房屋权属，但没有承包地，不享受被征地农村集体经济组织成员权利和承担相关义务的人员；3.在以往征地拆迁中已进行安置的；4.按照法律法规和政策规定不应计入的其他人员。