老年公寓建设项目可研(已审).doc

老年公寓建设项目
可行性研究报告

编制单位：
二〇一二年四月

老年公寓项目
可行性研究报告

编制单位：XX咨询（XX）有限公司
项目负责人： 注册咨询工程师
参加人员： 经 济 师
工 程 师
注册咨询工程师
注册咨询工程师
注册咨询工程师
项目审核人： 注册咨询工程师

二〇一二年四月
6

XX老年公寓建设项目可行性研究报告

目 录
第一章 总 论 1
1.1 概述 1
1.2 编制依据和范围 1
1.3项目概况 2
1.4研究结论 3
1.5项目经济技术指标 3
第二章 项目建设的背景与必要性 5
2.1 项目建设的背景 5
2.2老龄化带来的影响 6
2.3 项目建设的必要性 7
第三章 市场分析与需求预测 10
3.1市场现状分析 10
3.2市场需求分析 14
3.3项目优势分析 14
第四章 项目建设规模及管理方案 16
4.1 建设规模 16
4.2管理方案 16
第五章　项目的选址和建设条件 19
5.1项目选址 19
5.2 项目建设条件 19
第六章　项目建设方案 22
6.1 设计依据 22
6.2设计原则 22
6.3 项目建设内容 22
6.4建筑风格及景观绿化 24
6.5结构设计方案 24
第七章 配套工程 26
7.1采暖、通风设计方案 26
7.2给排水系统 26
7.3电气系统设计方案 28
第八章　环境影响评价 30
8.1设计依据 30
8.2建筑地区场地、环境现状 30
8.3重要污染物及污染源 30
8.4 控制污染措施及方案 31
8.5运营管理 33
8.6结论 33
第九章　节能设计 34
9.1编制依据 34
9.2 耗能分析 34
9.3节能措施 35
9.4节水措施 36
9.5节材措施 37
9.6节能管理 37
第十章 劳动安全卫生与消防 38
10.1主要编制依据 38
10.2 劳动安全、卫生与消防设计要求 38
10.3 劳动保护和安全卫生措施 39
10.4消防措施 40
第十一章　组织机构与劳动定员 42
11.1项目组织机构及工作制度 42
11.2劳动定员 45
第十二章　项目实施进度 47
第十三章 招投标管理 48
13.1招标范围及依据 48
13.2招标组织形式 48
13.3招标方式 48
13.4招标初步方案 48
十四章 投资估算与资金筹措 50
14.1建设投资费用估算 50
14.2流动资金和建设期利息估算 50
14.3项目建设总投资及资金筹措 51
第十五章 财务分析 52
15.1财务评价基础数据及参数选取 52
15.2收入及税金估算 52
15.3成本费用估算 52
15.4财务评价 54
15.5不确定性分析 55
15.6项目敏感性分析 55
第十六章 风险分析及评价 57
16.1项目主要风险因素识别 57
16.2防范和降低风险措施 57
第十七章 社会评价 59
17.1项目对社会的影响分析 59
17.2项目与所在地区互适性分析 59
17.3社会评价结论 60
第十八章 结论及建议 61
18.1 结论 61
18.2 建议 61

附 录
附表：
附表1：建设投资估算表
附表1-1：建设工程投资估算表
附表1-2：设备购置费估算表
附表1-3：工程建设其他费用估算表
附表2：项目总投资使用计划与资金筹措
附表3：营业收入、营业税金及附加估算表
附表4：总成本费用估算表
附表5：固定资产折旧费估算表
附表6：无形资产和其他资产摊销费用估算表
附表7：利润及利润分配表
附表8：项目资本金现金流量表
二. 附图：
1．项目所在位置示意图
2．项目平面布置示意图
三. 附件：
1．企业法人营业执照复印件
2. 合作双方意向书
3. 政府部门有关批示文件

47

第一章 总 论
1.1 概述
1.1.1 项目名称
老年公寓建设项目
1.1.2 项目建设单位

1.1.3项目法人代表

1.1.4建设单位简介
1.1.5编制单位
1.2 编制依据和范围
1.2.1 编制依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、《投资项目可行性研究指南》（2005）；
3、《投资项目经济评估咨询指南》（2000）；
4、《老年人（老年公寓）建筑设计规范》（JGJ 122—1999）；
5、《xx省人民政府关于加快养老产业发展的意见》；
6、《XX市“十二五”发展规划》；
7、其他国家现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准；
8、建设单位提供的相关资料
1.2.2编制范围
本可行性研究报告论述了项目建设的背景及必要性，对建设指导思想、建设内容及建设规模、建设条件、场址选择、建筑单体方案、经营策略、环境保护与安全卫生、节约能源、组织机构与劳动定员、项目管理与实施进度、投资估算与资金筹措、社会效益等方面进行了分析论证，并提出本报告的结论与建议。
1.3项目概况
1.3.1项目建设地点
XX市李官镇龙王庙村
1.3.2项目实施进度
本项目建设期为1.5年，从2011年4月-2012年9月。
1.3.3项目性质
新建
1.3.4建设规模及主要内容
本项目规划用地3100m2，总建筑面积3400m2，设置床位240张。主要建筑为2栋4层综合楼与3座配套附属厢房。
1.3.5项目总投资及资金来源
本项目估算总投资为708.3万元人民币，其中工程建设费用448万元，设备购置及安装费105.2万元，工程建设其他费用37.4万元，预备费17.7万元，流动资金100万元。
本项目的全部资金由XX市李官镇白沙山冷冻加工厂自筹。
1.4研究结论
本项目是一项社会公益性很强的建设项目，是一项惠及当地百姓的民心工程，符合国家及XX市的相关政策，其实施有利于解决当地严峻的养老问题，改善养老环境。在实现项目的基本目标，产生较好的经济效益的同时，更将创造良好的社会效益和环境效益。
本项目规模适宜，选址及技术方案合理，公用及辅助设施条件较好，项目建设可行。
1.5项目经济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
技术指标

1
项目用地
m2
10000

2
拟建面积
m2
12400

3
容积率

1.24

4
产品规模
张
240

4.1
精米
吨/年
2万

4.2
烘干玉米粒
吨/年
4万

二
投资

货币单位均为人民币
2.1
总投资
万元
3500

2.2
建设投资
万元

2.3
建设期利息
万元

2.4
流动资金
万元

3
资金来源

3.1
自筹资金
万元
1100

3.2
银行贷款
万元
2400

4
财务预测

4.1
年营业收入
万元

4.2
总成本费用
万元

4.3
利润总额
万元

4.4
所得税
万元

4.5
税后利润
万元

5
经济评价

5.1
财务净现值
万元

Ic＝8％ 所得税后
5.2
财务内部收益率
%

所得税后
5.3
投资回收期
年

所得税后

第二章 项目建设的背景与必要性
2.1 项目建设的背景
有资料显示，目前我国60岁以上的老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。有预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快、老年人口最多的国家。
另外根据辽宁省政协提交的调研报告《辽宁养老模式及改革方向研究》显示：辽宁省60岁以上的老人约650万人，占总人口的15％，并以年均3.2％的速度递增，预计到2025年，这一比例将超过25％，养老体系面临严峻挑战。2009年年初，辽宁省政协社会和法制委员会在省政协十届二次会议上作了《大力发展养老服务业、让天下老人后顾无忧》的大会发言并提交相关提案，被省政协列为当年主席督办的13件重点提案之一。在此基础上，社法委提出了酝酿达半年之久的养老服务社会化的辽宁模式研究课题，被省政协主席会议确定为省政协重点关注的软科学课题。
课题组在前期调研、提案办理基础上，召开了专题研讨会。课题组综合各方面意见，形成了《辽宁养老模式及改革方向研究》的报告。报告呼吁摈弃过去由政府对少量城市“三无”、农村“五保”老人低水平的大包大揽，而对大多数老人无暇顾及的传统做法，把原来政府和家庭分别唱养老“独角戏”行为转变为社会行为和市场行为，让大多数老人过上有保障的晚年生活。对未来的养老模式和改革思路，课题组提出了“三个三”的建议:形成3种养老模式，即居家养老、公寓养老、机构养老。建立3个支撑体系，即养老服务业的资金投入体系，对社会服务、老龄产业、民办养老机构的扶持体系，社会化养老的医疗服务体系。实行3项制度改革，即进行产权制度改革，鼓励社会力量投资新建、改扩建养老服务机构，推进各类养老机构健康有序发展；探索政府财政扶持政策改革，促进公办、民办养老机构在同一起跑线上竞争；探索政府管理、监督体制改革，使多口、无力管理改为归口、一元化监管，强化一个部门的职权统筹养老事业。
XX市目前有近百万人口，其中60岁以上老人超过17万，人口老龄化非常严重。而由于近些年年轻群体倾向于到大城市寻找工作或定居，导致农村空巢老人日益增多，养老问题极其严峻。为此政府今年的民生工作把城乡养老体系建设列为重点。
2.2老龄化带来的影响
1、财政负担加重。老年人增多，会进一步加大国家财政负担，我国领取退休金养老金及最低生活保障金的老年人占老年人口的50%左右，随着老龄化程度的加剧，比重将继续提高，财政负担会不断加重。
2、空巢老人问题。空巢老人已经成为一个不容忽视的社会问题，需要全社会的关爱。老年人的婚姻问题也值得关注，未婚、离婚、丧偶老年人增多，不利于老年人的身心健康，而相互体贴照顾、和谐的婚姻生活对老年人健康至关重要。
3、年轻人负担增加。实行计划生育政策后的独生子女人口成家后需要赡养和照顾的长辈将达到4—8人，随着老年抚养比的提高，年轻人的负担加重。
4、对城市发展的影响。少年人口的减少和人口老龄化的加剧将带来就业人数的变化，将引起投资结构、消费结构、产业结构的调整，随着工业化、城镇化、现代化建设的加速推进，人口、资源、环境间的矛盾将进一步显现，对未来经济社会的可持续发展提出严峻考验。
2.3 项目建设的必要性
2.3.1 解决老龄化社会问题的需要
世界卫生组织公布的资料称，一个国家或地区的60岁以上人口达到10%以上或65岁以上人口达到7%以上时，标志着这个国家或地区进入老年化社会。有资料显示，目前我国60岁以上的老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%。又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快、老年人口最多的国家。另有相关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界性问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
XX市目前的老龄化程度为10%以上。建立养老体系已刻不容缓，新建老年公寓是解决XX市老龄化社会问题的有效途径。
2.3.2我国养老服务体系建设“十二五”规划的需要
2011年国务院办公厅公布《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》，我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。
加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。
加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。同时加强社会养老服务体系建设，也是扩大消费和促进就业的有效途径。
《规划》还提出，为保障社会养老服务体系建设，将加大资金投入，建立长效机制。采取公建民营、委托管理、购买服务等多种方式，支持社会组织兴办或者运营的公益性养老机构。积极探索拓展社会养老服务产业市场化融资渠道。积极探索采取直接补助或贴息的方式，支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。
2.3.3 构建和谐社会的需要
构建社会主义和谐社会是我国我党始终坚持的目标。但如果老龄化问题解决不了，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建老年公寓，将为XX市孤寡老人、优抚对象、独居老人提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为优抚对象等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里颐养天年，必然对XX市构建社会主义和谐社会起到积极的促进作用。
2.3.4加快社会福利事业发展的需要
老年公寓项目实施后，将缓解原有农村敬老院和现有老年公寓设备陈旧、环境较差等这一现状，进一步扩大供养、优抚、颐养规模，完善服务功能，亮化、美化生活环境，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。
本项目就是在这样的背景下提出的。

第三章 市场分析与需求预测
3.1市场现状分析
3.1.1XX市老年人口养老和居住现状分析
　　 截止目前，我市60岁以上老年人约有104万，XX市内（四区）约有39.8万，约占全市老年人口38.8%。
一、我市不同群体养老状况
  1.离休的老年群体 市内约有13，800多人，约占市内老年人口3.46%。他们大多数是老革命、老领导，有较高的收入，平均养老金在5000元以上，同时享受国家给予的各种待遇。所以，在老有所养方面是无后顾之忧，即使子女没有精力照顾，也有足够的养老金雇佣保姆，或住高档公寓，幸福地颐养天年。
2.退休的老年群体 市内退休的老年人约有33万，约占老年人口94.5%, 其中28%退休在机关、事业单位，其余退休在企业。
退休在机关、事业单位的老年群体，平均退休金每月2800元左右，高者在5000元以上。其老有所养状况与离休群体差不多，也有足够的养老金，过着体面、有尊严的老年生活。 
退休在企业里的老年群体，因退休前所在企业的经济效益及本人在企业中的职务不同，其老有所养的状况也各不相同。但总体来看，退休金水平低，平均在1200元左右；住房条差，约有40%与子女住在一起；啃老的现象比较严重。他们虽然也能安度晚年，但与离休、退休在机关、事业单位的老年群体相比，老有所养的质量相差很大。
3.退休前没有固定职业或没有参加过工作的老年人 目前，XX市内约1万人，约占市内老年人口2.2% 。按XX市民政局规定，凡月收入不足360元者，缺多少补多少，享受最低生活保障待遇。除此之外，有的区还根据不同情况，对低保、特困老年人每月给予50—200元的补贴金；对80岁以上的高龄老年人，给予100—300元不等的补贴金。
4.“三无老人”即无劳动能力，无生活来源、无人赡养的老人，无偿享受政府福利待遇 由政府统一包揽，保吃、保住、保穿、保医、保葬，即“五保户”。他们绝大部分住在福利院里。
总之，目前XX市内老年群体，在老有所养资源供给方面，约98%的老年人，是靠国家给予的养老金和福利补贴金生活。“养儿防老”的年代，将随着社会的发展逐渐退出历史舞台。
二、养老模式
   我市目前养老模式主要分为为两种：一种是家庭养老，一种是机构养老。
  1.家庭养老 家庭养老又可分为传统家庭养老和“空巢家庭”养老。从目前来看，二者大有平分秋色之势。传统的家庭养老，即与子女生活在一起，约占45%左右。其余是“空巢家庭”，即单身或只与配偶生活在一起的家庭。据调查，目前XX65岁以上老龄人口家庭约57万户，其中空巢老人家庭有31万户。占老年人口家庭数的55%，“空巢”已成为城乡老年人主要生存形态。
2.机构养老模式 即走出家门到社会养老机构养老。住机构养老院的老年人数，约占市内老年人口数的0.5%。扣除30%空床率，实际入住率为0.45%。为调动社会力量投资兴办养老机构，2008年我市出台了新增床位补贴政策。
  除以上养老机构外，市内还有 ：日间托老所 16所。日间托老所是设在各街道，供老年人日间养护、休闲、学习、娱乐、餐饮等多功能于一体的托管形式，是深受广大老年人欢迎的养老形式。不仅丰富了老年人的晚年生活，也解决了子女无力照顾老人的后顾之忧。目前，日间托老所的数量远满足不了需要。市民政部门要求每个街道，应建两处以上300平方米左右的日间托老所，并对兴建日间托老所的街道给予一定的补助。
3.1.2XX市养老机构规模
XX市现有养老机构300多家，其中城镇养老机构近200家，国办福利院占总数的10%，集体办养老院占总数的12%，各类民营养老院占总数的78%；总床位数约5万张，约等于每20个老人拥有一张养老床位，这对于日益庞大的老年团体来说，还远远不够。

3.1.3民营养老机构存在问题
1.相关法制法规不完善, 优惠政策难以享受
现行的养老服务政策及相关的优惠扶持政策过于强调服务活动的福利性、公益性, 这在一定程度上否定了民间投资的资本属性, 也否定了社会养老服务业活动的产业属性, 致使民间资本投资养老服务业热情受阻, 而已进入这一领域的民办养老服务单位也大多举步维艰。
2.法律意识差、设施简陋、 人员素质低、服务职能不健全
（1）.民营养老机构在和老人签订入院的合同方面法律不健全,经常发生老人与养老机构之间、家属与养老机构之间的矛盾和民事责任纠纷。
（2）.我国民办养老机构绝大多数因地制宜、因陋就简, 通常是由旧的建筑改造而成的如利用原有工房或租用停办的幼托机构,硬件条件比较差, 床位拥挤。有的养老院, 基本上没有绿化空地、休闲空间及活动场地。
（3）.收入低、劳动强度大导致民办养老机构专业护理人员匮乏。
（4）.多数民营养老机构养老职能尚不完善, 不具备必要的医疗条件, 多数养老院没有正规的检验和医疗设备, 这也成了很多人不选择一些民办养老机构的重要原因。
3.资金紧张, 周转困难
民办养老院普遍面临资金紧张, 投入资金有限，周转困难, 除了自有资金外主要依赖于外部捐赠不能自我维持和发展, 不能有效发挥服务业的最大效能。
4.经营理念陈旧, 管理制度落后
民办养老院由于管理制度和经营理念的限制使企业不能发挥管理效能, 束缚企业发展。在民办养老院的管理和服务上还有待进一步完善和提高。另外, 部分民办养老院观念陈旧, 以为养老就是让老人吃饱、穿暖, 这种陈旧的观念抑制了民办养老院的发展进程。在管理上没有充分体现“以人为本”的服务思想, 使老人不能找到家的感觉, 使入住率的提高成为难题。
5.社区养老观念尚未被一些人们所接受
观念还未形成也是一个重要原因。赡养老人是中华民族的传统美德, 而一部分人却把赡养狭义地理解为子女应同父母共同生活, 如果把老人送进养老院就会遭人耻笑和谴责, 会被认为是“不孝”之举, 由于传统观念的束缚, 老人尽管希望到养老院安度晚年, 却迫于社会舆论不敢走进养老院。
3.2市场需求分析
据统计，截止2011年，XX市60岁以上户籍老年人口110万人，其中非农业人口约66万人，农业人口约44万人，占全市户籍人口588万人的18.7%，而且正在以每年3%的速度增长。而XX市养老机构的总床位数却不足5万张，所以从市场需求上看，民办养老机构拥有极大的发展空间。
3.3项目优势分析
1、区位优势
老年公寓位于XX市李官镇，素有XX市的“北大门”和沈阳市的“后花园”之称，依山傍海，风景秀丽，冬无严冬，夏无酷暑。周边景区众多，有著名的“情侣石”、“龙王庙”、“狐仙洞”和“神水井”、“双塔夕照”等自然景观被誉为“高山大海融一体，渤海之滨独一处”。是老年人安度晚年的首选之地。
2、产业优势
养老服务事业关系民生，不仅是老年人安度晚年的需要，更是政府履行公共服务职能，构建和谐社会的内在需要。2011年国务院办公厅公布《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》对我国目前的养老形式与存在问题进行了深入的分析，并提出相应解决措施：即加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。同时加强社会养老服务体系建设，也是扩大消费和促进就业的有效途径。
《规划》还提出，为保障社会养老服务体系建设，将加大资金投入，建立长效机制。采取公建民营、委托管理、购买服务等多种方式，支持社会组织兴办或者运营的公益性养老机构。积极探索拓展社会养老服务产业市场化融资渠道。积极探索采取直接补助或贴息的方式，支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。由此可见，该项目具有明显的产业优势。
3、地方政府扶持政策优势
目前，辽宁省实行多项优惠政策助推养老企业发展，包括适当减免土地出让金，免征养老院企业所得税，及日常水、电、天然气费用向民用看齐等。另外《XX市社会养老福利机构新增床位资助暂行办法》中规定，对于符合相关要求的企事业单位、社会组织以及个人等社会力量投资兴办的各类社会养老福利机构均可申请相应补助。
第四章 项目建设规模及管理方案
4.1 建设规模
本项目预计总投资708.3万元，规划用地3100m2，总建筑面积3400m2。设计床位数240张。主要建筑为2栋4层综合楼与3座配套附属厢房。
XX老年公寓建成后，将有效缓解项目区养老机构不足的现状，通过为周边地区社会老年人提供舒适、安逸的居住环境、多功能的文化娱乐设施和成套的医疗保健康复设备，可满足不同层次的养老服务需求。
4.2管理方案
4.3.1企业目标与期望
目标一：良心公寓 全心全意为老年人服务，让老年人体验家一样的温暖，让其在心灵上产生归属感。
目标二：品牌公寓 高水准的服务、高标准的居住环境、齐全的文化娱乐与医疗保健设施，打造北三市养老机构品牌。
目标三：经验积累 通过经营管理，不断积累经验并进行完善，为老年公寓将来的发展扩建积累宝贵的经验。
目标四：经济效益 满足各项基本要求的同时追求可观的经济效益。经济效益的提升有利于老年公寓各项设施的进一步完善。
4.3.2项目角色
项目区域养老机构的担当者、养老机构功能的完善者。让项目区内老人老有所依，老有所乐。
4.3.3管理方案
百善孝为先，而尊老、爱老、敬老更是中华民族几千年的传统美德。让那些曾倍感孤独的老人在敬老院里感受到人间的温暖和爱，在平凡的细节中，在老人们幸福的笑容里体现养老公寓的价值。是XX老年公寓所追求的最终目标。
拥有一套健全的管理制度和一支好的管理服务人员队伍将为敬老院的规范管理奠定坚实的基础。因此，老年公寓将加强制度建设，强化内部管理，努力提高服务质量。主要应从以下四个方面着手：
一、加强制度化建设和规范化管理。老年公寓实行院长负责制，设立院务管理委员会，工作有计划、有安排、有记录，积极地不断完善各项规章制度，各层责任落实明确，实行院务公开，接受五保人员和社会人员的监督和检查。对疾病、火灾、地震等突发情况的预防和处置，要有一套行之有效的方案，并进行演习，以提高工作人员和老人的安全防范意识及对突发事件的实际处置能力。组织开展安全培训：如老年人的被褥等用品采购阻燃织物，如阻燃被褥、阻燃床垫等个人防护用品；正确使用灭火设施和紧急情况下有序、安全撤离；严禁卧床吸烟，严禁宿舍堆放大量可燃物和使用老旧电器等等。
二、落实以老人为本的原则。敬老院的管理将紧紧围绕为老人服务，让老人满意的目标，不断提高服务质量和服务水平。要克服只要让老人吃饭穿暖就行的想法，想方设法满足老人的合理需要。如可以在餐厅里设立祝寿榜，每位老人的生日都公示在墙上，集体庆贺。同时，发挥五保老人的积极性和主动性，进行自我管理和服务。本着老人自愿的原则，发挥老人余热，让有劳动能力的老人从事简单的种植、饲养等生产活动，既能丰富老人的生活内容、活动筋骨，又能增加收入、丰富伙食品种，增强敬老院的自我造血功能。
三、提高工作人员素质和服务水平。对工作人员进行必要的岗前培训和在职培训，引入竞争机制，逐步实现管理和服务人员的专业化队伍建设。首先，要保证合适的工作人员数量。五保老人是老人中的特殊群体，体力弱，自我管理能力差。工作人员少了，无法起到应有效果，多了则成本太高。其次，按分级管理的原则加强培训，提高业务素质，通过讲座培训、持证上岗等多种渠道对工作人员进行培训，掌握护理、老年心理、老年营养、行政管理等基本知识，学习按摩、急救等技能。
四、走开放的市场运作之路。让老年公寓多与社会交流，让老人了解、参与社会，让社会资源走进老年公寓。尊老敬老的精神，每个人都应学习和发扬，更应该积极主动地关爱老人！以自愿为前提，大力倡导社会各界为老人们捐款捐物和义务服务。献爱心是其主要动力，但也应辅之以适当的媒体宣传活动。此外，有些子女不在身边的老人有代养需求，老年公寓应该充分利用现有资源，积极开展代养业务。同时，做好对外宣传工作，提供便捷的电话、网络和实地咨询以及预约、参观、体验服务，在当地树立一个良好的敬老、爱老的养老机构形象。

第五章　项目的选址和建设条件
5.1项目选址
5.1.1选址原则
结合项目用地性质，及建设单位自身条件，项目选址主要原则为：
（1）建设用地需满足近期建设还应预留适当发展余地。
（2）场地在城市供水、供电、医疗、交通道路等方面的条件优越性，且有修建通信管道的用地。
（3）地理气候适宜老年人居住。并充分考虑洪水与地震等自然灾害的影响。
（4）远离易燃、易炸物的生产和储存场所。
（5）要远离高压走廊、强电磁干扰、噪音和环境污染地区。
5.1.2项目的建设地点
本着上述选址原则，结合项目的实际情况，本项目的建设地址选在XX市李官镇龙王庙村。
5.2 项目建设条件
5.2.1自然条件
1、 地理位置及气候条件
项目所在里隶属于XX市李官镇，位于XX市最北端，素有XX市的“北大门”和沈阳市的“后花园”之称，属暖温带大陆季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，平均气温8.3-10.3℃，无霜期165-185天，平均降水量540-759毫米，全年太阳总辐射量143.3千卡/平方厘米。
2、 地形地貌
XX市依山傍海，自然景观秀丽。地势东北高西南低，千山余脉由东北向西南延伸，形成低山、丘陵、平原、陆地和滩涂结合的多种地貌类型，自然构成大体是“六山一水三分田”。东部低山叠翠，山峰连绵，河流湍急，谷地狭窄；西部丘陵低缓，溪流短小，谷地开阔；沿海岛屿坨礁密布，海域滩涂开阔平缓。
3、交通条件
李官镇东与许屯镇相毗邻，南与土城乡、赵屯乡接壤，西濒渤海，北隔浮渡河与盖州市相望。南到XX130公里，北距沈阳225公里。哈大公路、沈大高速公路穿境而过，距高速公路李官出入口9公里，交通十分便利。
5.2.2镇情概况
李官镇全镇人口为6648户，29723人。下辖13个行政村、4个居民委、75个村民组；下设5个党委、44个党总支，共有党员1261名。年全镇完成工农业总产值约10亿元，实现税收约1600万元，人均收入约6000元。全镇总面积111.72平方公里，其中耕地面积1116.9公顷，占总面积的10%，镇机关所在地为李官村，距离XX市67.2公里。
李官镇旅游业发展较快，有龙王庙旅游区海滨浴场，有白沙湾、金象湾、浅水湾等呈月牙形天然浴场，其中李官砂石海滨浴场：长1.5公里，面积10万平方米，浴场有水上自行车、动力艇、橡皮舟等游乐设施，还建有沙滩排球场、拔河场等体育比赛场地。龙王庙旅游度假区西南端有金凤凰种植养殖生态园，渤海岸边，青龙山下，距海滨浴场步行仅3分钟。面积600余亩。生态园按照朴实的现代农家风格建设，别具韵味。园中风景优美、树木成林、花草繁茂，上百亩野生槐树槐香拂面。种植区蔬菜满庭瓜果满院 ，农家绿色果蔬无污染无农药残留，养殖区鸡鸭成群牛羊满圈，家养跑山鸡鸭蛋，有益健康营养丰富。
5.2.3施工条件
项目周边交通畅通，无任何障碍物，交通状况良好，可满足建设期的运输条件要求。工程所需水泥、钢材等主要建筑材料可从XX市及XX市建材市场购入。
XX及XX地区建筑设计单位众多，整体水平较高，施工队伍充足，技术力量雄厚，项目的施工单位可在本市招标解决。

第六章　项目建设方案
6.1 设计依据
1.《老年人(老年公寓）建筑设计规范》（JGJ 122—1999）
2.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
3.《建筑节能设计标准》(GB50189-2005)。
4.《居住区景观设计规范》（2004）；
5.《建筑结构荷载规范》（GB 50009-2001）（2006年版）；
6.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
6.2设计原则
建设区域性老年公寓，按照整合资源、科学规划、合理安排、强化功能、提高标准的基本要求，遵循以下原则：
1、坚持科学论证、统筹兼顾、量力而行、逐步完善的原则。
2、坚持设计与当地的经济发展水平相适应的原则，做到实事求是、因地制宜、功能适用，满足老人养老需要。
3、所建建筑物和购置的设备、器材要符合相关行业标准。
4、坚持勤俭节约的原则，根据建设标准规划建设用地，建筑布局要紧凑，注意建筑节能节水和环境保护，在满足功能要求的情况下，尽量节省资金。
6.3 项目建设内容
本项目为老年公寓建设项目，占地面积3100m2，建筑面积3400 m2，设置床位240张，分为两个部，每部设置床位120张。主要建筑物为2栋4层框架结构的综合楼与3座砖混结构的附属配套厢房。其中：一部综合楼一栋，建筑面积1460 m2， 厢房一座，建筑面积240 m2；二部综合楼一栋，建筑面积1440 m2，附属厢房两座，建筑面积共260 m2。
主要建设内容包括养员宿舍、办公室、综合活动室、厨房餐厅、锅炉房及配套用房等。
一、 养员宿舍
分为一部和二部两部分，建筑面积共2400 m2，主要设置在综合楼一至三层，少部分设置在四层。
二、 办公室
办公室主要设置在一层和四层，建筑面积共200 m2。
三、 综合活动室
综合活动室主要分健身室（如乒乓球室等）、棋牌室、多功能影像厅等。主要设置在综合楼一层，建筑面积共300 m2。
四、 厨房餐厅
厨房餐厅设置在厢房内，总建筑面积220 m2。
五、 锅炉房及配套营房
锅炉房及配套用房内含洗衣房，设置在厢房内，总建筑面积100 m2。
老年公寓各项功能分布及指标
序号
项目名称
建筑面积（m2）
设计层数
备注
1
养员宿舍
2400
主要1-3层
个别4层

2
办公室
200
1层、4层

3
综合活动室
300
一层

4
医疗室
180
厢房

5
厨房餐厅
220
厢房

6
锅炉房及配套用房
100
厢房

合计
3400

6.4建筑风格及景观绿化
新建建筑突出简洁、庄重、大方等特点，建筑外立面颜色以暖色为主，让人在视觉感官上产生亲切感。
项目区内绿化景观丰富，绿化植物以杨柳、灌木为主，道路两旁栽植花草，并建造多处景观亭、景观小品等，景观亭内设桌椅棋盘等，供老人室外休闲娱乐；在两部养员宿舍之间设置室外健身器材，供老人锻炼使用，楼前停车产部分铺设植草砖，既能满足停车要求，又能起到绿化的作用。
6.5结构设计方案
6.5.1 设计依据
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑结构荷载规范》GB50009-2002
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑抗震设防分类标准》GB50223-95
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
6.5.2设计荷载
风荷载：0.3KN/m2（按100年一遇取值）。
雪荷载：0.3KN/m2。
其它按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）根据各楼层功能要求确定楼面活荷载。
6.5.3设计说明
本工程建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年，场地类别为Ⅱ类，建筑抗震设防烈度为7度，框架的抗震等级为三级。基础设计等级为丙级。
6.5.4基础形式
根据当地的地质地貌与建筑的特点，本项目建筑基础宜采用桩基础。
6.5.5上部结构
项目根据老年人建筑的使用特点，以低层建筑为主，综合楼采用混凝土框架结构，现浇钢筋砼楼板，厢房采用砖混结构。
6.5.6 结构材料
水泥：425标号以上普通硅酸盐水泥；
混凝土强度等级：C25、C30；
钢筋采用普通热轧钢筋：HPB235 、HPB335。
墙体材料：外墙采用多孔承重砖，内墙采用轻质材料，以减少梁柱截面尺寸。
第七章 配套工程
7.1采暖、通风设计方案
7.1.1 设计依据
1.《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；
2.《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)；
3.《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；
4.《供暖通风设计手册》；
7.1.2 设计参数
室外气象参数：
大气压力：冬季101.7Kpa 夏季99.5KPa
室外计算干球温度： 冬季供暖 -10℃
冬季通风 -8℃
夏季通风 26.3℃
冬季最多风向及频率：N 26%
冬季室外平均风速：5 m/s
冬季最大冻土深度：90cm
7.1.3 设计内容
1、 供暖热源：本项目需要新增2台容量为1吨/时的锅炉，每部各一台，并辅助空调进行采暖，以满足项目建成后实际供暖需要。
2、 通风：本项目宜采用自然通风，当自然通风不能满足室内使用要求时，可采用机械通风。
7.2给排水系统
7.2.1设计依据
1. 建设单位提供的任务书、各种设计文件及建筑专业提供的条件图；
2.《建筑给水排水设计规范》（GB50015-20