珠海土地考察报告.pptx

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。珠海大浪湾半岛地块报告本报告是严格保密的。2汇报内容 第一部分 大浪湾半岛地块分析第二部分 建议第三部分 项目最新情况第四部分 珠海城市发展综述第五部分 珠海市房地产行业分析本报告是严格保密的。3第一部分 大浪湾半岛地块分析大浪湾半岛地块位于珠海市中心区与唐家湾镇之间。南面为大浪湾（香洲湾），北面为唐家湾，东面向珠江口。约51万平方米本报告是严格保密的。4第一部分 大浪湾半岛地块分析该半岛一侧为港湾路，另外三面环海。该地块包括半岛及周边两小岛礁，共51公顷，未来可填海50万平米，可建面积约80万平米（预计）本报告是严格保密的。5第一部分 大浪湾半岛地块分析三、唐家湾大浪湾半岛地块地块五为半岛，一侧为港湾路，另外三面环海。南面为大浪湾（香洲湾），北面为唐家湾，东面向珠江口卫 星 影 象 图旧村可填海拓展区域休闲疗养建筑海滩海滩海滩已建商品住宅本报告是严格保密的。6第一部分 大浪湾半岛地块分析从西南眺望半岛本报告是严格保密的。7第一部分 大浪湾半岛地块分析半岛南侧的一处海滩，海滩较长，但沙质和水质较差本报告是严格保密的。8第一部分 大浪湾半岛地块分析半岛中南侧坡地上的休闲疗养用建筑，很多闲置本报告是严格保密的。9第一部分 大浪湾半岛地块分析从半岛向珠海中心城区眺望本报告是严格保密的。10第一部分 大浪湾半岛地块分析从半岛向海中的两个小岛本报告是严格保密的。11第一部分 大浪湾半岛地块分析从半岛向西北面港湾路的一个别墅楼盘本报告是严格保密的。12景景观观资资源源优优势势：地地形形为为少少有有的的半半岛岛形形，资资源源条条件件优优越越。景景观观绝绝佳，不仅三面临海，而且隔港湾大道与景色优美的凤凰山相望；佳，不仅三面临海，而且隔港湾大道与景色优美的凤凰山相望；交通优势：相邻的港湾大道为珠海北部的交通大动脉；交通优势：相邻的港湾大道为珠海北部的交通大动脉；地块构成优势：地块中，半岛与两个小岛礁相互呼应；地块构成优势：地块中，半岛与两个小岛礁相互呼应；拓展优势：预计未来半岛西南部可填海拓展优势：预计未来半岛西南部可填海50万平米；万平米；区区域域前前景景优优势势：大大学学园园区区、科科技技创创新新海海岸岸的的相相继继建建成成使使区区域域前前景一致被看好；景一致被看好；片片区区房房地地产产发发展展优优势势：区区域域内内优优越越的的自自然然景景观观资资源源及及多多个个高高档档次次、高高品品质质房房地地产产项项目目的的成成功功开开发发，使使片片区区成成为为珠珠海海的的高高素素质质居住区。居住区。简单分析优势第一部分 大浪湾半岛地块分析本报告是严格保密的。13半半岛岛上上的的旧旧村村拆拆迁迁量量大大，成成本本高高，存存在在很很多多不不确确定定因因素素，目目前前开发拆迁方式还不明确；开发拆迁方式还不明确；半半岛岛上上的的旧旧村村、已已有有休休闲闲度度假假设设施施的的拆拆迁迁、环环境境改改造造、填填海海、以以及及其其它它公公用用配配套套设设施施的的建建设设成成本本高高，时时间间长长，项项目目前前期期投投入入相相当大；当大；半岛周围海水质量较差，使地块优势稍打折扣。半岛周围海水质量较差，使地块优势稍打折扣。简单分析劣势第一部分 大浪湾半岛地块分析本报告是严格保密的。14我们认为：我们认为：大大浪浪湾湾半半岛岛地地块块拥拥有有比比较较独独特特和和稀稀缺缺的的景景观观资资源源优优势势，周周边边房房地地产产市市场场发发展展良良好好，颇颇具具旅旅游游主主题题地地产产的的开开发发价价值。值。建议重点关注。建议重点关注。小结第一部分 大浪湾半岛地块分析本报告是严格保密的。15第二部分 建议一、结论珠珠海海近近几几年年的的大大型型市市政政建建设设投投入入相相当当大大，为为房房地地产产开开发提供了良好的先天条件和广阔的成长空间。发提供了良好的先天条件和广阔的成长空间。横横琴琴岛岛的的创创新新定定位位和和开开发发将将使使珠珠海海市市迎迎来来前前所所未未有有的的发展机遇。发展机遇。珠海市自然环境优美，适合进行旅游主题地产的开发珠海市自然环境优美，适合进行旅游主题地产的开发珠珠海海市市房房价价仍仍处处在在中中低低水水平平，高高品品质质、高高性性价价比比的的楼楼盘供给不足，是公司进入的较好时机。盘供给不足，是公司进入的较好时机。公公司司对对珠珠海海情情况况较较熟熟悉悉，同同珠珠海海政政府府有有良良好好关关系系，在在项目管理、人才输出等方面向珠海拓展成本也较低。项目管理、人才输出等方面向珠海拓展成本也较低。本报告是严格保密的。16第二部分 建议二、建议建建议议公公司司高高度度关关注注珠珠海海房房地地产产市市场场的的发发展展，加加强强同同珠珠海海市市政政府府的的沟沟通通，加加强强对对珠珠海海房房地地产产市市场场的的研研究究，适适时时进入珠海房地产市场进入珠海房地产市场。特别关注大浪湾半岛地块。特别关注大浪湾半岛地块。本报告是严格保密的。17第三部分 项目最新情况一、项目投资工作进展05年年11月月投投资资发发展展部部完完成成对对珠珠海海即即将将推推出出的的各各地地块块考考察察，形形成成初初步步的的较较为为全全面面的的考考察察报报告告，认认为为大大浪浪湾湾地地块块和红门楼水库地块颇具价值，值得跟进。和红门楼水库地块颇具价值，值得跟进。目目前前，红红门门楼楼水水库库地地块块已已作作为为珠珠海海国国土土部部门门补补偿偿回回收收土土地地的的用用地地。而而大大浪浪湾湾半半岛岛地地块块正正在在进进行行填填海海的的市市民民意意见征集，以及半岛内征地的调查。见征集，以及半岛内征地的调查。本报告是严格保密的。18第三部分 项目最新情况二、主要问题珠珠海海市市国国土土部部门门目目前前计计划划完完成成项项目目填填海海以以及及征征地地之之后后再再出出让让整整块块熟熟地地。此此两两项项工工作作短短期期内内不不会会完完成成，短短期期该该地不会进行有关出让的动作。地不会进行有关出让的动作。该该块块土土地地已已有有几几家家开开发发企企业业关关注注，该该地地若若作作为为公公开开出出让让的的招招拍拍挂挂土土地地，获获取取成成本本会会非非常常高高。如如何何在在前前期期同同政政府沟通，控制土地成本，是项目的一大难点。府沟通，控制土地成本，是项目的一大难点。本报告是严格保密的。19第三部分 项目最新情况三、下一步工作建议继继续续进进一一步步密密切切同同珠珠海海国国土土部部门门的的联联系系，探探讨讨从从前前期期土地整理和概念规划开始合作的可能性。土地整理和概念规划开始合作的可能性。搭搭建建起起政政企企高高层层领领导导间间的的联联系系，探探讨讨项项目目功功能能组组合合的的可能性，避免项目以竞争激烈的拍卖手段出让。可能性，避免项目以竞争激烈的拍卖手段出让。研讨在该项目应用研讨在该项目应用“波托菲诺波托菲诺”产品品牌的可行性。产品品牌的可行性。本报告是严格保密的。20第四部分 珠海城市发展综述 一、珠海城市简介珠珠海海行行政政辖辖区区总总面面积积7653平平方方公公里里，其其中中陆陆域域面面积积约约1687.8平平方方公公里里，总总人人口口123.6万万人人，预预计计2005年年末末达达到到150万人。万人。珠珠海海市市位位于于珠珠江江口口西西南南部部，东东与与香香港港隔隔海海相相望望，相相距距仅仅36海海里里；南南与与澳澳门门相相连连，西西邻邻新新会会、台台山山市市，北北与与中中山市接壤，距广州市约山市接壤，距广州市约140公里。公里。珠珠海海市市岛岛屿屿146个个，海海岛岛总总面面积积236.9平平方方公公里里，海海岸岸线线、岛岛岸岸线线全全长长690公公里里。市市区区内内部部地地势势平平缓缓，由由西西北北向东南倾斜，倚山临海。向东南倾斜，倚山临海。本报告是严格保密的。21第四部分 珠海城市发展综述 二、珠海城市区划香洲区斗门区金湾区本报告是严格保密的。22第四部分 珠海城市发展综述 三、珠海经济发展总体特征1、经济总量小2、第三产业发展较快3、技术密集型产业逐渐成为珠海支柱产业经济总量小，但生产力水平较高。经济总量小，但生产力水平较高。第三产业的发展速度相对较快，为第三产业的发展速度相对较快，为12.7，高于深圳。，高于深圳。技技术术密密集集型型产产业业占占有有相相当当高高的的份份额额。其其中中，精精密密制制造造业业发发展展最最快快。这这有有助助于于促促进进人人口口中中高高素素质质、高高收收入入人人才才比重，提高住宅商品房有效需求。比重，提高住宅商品房有效需求。本报告是严格保密的。23第四部分 珠海城市发展综述 三、珠海经济发展总体特征4、国民经济持续稳定增长，运行态势良好，主要经济指标增速较快本报告是严格保密的。24第四部分 珠海城市发展综述 三、珠海经济发展总体特征5、消费市场持续繁荣，城市消费能力稳步增长横横向向比比较较：珠珠海海人人均均可可支支配配收收入入较较高高，位位于于珠珠三三角角各各市市第第4位，仅次于深圳、东莞、广州；位，仅次于深圳、东莞、广州；纵纵向向比比较较：居居民民生生活活水水平平显显著著提提高高，居居民民消消费费能能力力稳稳步步增长增长本报告是严格保密的。25第四部分 珠海城市发展综述 三、珠海经济发展总体特征6、旅游业升温明显，城市对外辐射力大幅提升2004年年珠珠海海全全市市共共接接待待过过夜夜游游客客561.18万万人人次次，同同比比增增长长28.1%。全全年年旅旅游游总总收收入入103.72亿亿元元，增增长长23.9%。随随着着港港澳澳珠珠大大桥桥建建成成和和横横琴琴的的“开开放放式式”开开发发，珠珠海海的的会议、度假、文化等特色旅游吸引力进一步增强。会议、度假、文化等特色旅游吸引力进一步增强。本报告是严格保密的。26第四部分 珠海城市发展综述 四、珠海城市空间布局以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，新城“主城区次主中心城外围新城中心镇”的多层次、组团型新城镇空间香洲区主城区香洲区主城区斗门次中心城区斗门次中心城区金湾次中心城区金湾次中心城区港区新城港区新城三灶新城三灶新城唐家湾新城唐家湾新城中心城区中心城区横琴新城横琴新城南湾城区南湾城区本报告是严格保密的。27第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目1、港珠澳大桥大桥以高速公路标准建设，全长约四十公里，总投资五百五十亿元，“十一五”计划投资五十亿元。计划于2007年动工，2015年竣工。本报告是严格保密的。28第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目1、港珠澳大桥计划珠海市口岸定点在拱北东填海建设，并按一关多口形式设计。至横琴至横琴接粤西沿海高接粤西沿海高速速接第二通道接第二通道至西至西区区自驾车及旅游巴士交通组织自驾车及旅游巴士交通组织 本报告是严格保密的。29第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目1、港珠澳大桥拱北东填海区；茂盛围港昌路、昌盛路；南湾南湾大道；联屏洪屏路、横琴大桥洪湾太澳高速大桥延伸段与珠海路网接驳的可能节点大桥延伸段与珠海路网接驳的可能节点 本报告是严格保密的。30第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目2、广珠城际快轨起自武广客运专线新广州站，经顺德、中山至珠海拱北，全长114.32公里。自2005年7月份开工，至2008年12月底竣工。起点：新广州站终点：珠海拱北站本报告是严格保密的。31第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目2、广珠城际快轨珠海段全长约26公里，设金鼎、金唐、明珠、前山和珠海拱北五个站。本报告是严格保密的。32第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目3、广珠铁路线路由街边至珠海西，全长132.70km，计划于今年开工，预计明年底工程竣工。本报告是严格保密的。33第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目3、广珠铁路广珠铁路和广珠城际快轨优势互补，共同满足货物运输和旅客出行的需求，均是珠三角西翼重要的交通基础设施。本报告是严格保密的。34第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目4、粤西沿海高速公路珠海段路线全长55.07km,双向六车道。主线工程总投资356877.84万元（不含斗门互通立交部分），计划2005年底建成。本报告是严格保密的。35第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目5、江珠高速公路北起江门，南下与珠海大道交汇。路线全长52.96公里，珠海段长约32.4公里，投资概算13.88亿元（不含斗门互通立交部分）。预计2005年底建成本报告是严格保密的。36第四部分 珠海城市发展综述 五、大型基础设施建设项目6、珠海大道前山桥至珠海大桥段改扩建工程 全长10.4 km，估算总投资4.9亿元。改造后为全封闭式的城市快速干道，其中前山立交桥至太澳高速路段采用双向6车道高架桥形式设置，太澳高速至珠海大桥段为双向8车道公路本报告是严格保密的。37第四部分 珠海城市发展综述 六、横琴的重新定位横横琴琴是是珠珠海海最最大大的的岛岛，处处于于粤粤港港澳澳交交汇汇点点和和“内内外外辐辐射射”的的结结合合部部，面面积积80多多平平方方公公里里，其其中中40多多平平方方公公里里完完全没开发。全没开发。澳澳门门香港香港本报告是严格保密的。38第四部分 珠海城市发展综述 六、横琴的重新定位横横琴琴合合作作区区将将在在“92”合合作作的的整整体体框框架架下下进进行行开开发发，而主力将是广东和澳门。而主力将是广东和澳门。横横琴琴的的总总体体规规划划思思路路：发发展展高高新新技技术术产产业业，发发展展第第三三产产业业，如如旅旅游游、酒酒店店业业。而而在在金金融融方方面面，考考虑虑发发展展离离岸岸业务。业务。横横琴琴是是澳澳门门的的三三倍倍大大，横横琴琴的的开开发发将将使使澳澳门门获获得得广广阔阔的的腹腹地地，配配合合澳澳门门本本身身发发展展和和产产业业调调整整，配配合合粤粤澳澳优优势势互补的需要。互补的需要。有有评评论论称称横横琴琴最最终终的的管管理理模模式式将将实实施施所所谓谓“第第三三制制”。本报告是严格保密的。39第四部分 珠海城市发展综述 七、珠海城市发展总论大型市政基础设施建设投入集中，诸多利好提升城市价值，房地产空间广阔。珠珠海海虽虽然然人人口口少少，规规模模小小，经经济济总总量量低低，但但在在中中长长期期，珠海房地产行业空间广阔。主要体现在以下几点：珠海房地产行业空间广阔。主要体现在以下几点：城城市市自自然然环环境境优优越越，山山海海相相映映，房房地地产产开开发发有有着着良良好好的先天素质；的先天素质；城市规模逐步扩大，城市开发空间广阔城市规模逐步扩大，城市开发空间广阔城市消费能力强，市场潜力大，商品房有效需求可观；城市消费能力强，市场潜力大，商品房有效需求可观；旅旅游游业业发发达达，城城际际交交通通组组织织日日趋趋完完善善，城城市市辐辐射射力力更更强；强；城市人口随少，但外来人口保持持续增长；城市人口随少，但外来人口保持持续增长；中中产产阶阶层层逐逐步步扩扩大大，为为住住宅宅商商品品房房消消费费提提供供有有力力、稳稳定的支撑定的支撑本报告是严格保密的。40第四部分 珠海城市发展综述 七、珠海城市发展总论大型市政基础设施建设投入集中，诸多利好提升城市价值，房地产空间广阔。港港珠珠澳澳大大桥桥、广广珠珠铁铁路路、广广珠珠城城际际轨轨道道、粤粤西西沿沿海海高高速公路、江珠高速公路等重大项目的启动及建设；速公路、江珠高速公路等重大项目的启动及建设；横横琴琴作作为为未未来来泛泛珠珠三三角角合合作作“92”的的特特殊殊区区域域预预备备进行开发；进行开发；未未来来珠珠海海有有望望成成为为整整个个珠珠三三角角乃乃至至全全国国的的旅旅游游文文化化及及相相关关产产业业发发达达和和集集聚聚的的重重要要城城市市，成成为为内内地地与与港港澳澳连连接接和和互动的又一热点，成为珠三角片区的互动的又一热点，成为珠三角片区的“后花园后花园”。本报告是严格保密的。41第五部分 珠海市房地产行业分析 一、珠海土地市场特征全全市市整整体体上上可可供供开开发发的的土土地地资资源源多多，而而在在市市中中心心区区内内可可供供开开发发的的土土地地资资源源较较为为稀稀缺缺，尤尤其其是是在在拱拱北北和和香香洲洲中中心心城区海景沿线，可供开发的净地基本已开发殆尽。城区海景沿线，可供开发的净地基本已开发殆尽。珠珠海海主主城城区区香香洲洲区区内内，唐唐家家湾湾、横横琴琴的的闲闲置置土土地地最最为为集集中，而中心城区的闲置土地又主要集中在新香洲片区。中，而中心城区的闲置土地又主要集中在新香洲片区。本报告是严格保密的。42第五部分 珠海市房地产行业分析 一、珠海土地市场特征土土地地使使用用权权较较为为分分散散：早早期期不不严严谨谨的的大大规规模模的的土土地地出出让使许多土地掌握在非专业开发商手中。让使许多土地掌握在非专业开发商手中。获取土地方式多样，挂牌拍卖成为主流交易方式。获取土地方式多样，挂牌拍卖成为主流交易方式。外外地地发发展展商商积积极极参参与与：中中海海、富富力力、万万科科、金金地地、和和记黄埔等企业都曾参与竞投珠海土地市场。记黄埔等企业都曾参与竞投珠海土地市场。本报告是严格保密的。43第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产二级市场特征1、房地产投资总量相对较低，未来发展环境较好珠珠海海房房地地产产投投资资在在固固定定资资产产投投资资中中的的比比重重明明显显低低于于珠珠三三角角其其它它城城市市，一一方方面面由由于于珠珠海海城城市市规规模模较较小小，另另一一方方面面，表表明明珠珠海海侧侧重重于于城城市市基基础础工工程程的的建建设设，这这些些对对于于未未来来珠珠海房地产业的发展都提供了良好的条件。海房地产业的发展都提供了良好的条件。本报告是严格保密的。44第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产二级市场特征2、商品房销售面积较少，均价增幅明显，近来涨幅较大。近近年年来来珠珠海海商商品品房房销销售售面面积积保保持持稳稳步步增增长长，04年年商商品品房房总体销售量为总体销售量为115.69万平方米。万平方米。近近来来珠珠海海房房价价保保持持较较高高的的增增幅幅，04年年房房价价涨涨幅幅仅仅次次于于深深圳圳。珠珠海海市市区区（不不含含西西区区）房房地地产产价价格格2003年年8月月为为最最低低谷谷，住住宅宅均均价价仅仅2707元元平平方方米米。之之后后逐逐月月回回升升，2004年年升升幅幅明明显显加加快快，全全年年平平均均3493元元平平方方米米，比比2003年年3080元元平平方方米米，上上升升413元元平平方方米米，增增长长13.4。而而今今年年1至至9月月份份，珠珠海海的的商商品品房房销销售售均均价价已已经经达达到到了了每每平平方方米米4135元元，相相比比去去年年同同期期的的均均价价3403元元，同同比比上上涨涨了了21.5%21.5%。目目前前珠珠海海中中心心城城区区内内楼楼盘盘均均价价基基本本在在50005000元以上。元以上。本报告是严格保密的。45第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产二级市场特征2、商品房销售面积较少，均价增幅明显，近来涨幅较大本报告是严格保密的。46第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产二级市场特征3、商品房空置面积下降，烂尾楼改造初见成效2004年年底底，珠珠海海商商品品房房空空置置面面积积为为91.89万万平平方方米米，同同比下降比下降25.3%，其中空置一年以上的下降，其中空置一年以上的下降28.64.2004年年新新推推楼楼盘盘的的空空置置面面积积约约20平平方方米米，新新房房市市场场消消化率高达化率高达81.1%。05年约有年约有30万平米的烂尾楼项目改造完成推出市场。万平米的烂尾楼项目改造完成推出市场。预计预计05年底，商品房空置面积仍将有较大下降。年底，商品房空置面积仍将有较大下降。可可见见，市市场场空空置置面面积积绝绝大大多多数数为为早早期期烂烂尾尾楼楼项项目目，新新盘盘基本不存在滞销问题。基本不存在滞销问题。本报告是严格保密的。47第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产二级市场特征4、房地产行业竞争激烈，但开发水平普遍不高珠珠海海房房地地产产开开发发企企业业360余余家家，其其中中一一级级资资质质的的仅仅2家家，二级资质的二级资质的7家。家。目前进入珠海的全国品牌开发商仍然较少。目前进入珠海的全国品牌开发商仍然较少。珠珠海海华华发发实实业业有有限限公公司司，作作为为珠珠海海市市本本地地最最大大的的房房地地产产开开发发企企业业，年年开开发发面面积积20万万平平米米，占占了了全全市市的的17%，有相当市场份额。有相当市场份额。本报告是严格保密的。48第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产二级市场特征5、片区分析珠珠海海市市结结合合地地理理特特点点而而形形成成的的组组团团式式海海滨滨花花园园城城市市格格局局造造就就了了市市区区房房地地产产市市场场上上的的板板块块格格局局。各各板板块块拥拥有有各各自自不不同同的的自自然然或或社社会会资资源源，并并以以此此吸吸引引特特定定的的客客户户，形形成成了各自的特色。了各自的特色。香香洲洲区区4200元元/M2新新香香洲洲区区3600元元/M2吉大区吉大区5000元元/M2拱拱北北区区4600元元/M2前前 山山 区区 3300元元/M2唐唐 家家 湾湾 区区4500/8000元元/M2以上以上华华发发新新城城5300元元/M2本报告是严格保密的。49第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产二级市场特征5、片区分析新新香香洲洲板板块块作作为为珠珠海海行行政政中中心心的的发发展展定定位位，并并借借助助体体育育中中心心大大打打运运动动牌牌，吸吸引引了了不不少少年年轻轻白白领领，以以中中小小户户型型为为主主，04年年房房价价多多为为3300-3600元元/；未未来来均均价价增增长长空空间较大，并将取代老香洲成为珠海供应量最大的板块。间较大，并将取代老香洲成为珠海供应量最大的板块。老老香香洲洲板板块块倚倚靠靠成成熟熟的的资资源源优优势势，成成为为珠珠海海人人口口居居住住最最为为集集中中的的区区域域。近近几几年年，老老香香洲洲楼楼市市走走中中高高档档发发展展路路线线，客客户户构构成成也也最最为为复复杂杂。2004年年均均价价3800-4200元元/平平米米。作作为为成成熟熟的的片片区区，未未来来价价格格有有上上涨涨趋趋势势，但但上上涨涨空空间不大；间不大；本报告是严格保密的。50第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产二级市场特征5、片区分析吉吉大大板板块块则则拥拥有有海海景景和和成成熟熟社社区区双双重重资资源源，04年年海海景景住住宅宅均均价价可可达达5000元元/左左右右，非非海海景景楼楼盘盘均均价价也也可可达达到到4000元元/；作作为为高高档档住住宅宅区区，吉吉大大板板块块整整体体均均价价已已突破突破5000元元/；而而前前山山板板块块由由于于也也临临近近澳澳门门，因因此此在在户户型型设设计计上上以以小小户户型型为为主主，也也有有相相当当比比重重的的中中大大户户型型，售售价价相相差差较较大大，规规模模小小的的盘盘均均价价在在3000元元/以以下下，规规模模大大配配套套全全的的楼楼盘均价也可达到盘均价也可达到4000元元/以上。以上。本报告是严格保密的。51第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产二级市场特征5、片区分析拱拱北北板板块块因因与与澳澳门门接接壤壤而而对对澳澳门门人人产产生生了了强强大大的的吸吸引引力力，他他们们多多抱抱投投资资心心态态，因因此此小小户户型型在在这这一一带带较较受受追追捧捧，2004年年均均价价约约为为4600元元/左左右右，未未来来有有望望突突破破5000元元/平米；平米；唐唐家家湾湾板板块块因因拥拥有有良良好好的的海海景景资资源源和和高高校校集集中中的的优优势势，吸吸引引了了大大批批异异地地休休闲闲度度假假人人士士，户户型型偏偏大大，单单价价也也较较高高，04年年均均价价约约为为别别墅墅类类住住宅宅6000-8000元元/，其其它它产产品品4500-4800元元/。本报告是严格保密的。52第五部分 珠海市房地产行业分析 二、珠海房地产市场小结大大型型市市政政设设施施的的建建设设和和横横琴琴岛岛的的开开发发将将使使珠珠海海房房地地产产迎来前所未有的发展机遇。迎来前所未有的发展机遇。自然环境优美，适合进行旅游主题地产的开发自然环境优美，适合进行旅游主题地产的开发有效需求逐步增长，高性价比、高素质楼盘供给不足；有效需求逐步增长，高性价比、高素质楼盘供给不足；房房价价仍仍处处在在中中低低水水平平，未未来来上上升升空空间间仍仍然然很很大大，高高品品质、高性价比的楼盘供给不足，是公司进入的较好时机。质、高性价比的楼盘供给不足，是公司进入的较好时机。对外吸引力逐步增强；外埠开发商将越来越活跃。对外吸引力逐步增强；外埠开发商将越来越活跃。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。汇报完毕，谢谢！