动迁安置补偿协议-法律分析.docx

由谁签订合同， 补偿款项由谁获得

公房

私房中的出租房屋

私房

Definition:
被拆迁人：仅指房屋所有权人，不包括房屋承租人、同住人。

房屋承租人：对公房而言：公房租赁户名上有显示的人
对私房而言，签订有租赁合同的人

同住人：对公房而言，公房租赁户名上没有显示的人，但户口在房屋中，视为实际共同居住的人。（当然还有其他一些条件，比如他处无住房等）
对私房而言，房屋租赁合同上没有显示的人，但户口在房屋中，视为实际共同居住的人。

（1）城市房屋拆迁，是指根据城市规划和国家专项工程的拆建计划以及当地政府的用地文件，由建设单位或者个人对城市规划区域内国有土地上的的房屋及附属物进行拆除，并对房屋所有者或者使用者给予补偿安置的法律行为。
（2）征地拆迁，是指为了国家建设和乡镇规划的需要，依法对农民集体所有土地上的房屋及附属物进行拆除，并对房屋所有者或者使用者进行补偿安置的法律行为。
（3）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
（4）拆迁单位：取得拆迁资质的房屋s拆迁公司。
（5）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。
（6）房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
（7）房屋同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
（8）房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。

Chart:

合同签订主体
货币补偿款、安置房屋 归属

私有住房
未出租的
被拆迁人(房屋所有权人)
拆迁人
被拆迁人

被拆迁人应当负责安置房屋使用人。(即要负责安置同住人，但法律没说补偿款等直接给同住人)。（还是给被拆迁人，但如果同住人人数*人均安置面积<被拆迁房屋面积，那么被拆迁人不就亏了？是的）à这是只有吵和闹了

出租的
被拆迁人(房屋所有权人)
私房承租人（签订租赁合同的人）

给予被拆迁人的：归被拆迁人

给予承租人的：归承租人

公有住房
（法律上不能再出租）
公房承租人（租赁户名上显示的人）

房屋承租人及其同住人共有

（承租人死亡的），公房同住人

其他可以继续承租的人（没有租赁户名的）

按人头还是按面积？
但从唐翠仙这个案子来看，如果有同住人，则按照人头给，人头面积哪个大给哪个，这一点无论公房私房现在都一样。
假设人头为X（人头一般按户口算） ，该动迁区域每人安置面积标准为Y ， 该被拆迁房屋面积为P
则若X*Y>P,则按照XY算面积。
若X*Y<P,则按照P算面积。（关于被拆迁房屋的面积：农村的话，有的按照宅基地使用面积，有的按照宅基地用房建设面积）

拿钱还是拿房？
被拆迁房屋的每平方米单价：E。
基本的计算公司（还要比例系数，单价的计算）
拿钱=XY*E 或者P*E
拿地面积=XY*E或者P*E / F（被安置地块每平方米单价）
，

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》：

　　第二十条（被拆迁人和房屋承租人的确定）
　　被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。
　　与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。
  第三十五条  （未出租私有居住房屋的补偿安置）
    拆迁未出租的私有居住房屋，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

第五十四条（货币补偿款、安置房屋的归属和房屋使用人的安置）
　　拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。
　　拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》：

八、关于公有居住房屋承租人在本市的常住户口已注销的，补偿安置协议签订主体的确定
租用公房凭证中记载的公房承租人在本市常住户口已注销的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人有多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表。无同住人的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。
九、关于同住人的界定
《细则》第五十四条中的同住人，是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。