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首付与抵押率我们买房买车绝大多数人事无法一次把款付清的，所以你可以付一部分房款给开发商、公司或卖主，然后把房或车抵押给银行，剩余的钱从银行贷款，银行把款替你付给开发商或卖主，然后你只取得了这个房或车暂时使用权，只有把银行的贷款全部还清你才拥有的房或车的所有权力，而你先付的一部分，俗称就是首付，而对于首付的多少，没有上限，下限一般国家规定是30%，首套可以办20%。调控的时候二套房到了40%；这个是国家说了算，银行只能按国家政策执行。而首付和抵押率是成正比的，例如住宅抵押率是最高70%，首付一般是30%，别墅抵押率50%，首付是50%。别墅首付是不是50%大家可以去咨询下，我也是听说，反正我遇到的别墅，从还款时间，及剩余价值上看，别墅的首付绝对和住宅不同。为什么抵押率要比实际价值低呢？因为如果你不还钱，银行处理你的房子是有时间的，这段时间不管是利息、罚息，还是起诉你的所有费用，及执行的费用都是要你承担的，所以银行预留了一部分价值，就是准备你一旦不还钱，银行处理你也包赚不赔。所以买房必须有首付，抵押无法给你实际抵押物的全部价值，这都是银行控制风险的手段。而零首付就是你不需要交房款，连首付款都是银行出，只需准备好税费和其他费用就可以了，这对银行来说是最不愿见到的，银行替你出钱买了房子，然后让你住，房产证是你的名字，如果你还着还着钱，还不起了，银行想收回还要走法律途径，从起诉一步步走下来最快得个1年半载，以前如果牵扯唯一一套住房，强制执行银行还得给你安排住的地方，如果你跑了，银行也要走相同程序才能把房子处理掉（如车贷前3个月月供都不还的话是按诈骗罪算的，房贷不知道。）。所以零首付就是坑银行，当然为了买房买车大部分人都会还钱，也有一小部分人为了其他目的搞零首付的。零售付购房：二手房高评高贷：上半年还可以操作，目前不好搞的一种手法。这个主要是二手房买卖时使用的，不适合新楼盘。这个做二手房中介的更清楚，我只了解大概。需要有房子卖方、中介和评估公司帮忙才能实现。首先你看好了房子出价110多万，和卖主谈好价钱成交价100万，然后正常应该是你先交定金，去准备银行贷款的资料和首付款，这时候你发现首付不够，银行只给你贷70%，而卖方肯定不会同意你欠一定债务，这是中介公司会怎么做，先找个熟的评估公司，然后把房子价格往高评，比如评估公司可以在评估报告中说这个房子价值130万，如果是130多万，你的首付大概43万左右，而你贷款额70%就涨到了90左右万，比实际成交价格100万能多贷20万贷款，也就是如果卖主同意这样做，你只付了10万就把房子买了。但是还款是要按90万还的。每套二手房的成交价都不一样，就是同一小区同一户型不同楼层成交价还有差别，再加上学区房地段问题，另外网上的报价也要比实际成交价高出10%，所以一套住房高评10%-20%正常就可以办到。20%以上就需要手段了，具体做法还请询问二手房中介。所以高评高贷除了增加了还款压力外，无非就是多了溢价税费和评估公司及中介的服务费，总体还是比较实用的。期房零售付开发商垫资：新房的零首付只出现期房或预售房，现房或准现房想都别想。期房不好卖啊，首付30%，每个月还得按时还贷款，房子还要等个1、2年才能住，孩子上学还没保证，新建得楼盘物业如何绿化如何，总之没以前房子好卖了了。然后开发商开始想办法了，你不是觉得付了首付却要等房子嘛，我们先给你垫上，然后3年内你把首付还清，3年内还不上了或不要了怎么办，没关系，如果你还不上我们开发商负责把房子收回来，把你付的本金退还给你，同时你必须付认筹款或保证金，这部分钱不多就几万，但是我们保证他可以冲抵房款而且到时候绝对比你现在交的要值钱，就是可以多抵一块，你看你没还钱，就买了房子，而且你放着的钱还升值了，一般我们这是1万抵3万，3万抵5万，比投资都合适。多好的销售策略，我不做评价，毕竟我没体验过，没法评价。有几句话我想说大家买期房不像买二手房，二手房可以看房子内实际情况，及周边绿化、光照所属学校，期房首先看不到房子，所以一定要把合同看仔细了，总之买房子慎重慎重，毕竟牵扯后期很多问题。零首付购车：先说说正规的，4S店的新车合格证一般都是抵押在银行的，为什么？因为汽车生产厂商必须现款提车，而4S店也不可能今天买了几台就提几台，起码要有库存的，而实际经营不可能你的资金流这么顺，因此银行给4S店的政策，你只需要把新车合格证抵押给我，我就可以给你贷款，具体能抵押几成我不太清楚，所以4S店绝大部分的车都抵押在银行，然后换取资金流。这就是银行和4S店的关系，所以4S店的合格证押哪个银行，就会帮你办那个银行的车贷，有关系就有共同利益吗。说说零售，首先银行要和某个品牌达成共识，因为所有的0首付车型都是指定车型，所以这肯定是银行、制造商和4S店的共识，至于是新款车还是库存车这个看实际情况了，然后你觉得银行推出的这款车你想购买，然后按银行的要求提交资料，审核通过，然后4S店提车，但是0首付，只是不需要交10%-40%的首付，购置税和保险的钱还是必须要准备的，另外根据贷款额度，要按一定比例收取保证金，这个是不退的，一般10万元大概6000左右，所以说是免息免手续费，你还是要付一块别的费用的。另外0首付购车不是你想办银行就给你办，你一个月5K的工资想买个20多万的车，办0首付银行根本不会给你批，为啥你没还款来源。银行最长给你3年还款，你不吃不喝总收入才18万，连本金都不够，所以正规银行0首付购车不是你想办银行就给你办的。以租代购：这里说一下很多的0首付都是这种形式购买的，这种方式是正规金融公司操作的，审批比银行简单，不限制品牌车型，但是某种意义上车是你租的，虽然是你的名字，但是保险的第一受益人是金融公司的名字，如果出现大额理赔必须要通知金融公司。详细请问度娘。不管那种形式的0首付，不管是车和房，正常情况下，买车买房税费和其他费用是最起码要你自己准备的，而且是要先提交资料给银行或机构，等待审批，审批过了才能办的。如果有人说你一分钱不拿，只要提供身份证就能帮你买房买车，如果你信了，那你就准备接受比你正常做更高的利息和负债吧！过桥：首先过桥年底这段时间还是比较火的，因为银行已经停了放款端了，所以大部分中介都主接过桥业务。为什么国家有政策还需要过桥。首先你想要的续贷就是批复下来了，你不把钱还上还是不能下款的，就算你还了，批复也下来了，也未必当时就能下款，这个别问我为什么请去问银行。如果自己找银行办理的，那这时你就要找银行给你办业务的客户经理，吃个饭潇洒下，毕竟想快点下款得让你家帮你崔。如果是中介，那这就是贷款中介收服务费的手段，批复下了，请把服务费给我，然后我去给你找银行放款。就是说从批复下来，到你把贷款结清，再到你续贷的款下来，是有段时间的，一般是7个工作日内，而这笔钱你要提前就准备好，起码最后还款日2天之前要备好，也就是你的这笔资金在账上起码要留5-10天，做生意的钱都是流动中的，再加上外边的账期，导致临时转不动是很正常的，尤其年底，帐收不上来，要还银行的钱不够，但是不还是肯定不行，怎么办？至于为什么每个企业都有外债，如何把欠债收上来也是很多企业年底头疼的事，这个和大环境有关系。所以除非银行直接取消必须还清再贷，不然过桥业务会一直存在。所以有些银行推出了循环贷，但是执行起来也没想象的好。一般续贷都是提前申请，所以现在如果不能续客户经理会提前通知你，但是不排除你续不下来也不告诉你的客户经理。再加上银行也要赚钱，所以除非你经营有问题，一般只要你在一家银行做了2年以上，基本都会给你续，如果有哪一家不给你续，大家都知道，征信上是有贷款申请记入得，如果你续贷给你拒了，那你的问题就大了。昨天和银行朋友也聊到这块，据说明年还会有对小微利好，但是如果真的执行银行可能就赚的少了，但是明年很大可能国家会强制推一些小微利好，但具体不下文件谁也不好说。P2P为什么需要融资国家规定P2P必须是个人对个人，我不否认，但是确实有些企业再走边缘，因为国家支持这块不能一杆打死，所以只要不是很过分，也就睁只眼闭只眼的事，如果国家真管得严E租宝能搞到600多亿，现在很多P2P公司也都有理财端。另外P2P不叫资金池，叫风险金或准备金，简单说就是如果有人贷款，审核通过可以先有P2P公司支付，然后在把标放到网上招投，如果有标贷款逾期，也先有P2P公司支付给投资人，然后有P2P公司负责追讨。假设P2P公司没有资金，完全按国家说的办，那P2P是做不下去的。假如你去P2P贷款，如果按国家规定，你要先交资料，然后P2P审核，审核后给你吧标放到网上招投，然后等你的标投满了再通知来签合同，然后投资人给你打款，那需要多久，10天，1个月谁能保证。还有如果你投的标不还款，如果P2P没有资金，必须等到把欠款追讨上来在偿还你，你能接受吗？所以P2P公司不提前融资是不可能的，P2P公司除了有大的风投，也会在民间适当融点，只要不过分国家还是会睁只眼闭只眼的。P2P只靠风投也是很难过的，因为随着很多P2P公司逐渐成规模，虽然风投多了，但业务多了需求资金量大了，总会有缺口，所以P2P也会擦边的融点资。前两天E租宝的事我们市进行了全面检查，封了几家，这几家有2个是比较大准备上市的，有家还有银行背景XX易贷，结果很多P2P都暂停业务了。所以政府对一些行业，要么不管一管就草木皆兵，缺乏指导性。我觉得任何新型行业都应该由政府主导，并监管慢慢去走向正规，完全不管出问题在抓，对任何一个行业都不是长久发展的良性方法。POS机首先说下正规银行下的POS机是需要用营业执照办理的，所以正规的POS只有3种费率，而且每台POS机只有一种费率。第一种是给大超市这类低利润的消费企业的，费用大概是0.28-0.38，也就是说刷卡1万元需要给银行28-38块钱；第二种是普通消费类的，类似商场餐饮企业，费用是0.78-0.85，也就是刷卡1万块需要给银行78-85块；前两种都是有积分的，第二种0.78-0.85有营业执照差不多就可以办，而第一种不怎么好办，一般能办的大多是超市。第三种就是封顶26的，批发类商户，外边取还的大多数都是用这种。因为取还费用直接给你扣了，所以即使你之后知道了是批发类不是消费类，而他按消费类收你钱，你也没法找人家理论，这种26封顶的刷多了并不好，所以套现最好找熟人。有人说我的一台POS有4种费率，多牛！亲！你说的那叫小POS，一般我们称它为第三方支付平台。如果要说第三方支付平台，必须说下我们信用卡上的一个图标“银联”。银联在国外如何我不知道，出过国的朋友可能都知道。出国带信用卡最好除了银联还能有个VISA的标识，为啥？因为银联在中国是通用的，但是到了国外，如果人家只认VISA、万事达、JCB这类卡你就只能付现金了。银联和小POS啥关系？正规的小POS都是要经过银联认可的，而且银联自己也开了个下属单位卖小POS，为啥要推行这东西，我说了刷卡是有费用的，不管哪种刷一次就付一次钱，钱虽然是银行出的但是费用却是银联和银行来分，银联才不管你是真消费还是套现，反正只要你刷卡我就赚钱，然后很多银联认可的第三方，靠着流量在银联拿点好处。银联我也不甚了解，我不想把度娘的东西直接复制过来，所以大家可以自己去度下银联、VISA、万事达、JCB这几个词条。信用卡是银行根据客户的征信、资产、学历及收入情况，给与的短期无息贷款，主要目的是刺激消费拉动经济。为什么我要说信用卡是短期无息贷款呢？首先要了解信用卡的基础，因为信用卡根据你的情况下卡时额度不一样，你开通使用后根据你的使用情况银行会调整你的额度。有可能因为用卡良好提升额度，也有可能套现频繁降低额度。这个我都遇到过。我们都知道信用卡按时还款是没任何费用的，这里说一下账单日和最后还款日，账单日是固定的，简单说每个月银行会对你上一个月的信用卡使用情况出账单，并通知你，告诉你你上个月消费了多少，什么时间归还。账单日每个银行是不一样的，但是每个月账单日是同一天。因为以前信用卡账单不像现在这么快通过微信短信就可以知道，早期的账单都是银行通过邮政寄送的，不管有没有消费银行出账单后3个工作日内一定会把账单寄出，早期的邮政可没顺丰快可以次日达，再加上账单不是每个地市的分行出，而是信用卡中心出，信用卡中心只有一个，而信用卡使用客户天南海北都有，所以从账单寄出到你收到快则3、5天，慢则10天也有，再加上邮寄到后未必你本人会在，可能要别人代收，所以银行要给你时间让你知道自己该还多少钱，这就是为什么信用卡的账单日和最后还款日差17-21天的原因。另外因为以前邮寄的账单可能出现各种原因，导致你收不到，然后就是各种的和银行撕逼（逾期要付罚息的），还有很多跑银行柜台去查询的大有人在。我用的卡最少是17天最长21天，再加上你可以申请3天延迟还款，所以如果你是出账单日的第二天消费，你的这笔钱使用时间最长可以达到54天。所以会使用信用卡的人都会选刚过账单日不长的卡刷，尤其是大额的消费。如果你正常还款是没有任何费用的，但是如果大额消费一时换不上，怎么办？2种办法，第一种方式最低还款额，只需还当期应还款总额的10%，未还部分下次账单还清，如果下次账单还无法还清，你只需要再付当期账单的10%，也就说你只要每次账单归还10%，银行就视为你已还款，低于10%就是逾期，逾期是要上征信的，一般最低还款额都是10%，也有5%的。有怎么好的事，只要每次还10%就行，是可以，但是别忘了银行给你的免息期最长只有54天，你可以只还最低还款额，但是我给你方便你是不要付点代价“利息”。而这个利息是从你消费那天算，每天按万分之五收取，也就说从你消费当天开始1万块需要付5元利息，每天5元，每个月就是150元，也就说最低还款额所要付的利息是1.5%，是银行信用贷款利息的近2倍。第二种方式分期，一般是3期6期9期12期，说是无息，但是有手续费，每个银行不一样手续费从月0.66%-0.9%不等，不支持提前还款，就算提前也要支付同等手续费，还款方式等额还本和手续费。如果信用卡忘还，逾期会直接上征信的。如果偶尔有次逾期是可以的，因为多数银行的最后还款日不固定，偶尔忘记可以原谅。如果经常逾期，或者征信报告有2，超过30天小于60天的逾期，那你以后买房买车贷款会很麻烦。另外信用卡逾期还好点，如果是贷款逾期，那是很麻烦的，望大家注意。信用卡是个好东西用过都知道，除了有54天的免息期，可以再很多商户享受打折，额度大的关键时刻可以救急。当然怎么好的东西不是谁都可以办的，以前人的消费观念不一样，所以信用卡刚出的时候确实好办，一张身份证就可以，随着这些年信用卡的风险加高，信用卡的办理会越来越麻烦。最近本条件是年龄22岁，不能是黑户，经常逾期当前有逾期都会影响，必须有工作证明，这是基本条件。大额信用卡,有很多号称有什么技术可以办大额卡，以前靠包装确实可以，现在不同了，有硬条件，除了最基本条件，还需要有75平以上的房子或15万以上的车或者5万以上的信用卡，这三条起码得满足一条，越多越好，这三条你都不具备，谁要说能给你办大额卡，你只需想想银行傻吗？以前很多办大额卡多的都是赌概率，只要额度大于1万就朝你要钱，点还不低，一般15%。现在银行查得紧了，概率不好碰了，我周围圈子喊着办大额卡的少多了。套现：说白了信用卡使用时间长的人，都希望自己的卡额度越高越好，为啥？因为可以救急，我的信用卡总授信额度是14.5万，原来20多万，因为套现有几个卡把额度给我降了。14万不多，对我来说救急没问题了。有很多老板信用卡都是白金，额度不低于5万，一个钱包10各银行的卡，50多万的授信一般小微企业也能顶一阵的。银行发信用卡是为了刺激消费，我们聪明的中国人发现它更好的用途。怎么套，首先你得有POS机，原来不好办，所以也就有了一个新行业，专门做信用卡取还的，简单说一般人以前是很少办POS的，因为一台正规POS好几千，所以很多人就整个POS，你想取现找这类专业人士给人相应费用就可以。POS有三个费率，第一是零售，主要是商超，有积分的，具体费率不清楚。第二是消费，刷1万元银行收85块，也是有积分的，这给我套一般套1万给人100。第三类批发，我就知道封顶是26块，没积分，用这个套现太明显，容易被降额甚至封卡。我的卡就是在这类上刷被降的。说下套现经验，刚才说了账单日和最后还款日，我们已知出账单的第二天刷卡是最理想的，然后举个例子。A卡账单日是22号，最后还款日是次月10号，B卡账单日是7号，最后还款日是28号，然后你在23号用A消费了1万元，次月22日出账单，第三个月10号还款，然后你在第三个月8号用B卡套现1万元，把A卡还清，然后第四个月7号出账单，第4个月28号还款，然后你在用A卡在第四个月23号套现1万，在28号前还清即可。而你1万元用了4个月只付了200元的费用，每月才和50元，比银行抵押经营性贷款利率还低，如果你用朋友的26封顶的刷，四个月才52块钱，每月才13块钱，而你反复三次也就是一年才130块钱，银行一年期存款利率是多少150，看到没看到没银行赔钱了。这个偶尔玩玩可以玩久了银行也不愿意的，轻则降额重则封卡。为什么套现必须要用POS机，首先银行给你信用卡是让你消费的，为了保证你拿到卡是去消费，于是银行限制信用卡的使用方式，那就是只能是在银行的ATM或POS机上使用，如果我不在POS机上用，直接去ATM取现可以吗，可以啊！你去的当天按天给你算利息，而且你只能去你信用卡额度的一半，这就是为什么我们必须用POS套现的原因。随着科技发展，衍生出一种新产品，小POS，让我们自己实现了套现不求人的理想，费率有4种，商户上百家，有实时到账和T+x到账，只需绑定自己的账户即可，想刷那个费率就刷那个费率，因为小POS的厂家众多，建议选择大品牌的，毕竟是真钱转账。精养卡与提额：简单说就是多刷消费类，多做分期，少套现，这就是精养卡，养得好了提额也快。至于外边说技术提额，首先是违法的，其次能不成功我也不知道，总之我是不建议做。最早金融说起来很宽泛，证券、保险、银行目前来说最赚钱的都属于金融行业，目前最热的P2P、支付宝也算是金融业。而现在大家最关注的就是P2P，而我们生活中离不开的就是银行。（至于支付宝那只是互联网时代的金融衍生品只是一种快捷的支付方式）聊金融首先要聊银行:不说废话，直接进入正题银行是最赚钱，首先融资成本底，一年期存款利率是1.5，也就是100块存银行一年到期时101.5元，绝大部分人最长也就存3年了5年很少啊！而3年是2.75%。试想下，为什么银行融资怎么底，因为银行在国家的规定下保证你放在银行的钱不仅可以受益（虽然很少），而且会一分不少的给你（现在也改了只保50万，至于多的银行破产后才能知道会变成什么），有人说银行利息少，我不存银行了，我存民间，民间利息年化10%（这应该是有风险的最高年化收益，超过的我可以负责任地说十有八九是骗子公司，我不反对投资民间公司，因为有些P2P公司也是比较稳定的，尤其是抵押质押类的标，1-3个月的短期，是比较不错的。）可以啊！但是如果你存在民间的钱别人不还了，这只能算是个人经济纠纷，国家政府无法强制他直接归还，你只能走法院，如果债权人真的无法偿还，那法院也没辙。P2P公司：这里就聊聊P2P的融资，首先什么是P2P，说白了就是个人对个人，正常来说应该是有个人想贷款，然后找到了P2P公司，然后公司对借款的人资料进行审核，然后放到网站上，然后让投资人根据借款人的资料决定要不要借钱给他，等筹集到足够资金，然后由P2P公司安排签合同，然后把钱借给借款人，并负责贷后。其实有很多P2P公司还是很靠谱的，只是被一些骗子利用漏洞骗钱就否定一个行业是不对的，首先真正打算长久发展的P2P公司确实让投资人赚钱了，同时也解决了一些个人和企业的资金救急，但是确实也有些坏账，原因除了P2P公司利息高（救急可以，信贷逾期我是可以理解的，之后说原因），还和目前中国多数人普遍的信用度下降有关。我不得不说中国的素质在下降，（我不是说中国人的素质而是中国的素质）首先前几年一些投融资公司，打着互联网金融P2P的口号，以年化15%最高的的甚至24%的旗号到处吸钱。然后就是各种大爷大妈被骗。还有很多冒充银行以办贷款为名骗钱的骗子。最近又是E租宝，打着注册送礼品的旗号往网上放假贷款的标，吸引投资。首先我们都明白天下没有白吃的午餐，现在国人普遍的贪便宜，再加上政府部门的不作为，于是各种被骗居高不下，然后一说是P2P公司就说人家是骗子。这里不得不说政府的不作为才是主因，E租宝都好几个月了，为什么现在才查，每天坐办公室喝茶次牛逼，等到事出了，然后出来抓些人找些替罪羊把事情摆平，之后继续坐在办公室喝茶，这就是中国的政府部门，对于他们的不作为，我们还能怎么样。作为新兴行业没有相应管理不乱才怪，而这只能说是政府无能。其实冷静的分析凡是高回报的融资都是不合理的，为什么？做销售的都知道，一个公司的纯利润是多少？最高20%，而投资公司融来的资金按15%算，放出去至少25%，开公司是赚钱的，就算加上10%估计也只是持平，而年化25%的资金哪个公司或那个个人能用得起，投融资公司的资金没人用，谁来付你利息，不可能自己拿钱贴吧!有人说有很多暴利行业，我想说银行会告诉你事实，这里分享下银行如何计算你还能不能贷款，年流水*行业平均利润（银行有每个行业的平均利润表）-目前负债75%，才可以再贷款，同时根据行业利润再给你剩余的额度，还有总负债年流水30%是进件条件之一，也就是说银行认为的最高利润绝对小于30%。所以大家不要一听说是P2P公司就说人是骗子，或许人家能帮你解决问题呢！说完了融资，再来说说放，现在银行往外放款利率是多少，现在一年期贷款利率上浮，有人说最多是上浮30%，而你实际贷出款来的利息是，先息后本抵押类（房产抵押经营性贷款）月最低0.57%，企业担保类0.75%，这是给企业或是企业法人的利率，如果是个人消费类利息是0.85%等额本息。（最近公务员企事业编有0.75%息的，不仅息低额度还高，额！银行是最会挑人的）利息年化分别是0.57*12=6.84% 借100还106.840.75*12=9% 借100还1090.85*12*2=20.4% 借100还120.4银行在民间融的钱是1.5放出去是6.8%，年华收益最少400%啊！有那个行业这么暴力。有人说银行有坏账，我靠除非真没钱了，要不谁敢欠银行钱，还坐不坐高铁了，买不买房了。而个人信贷受益最大能到20%，对20%你没看错，月利息是0.85为什么年化后变成20.4了，这就是银行的一种简单的概念偷换，也是很多民间信贷学去用的方式，说白了还款方式不一样，是一种贷款资金使用率和利率的转化。1：还款方式知识普及：等额本息：重点讲等额本息，公式：(总贷款额*利息*贷款期数一个月为一期+总贷款额) / 贷款期数=每月要还的金额。房贷的固定模式，也是最近银行个人信贷的模式，很多人都认为这种模式好，但是实际呢？还是以10万元贷款为例(100000*0.0085*12一年+100000)/12=9183.4 利息是每月850元，总利息10200元，每月本金应还8333.4，因为每月还的本金和利息都是固定的，所以下面只计算本金减少利率的变化例本金10万1月1日起息每月底还款，本年12月31日结清， 一期本金100000.0元，还8333.4元，利息850.0元，本金还有91666.6元，多付000.0元利息二期本金091666.6元，还8333.4元，利息779.2元，本金还有83333.2元，多付070.8元利息三期本金083333.2元，还8333.4元，利息708.4元，本金还有74999.8元，多付141.6元利息四期本金074999.8元，还8333.4元，利息637.5元，本金还有66666.4元，多付212.5元利息五期本金066666.6元，还8333.4元，利息566.7元，本金还有58333.0元，多付283.3元利息六期本金058333.0元，还8333.4元，利息495.8元，本金还有49999.6元，多付354.2元利息七期本金049999.6元，还8333.4元，利息425.0元，本金还有41666.2元，多付425.0元利息八期本金041666.2元，还8333.4元，利息354.2元，本金还有33332.8元，多付495.8元利息九期本金033332.8元，还8333.4元，利息283.4元，本金还有24999.4元，多付566.6元利息十期本金024999.4元，还8333.4元，利息212.5元，本金还有16666.0元，多付637.5元利息十一期本金016666.0元，还8333.4元，利息141.7元，本金还有08333.4元，多付708.3元利息十二期本金008333.4元，还8333.4元，利息070.9元，本金还有00000.0元，多付779.1元利息剩余本金利息相加是5525.3，而你实际还的利息是多少850*12=10200。所以等额本息的利息相对于先息后本要乘以2，这就是为什么0.85%利息为什么年化就变20.4的原因。现在银行，P2P公司信用贷款全是这种方式。而P2P公司的利息最少都2.3分有的还高，是银行利息的3倍多，还有墩缴（墩缴下边会讲到）先息后本：贷款额度*利息=每月还款，到期还清本金。根据每月支付贷款金额的固定利息，到期还本。这种方式资金利用率高，利息固定是最理想的还款模式。最近先息后本有点进化，主要是在民间机构，多数是P2P平台，仍然是先息后本但是会在批款后扣除贷款金额*0.5/1的费用，叫法不同有的叫平台管理费，有的叫担保金，总之不管叫什么都是不退的，然后客户只要每月还0.7%-1%的利息。虽然看上去利息降了，喊着综合利率1.5%，实际资金利用率降了。贷款越长越不合适。以贷款十万为例：第一种先息后本100000*0.57=570，每个月只需还570元，贷款最后一个月的最后还款日归还本金。第二种先息后本（先扣的部分和月还的以各城市为准这只是举例子）100000-(100000*0.7*12)=91600（到手金额）100000*0.8=800，到手金额91600，月还800，最后还款为10000元大家可以自己细算下，年化28左右，月息2.5%左右先息等额还本：帝都银行旗下金融公司搞得几种信用贷款常用方式，例如旅游贷、装修贷说白了是为了刺激消费，却被拿来套钱了。就算是真的消费用也是很坑啊！还是以10万为例，利息1.08，按1算，还是一年期。100000-100000*0.01*12=88000（到手金额）。然后100000/12=8333.4每月还的。如果是真装修用还好，如果是套钱，一般都是装修公司开假合同，然后就是各种收费。最后到手就7万多点。这个比等额本息还狠呢!等额本金：房贷一种，相当于于先息等额还后本，每月等额还本加上当月利息（剩余本金乘以利率就是当月利息）。买房前期资金充足收入高可以考虑。所以大家急需资金的时候还款方式是大家一定要考虑的。聊完了还款方式接下来聊聊银行的几种贷款方式，信用、担保、抵押。首先贷款主体只有企业或个人，企业一般主借人都是法人或股东。第一种信用：企业和个人都是有征信的，说是信用贷款，但也不是征信好就一定可以贷款，征信好只是必备的条件，银行还要看其他条件。现在企业的纯信用的贷款已经很少了，只有几家银行还做，而且额度很小，审查很严。而目前银行的信用贷款主要放在了个人，而一般的信用贷款，最基本的条件工作稳定，收入稳定是银行最喜欢的，例如企事业编、公务员，这些人只需要提交工作证明工资流水，就能从银行贷最少弄个10多万，稍好点2、3十万不是问题。至于一般私企的员工就没怎么好的待遇了，除了工作证明，社保至少1年以上，代发工资大于3000，3千的工资也就给你个5万就不错了，而且负债不能太高，如果有房贷车贷信用卡，还要考虑你的还款能力。征信近期逾期你就别考虑了。有人问我是法人，我一个月流水100多万，能做吗？当然可以了，请提供工作证明，社保，工资流水，征信（主要看负债），我靠这不是和一般企业员工一样，没错就是一样。另一种信用贷款二次带这是帝都银行和某保险公司银行旗下子金融公司推出的，比如你名下有房贷有车贷有保险，有收入，征信不错，想用钱，那基本就符合条件了，按揭房贷还了半年以上，就可以贷月还款额的20-45倍，全款车或按揭车满半年，购买了商业险，就可以带到车现价的5-7成。保单贷，只要不是万能型保险，满两年，并且保险额度年不低于3000，就可以贷到保单的多少倍。法人贷，营业执照满1年，月流水不少于3万，就可以贷款。这里说一下因为这类贷款都不是银行的直接业务，是银行旗下的公司的业务，所以利息都在1.08以上，最高到1.88，都是等额本息还款，虽然不是银行直接业务，但是是用的银行钱，由银行的子公司担保，所以也是上征信的。（在某保险公司得旗下公司做贷款，利息是0.3多，这是银行的利息，但是还有1.5保险，所以做下来是1.88，有人问直接从银行做不行吗，答案是不行，这种业务都是有这家银行旗下的保险公司担保的所以你想做银行是不会和你直接做的，因为如果你逾期这家保险公司会替你还银行钱。）第二种担保：担保类是针对个体和企业，法人和股东提供的经营性贷款，不管是以个人还是企业名义都是经营性质的贷款。（国家的助农贷款是非经营性的个人贷款，也是担保类的，而贷款的目的也必须用于农业畜牧养殖等）担保贷款最长见得模式3家联保，就是3个企业或个人互相担保贷款，如果有一家无法还款，其他两家必须帮另一家的贷款换上，不然的话一家逾期另外两家也算逾期。所以如果一家死，另外两家要不就顶账，要不就转移资产，严重的三家一起跑。近年生意不好跑路的多，银行也怕了，担保的基本是停了。第三种抵押：首先了解下抵押与质押的区别：抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。质押，就是债务人或第三人将其动产或者权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。说白了抵押，你可以继续使用被抵押物，如果正常把钱还了，那抵押物就还是你自己的，如果还不上债权人有权起诉保全，抵押物是不能正常交易的。如果车卖了就是黑车，如果被找到就会强行被拖走。有些情况买卖抵押车可以算是销赃的。而质押呢，是把东西放在债权人那，当然债权人有保管的义务，同样还完钱抵押物还你，不还钱人家直接给你处理。目前大环境，抵押物可以是动产或不动产，而质押只能是动产，因为谁也不可能把房子腾给别人住，写字间商铺房子多的除外。而银行只做抵押，不做质押，银行没有多余的精力管理你的车或房。房贷车贷也算抵押贷款，但是不同于经营性抵押贷款，目前可以做动产（汽车）抵押经营性或消费性贷款的我就知道一家银行（要求汽车是5年以内，行驶不超过10万公里，评估价格高于10万的车才可以申请），也就是说90%的银行只接受不动产（房产）的抵押。另外作为抵押物产权必须明晰，不能再抵押状态，按揭房按揭车不能作为抵押物（按揭房月供的多少倍，那种房产二次贷，是属于信用贷款）。二押银行没有这业务，只有民间有。因为银行抵押贷款主要是房产，就以房产为主，车的单独在民间贷款介绍。房龄，很多人觉得有房子就可以贷款了，还有很多人觉得买个学区房，付个首付其余办贷款慢慢还，我告诉你这样以为你就错了，银行度房产贷款还有一条规定，那就是房龄。抵押贷款房龄要求20年以内，房贷30年以内，超了呢，看时间看情况了（银行放款是有任务的，一般4-10是最好办的，因为都在为任务奋斗，年底人家完成任务了，要总结要开会总之很多事，而年初（一月到三月）因为春节一般在二月，人家才没心情工作呢）。另外面积还有要求，60平以上。所以准备买二手房的朋友一定要注意了。选好房子一定要去银行咨询贷款事宜，不然卡克可是很麻烦的。抵押率，住宅公寓7成，写字间别墅6成，商铺5成。这是最高抵押率。说到抵押率，顺便说说二押，如果你的房产已经抵押，而抵押的成数已经是最高，那是没法再作抵押的，也就是说不能做二押，那什条件可以做二押呢？我给大家一个公式，看公式就懂了，（房产现评估价值*60%-银行未还的贷款）*60%=贷款额。所以二押是针对按揭房已经还款50%以上的人使用的，也就是说你还的越多余值越高。银行理财产品的来源：都知道银行赚钱，银行靠什么赚钱，是靠资金流动赚钱，银行吸得多才能放的多，放的越多才越赚钱。我们知道银行的资金大部分来源于民间存款，只是大部分，如果你以为银行只靠民间存款过日子那你就错了。我来告诉你银行背后是有金主，别说央行（准备金率就是央行对各银行的一种限制，请自己百度）。银行的金主其中两个就是保险公司和证券公司。没错保险公司和证券公司就是银行一大的债权人，所以早些年甚至现在还能看到很多理财产品都是保险公司和证券公司出的。我对于证券不了解，就单说保险公司（肯定还有别我所不知道的）。保险公司收上来的保费，按国家规定是不能做风险投资的，必须投在国家允许的项目上，这是硬规定。然后保险公司用不了的钱就只能放在银行，举个简单的例子，你拿10万块去银行存款只能排队，你提着100万去试试，100万是指分理处，分行你的备个3、5百的，所谓的VIP和大众的差别。更何况保险公司一年几个亿的存款。可能有人怀疑保险公哪来的怎么多钱，保险怎么好卖？大病寿险目前卖得不错，以前不清楚，财产险才赚钱，别跟说我你的车不买商业险，如果是你自己车自己开，最基本也会买车损和第三者吧！况且财产险又不只车险，不清楚的请百度。因此为了怎么大一笔存款银行不得不低头，于是我们就在银行见到了理财（当然也有银行自己的这个是分时间的一会说），前几年很多保险公司还把业务员派到银行分理处直接办业务。俗话说吃人嘴短拿人手短，就是这个理。保险公司说：我把钱存你那了，现在我没钱用了，我给你两条路，一你想办法还钱，二我借你的地揽点钱花花。银行：我们现在确实没钱，要不我没给你地方，你自己来收点。（纯属搞笑）那保险公司是不是赚钱？现在银行不是只保证50万的存款吗？有个例子。几年前某保险公司买下了某银行，直接把某银行名字改了，然后最近有推一个半银行半保险的机构XX普惠，XX保险公司担保银行出钱，利息接近民间公司，大赚外快；还把卖保险的机构改名，改成XX综合金融，不管你是买车买房买保险还是贷款，我们都做。哎！还要不要脸，还让不