济南市房地产全过程手续指南.doc

2012年
济南市办理房地产相关手续的全流程

刘玉宝 编著

根据济南市对房地产的相关政策及要求，结合公司实际情况，为了更快、更好地完成房地产相关手续的办理工作，特整理以下内容，供公司参考：
许可事项:
房地产开发企业资质审核
办理机构:
市审批中心建委窗口（咨询电话：86561817）
办理依据:
1.《山东省房地产开发经营管理条例》
2.《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）
3.《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》（鲁建发[2005]11号）
申报材料:
1.房地产开发企业资质申报表（从山东住宅房地产信息网下载）
2.企业营业执照正本、副本（复印件2份，验原件）
3.企业章程（复印件2份）
4.验资报告（原件2份）复印件2
5.企业税务登记证（复印件2份，验原件）
6.企业固定办公场所证明（复印件2份，验原件）租房合同
7.企业法人组织机构代码证（复印件2份，验原件）
8.企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件、劳动合同，企业人员交纳的养老保险证明材料（复印件2份，验原件）
9.企业获得开发项目的证明文件（国有土地使用权有效证件，复印件2份，验原件））
10.法律、法规规定的其他文件材料。（以上材料一式两份，装订成册）。
办结时限:
20个工作日
办事程序:
市建委接到办理房地产开发企业资质的申请文件后，在办理时限内进行现场查验，合格的发放房地产开发资质证书。
收费依据
与标准:
不收费
一、房地产开发资质的办理
在房地产企业成立之初应该办理房地产开发资质，这是房地产行业入门的门槛，因此需要尽快办理。具体办理要求如下：
二、土地摘牌及土地证的办理
房地产开发企业接触济南市土地局看是否有中意的土地，如果有中意的土地，需办理土地的招拍挂手续，当自己企业中意土地顺利摘牌后，尽快办理土地证的相关手续。在此需要提醒的时候，土地价款少于1亿的，在签订土地出让合同30日内一次性付清；多于1亿的可以分期，即最长时间是在签订土地出让合同30日内付50%，另外50%不得超过6个月，特别注意的是在土地款未清前无法办理土地证。
只有成交确认书和《土地出让合同》在企业手中，凭着此确认书和土地合同，可以办理发改委立项手续和建设用地规划许可事项。
其中土地证的办理手续为：
通过挂牌确定竞得人后，出让人与竞得人应当场签订《成交确认书》。 成交后10个工作日内，出让人应将拟订的《国有建设用地使用权出让合同》上报国土资源部。经国土资源部审查通过取得电子监管号后，与土地竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
建设用地使用权取得流程—土地手续的办理程序
1.摘牌后签订土地成交确认书
2.签订土地出让合同
3.在土地出让合同规定的期限内缴纳土地出让金全款
4.税务局核定土地出让金契税并按核定数额进行缴纳
5.勘察测绘院绘制项目现状图和定界图
6.到国土资源局领取市政府土地批复文件、确定土地面积
7.持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请
8. 与四周相邻界指界盖章确认
9.发证
后付附件一《办理国有土地使用权登记发证指南》
三、房地产项目立项程序
1、概述
开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。
对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。）
2、立项程序
1）、项目受理。市发改委通过设在市行政审批服务中心的专门窗口，统一受理项目申报材料。
2）、项目初审。市发改委按规定对项目从国家产业政策、投资政策以及经济社会发展规划等方面进行审查。
3）、项目批复、核准、备案。市发改委综合土地、规划、环保等各有关部门的初审意见,对符合规定的项目，在2个工作日内出具项目批复、核准、备案文件或转报上级发展改革部门；对不符合规定的项目，在2个工作日内下达不予批准、核准、备案的通知并书面说明理由。
4）、对项目初审阶段部门意见不一致,但对经济社会发展具有较大促进作用的项目提交市城市建设项目审批小组研究的项目。
济南市发改委立项
行政审批事项信息内容详表-企业投资项目核准
事项名称
权限内投资和技改项目审批JNSP001

不使用政府资金的限制类项目审批（企业投资项目核准）
JNSP001-FG03
事项依据
1.《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）
2．《企业投资项目核准暂行办法》（国家发改委第19号令）
3．《山东省发展和改革委员会关于企业投资项目实行核准制暂行办法的通知》（鲁计投资【2004】1428号）
4.《山东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》（省十届人大常委会十四次会议通过）
5.《山东省地震安全性评价管理办法》（山东省人民政府第176号令）
6．《济南市固定资产投资项目办理程序暂行规定》（济政发【2005】23号）
申报条件
不使用政府资金、列入《政府核准的投资项目目录》的企业投资项目
申报材料
1、项目单位申请文件（市发改委2份，规划局、国土局、环保局各1份）
2、由具有相应资质的咨询机构编制的项目申请报告（一式5份）
3、企业营业执照副本复印件，新设立企业尚未办理工商登记的，需出具出资方关于项目建设的合作协议等有效文件
4、资金落实证明
5、项目所在地县（市）区发展改革部门的初审意见
6、房地产开发项目，需出具企业开发资质证书、国有土地出让合同或土地使用证
7、1:500、1:1000或1:2000的现状地形图，并用HB铅笔标明用地位置和范围意向（一式3份，其中规划局2份，国土1份）
8、依法必须进行招标的项目，应同时提报济南市建设项目招标方案申请书，包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容
9、依法必须进行地震安全性评价的项目，应同时提报申请书、项目申请报告和项目位置示意图
办理程序
窗口受理—承办人审查—各机关部门初审—分管领导审核—主任签批—窗口发件
承诺期限
10个工作日（需进行咨询评估、征求公众意见及需提报市城市建设项目审批小组研究的项目除外）
收费标准
不收费

立项的时候，土地局需要的是地质灾害危险性评估报告备案
环保局需要环评报告
规划局需要的资料在附件二（济南市规划局服务指南）

备案事项
地质灾害危险性评估报告备案
办事部门
地质勘查环境处
申报资料
1、评估报告2份;
2、评估报告审查意见2份;
3、评估报告备案登记表（下载）5份；
4、地质灾害危险性评估单位资质和评估项目备案登记表2份；
5、上述材料电子文档各2份
依据
1、《地质灾害防治条例》；
2、《济南市地质灾害防治管理办法》。
办事程序
1、受理申请；2、审核有关材料；3、备案。
时限
5个工作日
收费标准
无
收费依据
无
备注
土地局

四、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的办理
依据济南市规划局的规定（后附济南市规划局的服务指南）
以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，申请人持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市规划局申请领取建设用地规划许可证。提交如下材料:（1）建设用地规划许可证申请表（申请函，应明确建设意向和需求）；（2）1:500现状地形图；（3）建设项目批准、核准或者备案文件；（4）国有土地使用权出让合同及补充协议，以及反映实际出让土地范围的勘测定界图纸；（5）属新增建设用地的，需提供环境影响评价文件和环保部门出具的审批意见；（6）根据建设项目的特殊性需提供的其他相关材料；（7）法律、法规、规章规定的其他材料。

四-1、建设工程规划设计审查核准意见书。
项目单位取得建设工程规划设计要求通知书后,组织编制详细规划报市规划局申办建设工程规划设计审查核准意见书。市规划局在8个工作日内核发建设工程规划设计审查核准意见书。
四-2、施工图审查。
施工图联审包括:
1、施工图技术性审查
审查相关部门：济南市同圆审查机构、济南市建筑勘察质量监督站、山东省建筑设计院。
2 、施工图的政策性审查
项目单位取得建设工程规划设计审查核准意见书后,向市行政审批中心施工图联合审查办公室提报施工图设计文件,济南市建委牵头，规划、人防、卫生、消防、市政公用事业局、环卫局及气象局等部门在20个工作日内完成施工图联审,出具相关审查通过文件
四-3、缴纳相关税费
城市建设综合配套费、人防工程易地建设费联络单,项目单位持联络单按规定的范围和标准到市建委缴纳城市建设综合配套费、到市人防办缴纳人防工程易地建设费。 六、办理建设工程规划许可证。项目单位凭联合审查通过的施工图及城市建设综合配套费和人防工程易地建设费交讫凭证、土地证,向市规划局申办建设工程规划许可证,市规划局在3个工作日内核发建设工程规划许可证.
四-4、规划验线并办理建设工程验线合格通知书
已取得建设工程规划许可证的项目，建设单位委托具有丙级以上测绘资质的测绘单位放线，放线完毕后需申请规划验线。经规划验线合格，规划局的派出规划管理处颁发建设工程验线合格通知书。
五、建设工程施工许可证的办理
五-1、市场公开招投标工作（施工、监理）
施工图审查完毕后即可进行施工\监理单位的招标选定工作:
1、招标代理合同签订、备案; 2、缴纳劳务工资保证金、发布招标公告; 3、发布招标文件; 4、向定额办报送招标控制价; 5、开标评标 ; 6、定标 ;7 、发出中标通知书.8 、签订合同并办理施工合同的备案手续.
五-2、办理建筑工程施工许可证。
向市建委申办建设工程施工许可证,市建委在2个工作日内予以核发。提供资料:1. 建筑工程施工许可申请表；2.建设工程用地批准手续；3.建设工程规划许可证；4.施工图联审备案书；5.经过备案的施工合同和应实行监理的监理合同，施工单位中标通知书；6.建设资金到位证明；7.施工单位安全生产许可证；8.在市建筑工程交易中心办理各项手续、交纳各项费用的申报表；9.已缴纳两项基金（新型墙体材料专项基金，8元/平方米；散装水泥专项基金，2元/平方米）的证明；10.建设工程档案建档及报送服务合同书；11.建筑渣土处置手续。
六、商品房预售手续的办理
1、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
2、商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当申请预售许可，取得《商品房预售许可证》;未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
3、商品房预售应当符合下列条件：
（1）已按约定交纳土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
4、应提供的资料:
1）、商品房预售申请书；
2）、营业执照；  
3）、资质证书；   
4）、房地产开发项目经营权证明；   
5）、国有土地使用权证；
6）、建设工程规划许可证和规划总平面图；   
7）、建筑工程施工许可证；   
8）、商品房预售款监管备案证明;
9）、商品房预测绘报告；
10）、前期物业管理委托合同及房管部门备案证明；   
11）、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上的证明；   
12）、土地使用权、在建工程已设置抵押的项目，由抵押权人签署的书面同意意见；   
13）、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容。
    房地产开发企业预售商品房时，应在售房处公示《商品房预售许可证》。
六-1、资金监管流程
济南市建委出具的《关于调整商品房预售款监管办理流程的通知》提出了自2011年4月1日起，按照先申请办理商品房预售、后办理预售款监管的流程进行.新的办理流程为房地产开发企业应先向济南市行政审批服务中心城乡建设委窗口提交商品房预售申请材料。房地产市场监管部门进行现场查看、审核资料与网上数据等工作，对符合预售条件的，向济南市房地产业协会出具《商品房预售款监管委托通知单》。济南市房地产业协会监督开发企业将保证金存入监管银行，或签订相关监管协议，并向市场监管部门提交监管备案申请。市场监管部门对备案申请审核后，向房地产开发企业出具《商品房预售款监管备案表》，并发放商品房预售许可证。
开发企业申请保证金解封支付时，均按照先申请、后委托、再办理的程序执行。
六-2、商品房预(销)售流程
(一)、前期准备阶段。开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应按要求完成以下工作：
1、签订前期物业管理合同。开发企业应在开发项目第一次申请预售前，实施前期物业管理招投标，按规定公示后，签订前期物业管理合同，报市房管局备案。
2、实施商品房预测绘。开发企业应在申请预售前，提供经审批的施工图纸等资料，委托实施商品房预测绘。商品房测绘单位必须以经审批的施工图作为测绘依据，并在测绘报告中说明。
上述工作完成后，将所需资料准备齐全，并按规定装订成册。
（二)、审核办理阶段。开发企业在完成前期准备阶段工作后，向市行政审批中心市建委窗口提交正式申请。审核工作主要有以下几个方面：
1、审查资料。由市建委审查相关资料的合法性，核对申请预售楼座及面积情况。
2、总档备案。市建委在审查资料合格的基础上，书面通知市房管局，市房管局在接通知3个工作日内对拟预售商品房完成总档备案工作。
3、现场勘察。市建委现场核对资料与工程实际情况，察看拟预售楼座施工进度。
在完成上述工作后，符合预售条件的，7个工作日内核发商品房预售许可证，不符合预售条件的立即退回企业。
(三)实施预售阶段。开发企业在取得《商品房预售许可证》后，方可实施商品房预售。商品房预售一律实行网上销售合同联机备案形式，开发企业的网上售房信息应当公开透明，不得发布虚假信息、签订虚构合同、捂盘惜售，开发企业与购房人必须在网上签订销售合同。市房管局对未经网上签订的销售合同不予办理合同备案及权属登记发证。
七、验收程序
七-1、规划验收
依法取得建设工程规划许可证的建设工程竣工并完成竣工测量的，需申请规划验收。经规划验收合格的，核发建设工程竣工规划验收合格证。建设工程竣工规划验收合格证是建筑工程办理房屋产权登记的依据之一。
办理机构：市规划局派出规划管理处
所需材料：
（1）书面申请（建设工程竣工规划验收申请表）；
（2）经批准的验线资料；
（3）建设工程竣工测量资料及图纸；
（4）根据建设项目的特殊性应提交的其他相关材料。
承诺办结期限：规划验收自受理后于8个工作日内办结。
七-2、建筑工程竣工消防验收
（1）填写完整并盖章《建筑工程消防验收申报表》（设计单位、施工单位、建设单位均盖章注明意见）； 
（2）《授权委托书》； 
（3）《建筑消防设计防火审核意见书》、《自动消防设施设计防火审核意见书》、《建筑内部装修设计防火审核意见书》；
（4）《山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告》；
（5）《山东省建筑电气防火设施安装质量检验报告》；
（6）消防产品委托检验报告。
（7）《施工单位统计表》；  
(8）《工程使用性质登记表》； 
(9)自动消防设施技术档案；
(10)竣工图纸或建筑工程图纸（建施、水施、设施、电施、装修）一套； 
(11)消防公司的施工资质证明；
（12)具有易燃易爆危险物品储存的场所《防雷设施检测报告》；
（13）建筑单位与消防设施安装、监理和检测单位签订的消防设施安装、监理和检测合同；
（14）复验时提交书面申请。
材料齐全后，10日之内按照国家消防技术标准进行消防验收，并在消防验收后7日内签发《建筑工程消防验收意见书》.三、分户验收
七-3、分户验收
2010年6月18日,山东省住宅与建设厅颁布了<山东省住宅工程质量分户验收管理办法 >规定住宅工程在竣工验收前必须进行分户验收 ，即建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。
分户验收的内容主要包括：
（一）  地面、墙面和顶棚质量；
（二）  门窗质量；
（三）  栏杆、护栏质量；
（四）  防水工程质量；
（五）  室内主要空间尺寸；
（六）  给水排水系统安装质量；
（七）  室内电气工程安装质量；
（八）  采暖工程安装质量；
（九）  建筑节能工程质量；
（十）  有关合同中约定的其他内容。分户验收应当按照以下程序进行：
1、 分户验收内容完成后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请。
2、建设单位组织监理、施工等单位的有关人员按照国家工程质量验收标准的要求，逐户按照本办法要求的分户验收内容确定检查部位、数量并适时进行检查验收；分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收；已选定物业公司的，物业公司应当参加分户验收工作。
3、参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经当地监督机构认可与备案。
4、分户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标识好暗埋水、电管线的走向，分户验收应配备必要的检测仪器；建设单位应提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告知。
5、分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。分户质量验收不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。
6、每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》，由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。
七-4、竣工验收
建筑工程完成建筑设计要求及合同约定的内容，达到竣工条件时，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。
验收程序:
(1)工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告必须经总监理工程师签署意见。
（2）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
（3）建设单位应当在工程竣工验收5个工作日前将验收的时间、地点、验收组名单及竣工验收方案书面报负责监督该工程的工程质量监督机构。
（4）建设单位应在约定的时间组织工程竣工验收。竣工验收的具体内容应包括： a.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别介绍工程合同履约情况和工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况； b.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位提供的工程档案资料； c.查验工程实体质量；d.对工程施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出总体评价，形成工程竣工验收意见，并由验收人员签字。
(5)工程竣工验收后5个工作日内，建设单位应将竣工验收报告、竣工验收质量汇总表等竣工资料报工程质量监督机构审核。
七-5、竣工验收备案
1、市建委负责市区范围内的工程竣工验收及备案的监督管理，市辖各县（市）建设行政主管部门可以委托所属工程质量监督机构具体实施各自辖区内工程竣工验收及备案的监督管理工作。
2、办理程序:
(1)、工程验收合格后，由建设单位向工程质量监督部门的监督科室报送建设工程相关建设手续及竣工验收报告文件、工程技术资料，监督科室对上报文件审查，若存在问题，由申报单位补齐完善。上报资料齐全后上报总工办。
(2)、总工办审查监督科室上报的竣工验收报告及相关建设手续，对存在问题的要求科室督促完善，审查通过后，则由站长授权其他监督科室进行竣工监督抽查。
(3)、被授权监督科室对上报工程进行监督抽查，若存在一般质量问题，则下发整改通知书，由参建单位整改后报抽查监督科室；若申报工程达不到竣工验收报告的验收结论的，则下达重新组织竣工验收通知，责令参建单位对该工程重新进行竣工验收。
(4)、监督抽查科室对上报的竣工工程监督抽查符合要求后，监督科室形成质量监督报告，进入竣工验收备案程序。
3、所需材料：
（1）竣工验收备案表；
（2）工程竣工验收报告；
（3）施工许可证；
（4）施工图设计文件审查意见；
（5）施工单位提交的工程竣工报告；
（6）监理单位提交的工程质量评估报告；
（7）勘察、设计单位提交的质量检查报告；
（8）由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；
（9）验收组人员签署的工程竣工验收意见；
（10）施工单位签署的工程质量保修书；
（11）单位工程质量验收汇总表。
（12）商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
七-6、综合验收
2009年6月15日 山东省住宅与城乡建设厅作出了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》,日前济南市按照市政府的工作要求，由城乡建设委牵头，规划、市政公用、房管、城管执法、供电等部门联合转发《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的通知已会签完毕，拟于近期下发实施。
综合验收的内容包括:
开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设、是否按照审批确定的规划开发建设，基础设施和配套公用设施是否按照规划建设并达到使用条件，单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备，住宅产业化技术要求是否落实，前期物业管理是否落实，拆迁补偿安置方案是否落实，工程技术档案和施工管理资料是否完整等。
开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内，持竣工综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。房地产开发行政主管部门应采取查验材料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。审查合格的，予以备案；审查不合格的，应将不合格内容书面通知验收单位和开发企业，待改正并验收合格后重新审查。
1．按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；
2．《建设工程竣工规划验收合格证》；
3．基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；
4．城市排水许可证明材料；
5．供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；
6．《建设工程竣工验收备案表》；
7．《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；
8．落实住宅产业化技术要求的证明材料；
9．落实前期物业管理的证明材料；
10．物业质量保证金交纳证明；
11. 《建设工程档案预验收意见书》；
12．其他需要提交的材料。
开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。
开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。
房屋登记部门在进行房屋登记时，应查验开发项目竣工综合验收备案手续，查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。
八、商品房的初始登记(房产大证)
1. 办理程序：
（1）委托有资质的测绘机构进行商品房的实测并出具实测报告.
（2）房地产开发企业提出申请。申请人持规定提交的资料到房屋所在区房管局提出申请。对符合申请条件的，区房管部门进行现场调查，经初审合格后报市房屋产权登记中心。
（3）审核制证。市房屋产权登记中心审核后，对符合登记条件的，核准登记，打印房屋权属证书。
  (4) 交费领证。经办人持授权委托书及本人身份证到市房屋产权登记中心交纳相关费用后，领取房屋权属证书。
所需材料：
1） 、登记申请书；
2） 提交营业执照或法人登记证；
3） 建设用地使用权证明；
4） 建设工程符合规划的证明；
5） 房屋测绘报告；
6） 竣工验收报告(将来需要综合验收合格的证明文件)；
7） 单位委托办理的，出具法人授权委托书和受托人身份证明；
8） 登记机关认为必要的其他材料。
该建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请登记。
至此房地产开发企业的开发流程结束，接下来将是物业管理的范畴。

附件一： 办理国有土地使用权登记发证指南

一、如何办理国有土地使用权初始登记发证？
（一）办事程序
1、地籍调查；
2、个人申请、分局受理登记；
3、市局审核；
4、注册登记，颁发《国有土地使用证》。
（二）初始登记根据土地使用权类型提交资料
●划拨土地初始登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、申请人营业执照、组织机构代码证（复印件）；
3、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书、被委托人有效身份证件（复印件）；
4、县以上人民政府批准文件（原件）、其他土地权属证明文件（原件）；
5、国有土地划拨决定书（原件）；
6、地籍调查表（原件）（下载）、宗地图及土地勘测定界技术报告（1980西安坐标系）（原件），如委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得该资料的，还需提供专业技术单位的资质证明（复印件）、调查人员的专业资格证书（复印件）；
7、四邻指界人身份证明书（如委托他人指界的还需提供委托书）；
8、地上建筑物及附着物合法权属证明（复印件）；
9、法律法规规定的完税或者减免税凭证（复印件）；
10、法律法规规定的其他材料。
●出让土地初始登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、申请人营业执照、组织机构代码证（复印件）；
3、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书、被委托人有效身份证件（复印件）；
4、县以上人民政府批准文件（原件）、出让合同（原件）、拍卖成交确认书（原件），土地移交书（原件）、出让金交纳凭证（复印件）、契税完税或者减免证明（复印件）；
5、规划红线图（复印件）；
6、地籍调查表（原件）（下载）、宗地图及土地勘测定界技术报告（1980西安坐标系），如委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得该资料的，还需提供专业技术单位的资质证明（复印件）、调查人员的专业资格证书（复印件）；
7、四邻指界人身份证明书（如委托他人指界的还需提供委托书）；
8、地上建筑物及附着物合法权属证明（复印件）；
9、法律法规规定的其他材料。
●作价出资（入股）土地初始登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、申请人营业执照、组织机构代码证（复印件）；
3、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书、被委托人有效身份证件（复印件）；
4、土地权属来源证明资料（原件）；
5、地上建筑物及附着物合法权属证明（复印件）；
6、地籍调查表（原件）（下载）、宗地图及土地勘测定界技术报告（1980西安坐标系），如委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得该资料的，还需提供专业技术单位的资质证明（复印件）、调查人员的专业资格证书（复印件）；
7、四邻指界人身份证明书（如委托他人指界的还需提供委托书）；
8、企业改制方案及批准文件（原件）；
9、土地资产处置方案及批准文件（原件）；
10、国有土地使用权作价出资（入股）合同（原件）；
11、法律法规规定的其他材料。
上述材料中除需提供复印件以外的材料，均需提供原件，同时复印件须提供原件核实，文件复印件须加盖印章证明与原件一致。申请人应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

二、如何办理国有土地使用权变更登记发证？
（一）办事程序
1、地籍调查；
2、个人申请、分局受理登记；
3、市局审核；
4、注册登记，颁发《国有土地使用证》。
（二）申请土地变更登记根据土地使用权类型的不同及变更类型不同提供资料
●划拨国有土地使用权变更登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、申请人营业执照、组织机构代码证（复印件）；
3、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书、被委托人有效身份证件（复印件）；
4、有批准权的人民政府批准文件（原件）；
5、原《国有土地使用证》（原件）；
6、变更后的地上建筑物、附着物合法的权属证明（复印件）。
7、土地使用权在抵押期间的，提供抵押权人同意变更的书面证明（原件）。
●出让、以土地出资(入股)、租赁和授权经营国有土地使用权变更登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、申请人营业执照、组织机构代码证（复印件）；
3、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书、被委托人有效身份证件（复印件）；
4、原《国有土地使用证》（原件）；
5、变更后的地上建筑物、附着物合法的权属证明（复印件）；
6、土地使用权在抵押期间的，提供抵押权人同意变更的书面证明（原件）。
7、出售的，提供出售（转让）合同（原件）；
8、赠与的，提供赠与合同（原件）；
9、以土地投资（入股）的，提供投资（入股）的合同或协议（原件）；
10、依法处分抵押的土地使用权的，提供处分抵押的土地使用权证明文件（原件）；
11、土地使用权交换、调整的，提供交换、调整协议批准文件（原件）；
12、因单位合并、分立、企业兼并或破产等原因引起土地使用权变更的，提供有关批准文件（原件）；
13、因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权的，提供生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料（原件）。
●土地抵押权变更登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、申请人营业执照、组织机构代码证（复印件）；
3、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书、被委托人有效身份证件（复印件）；
4、原《国有土地使用证》（原件）；
5、原《土地他项权利证明书》（原件）；
6、变更后的地上建筑物、附着物合法的权属证明；
7、出让土地抵押期间，因使用权转让引起抵押权变更登记的，需提交转让协议（原件）、债权人、债务人同意变更的证明（原件）。
●姓名或者名称、地址变更登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、申请人营业执照、组织机构代码证（复印件）；
3、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书、被委托人有效身份证件（复印件）；
4、原《国有土地使用证》（原件）；
5、变更后的地上建筑物、附着物合法的权属证明（复印件）；
6、土地使用权在抵押期间的，提供抵押权人同意变更的书面证明（原件）。
7、行政、事业单位名称变更的，提交编委或政府批准文件（原件）；
8、企业法人名称变更的，提交工商部门核发的新的《企业法人营业执照》及名称变更证明（复印件）；
9、社团法人名称变更的，提交民政部门核发的《社会团体法人登记证书》及名称变更证明（复印件）；
10、自然人姓名变更的，提交新的身份证、户口本及公安部门的姓名变更证明（复印件）；
11、地址变更的，提交公安、民政等主管部门的有关证明材料（复印件）。
●土地用途变更登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、申请人营业执照、组织机构代码证（复印件）；
3、法人或负责人有效身份证件（复印件），如委托他人办理的，还需提供委托书、被委托人有效身份证件（复印件）；
4、原《国有土地使用证》（原件）；
5、政府批准文件（原件）；
6、变更后的土地出让合同（原件）；
7、变更后的地上建筑物、附着物合法的权属证明（复印件）；
8、需要补交土地出让价款的，提供补交土地出让价款的缴纳凭证（复印件）。
9、土地使用权在抵押期间的，提供抵押权人同意变更的书面证明（原件）。
上述材料中除需提供复印件以外的材料，均需提供原件，同时复印件须提供原件核实，文件复印件须加盖印章证明原件与复印件一致。申请人应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
三、如何办理国有土地使用权抵押登记发证？
（一）办事程序
1、分局受理申请；
2、分局初审；
3、市局审批；
4、注册登记，颁发《土地他项权利证明书》。
（二）申请土地抵押登记需要提交的资料
●划拨土地抵押登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、权属来源证明资料（原件）；
3、抵押双方的工商营业执照、组织机构代码证（复印件）；
4、贷款合同、抵押合同（原件）；
5、估价机构的《土地评估报告》（原件）；
6、划拨国有土地使用权抵押登记评估备案表（原件）；
7、地上建筑物、附着物合法的权属证明（复印件）；
8、《国有土地使用证》（原件）；
9、上级主管部门的意见；
10、法律法规规定的其他材料。
上述材料中的复印件须提供原件核实，收取复印件，复印件须加盖印章证明原件与复印件一致。
●出让土地抵押登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、《国有土地使用证》（原件）；
3、权属来源证明资料（原件）；
4、抵押双方的工商营业执照、组织机构代码（复印件）；
5、贷款合同、抵押合同（原件）；
6、估价机构评估报告（原件）；
7、公司章程、董事会决议、职代会或上级主管部门的意见（原件）；
8、抵押权人为非法人企业的，提交上级授权书（原件）；
9、抵押人为个人的，提交结婚证及夫妻双方身份证，未婚的，提交未婚证明（原件）；
10、地上建筑物、附着物合法的权属证明（复印件）；
11、抵押权人对地价的确认证明（原件）；
12、法律法规规定的其他材料。
上述材料中的复印件须提供原件核实，收取复印件，复印件须加盖印章证明原件与复印件一致。

四、如何办理商品房（经济适用房、安置房参照执行）土地登记发证？
（一）办事程序
1、分局受理申请；
2、分局初审；
3、市局审批；
4、注册登记，颁发《国有土地使用证》。
（二）申请商品房土地登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、土地登记法人代表身份证明书、经办人身份证（复印件）、指界委托书；
3、商品房买卖合同（原件）；
4、《国有土地使用权分割转让许可证》（原件）；
5、房产证（复印件）；
6、契税缴付凭证或减免证明（复印件）；
7、宗地图（实地测量）；
8、法律法规规定的其他材料。
上述材料中的复印件须提供原件核实，收取复印件，复印件须加盖印章证明与原件内容一致。
注：《国有土地使用权分割转让许可证》，由开发单位携带宗地权属来源证明材料、房产证、营业执照及组织机构代码证等相关资料到分局申请办理；分局初审后经市局审核，办理商品房《国有土地使用权分割转让许可证》。
五、如何办理房改房土地登记发证？
（一）办事程序
1、分局受理申请（省直房改房由省直机关房产管理处受理）；
2、分局初审；
3、市局审批；
4、注册登记，颁发《国有土地使用证》。
（二）申请房改房土地登记需要提交的资料
1、土地登记申请书（下载）；
2、房改房单位填写房改房土地分户变更登记申请表；
3、房改房单位出具的办理土地登记委托书及受委托人身份证（复印件）；