建筑施工管理毕业社会调查报告.doc

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关于衡阳保障房问题的调查报告
衡阳分校校本部2010年春开放教育专科建筑施工与管理专业 刘美华
第一部分:调查任务书
一、 社会调查内容：
1.衡阳市经济发展概况
2.衡阳市房地产市场现状
3.衡阳市保障房的建设现状
本文内容是对衡阳市房地产市场调查分析研究,以及在中国当前大的经济环境下，针对当前衡阳社会保障房体制方面的研究报告。本调查内容包括衡阳市房地产发展、综合经济环境对房地产的影响，以及现阶段衡阳市的保障房的建设的初步成效。要从根本上健全、完善保障房制度，充分满足老百姓对保障房的需求,仍待有很多工作需要做。
1.衡阳市经济发展概况
近几年衡阳市人均居住面积由1985年初的10平方米到2009年的近34平方米，成逐年上升态势；由2007年的97亿、占比11．26％到2010年上半年的111．8亿、占比20．46％，衡阳房地产业对GDP贡献的数值稳步增长；由2007年的18988万元到2009年的46247万元，衡阳市地税局征收的市城区房地产企业的各项税收年平均增长71．8%。从各部门统计的数据来看，房地产行业对经济发展的贡献、对社会贡献的能力正逐年、稳步提高。
2.衡阳房地产市场现状　
2010年以来，通过不断优化投资环境，扩大和鼓励住房消费，衡阳房地产市场在2009年企稳回暖的基础上，呈现出稳定发展、持续上升的良好态势。开发投资额65.65亿元更是达历年来同期最高水平，此外，商品房施工和新开工面积等关键性指标较去年同期均有不同程度的增长。商品房供需关系进一步趋向合理，市场运行平稳健康。

3.衡阳市保障房的建设现状
今年，省政府下达我市建设保障性住房和棚户区改造住房任务37000套（户），其中，新增廉租房住房11000套、新增公共租赁住房8000套、新建经济适用房1000套、城市棚户区改造13000户、国有工矿棚户区改造4000户，廉租房建设继续采取“城区住房征地拆迁，城建投建设，政府回购，房产部门管理”的模式为主建设；公共租赁住房采取“谁建设、谁投资、产权归谁”的原则建设；城市棚户区改造采取“政府主导、属地负责、多元运作”的基本思路建设；国有工矿棚户区改造由企业为实施主体；经济适用房全部由市本级各城区结合城市棚户区改造拆迁安置进行配建。
廉租住房作为保障性住房的重要内容，在政策制度上要求各级政府主导，不仅用地实行行政划拨方式供应，建设资金也由各级政府落实。保障性住房建设难以有效推进,最直接的表象性原因是地方政府不积极,而造成这种局面的根源问题是商品房价格太高,进而形成地价房价对飙的局面,给地方政府构成巨大利益诱惑。所以,要积极的加快建立能真实反映申请人经济水平、收入情况、家庭状况等情况的相关信息系统,并加大对制造虚假信息者的处罚力度。
二、社会调查的对象
衡阳市居民以及从事房地产的工作人员。
三、社会调查目的：
从衡阳市的经济发展现状，房地产市场需求及现阶段的衡阳市的保障房的建设进度，从而给衡阳市的保障房的发展提供可参考性的意见。
四、社会调查方式：
采取网上资料查阅，对衡阳市保障房住户的统计调查。

第二部分：调查数据报告
由于衡阳房地产业刚需稳健，基本面良好，房地产业一直健康、稳步、有序发展，无论是全市范围内还是市本级房地产投资完成额逐年稳步增长，其中2007年——2010年上半年，房地产投资完成额分别为 12．69亿元，21．58亿元，27．28亿元，18．57亿元，保持着良好增长势头。其对GDP、财政收入、城市就业、对相关产业的拉动等等的贡献能力都在稳步提升。因此，无论是从我市房地产发展历史的垂直对比，还是从我市与房地产业发达的省市横向对比来看，衡阳房地产业都将在社会经济发展中扮演越来越重要的角色，做出越来越大的贡献。
表一 ：GDP总量及增速
GDP总量及增速
绝对额（亿元）
增长（%）
20O6年一季度
126.05
11.5
20O6年二季度
276.33
11.8
20O6年三季度
469.24
11.8
20O6年四季度
672.07
12.3
20O7年一季度
150.78
13.1
20O7年二季度
333.58
13.8
20O7年三季度
570.83
14.4
20O7年四季度
823.51
15.3
20O8年一季度
175.99
6.0
20O8年二季度
402.44
9.4
20O8年三季度
706.03
11.5
20O8年四季度
1000.09
12.0
20O9年一季度
201.10
15.8
20O9年二季度
446.57
14.7
20O9年三季度
770.26
14.5
20O9年四季度
1168.01
14.7
2010年一季度
241.44
12.7
2010年二季度
546.39
14.5
2010年三季度
970.48
15.2
2010年四季度
1420.35
15.1
2011年一季度
296.63
13.8
2011年二季度
686.901709
15.0
图一： 衡阳市分季度累计GDP总量及增速

图二： 衡阳市CPI、PPI指数
表二 ：衡阳市居民的CPI指数和PPI指数
时间
CPI指数
PPI指数
2009年10月
99.6
98.8
2009年11月
101.1
104.86
2009年12月
100.6
103.39
2010年2月
102.3
105.26
2010年3月
102.3
106.52
2010年4月
103.3
107.69
2010年5月
103.9
108.18
2010年6月
104.5
107.2
2010年7月
104.7
106.2
2010年8月
104.0
105.8
2010年9月
104.2
106.1
2010年10月
104.4
107.1
2010年11月
104.2
108.59
2010年12月
104.6
109.15
2011年1月
105.7
108.43
2011年2月
105.7
109.3
2011年3月
105.3
109.5
2011年4月
104.9
109.26
2011年5月
105.3
109.39
2011年6月
105.6
110.52

表三 ：衡阳市房地产销售汇总表
时间
销售量
均价
套均面积
每月销售面积
每月销售额
2010.1
1683
2541
125.3
210879.9
535845826
2010.2
1017
2887
127.8
129972.6
375230896
2010.3
1935
2653
122.6
237231
629611074
2010.4
1820
2853
129.3
235326
671385078
2010.5
1527
2762
125.6
191791.2
529727294
2010.6
1520
3095
114.2
173584
537242480
2010.7
1619
2558
115.7
187318.3
479160211
2010.8
1290
2829
129.2
166668
471503772
2010.9
1705
3304
119.8
204259
674871736
2010.10
3264
3011
124.1
405062.4
1219642886
2010.11
3586
3109
119.5
428572
1332290443
2010.12
3438
3013
128.2
440751.6
1327984571
全年合计
24404

3011371
8784496268
全年平均
2034
2918
123.3

732041356
2011.1
1671
3024
129.7
216728.7
655387589
2011.2
1415
3080
128.5
181827.5
560028700
2011.3
1787
2968
127.8
228378.6
677827685
2011.4
2079
3035
110.5
229729.5
697229033
2011.5
1804
3331
125.3
226041.2
753943237
全年合计
8756

1082705
3344416284
全年平均
1751
3087
123.7

668883249
说明：1销售量的单位是套、均价是元/平方、套均面积是平米、每月销售额的单位是元。2 为方便计算，除套均面积/每月销售面积保留一位小数，其他项目小数位均已舍弃。
数据显示：　　
1、从2010年一月以来，衡阳房地产整体价格走势是上扬，成交均价由2010年1月的2541元/平米，上涨到2011年5月的3331元/平米，上涨790元/平米，涨幅为31%.
2、2010年9月之前，衡阳房价处于跌荡起伏时期，最高价达到3095元/平米，最低只要2514元/平米。
3、2010年9月衡阳房地产市场进入3000元时代。当月交易量急剧增多，价格涨势也很迅猛，直接从2829元/平米，闯到3304元/平米，一个月涨了475元/平米。　　
4、2010年最后三个月是衡阳房地产市场的黄金时节，每月成交量都在3000套以上，与平常相比增加一倍以上。这也让价格站稳了3000元整个台阶。
5、2011年由于调控政策的加码，投资需求得到压抑，市场观望情绪增强，整体均价与去年相比未有多大变化。2011年前五月的房价均价与去年全年相比，上涨169元，涨幅不大。
6、2011年以来，成交量一直处于低位徘徊，开发商每月资金收入与去年平均量相比，每月减少533393元。
　　全国房价将在三季度迎来全面拐点，房价将下降15%-50%。在这大环境下，衡阳作为一个三线城市，虽然房价与其他地级市相比处于一个洼地，但是大幅上涨的可能性不大，下跌的条件暂时也不完全具备。
问卷调查:
调查对象:衡阳市居民
调查时间:2011.08.16—2011.08.19
第1题：
保障房应不应该纳入新建住房统计？
1.应该 2.不应该 3.不好说 4.其他

第2题：
您是否同意对商品房和保障房价格作出分类管理？
1.同意 2.不同意 3.不好说 4.其他

第3题：
保障房大量崛起，是否有利于国家宏观调控？
1.有利 2.不利 3.利害参半 4.不好说 5.其他

第4题：
保障房是否会加剧国家的贫富分化？
1.会 2.不会 3.不好说 4.其他

第5题：
您认为出现“最富低保户”的原因是什么？
1.政府监管部门失职 2.低保分配机制不完善 3.社会诚信体系不健全
4.隐形就业等现象严重 5.权钱交易，贪污腐败 6.特权横行，官本位泛滥
7.其他

第6题：
您认为全国“最富低保户”这种现象普遍么？
1.非常普遍 2.一般普遍 3.部分地方普遍 4.不普遍

第7题：
您认为以后还会不会出现“最富低保户”这种现象？
1.会 2.不会 3.不好说 4.其他

第8题：
如何更好的保障“保障房”？
1.严惩“骗保者” 2.实行责任制严惩基层部门 3.政府监管部门加强力度
问卷数据统计及分析:
第1题：

第2题:

第3题:

第4题:

第5题:

第6题:

第7题:

第8题:

从调查的数据分析看,公众大多数支持保障房应该纳入新建住房统计，且支持对商品房和保障房价格作出分类管理，这样有利于保障房切实的给予需要的人群。保障房大量崛起，大多数居民认为有利于国家宏观调控。保障房是否会加剧国家的贫富分化的问题上，公众认为还是会加剧国家的贫富分化。对于出现“最富低保户”的原因是什么的问题上，主要是政府监管部门失职，且这种“最富低保户”的现象非常的普遍，导致非常迫切需要住房的人没有房住，而有房有车的人凭借关系，竟然可以申请低保户，拥有保障房，还不止一套的情况，实在令人汗颜。而且回归到出现这种现象的原因；还是国民素质问题，竟然到了唯利是图的境地，官场腐败，导致这个“最富低保户”还会继续产生，甚至更加恶劣。所以我认为国家要更好的保障“保障房”制度，必须严惩“骗保者”，其次实行责任制严惩基层部门，必须加强政府监管部门的监管力度。
第三部分：总结分析报告
商品房改革以来，最初的制度设计中一手发展商品房一手发展保障房的思路并没有获得全面的贯彻，在很多城市，只看到商品房发展迅猛，保障房却很少甚至没有。这就逼得中国大部分的普通居民要获得住房，只能到市场上面对高房价。而房价的涨速又远远超过居民收入，引发了民众强烈不满，“蜗居”、“房奴”等热词不断出现。
但实际上，在市场的另一面，一直存在着另外一个不向社会公众开放的保障房体系，发展比较“健全”，基本不用为高房价担忧。和面向社会的保障房体系“短腿”现象形成鲜明对比。
保障房之的两大特点，第一种是面向社会大众的经济适用房等保障房，虽然经过几年的建设，也有一些城市取得了一定的建设规模，但这些保障房量大面广，但普遍位于城区边远地段，交通等配套都还有待发展。据了解，有的城市一度在前几年出现过上千套经济适用房被弃购的现象，主要原因就是很多申购人群觉得不方便。而购买经济适用房动辄也要几十万，有这样的资金实力的人，很多人的期望是“住得好”，而不仅仅是“有房住”。这些保障房要真正能达到“住得好”的程度，还有待于周边配套的加速推进，否则就可能会处于“好看不好用”的境地。
第二种是针对公务员和“人才”的“专项房”。这些房子，地段普遍比较好，有的还处于市中心黄金地段。价格和经济适用房差不多，普遍比周边商品房低好几倍。据了解，那都是省市政府利用自有土地开发的“ 公务员专项房 ”， 按照经济适用房的低价，只出售给公务员，而且随着职务的升迁，还可以以旧换新、以小换大。其性质属于房改房，不受“经济适用房5年后才可以出售、收益要按比例上交政府”的限制。
 针对类似问题指出，福利分房早已停止，保障房应该不分阶层、身份，完全面向全社会，以经济收入作为申购的唯一条件，才能真正体现住房保障的公益属性，利益集团在住房问题上“各显其能”，严重影响政府的公信力和民众对社会公平正义的信任。在如今的舆论环境下，这种“住房不公”现象很容易成为网民关注、抨击的焦点，引发公共舆论事件。
在政策、法制越来越健全的今天，如何面对并合理处理这些错综复杂的问题，建立一个和谐、可持续的制度体系，从根子上破解保障房发展难题，促进我国住房市场全面、协调、科学发展？值得有关部门深入研究、高度重视、尽快解决。
     虽然面临强大的政策调控，由于保障房供应缓慢和开发商供应受到限制，导致供求关系未发生扭转。在房地产抗通胀和热钱的冲击下，调控的效果受到影响。说明今年下半年货币政策将继续收紧，限购令将全部覆盖到房价上涨过快的二三线城市，不排除在今年7月继续上调存款准备金率和加息，吸引市场流动性，挤压开发商的资金链，迫使开发商降价。
    从6月数据看，表明6月房价整体比较平稳，开发商下降房价动力不足。在持续严厉调控政策下，目前中国房价涨幅增速已显放缓趋势，环比价格下降的城市增多，为年内连续第五个月同比增速放缓。但是，房价上涨态势并未完成遏制，6月房价上涨城市明显比5月增加到75个城市，价格涨幅略微涨。说明在政策调控力度前所未有的情况下，限购和限贷及限价等加税的行政强制手段压制不住价格上涨的脚步。也表示房地产调控未触及到楼市根本问题-土地财政制度。尤其是中国地方政府不良贷款资产的债务达到10.7万亿和保障房建设1000万套资金需要1.4万亿及上半年全国土地市场萧条的特殊背景，土地财政必然成为今年下半年国务院房地产调控的巨大压力，调控面临着进退两难的局面。
保障性住房建设是改善民生的重大措施，也是促进发展的重要保障。要十分明确要求，从任务的角度来说，要把廉租房、公共租赁住房、安置房、棚改房作为保障性住房建设内容，分解到各县（市）区人民政府和市一区两园，廉租房、公共租赁住房在中心城区实行区政府、管委会与城建投共同负责、共同考核，安置房由城区政府和管委会负责，棚改房建设分解到城区，由政府主导推动；从工作的角度来说，市直部门和县（市）区在保障性住房建设问题上，要不讲困难，限时完成。
　　要探索保障性住房建设多元投资办法。在投资方式上，廉租房建设和安置房建设以政府投资为主，公共租赁住房建设由政府投资和社会投资为主，棚改房建设主要是市场运作。鼓励多渠道融资，要争取我市成为全省利用住房公积金进行保障性住房建设的试点城市；鼓励房地产开发商在开发的房子中拿出5%内的小户型作为公租房；支持开发商建设经营性公租房，其经营期不少于10年，由政府基准地价供地；支持城建投融资，城建投已建成的保障性政府片区作为商业用地出售，已完成征地拆迁的三块土地可作为融资抵押；继续推进共有产权改革。
　　要加快保障性住房建设进度，完善工作机制。征地拆迁方面，廉租房、公租房、安置房建设，雁峰区、石鼓区继续实行财政贴息，蒸湘区、珠晖区采取政府包干的办法；市财政局要按照这个办法与各区于5月10日前签订征地拆迁协议；加快土地办证速度；相关配套设施要到位，迅速启动棚户区改造具体政策。要完善保障性住房建设组织机构，设立住房保障专门机构，完善工作调度制度。
2010年对衡阳房地产市场来说，是个至关重要的一年。这一年，衡阳房价站上了3000元/平米的台阶，无论调控多么猛烈，无论成交量多么惨淡，价格岿然不动。
综上所述,我认为衡阳市的保障房的发展, 首先要根据自身根据财力定指标， 在财力与需求方面要达到平衡，毕竟财力和需求是两回事。(建多少保障房才科学)这个事情首先要实事求是。其次政府可以根据保障房需求，结合财力设定阶段性目标，可以分步骤、分阶段先解决最迫切人群的需求，前提也是通过调查。其实老百姓也没要求你政府一下子全部解决，政府其实不需要心虚，我们老百姓都是讲道理的。再者保障线的划定应该是一个综合性指标，不仅考虑收入水平，还要考虑衡阳租房和购房的水平。保障房的目标也就是给予居民基本的住房保障。考虑到所有的因素我们必须要切实从我们城市的基本情况出发。让居者有其屋，这才是我们政府应尽的责任和义务。